วิธีจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดิน: ขั้นตอนและค่าธรรมเนียม

อัปเดตครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2026

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินกับสำนักงานที่ดินของประเทศไทย จะเปลี่ยนสิทธิของคุณจากข้อตกลงส่วนตัวให้กลายเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถบังคับใช้ได้ คู่มือนี้จะแนะนำคุณทีละขั้นตอน ตั้งแต่การเตรียมเอกสารไปจนถึงการจดทะเบียนขั้นสุดท้าย

หากคุณมีข้อตกลงสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน คุณจะไม่ได้รับการคุ้มครอง สิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนจะสิ้นสุดลงเมื่อมีการขายทรัพย์สิน บทความนี้จะอธิบายว่าเหตุใดการจดทะเบียนจึงมีความสำคัญ ใครสามารถจดทะเบียนได้ เอกสารที่จำเป็นมีอะไรบ้าง แต่ละขั้นตอนเป็นอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด

บทความนี้เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ (กรรมการผู้จัดการของ ThaiLawOnline) และ วิชูดา อัตเธเมธาคอน (ทนายความ/พนักงานรับรองเอกสารชาวไทย)

เหตุใดการลงทะเบียนจึงมีความสำคัญ

การเข้าใจความแตกต่างระหว่างสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญพื้นฐาน กฎหมายไทยและคำพิพากษาของศาลฎีกาได้ชี้แจงความแตกต่างนี้ไว้อย่างชัดเจน

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้ว สิทธิที่แท้จริงสำหรับทุกคน

เมื่อคุณจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดิน ข้อมูลดังกล่าวจะปรากฏในโฉนดที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดสิทธิในทรัพย์สินภายใต้กรรมสิทธิ์นั้น มาตรา 1299 วรรค 1 ของ CCCสิทธิจะกลายเป็นสิทธิที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อได้รับการจดทะเบียนแล้วเท่านั้น

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วมีผลผูกพันดังนี้:

• เจ้าของที่ดินเดิม
• ผู้ซื้อที่ดินรายต่อๆ ไป
• เจ้าหนี้รายใดก็ตามที่พยายามยึดทรัพย์
• โดยพื้นฐานแล้ว ทุกคน

นี่คือเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงเป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้ หากไม่มีการจดทะเบียน คุณจะสูญเสียการคุ้มครองเมื่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนมือ

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียน สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น

ตามคำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 4446/2543 (2000) สัญญาสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงสิทธิส่วนบุคคลระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น เจ้าของที่ดินมีพันธะผูกพัน แต่ผู้ซื้อซึ่งไม่ได้เป็นคู่สัญญาไม่มีพันธะผูกพัน

หมายความว่า:

• คุณสามารถใช้และเพลิดเพลินกับที่พักนี้ได้ตลอดระยะเวลาที่กำหนด
• เจ้าของที่ดินเดิมไม่สามารถปฏิเสธสิทธิ์ของคุณได้
• แต่เมื่อขายให้แก่บุคคลที่สามแล้ว เจ้าของใหม่สามารถปฏิเสธสิทธิในการใช้ประโยชน์ของคุณได้
• คุณจะมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายได้เฉพาะจากเจ้าของเดิมเท่านั้น

ในทางปฏิบัติ สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนแทบจะไม่มีค่าอะไรเลย หากเจ้าของที่ดินถูกกดดันและขายที่ดิน สิทธิของคุณก็จะหายไป

ใครสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้บ้าง?

ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงบริษัทที่จดทะเบียนแล้ว สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ กฎระเบียบการจดทะเบียนไม่เลือกปฏิบัติเรื่องสัญชาติ สิ่งสำคัญคือคุณมีสัญญาสิทธิเก็บกินที่ถูกต้องและเอกสารครบถ้วนหรือไม่

คนไทย

คนไทยจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินได้เหมือนกันทุกราย เพียงใช้บัตรประชาชนที่ยังไม่หมดอายุ โฉนดที่ดิน และสัญญาที่ลงนามแล้ว ไม่มีขั้นตอนพิเศษใดๆ เพิ่มเติม

ชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติจะต้องแสดงหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุแทนบัตรประจำตัวประชาชน สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจขอเอกสารยืนยันเพิ่มเติม สำหรับคำแนะนำโดยละเอียด โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

บริษัท

บริษัทที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลสามารถถือครองและจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ บริษัทต้องลงนามผ่านตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ที่สำนักงานที่ดิน ให้เตรียมหลักฐานการมอบอำนาจ ใบรับรองการจดทะเบียนบริษัท และตราประทับของบริษัทไปด้วย

เอกสารสิทธิ์ประเภทใดบ้างที่เข้าเกณฑ์?

สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะในโฉนดที่ดินบางประเภทเท่านั้น ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกประเภทที่จะมีสิทธิเก็บกินได้

หากที่ดินของคุณมีโฉนดที่ดินเป็นเลขที่ 3 หรือ 4 คุณต้องยื่นขอปรับปรุงโฉนดก่อน ซึ่งจะทำให้ระยะเวลาดำเนินการเพิ่มขึ้น 30 ถึง 60 วัน ทนายความหรือสำนักงานที่ดินสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับการยื่นขอปรับปรุงโฉนดได้

รายการเอกสารที่ต้องใช้

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารชุดเฉพาะ การมาโดยไม่มีเอกสารครบถ้วนจะทำให้เสียเวลา นี่คือรายการเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งหมด:

เคล็ดลับสำหรับมืออาชีพ: โปรดถ่ายเอกสารและจัดเรียงเอกสารทั้งหมดให้เรียบร้อยในแฟ้มที่ชัดเจนก่อนเดินทางมาถึง นำเอกสารต้นฉบับและสำเนามาด้วยกัน สำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารต้นฉบับและเก็บสำเนาไว้

ขั้นตอนการลงทะเบียนทีละขั้นตอน

การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นไปตามลำดับขั้นตอนที่คาดเดาได้ แต่ละขั้นตอนไม่ซับซ้อนหากคุณเตรียมตัวอย่างเหมาะสม

ขั้นตอนที่ 1. ระบุสำนักงานที่ดินที่ถูกต้อง

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ดินนั้น โดยปกติจะเป็นสำนักงานที่ดินอำเภอหรือตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ ติดต่อเว็บไซต์ของสำนักงานที่ดิน (www.dol.go.thหรือโทรติดต่อสำนักงานใหญ่เพื่อหาสาขาที่ถูกต้อง

ขั้นตอนที่ 2. เตรียมเอกสารทั้งหมดให้พร้อม

ก่อนที่คุณและเจ้าของที่ดินจะไปพบกันที่สำนักงานที่ดิน โปรดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และให้ทนายความไทยตรวจสอบสัญญาสิทธิเก็บกิน โดยสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดอย่างชัดเจนดังนี้:

• ระบุรายละเอียดที่ดินอย่างแม่นยำ ทั้งหมายเลขโฉนดและที่ตั้ง
• ระยะเวลาการใช้ประโยชน์เป็นปีหรือวันสิ้นสุดที่ระบุ
• ขอบเขตการใช้งาน: ที่อยู่อาศัย การเกษตร หรือเชิงพาณิชย์
• เงื่อนไขต่างๆ เช่น ค่าเช่าหรือภาระผูกพันในการบำรุงรักษา

ขั้นตอนที่ 3. ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน

ทั้งคุณและเจ้าของที่ดินต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง คุณสามารถใช้หนังสือมอบอำนาจได้หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถมาได้ นำเอกสารต้นฉบับและสำเนาทั้งหมดมาด้วย รายงานตัวที่เคาน์เตอร์ลงทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินของสำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะแนะนำคุณไปยังเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง

ขั้นตอนที่ 4. การตรวจสอบและบันทึกของเจ้าหน้าที่

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการดังต่อไปนี้:

• โปรดยืนยันตัวตนของคุณและเจ้าของที่ดิน
• ตรวจสอบโฉนดที่ดินเพื่อหาข้อขัดแย้งใดๆ
• ตรวจสอบรายละเอียดข้อตกลงสิทธิเก็บกินที่ดินกับโฉนดที่ดินอีกครั้ง
• ยืนยันระยะเวลาและขอบเขตของสิทธิในการใช้ประโยชน์
• คำนวณและเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

เจ้าหน้าที่อาจถามคำถามเพิ่มเติมเพื่อความกระจ่าง โปรดตอบอย่างตรงไปตรงมาและครบถ้วน หากมีรายละเอียดใดไม่ชัดเจน โปรดชี้แจงทันที

ขั้นตอนที่ 5. การบันทึกในโฉนดที่ดิน

เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบจนพอใจแล้ว การจดทะเบียนจะถูกบันทึกในระบบของสำนักงานที่ดิน โดยจะมีการจดบันทึกเพิ่มเติมลงในโฉนดที่ดิน ซึ่งโดยปกติจะอยู่ด้านหลัง บันทึกนี้จะระบุว่า:

• ชื่อของผู้ถือสิทธิเก็บกิน
• ระยะเวลาของการใช้ประโยชน์
• วันที่ลงทะเบียน
• หมายเลขอ้างอิงในทะเบียนสำนักงานที่ดิน

ข้อความนี้เป็นข้อความถาวรและจะติดไปกับโฉนดที่ดินตลอดอายุของสิทธิเก็บกิน

ขั้นตอนที่ 6. รับใบรับรอง

สำนักงานที่ดินจะออกใบรับรองการจดทะเบียนเพื่อยืนยันการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ใบรับรองนี้เป็นหลักฐานอย่างเป็นทางการของคุณเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคุณและเจ้าของที่ดินจะได้รับสำเนา เก็บสำเนาของคุณไว้ในที่ปลอดภัย โฉนดที่ดินจะถูกส่งคืนให้เจ้าของที่ดินโดยมีข้อความกำกับไว้อย่างชัดเจน นี่คือขั้นตอนสุดท้าย

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการลงทะเบียน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมหลายรายการ ค่าธรรมเนียมที่สูงที่สุดคือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ซึ่งคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ไม่ใช่ราคาตลาด

ตัวอย่างการคำนวณ: คุณกำลังลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าประเมิน 5,000,000 บาท

• ค่าตอบแทนที่ระบุไว้ในข้อตกลง: ไม่มี ซึ่งเป็นวิธีการที่มักใช้ในการให้สิทธิเก็บกินเกือบทุกกรณี
• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของศูนย์ = 0 บาท
• อากรแสตมป์: 0.5% ของศูนย์ = 0 บาท
• สิ่งที่คุณต้องจ่ายจริง: ค่าธรรมเนียมคงที่ของสำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยปกติอยู่ที่ ประมาณ 100 บาท

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและค่าธรรมเนียมทางกฎหมายเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับสถานะของคุณและลักษณะของทรัพย์สิน โปรดสอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อคำนวณอย่างแม่นยำในกรณีของคุณ โดยทั่วไปแล้วมูลค่าประเมินจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด ซึ่งเป็นข้อดี การประเมินของสำนักงานที่ดินเป็นการประเมินแบบอนุรักษ์นิยมและอิงจากข้อมูลทรัพย์สินระยะยาว

ปัญหาและวิธีแก้ไขที่พบได้ทั่วไป

แม้จะเตรียมตัวมาอย่างดีแล้ว การลงทะเบียนก็อาจพบอุปสรรคได้ ต่อไปนี้คือปัญหาที่พบบ่อยที่สุดและวิธีแก้ไข

สำนักงานที่ดินปฏิเสธการจดทะเบียน

เหตุผลที่พบบ่อยที่สุดในการปฏิเสธ ได้แก่:

• โฉนดที่ดินไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิที่ดิน: คุณต้องทำการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์ก่อน โปรดติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อสอบถามขั้นตอนการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์
• เอกสารสิทธิ์แสดงภาระผูกพันที่ขัดแย้งกัน: หากที่ดินมีภาระจำนองสูงหรือมีสิทธิเก็บกินอยู่แล้ว การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินใหม่ก็อาจเป็นไปไม่ได้ การตรวจสอบโดยสำนักงานที่ดินจะเปิดเผยข้อขัดแย้งดังกล่าว
• เอกสารสูญหายหรือไม่ครบถ้วน: โปรดนำเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดกลับมาด้วย ดูรายการเอกสารที่จำเป็นด้านบน
• สัญญาสิทธิเก็บกินมีปัญหาด้านภาษาไทย: สัญญาจะต้องเขียนเป็นภาษาไทยที่ถูกต้อง ควรให้ผู้แปลหรือทนายความตรวจสอบและแก้ไข

เอกสารหาย

หากเอกสารใดขาดหายไปในระหว่างดำเนินการ สำนักงานที่ดินจะขอให้คุณกลับมาพร้อมเอกสารครบชุด เตรียมตัวให้พร้อมอย่างละเอียดล่วงหน้าเพื่อประหยัดเวลาในการเดินทาง ใช้รายการตรวจสอบที่ให้ไว้และตรวจสอบแต่ละรายการอีกครั้งก่อนไปที่สำนักงานที่ดิน

เจ้าของที่ดินไม่ให้ความร่วมมือ

บางครั้งเจ้าของที่ดินตกลงด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะให้สิทธิเก็บกิน แต่ต่อมากลับปฏิเสธ คำตัดสินของศาลฎีกาในคดี รیکی 2380/2542 (1999) ได้กล่าวถึงสถานการณ์นี้ ศาลวินิจฉัยว่า ข้อตกลงด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะให้สิทธิเก็บกินนั้น ก่อให้เกิดสิทธิส่วนบุคคลในการเรียกร้องให้จดทะเบียน อย่างไรก็ตาม สิทธินี้จะหมดอายุลงหลังจาก 10 ปีนับจากวันที่ทำข้อตกลง

หากเจ้าของที่ดินปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือ:

1. ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเจ้าของที่ดิน โดยอ้างอิงถึงข้อตกลงดังกล่าว และขอความร่วมมือภายใน 30 วัน
2. หากเจ้าของที่ดินยังคงปฏิเสธ ให้ยื่นฟ้องคดีแพ่งต่อศาลจังหวัดเพื่อเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญา คุณต้องยื่นฟ้องภายในระยะเวลา 10 ปี
3. เมื่อศาลมีคำสั่งให้เจ้าของที่ดินจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแล้ว ให้กลับไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับคำพิพากษาของศาล

กระบวนการนี้มีค่าใช้จ่ายสูง ใช้เวลานาน และก่อให้เกิดความขัดแย้ง การได้รับความร่วมมืออย่างเต็มที่จากเจ้าของที่ดินล่วงหน้าจึงเป็นวิธีที่ดีกว่ามาก

คำตัดสินที่เกี่ยวข้องอีกประการหนึ่งคือ ฎีกา 679/2514 (1971) ซึ่งระบุว่า การประนีประนอมที่ให้สิทธิในการใช้ประโยชน์ก่อให้เกิดสิทธิส่วนบุคคลในการเรียกร้องให้จดทะเบียน ซึ่งอยู่ภายใต้กรอบเวลา 10 ปีเช่นเดียวกัน

โฉนดที่ดินต้องได้รับการปรับปรุงก่อน

หากโฉนดที่ดินเป็นโฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1 คุณจะไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ทันที คุณต้องยื่นขอเปลี่ยนโฉนดเป็นโฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 ค. ก่อน โดยกรมที่ดินมีขั้นตอนการขอเปลี่ยนโฉนดที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพ:

1. ยื่นคำขอปรับปรุงที่ดินที่สำนักงานที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมเล็กน้อย
2. สำนักงานที่ดินอาจทำการสำรวจภาคสนามเพื่อตรวจสอบการครอบครองและขอบเขตที่ดิน
3. เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว จะมีการออกเอกสารสิทธิ์ใหม่ให้เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีระดับสูงกว่าเดิม
4. จากนั้นคุณสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยใช้เอกสารสิทธิ์ใหม่ได้

หากที่ดินของคุณต้องการการปรับปรุงเอกสารสิทธิ์ ควรวางแผนเผื่อเวลาไว้ประมาณ 2-3 เดือนตั้งแต่เริ่มต้นจนเสร็จสิ้น

คำถามที่พบบ่อย

คู่มือที่เกี่ยวข้อง

เติมเต็มความรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณให้สมบูรณ์

• สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทยคู่มือการร่างข้อตกลงและข้อความฉบับเต็มของ CCC
• สิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยขั้นตอนการลงทะเบียนและข้อจำกัดเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ
• วิธีการยกเลิกสิทธิเก็บกินในประเทศไทยกระบวนการยุติและโอนกรรมสิทธิ์
• ภาษีสิทธิเก็บกินในประเทศไทยรายละเอียดเกี่ยวกับการเสียภาษีและภาระผูกพันในการหักภาษี ณ ที่จ่าย
• คำตัดสินของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ (64 คดี)รวมคำพิพากษาของศาลไทยทั้งหมด

ต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของคุณหรือไม่?

ThaiLawOnline ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินที่ดินหลายร้อยฉบับตั้งแต่ปี 2549 เรามีความรู้ความเข้าใจในกฎหมาย กระบวนการของกรมที่ดิน และคำตัดสินของศาลฎีกาที่คุ้มครองสิทธิของคุณ

โทรหาเราวันนี้: +66 (0) 87 225 1340 หรืออีเมล info@thailawonline.com

จองคิวปรึกษา

Getting Your Usufruct Agreement: Three Routes

All three produce the same underlying document, the bilingual usufruct agreement this firm uses for its own clients. Download the editable template at 890 THB and complete it yourself, let the ผู้สร้างเอกสาร build a finished personalised version if you are a Gold member, with translation available, or send us your details and we draft it around your facts in English and Thai for a fixed 3,900 บาท, guiding you through registration at the Land Office. They are compared side by side in our complete guide, with our published fees.

Our fee for a usufruct agreement

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.