Car-park construction does not determine the lease duration การก่อสร้างลานจอดรถไม่กำหนดอายุการเช่าแทนข้อตกลง

สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์ แล้ว มอบ ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน ยิ่ง กว่า การ เช่าธรรมดา แม้ที่ดินตามสัญญาเช่าดังกล่าวจะเป็นที่ดิน ส่วนหนึ่ง ของ สัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่งซึ่งระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้อง สร้างอาคารพาณิชย์แล้ว จดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพาณิชย์มีกำหนด 25 ปี นับแต่ วันก่อสร้างเสร็จก็ตาม ก็ไม่เกี่ยว กับการเช่าที่ดินเพื่อทำลานจอดรถยนต์ จำเลยจะมีสิทธิเช่าที่ดินอันเป็นลานจอด รถยนต์ ได้ นานเพียงใดต้องดูระยะเวลาแห่งการเช่านั้นเป็นเกณฑ์ ท้ายหนังสือบอกเลิกการเช่าของโจทก์ที่มีมาถึงจำเลยมีข้อความว่า ถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าต่อให้ติดต่อแผนกที่ดินและโรงเรือนของโจทก์ เป็นเพียงคำแนะนำของโจทก์เท่านั้น ไม่ใช่คำเสนอให้เช่า ของโจทก์ แม้จำเลยจะได้สนองตอบรับการเช่าก็ไม่ถือว่าโจทก์จำเลยได้ต่อสัญญาเช่ากันอีก ปัญหาเรื่องอายุความในทางแพ่งเป็นข้อที่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน เงินที่จำเลยนำไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์เป็นค่าเช่ารายเดือน มิใช่วางเป็นค่าเสียหาย โจทก์ไปขอรับเงินเป็นค่าเสียหาย แต่พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานวางทรัพย์ไม่ยอมจ่ายให้ โจทก์จึง มีสิทธิ เรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้.
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2515 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 1,020 ตารางวา ด้านติดถนนพระราม 4แขวงคลองเตย เพื่อใช้ก่อสร้างเป็นลานจอดรถยนต์อำนวยความสะดวกแก่ประชาชน โดยสัญญาเช่าดังกล่าวมีสาระสำคัญว่า ผู้เช่าต้องสร้างลานจอดรถยนต์เป็นพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตลอดจนรั้วกั้นบริเวณและสิ่งติดตั้งในพื้นที่ดังกล่าว เมื่อผู้เช่าสร้างและติดตั้งเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าตกลงมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าสัญญาเช่านี้มีกำหนดเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2514เป็นต้นไป ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ 3,060 บาทและเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ถ้าผู้เช่ายังใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าต่อไป ถือว่าผู้เช่าตกลงเช่ากันเป็นรายเดือนจนกว่าผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าจะบอกกล่าวเป็นหนังสือขอเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งเดือน จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินที่เช่า และดำเนินการสร้างลานจอดรถยนต์บนที่ดินนั้นจนแล้วเสร็จ และจัดหาผลประโยชน์เรื่อยมาจนครบกำหนด 1 ปี จำเลยก็ยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าตลอดมาโดยมิได้ทำสัญญาเช่าใหม่ จึงถือว่าจำเลยตกลงเช่าที่ดินของโจทก์ต่อไปอีกเป็นรายเดือนตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ต่อมาเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2525 โจทก์ได้ออกประกาศกำหนดอัตราค่าเช่าที่ดิน และอาคารขึ้นใหม่ และโจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบอัตราค่าเช่าใหม่พร้อมทั้งบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวและให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนโจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนโจทก์ โดยจำเลยยังคงครอบครองที่ดินที่เช่าตลอดมาจนถึงวันที่ 21 มีนาคม 2528 จำเลยจึงไม่ได้เข้าเกี่ยวข้องในที่ดินที่เช่านี้อีก การกระทำของจำเลยดังกล่าวทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 15,300 บาท นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2525ถึงวันที่ 21 มีนาคม 2528 รวมเป็นค่าเสียหายทั้งสิ้น 546,210 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า เมื่อโจทก์ออกประกาศกำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินและอาคารของโจทก์ขึ้นใหม่ และโจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบพร้อมทั้งขอบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 31มีนาคม 2525 เป็นต้นไป ให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนโจทก์หนังสือดังกล่าวมิใช่หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างเดียว แต่เป็นหนังสือที่มีคำเสนอการเช่า จำเลยจึงมีคำสนองตอบรับการเช่ากับโจทก์ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ต่อสัญญาเช่ากันต่อไปตามเงื่อนไขที่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิครอบครองและสามารถนำที่ดินที่เช่าออกใช้ทำประโยชน์ได้ สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 4กุมภาพันธ์ 2515 เป็นสัญญาอุปกรณ์ส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 