Nouveau visa d'investissement immobilier de 3 millions de bahts en Thaïlande

Dernière mise à jour : 12 avril 2026

Deux nouveaux arrêtés du Bureau de l'immigration, entrant en vigueur le 1er octobre 2025, mettent à jour les règles relatives aux visas et aux séjours de longue durée en Thaïlande, fondés sur l'investissement. Ils conditionnent l'éligibilité à un séjour de longue durée à l'acquisition d'un bien immobilier ou à la location d'un logement de standing. Un dispositif de “ soutien au tourisme pour les longs séjours ” abaisse le seuil d'investissement à 3 000 000 THB. Ces arrêtés fixent également un loyer mensuel de référence de 85 000 THB, assorti de conditions relatives aux paiements anticipés. 

Ce dispositif n'est pas un “ visa doré ” à part entière. Il aboutit juridiquement à un visa de non-immigrant, ou à un changement de catégorie de non-immigrant effectué sur le territoire national. Commande 237/2568. Cette autorisation est suivie d'une prolongation de séjour temporaire d'un an maximum, conformément au décret 238/2568. Vous pouvez la renouveler si vous remplissez toujours les conditions requises. Attention : ce visa n'est qu'une prolongation d'un an renouvelable.

Un point crucial souvent négligé par les commentateurs : la procédure d’acquisition immobilière 3M est conditionnée par une lettre de soutien ou de demande. Cette lettre doit émaner du ministère du Tourisme et des Sports, ou d’un organisme habilité. Sans elle, la demande est généralement rejetée, quelle que soit la valeur du bien. 

Base juridique et changements

Les instruments de contrôle

Les changements proviennent de deux ordonnances émises par le Bureau thaïlandais de l'immigration (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง) :

• Le décret 237/2568 met à jour les règles et les normes documentaires relatives à la délivrance des visas. Il encadre également les changements de catégorie de visa effectués sur le territoire national dans certains cas, notamment les visas d'investissement et le nouveau programme immobilier 3M lié au tourisme. 
• L’arrêté 238/2568 met à jour les règles et les documents requis pour la prolongation d’un séjour temporaire. La prolongation peut être effectuée pour une durée maximale d’un an. Il concerne les prolongations liées à un investissement, notamment l’option immobilière 3M dans le secteur du tourisme. Il actualise également les règles relatives au regroupement familial. 

Les deux décrets fixent leur date d'entrée en vigueur au 1er octobre 2025. Ils s'appliquent donc à compter de cette date. Les décrets ne prévoient aucune période de transition. 

Qu’est-ce qui est “ nouveau ” en termes pratiques ?

La Thaïlande disposait déjà d'une voie d'investissement plus restrictive, souvent appelée « investissement de 10 millions de THB ». Elle autorisait l'achat ou la location de biens immobiliers éligibles pour des sommes importantes. Cette procédure était souvent présentée comme un important afflux de capitaux. Les critères de base du décret d'immigration de 2025 fixaient un seuil de 10 millions de THB. Ils exigeaient une preuve de transfert de fonds et une preuve d'investissement, notamment l'achat ou la location d'un appartement en copropriété pour une durée minimale de trois ans. Le prix ou le loyer de l'appartement devait être d'au moins 10 millions de THB. 

Les amendements d'octobre 2025 ajoutent un itinéraire plus réalisable, axé sur le tourisme et centré sur :

• Achat d'un appartement en copropriété pour 3 000 000 THB (preuve de propriété au nom du demandeur), ou
• location résidentielle de grande valeur en utilisant un 85 000 THB/mois indice de référence lié à la preuve de paiement anticipé et aux contraintes contractuelles,
• plus un requis Approbation/demande du ministère du Tourisme et des Sports à l'immigration. 

Pourquoi ces règles apparaissent-elles maintenant ?

Les arrêtés eux-mêmes justifient les révisions comme une mise à jour des critères et des documents afin de les adapter aux circonstances et à l'administration actuelles. 

Parallèlement, les médias thaïlandais font état d'une promotion active des résidences de longue durée liées à l'achat d'appartements. De nombreux articles mentionnent un seuil de 3 millions de bahts ou plus. Cette promotion repose sur un partenariat entre Sansiri et un opérateur spécialisé dans les résidences de longue durée. Elle est présentée comme une stratégie visant à attirer des résidents étrangers aux revenus plus élevés et à dynamiser les villes touristiques. 
Distinction importante : les partenariats marketing ne prévalent pas sur le texte de loi. Ce sont les arrêtés qui régissent les exigences appliquées par les agents d’immigration. 

Voies d'admissibilité et seuils

La voie immobilière 3M liée au tourisme (la “ nouvelle ” voie pratique)

Ce parcours comporte deux étapes juridiques :

• Étape 1 (délivrance du visa ou changement de catégorie) sous Commande 237/2568. 
• Étape 2 (prolongation du séjour jusqu'à 1 an) sous Commande 238/2568. 

Les structures d'investissement/d'hébergement reconnues dans les ordonnances comprennent :

• Achat d'un condominium à ≥ 3 000 000 THB (la propriété doit être prouvée au nom du demandeur par le biais de documents officiels). 
• location résidentielle lié à ≥ 85 000 THB/mois avec preuve de paiement anticipé et les conditions contractuelles (y compris les critères d'éligibilité du propriétaire). 

Un document obligatoire est une lettre de certification/demande du ministère du Tourisme et des Sports. Les résumés en ligne omettent souvent cette information. Un organisme mandaté peut également la délivrer. Cette lettre confirme que le demandeur soutient le tourisme de long séjour et qu'il remplit les critères d'investissement et d'hébergement. 

Voie d'investissement classique de 10 millions (existe toujours parallèlement à la voie de 3 millions)

Les ordonnances d'octobre 2025 préservent encore un investissement minimum de 10 000 000 THB itinéraire, nécessitant généralement :

• preuve du transfert d'au moins 10 millions de THB en Thaïlande, et
• Preuve que vous avez investi les 10 millions dans des placements admissibles. Il peut s'agir de certains achats ou locations immobilières, de dépôts à terme, d'obligations d'État ou d'entreprises publiques, ou encore de placements combinés. 

Ce parcours est distinct de la structure 3M liée au tourisme. Les informations qui les regroupent sont souvent inexactes concernant les documents, les investissements admissibles et les perspectives de renouvellement. 

Membres de la famille et personnes à charge

Les deux décrets concernent également les membres de la famille, notamment les parents, conjoints, enfants, enfants adoptés et beaux-enfants. Ils exigent une preuve du lien de parenté et s'appuient sur des critères supplémentaires, tels que l'âge, la dépendance et la nature juridique et pratique du lien. Concernant le dispositif 3M lié au tourisme, les décrets prévoient un examen approfondi et appliquent la même logique d'approbation ministérielle lorsque le lien familial est lié au statut de l'investisseur principal. 

Les membres de la famille, tels que les parents, conjoints, enfants et enfants adoptés ou beaux-enfants, sont couverts par la clause 2.20 de l'ordonnance 238/2568. La prolongation de leur séjour est conditionnée au respect des obligations du demandeur principal. Ils doivent fournir une preuve du lien de parenté, comme un acte de naissance ou de mariage. L'ordonnance prévoit la possibilité de fournir des documents supplémentaires à la demande des commissions de surveillance de l'immigration. 

Exigences et conditions

Conditions essentielles recherchées par les agents d'immigration

Dans les deux commandes, les points de contrôle récurrents qui constituent des “ critères de rupture ” sont les suivants :

• Vérification du statut : le demandeur doit détenir (ou obtenir) le statut de non-immigrant/séjour temporaire approprié, compatible avec la voie d’accès. 
• Traces financières : preuve d'un transfert de fonds vers la Thaïlande depuis l'étranger, avec des relevés bancaires correspondant aux formats de virement entrant de la Banque de Thaïlande. 
• Preuve relative au bien/logement : Preuve que le demandeur est propriétaire d’un appartement en copropriété ou d’un contrat de location admissible. Inclure les relevés de paiements anticipés. 
• Passage pour un visa touristique (itinéraire 3M) : Le ministère du Tourisme et des Sports, ou son représentant, doit délivrer une lettre. Cette lettre doit solliciter un visa ou un changement de catégorie de visa. Elle peut également demander une prolongation de séjour. Elle doit appuyer le demandeur en tant que professionnel du tourisme de long séjour. 

Exigences relatives à l'achat immobilier (achat d'un condominium)

Les arrêtés définissent les conditions d'éligibilité pour l'acquisition d'un appartement en copropriété (ห้องชุดในอาคารชุด) et exigent une preuve de propriété. Ils imposent également un prix d'achat minimal : 3 millions de yuans pour le circuit touristique et 10 millions de yuans pour le circuit classique. 

Les preuves généralement requises dans les ordonnances comprennent :

• Contrat de vente et preuve de paiement. Joindre un justificatif d'enregistrement attestant de la propriété au nom du demandeur. Ce justificatif doit être délivré par l'autorité compétente. 
• Pour un propriétaire étranger d'un appartement en copropriété, les ordonnances exigent des documents officiels nommant le demandeur. Elles demandent aussi souvent des photos du logement. Cela permet aux services d'immigration de s'assurer de la validité des preuves. 

Piège pratique : la propriété étrangère dans un projet de copropriété en Thaïlande est soumise à un quota. L’acheteur doit remplir les conditions requises pour l’enregistrement de la propriété étrangère. Un échec lors de cette étape compromet l’obtention du visa. 

Exigences en matière de location et de bail (logements de grande valeur)

Les décrets d'octobre 2025 autorisent la location d'appartements ou de maisons avec un loyer mensuel de référence de 85 000 THB. Toutefois, il ne s'agit pas d'une formule de location sans engagement. La liste des documents souligne :

• exigences en matière de durée du contrat (pour la phase d'alignement entrée/visa, une durée de location est explicitement mentionnée), 
• preuve de paiement anticipé respecter les minimums stipulés (et non pas simplement une promesse de paiement), 
• et critères d'éligibilité du bailleur : le bailleur ou le propriétaire doit être une personne physique thaïlandaise. Ou bien, il doit s'agir d'une personne morale à majorité thaïlandaise détenant plus de 501 TP3T d'actions thaïlandaises. 

Un autre écueil majeur : un bail de plus de trois ans doit généralement être enregistré au cadastre. Sans enregistrement, il risque de ne pas être opposable aux tiers. Les documents requis par l’ordonnance correspondent également à ceux exigés pour les baux enregistrés dans les cas de longue durée. Le texte de l’ordonnance établit un lien entre les preuves fournies et le droit foncier, ainsi que le droit de la copropriété ou le droit de la construction. 

La lettre d'approbation du ministère (le document de validation)

Pour le programme 3M lié au tourisme, les deux demandes comportent la même exigence fondamentale : fournir une lettre certifiant et sollicitant une action des services d’immigration. Cette lettre s’adresse aux personnes soutenant un séjour touristique de longue durée. Ces personnes doivent satisfaire aux exigences en matière d’investissement immobilier et de structure d’hébergement. 

Ce que les ordres ne précisent pas (et doivent être considérés comme indéterminé) comprend :

• le flux de travail interne précis du Ministère,
• la liste des entités déléguées (le cas échéant),
• délais de livraison prévus au niveau du ministère,
• et si une nouvelle approbation annuelle est obligatoire ou appliquée au cas par cas. 

Le texte de loi ne traite pas de ces points. Tout article qui invoque une “ approbation automatique ” ou une “ absence d’intervention du ministère ” est contraire aux directives. 

Guide d'application étape par étape

Ce guide décrit la manière dont les agents d'immigration traitent généralement les dossiers selon la procédure en deux étapes. Les étapes clés sont définies par ces étapes. Les difficultés opérationnelles rencontrées reflètent les pratiques courantes au guichet pour le traitement des demandes d'immigration et la vérification des documents.

Préparez correctement votre dossier avant toute demande de visa.

Vérifiez d'abord quelle route est ciblée :

• Achat de 3M (propriété du condo au nom du demandeur), ou
• Structure de location touristique 3M (85 000 THB/mois de référence avec justificatif de paiement anticipé et propriétaire coopératif), ou
• Investissement de 10 millions (itinéraire classique). 

