Renewal against an heir: knowledge of death and acceptance การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ

ตามสัญญาเช่ามีข้อความว่าเมื่อครบกำหนดอายุแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุกๆ3ปีและเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไปไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่าป. ผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา360ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา169วรรคสองมาใช้บังคับคำมั่นของป.จึงไม่เสื่อมเสียไปมีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตามให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม ที่โจทก์ฎีกาว่าโดยพฤตินัยและตามหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนจำเลยต้องรู้หรือควรรู้ว่าป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้วเพราะเป็นคนในอำเภอเมืองสมุทรสงครามด้วยกันมีประชากรไม่มากน่าจะทราบข่าวคราวความเคลื่อนไหวของกันและกันดีเป็นฎีกาข้อเท็จจริง เมื่อฟังว่าคำมั่นของป. มีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าการที่โจทก์เรียกเก็บค่าเช่าค่าตอบแทนเกินไปกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาข้อดังกล่าวโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.4ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนเพราะเกิดความไม่เป็นธรรมแก่โจทก์และทายาทผู้รับโอนต่อๆไปในภายหน้าให้ต้องปฏิบัติตามไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดไม่ควรมีผลบังคับแม้ปัญหานี้โจทก์จะมิได้ยกขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์โจทก์ก็ยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคท้าย เจ้าของทรัพย์สินจะให้เช่าทรัพย์สินของตนในลักษณะใดก็ได้เป็นเรื่องระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยเฉพาะไม่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกจึงหาได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนไม่
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา15 ปี นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2521 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535ในอัตราค่าเช่าห้องละ 100 บาท ต่อเดือน ตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นเดือนไม่เกินวันที่ 5 ของเดือนถัดไป ครั้นครบกำหนดโจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่า ในการทำสัญญาเช่าต่อไปโจทก์จำต้องปรับปรุงค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่าใหม่เพื่อให้คุ้มกับค่าใช้จ่ายและค่าภาษีที่เพิ่มขึ้น แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 734/44, 45, 46 ของโจทก์ห้ามมิให้เกี่ยวข้องอีกต่อไป ให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์หลังจากวันที่ครบกำหนดสัญญาจำนวน 90,000 บาท แก่โจทก์ และชำระค่าขาดประโยชน์ต่อไปอีกห้องละ 6,000 บาท ต่อเดือนนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากตึกแถวของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร หากโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวแล้วโจทก์ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าทุกประการ ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยเปลี่ยนแปลงค่าธรรมเนียมการทำสัญญาเช่าและค่าเช่าซึ่งไม่ตรงกับเงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิมและเป็นการเปลี่ยนแปลงที่มิได้มีการตกลงกับจำเลยก่อน ตามข้อตกลงในสัญญาเช่านั้น เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปโดยต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่จำเลยทุก ๆ 3 ปีและให้เรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่า ซึ่งเท่ากับค่าเช่าเดือนละ 600 บาท ส่วนค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาเรียกเก็บ30,000 บาท แต่โจทก์กลับเรียกร้องให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อโดยกำหนดเรียกเก็บค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท และค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าประเภท 3 ปี เป็นเงินถึง 150,000 บาทจำเลยมิได้มีคำสนองตอบตามเงื่อนไขที่โจทก์เสนอใหม่ แต่จำเลยยืนยันที่จะทำสัญญาเช่าต่อโดยปฏิบัติตามเงื่อนไขและจะชำระค่าเช่าตามสัญญาเดิมซึ่งระบุไว้ชัดแจ้งแล้วแต่โจทก์กลับปฏิเสธและไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่จำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ยังมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าและไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ดำเนินการต่อสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยให้เริ่มนับการเช่าตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2536 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 และต่อไปทุก 3 ปีตามเงื่อนไขและข้อตกลงตามสัญญาเช่าตึกแถวต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอฉบับลงวันที่ 28 ตุลาคม 2520 และรับเงินค่าเช่าเพิ่มเป็น 2 เท่า ของค่าเช่าเดิมทุก ๆ 3 ปี และรับเงินค่าธรรมเนียมการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาท ทุก ๆ 3 ปี หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โดยจำเลยจะนำเงินค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่อสัญญามาวางต่อศาลตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าตึกแถวต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอดังกล่าว