29 มีนาคม 2501 ระหว่างโจทก์กับนางอาภรณ์ เพราะที่ดินตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2515 เมื่อสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 29 มีนาคม 2501 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ จึงต้องใช้สัญญาทั้งสองฉบับประกอบกัน สัญญาสองฉบับดังกล่าวต่างก็เป็นสัญญาเช่าชนิดพิเศษที่มีค่าตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เพราะผู้เช่าตกลงก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ลงบนที่ดินที่เช่า และจะยกกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับลงวันที่ 29 มีนาคม 2510 ซึ่งนางอาภรณ์และจำเลยมีสิทธิเช่าได้ 25 ปี นับแต่วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2515 เป็นต้นไป โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้อง เพราะจำเลยได้นำค่าเช่าในอัตราที่กำหนดชำระโจทก์แล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับ จำเลยจึงได้นำไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลาง ค่าเสียหายของโจทก์ไม่เกิน 309,519 บาท ขอให้ยกฟ้อง
นางอาภรณ์ พัวเพส หรือหิมะทองคำ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต
จำเลยร่วมให้การว่า จำเลยร่วมขอถือเอาคำให้การของจำเลยเป็นคำให้การของจำเลยร่วม
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 546,210บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ
จำเลยและจำเลยร่วมอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าตามที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์แล้ว ต้องมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และที่ดินที่เช่าเพื่อทำเป็นลานจอดรถยนต์ก็เป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินในสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.4 จริง แต่ผู้เช่าตามเอกสารหมาย ล.4 นั้น มีหน้าที่ต้องสร้างอาคารพาณิชย์ แล้วจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าอาคารพาณิชย์มีกำหนด 25 ปีนับแต่วันก่อสร้างเสร็จ ดังนั้นการเช่าอาคารพาณิชย์มีกำหนด25 ปี จึงไม่เกี่ยวกับการเช่าที่ดินเพื่อทำเป็นลานจอดรถยนต์ตามสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.7 แต่อย่างใด จำเลยจะมีสิทธิเช่าที่ดินอันเป็นลานจอดรถยนต์ได้นานเพียงใดนั้นก็ต้องดูระยะเวลาแห่งการเช่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.7 ซึ่งแยกต่างหากจากสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.4 เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.7กำหนดให้เช่าได้เพียง 1 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2514และเมื่อครบสัญญาเช่าแล้ว ถ้าผู้เช่ายังใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าต่อไป ก็ให้ถือว่าผู้เช่าตกลงเช่ากันเป็นรายเดือน จนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกกล่าวเป็นหนังสือขอเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า1 เดือน ตามสัญญาข้อ 2 และข้อ 11 เมื่อโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2515 ตามเอกสารหมาย ล.9จำเลยจึงไม่มีสิทธิเช่าต่อไปนับแต่วันที่ 1 เมษายน 2524 จำเลยและจำเลยร่วมฎีกาต่อมาว่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.9 มีคำเสนอการเช่าด้วย จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วจึงได้สนองตอบรับการเช่าโดยขอเช่าลานจอดรถยนต์ตามอัตราค่าเช่าใหม่ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.10 ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ต่อสัญญาเช่ากันแล้วนั้นพิเคราะห์แล้วเห็นว่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.9 ช่วงทาายมีข้อความว่า ถ้าจำเลยประสงค์จะเช่าต่อให้ติดต่อแผนกที่ดินและโรงเรือนของโจทก์ ข้อความดังกล่าวเป็นเพียงคำแนะนำของโจทก์เท่านั้น ไม่ใช่คำเสนอให้เช่าของโจทก์แต่อย่างใด
ข้อที่จำเลยและจำเลยร่วมฎีกาว่า จำเลยและจำเลยร่วมได้ยื่นคำร้องขอเพิ่มเติมคำให้การว่าฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ ซึ่งเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 180 แต่ศาลชั้นต้นไม่อนุญาตให้เพิ่มเติมคำให้การจึงเป็นการไม่ชอบนั้น พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ปัญหาเรื่องอายุความในทางแพ่งนั้น เป็นข้อที่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี เพราะจำเลยได้นำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดีเป็นจำนวนเงินมากกว่า546,210 บาท เป็นความผิดของโจทก์เองที่ไม่ไปรับเงินค่าเช่าดังกล่าวโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยจากจำเลยนั้นพิเคราะห์แล้วเห็นว่า จำเลยได้นำเงินไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์เป็นค่าเช่ารายเดือน มิใช่วางเป็นค่าเสียหาย โจทก์ไปขอรับเงินเป็นค่าเสียหายแล้วแต่พนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานวางทรัพย์ไม่ยอมจ่ายให้ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยจากจำเลยได้
พิพากษายืน.