Ensuite, préparez la “ piste de l’argent ” :

• Transférez des fonds en Thaïlande de manière traçable. Conservez tous les documents attestant de la source du virement et des détails du transfert entrant. Les autorités exigent des relevés bancaires comme preuve de la réception des fonds. 

Ensuite, préparez les preuves relatives aux biens :

• Procédure d'achat : s'assurer de la faisabilité du quota/de l'enregistrement et effectuer l'enregistrement complet de la propriété avant de se fier à la propriété immobilière à des fins d'immigration. 
• Procédure de location : Assurez-vous que le propriétaire est de nationalité thaïlandaise ou appartient à la majorité thaïlandaise. Mettez en place un système de paiement échelonné afin de respecter l’acompte exigé. Évitez les virements mensuels automatiques. 

Obtenir la lettre d'approbation/de demande du ministère du Tourisme et des Sports (voie 3M)

Avant que les services d'immigration n'acceptent le dossier 3M lié au tourisme, vous devez obtenir une lettre d'approbation ou de demande. Cette lettre doit être adressée au ministère du Tourisme et des Sports. Elle peut également provenir d'un organisme mandaté, le cas échéant. 

Si un tiers propose des services de “ séjour de longue durée facilité ”, considérez-les comme des prestations de services. Par exemple, cela inclut les offres proposées par des promoteurs immobiliers et relayées par les médias. Ne présumez pas que ces offres garantissent automatiquement la conformité. L’agent d’immigration vérifie toujours les éléments juridiques contenus dans les ordonnances. 

Étape 1 : délivrance du visa ou changement de catégorie de visa dans le pays (Décret 237/2568)

L'ordonnance 237/2568 constitue le point d'entrée légal pour :

• obtenir le visa approprié, ou
• changer de catégorie de visa en Thaïlande (lorsque cela est possible et accepté en pratique),
  en fonction du plan d'investissement et des documents justificatifs. 

Concernant le trajet touristique lié à 3M, les services d'immigration prévoient :

• la preuve d'achat ou de location du bien,
• les preuves de transfert de fonds, et
• la lettre de demande du Ministère. 

Indéterminé Les modalités de modification des dossiers varient selon les bureaux d'immigration locaux : ils déterminent s'ils acceptent systématiquement les changements de catégorie de statut sur place. La pratique dépend des antécédents migratoires, du statut actuel, des séjours illégaux antérieurs et de la politique du bureau local.

Étape 2 : demander une prolongation d'un an du séjour temporaire (Ordonnance 238/2568)

Une fois le statut requis obtenu, l'ordonnance 238/2568 régit la prolongation du séjour (jusqu'à un an par période) en fonction de l'investissement. Ceci inclut le dispositif immobilier 3M. 

Dans le cadre d'un cycle de renouvellement 3M (tourisme) classique, les services d'immigration effectuent généralement les contrôles suivants :

• conformité continue (propriété conservée ou bail admissible toujours valide),
• preuve de la structure de loyer/paiement requise, et
• la lettre de demande du ministère appuyant la prolongation. 

Obligations continues après approbation (souvent oubliées)

Même avec une prolongation valide d'un an, le titulaire reste soumis aux mécanismes de conformité standard en matière d'immigration :

• Rapport sur 90 jours Les obligations s'appliquent généralement à la plupart des prolongations de séjour de longue durée pour les non-immigrants, sauf si un programme spécial les exempte explicitement (les ordonnances ici se concentrent sur l'admissibilité/les documents et ne mentionnent pas d'exemption de 90 jours). Indéterminé dans ces commandes. 
• Déclaration de résidence TM30 Cela reste important dans la pratique pour les interactions avec l'immigration (non créé par ces ordonnances, mais demandé régulièrement aux guichets).
• permis de rentrée Le paiement est requis avant de quitter la Thaïlande si le titulaire souhaite conserver son autorisation de séjour ; la liste des tarifs officiels couramment utilisés par les services d’immigration est disponible. 1 000 THB simple et 3 800 THB plusieurs. 

Implications pratiques, risques et ce que d'autres articles omettent souvent

Le tableau comparatif dont les expatriés ont besoin

Les plus grandes omissions et les plus grands pièges

La règle d'éligibilité du propriétaire (voie locative).
De nombreux articles promotionnels promettent de “ louer n'importe quel appartement de luxe et d'être éligible ”. Les conditions requises sont toutefois plus restrictives. Le bailleur/propriétaire doit être thaïlandais (personne physique) ou une personne morale à majorité thaïlandaise, et les services d'immigration exigent des documents attestant ce statut. La location auprès d'un propriétaire étranger constitue souvent un obstacle. 

La preuve de paiement anticipé n'est pas facultative.
Les listes de documents des étapes 1 et 2 insistent toutes deux sur la nécessité de fournir des justificatifs de paiement de loyer anticipé conformes aux seuils établis (85 000 THB/mois et des périodes minimales ou des montants forfaitaires selon la structure du contrat). Un contrat de location sans justificatifs de paiement conformes compromet la validité du dossier. 

L'approbation du ministère est une étape indispensable.
Tout texte promettant “ acheter un condo, se présenter à l’immigration et obtenir un visa de long séjour ” est incomplet. Les directives exigent une demande/certification du ministère du Tourisme et des Sports (ou d’un organisme délégué) pour le trajet touristique 3M. 
La couverture médiatique des partenariats et de la promotion “ tout-en-un ” doit être perçue comme un emballage commercial autour de ce cadre juridique, et non comme un remplacement de celui-ci. 

La propriété d'un condominium doit être légalement enregistrable.
L’acquisition d’appartements en copropriété par des étrangers est soumise à des quotas et à des conditions d’éligibilité légales ; un acheteur qui ne peut pas enregistrer la propriété à son nom ne peut pas utiliser la “ propriété ” comme preuve d’immigration. 

Pas le visa LTR.
La confusion avec le LTR est fréquente. Le LTR est un dispositif distinct, doté de ses propres règles et administré par des canaux de promotion des investissements, comme le décrivent les mises à jour juridiques de cabinets tels que Tilleke & Gibbins. Il convient de considérer le LTR et la voie d'extension d'investissement comme deux produits différents. 

Les droits sont limités.
Ces décrets régissent le traitement des visas et des autorisations de séjour. Ils n'accordent pas d'autorisation de travail. Toute personne souhaitant travailler doit suivre une procédure distincte pour obtenir un permis de travail. 

Le service d'immigration garantit-il un délai de traitement fixe ?

Existe-t-il des limites d'âge ou des exigences de revenu minimum ?

Le parcours touristique 3M décrit dans ces arrêtés repose sur la preuve d'investissement/d'hébergement et l'approbation du Ministère, et non sur l'âge ou les revenus de retraite. Les règles relatives à l'âge et aux revenus figurent dans d'autres parcours de visa (retraite, mariage), mais ne sont pas considérées comme des critères d'admissibilité essentiels pour ce parcours spécifique 3M d'investissement/hébergement. Toute condition d'âge non mentionnée dans les arrêtés doit être considérée comme indéterminé pour cet itinéraire. 

Ai-je toujours besoin d'un rapport tous les 90 jours et d'un permis de rentrée ?

Les arrêtés en question portent sur les conditions d'éligibilité et les documents requis pour les visas/catégories et leurs prolongations ; ils n'accordent pas de dispense générale de l'obligation de déclaration tous les 90 jours. Le permis de rentrée demeure une condition standard pour conserver une prolongation de séjour lors d'un voyage, et les tarifs officiels sont généralement affichés dans les bureaux de l'immigration. 

Foire aux questions (FAQ)

Cet article présente un aperçu général du nouveau visa d'investissement immobilier de 3 millions de bahts en Thaïlande. La réglementation étant récente, les pratiques sont encore en évolution. Tout investisseur sérieux devrait solliciter des conseils personnalisés. Ces conseils devraient porter sur la sélection du bien immobilier, la stratégie de certification MoTS, ainsi que sur le calendrier des demandes et des prolongations.

• Bureau de l'immigration de Thaïlande