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยได้เช่าอยู่ครบ 15 ปีตามสัญญาเช่าเดิม ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลง โจทก์จำเป็นต้องปรับปรุงราคาและเงื่อนไขเดิมให้เหมาะสมและเป็นธรรมสัญญาเดิม จดทะเบียนเช่ากันมีกำหนดเวลา 15 ปี และไม่ได้จดทะเบียนขยายระยะเวลาเช่าต่อไปอีก เงื่อนไขใด ๆ ที่กำหนดไว้เดิมจึงสิ้นสุดลงด้วย เมื่อจำเลยไม่ตอบสนองราคาที่โจทก์เสนอใหม่โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาหลังจากครบกำหนดเวลาที่ให้ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงระงับ ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา เพราะคู่กรณีไม่ต้องการให้มีสัญญาผูกมัด โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทในฐานะผู้เช่าจากโจทก์นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ถึงวันที่31 ธันวาคม 2538 โดยจำเลยต้องเสียค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตึกแถวกรมธนารักษ์ในละแวกใกล้เคียง และเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญา 30,000 บาทต่อห้องรวม 3 ห้อง เป็นเงิน 90,000 บาท แก่โจทก์ให้ยกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยมาสู่ศาลฎีกาเฉพาะในข้อกฎหมายตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ผูกพันโจทก์หรือไม่ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทหรือไม่ และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเอกสารหมาย จ.4 ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือไม่ ในการวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238 ประกอบมาตรา 247 ซึ่งศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่าเดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 18657 ตำบลแม่กลอง อำเภอเมืองสมุทรสงครามจังหวัดสมุทรสงคราม เป็นมรดกของบิดามารดานางไปล่ ลิปิสุนทรหรือวัฒนธรรม ตกได้แก่ทายาทรวม 8 คน จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 734/44, 45, 46 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวจากนางสาวรมณียา ลิปิสุนทร ทายาทคนหนึ่งซึ่งทำสัญญาในฐานะตัวแทนของทายาททุกคน ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 และสัญญาเช่าตึกแถวต่อท้ายสัญญาเช่าของอำเภอเอกสารหมาย จ.4 ที่จดทะเบียนที่อำเภอเมืองสมุทรสงคราม เมื่อแบ่งมรดกกันแล้วที่ดินและตึกแถวพิพาทตกเป็นของนางไปล่มารดาโจทก์ เมื่อนางไปล่ถึงแก่กรรมโจทก์ได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเป็นของโจทก์ เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2533 สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทที่นางสาวรมณียาทำไว้กับจำเลยสิ้นอายุการเช่าวันที่ 31ธันวาคม 2536 (ที่ถูกเป็น 2535) ก่อนสิ้นอายุสัญญาเช่าโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไม่ โดยเรียกค่าเช่าและค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นจากข้อตกลงในสัญญาเช่าเดิมเมื่อจำเลยได้รับหนังสือแจ้งได้แจ้งให้โจทก์ทราบยืนยันการเช่าตึกแถวก่อนครบอายุสัญญาเช่า แต่ต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 จึงตกลงกันไม่ได้ เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 มีข้อความว่า เมื่อครบกำหนดอายุแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าอยู่ต่อไป โดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ 3 ปี และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บในการต่ออายุสัญญาแต่ละครั้งผู้เช่าต้องเสียค่าธรรมเนียมในการต่อสัญญาครั้งละ 30,000 บาทให้แก่ผู้ให้เช่า ที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อตกลงดังกล่าวนางสาวรมณียาตัวแทนนางไปล่ทำไว้กับจำเลย โจทก์มิได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยซึ่งว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของนางไปล่ผู้ตายโดยแท้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600 จึงไม่ตกทอดไปยังโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จึงมีสิทธิเสนอเงื่อนไขใหม่เมื่อจำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้นั้น เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไป ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่านางไปล่ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว กรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสองมาใช้บังคับ คำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่จึงไม่เสื่อมเสียไป มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตามให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้สัญญาเดิมที่โจทก์ฎีกาว่า โดยพฤตินัยและตามหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนจำเลยต้องรู้หรือควรรู้ว่านางไปล่ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้วเพราะเป็นคนในอำเภอเมืองสมุทรสงครามด้วยกัน มีประชากรไม่มากน่าจะทราบข่าวคราว ความเคลื่อนไหวของกันและกันดีเป็นฎีกาข้อเท็จจริงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสองคำพิพากษาฎีกาที่โจทก์อ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้และเมื่อฟังว่าคำมั่นของนางสาวรมณียาตัวแทนของนางไปล่มีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 11 การที่โจทก์เรียกเก็บค่าเช่าค่าตอบแทนเกินไปกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาข้อดังกล่าว โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน เพราะเกิดความไม่เป็นธรรมแก่โจทก์และทายาทผู้รับโอนต่อ ๆ ไปในภายหน้าให้ต้องปฏิบัติตามไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด ไม่ควรมีผลบังคับ แม้ปัญหานี้โจทก์จะมิได้ยกขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 3 โจทก์ก็ยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคท้าย เห็นว่า เจ้าของทรัพย์สินจะให้เช่าทรัพย์สินของตนในลักษณะใดก็ได้ เป็นเรื่องระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยเฉพาะ ไม่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกและกรณีหาได้เป็นดังที่โจทก์เข้าไม่ จึงหาได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนแต่อย่างใดไม่ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว