La Thaïlande évolue rapidement. L'IA évolue encore plus vite. Et les cabinets d'avocats, y compris le nôtre, doivent s'adapter à ces deux réalités. C'est le fil conducteur des trois articles de ce mois-ci : la plus grande opération de répression que j'aie jamais vue dans ce pays, avec des milliards de bahts en jeu ; pourquoi l'IA n'est plus une option pour les avocats ; et un aperçu de l'abonnement que nous préparons pour vous.

1. La fin de l'ère des candidats désignés ? La plus grande répression en Thaïlande depuis des décennies

Le mois dernier, j'ai promis d'écrire sur la protection de son domicile en tant qu'étranger en Thaïlande. Je tiens parole, mais l'actualité m'a contraint à élargir mon propos. Car avant d'aborder les dispositifs qui fonctionnent, il est nécessaire de parler de celui qui s'effondre actuellement : la société de prête-nom.

J'ai vécu en Thaïlande pendant environ 22 ans et travaillé dans le secteur juridique pendant une vingtaine d'années. J'ai donc été témoin de plusieurs campagnes de répression menées par ce pays. Les opérations de contrôle aux frontières, trois ou quatre depuis mon arrivée, ont chacune mis fin aux activités de ceux qui vivaient ici avec des visas touristiques permanents. La répression de la gestation pour autrui en 2014 et 2015 a paralysé tout un secteur du jour au lendemain après que les scandales ont éclaté dans la presse internationale. Enfin, la répression des visas étudiants vers 2024, lorsque les services d'immigration ont finalement ciblé les écoles de langues qui vendaient des visas ED à des personnes n'ayant jamais suivi de cours.

Chacune de ces affaires a eu des conséquences graves pour les personnes impliquées. Mais rien de comparable à ce qui se passe actuellement. À mon avis, il s'agit de la plus grande opération de répression jamais vue en Thaïlande, et les enjeux ne se mesurent pas en frais de visa ou en amendes pour dépassement de séjour. Ils se chiffrent en milliards de bahts de biens saisis. Ce n'est pas une campagne de communication. Ce sont des arrestations, des ordres de saisie et des enquêteurs qui exhument des dossiers vieux de dix ans dans les services comptables.

Qu'est-ce qu'un candidat, en un paragraphe

Un montage de prête-nom consiste pour des citoyens thaïlandais à détenir des actions ou des terrains en leur nom propre, mais en réalité pour le compte d'un étranger, afin de contourner le Code foncier et la loi sur les entreprises étrangères. Le cas classique : un étranger souhaite acquérir une villa, un avocat crée une société thaïlandaise où des actionnaires thaïlandais détiennent des titres de propriété (51%), l'étranger contrôle tout et finance tout, et la société achète le terrain. Tout le monde signe, tout le monde sourit, et tout le monde fait comme si les actionnaires thaïlandais étaient de véritables investisseurs.

Ils ne l'ont jamais été. Et voici le point sur lequel je tiens à être clair : cela n'a jamais été légal. Ni dans une zone grise, ni “ toléré ”, ni “ techniquement acceptable si bien structuré ”. C'était illégal dès sa signature. Ce qui a changé, ce n'est pas la loi. Ce qui a changé, c'est que la Thaïlande a décidé de l'appliquer.

Ce que j'ai vu en 20 ans

Lorsque je vivais et travaillais à Nakhon Ratchasima il y a des années, les sociétés écrans étaient rarement utilisées. Korat est une grande ville, mais un petit monde ; les autorités locales savaient qui était qui, tout le monde était au courant de ce qui se passait, et personne ne voulait y être associé. Le secteur des sociétés écrans ne s’est pas développé dans ce genre d’endroits. Il s’est développé là où se trouvait l’argent : Phuket, Koh Samui, Pattaya et les autres destinations touristiques, où des milliers d’étrangers achetaient des villas par le biais de structures de sociétés et où tout un écosystème s’est mis en place pour les servir.

Permettez-moi de rectifier un point que vous lirez dans la presse étrangère : il ne s’agissait pas uniquement d’un problème d’étrangers. Des actionnaires thaïlandais ont signé les certificats d’actions. Des comptables thaïlandais ont établi les comptes annuels, année après année, pour des sociétés sans chiffre d’affaires et ne possédant qu’une seule villa. Des avocats thaïlandais ont élaboré les structures. Des promoteurs immobiliers thaïlandais les ont commercialisées ouvertement dans leurs agences. Des citoyens thaïlandais détenaient les actions, souvent le terrain, et profitaient de chaque étape de ce montage. Si cette époque touche à sa fin, elle touche tous ces acteurs, et pas seulement l’étranger qui vivait dans la villa.

Notre cabinet a délibérément choisi, à plusieurs reprises au fil des ans, de se désengager de ce type de travail. Je ne prétendrai pas que cela ait toujours été facile ; nous avons vu des concurrents percevoir des honoraires que nous refusions. Mais j’ai toujours su que ces montages étaient illégaux, et je n’allais pas bâtir la réputation d’un cabinet sur des arrangements voués à l’échec.

Il n'est pas nécessaire d'approuver cette politique pour la comprendre. La Thaïlande restreint la propriété foncière étrangère pour la même raison que de nombreux pays protègent leurs terres agricoles, leurs côtes ou leurs industries stratégiques : elle souhaite que les terres thaïlandaises restent entre les mains des Thaïlandais. Aux yeux du gouvernement, le recours à une structure de prête-nom n'est pas une astuce, mais une fraude à cette politique, dissimulée sous des formalités administratives complexes. Dès lors qu'on comprend les enjeux, la campagne actuelle n'a plus rien de surprenant. La seule surprise, c'est qu'elle ait mis autant de temps à se concrétiser.

L'appel téléphonique qui devrait vous inquiéter

Il y a environ un mois, un ancien client m'a contacté. Il avait été arrêté à Koh Samui. Voici ce qui rend son cas important : sa société était fermée depuis plusieurs années et la propriété avait déjà été vendue. Pour lui, et honnêtement pour la plupart des avocats jusqu'à récemment, l'affaire était close.

Ce n'était pas le cas. Les autorités ont enquêté sur un cabinet comptable, découvert des documents historiques dans ses archives et relancé d'anciennes affaires de prête-noms à partir de ces documents. Sa société, désormais dissoute, figurait parmi ces documents. La dissolution d'une société n'efface pas son historique ; les registres d'actionnaires, les transferts, les déclarations annuelles, tout cela existe toujours, conservé dans les archives gouvernementales et les cabinets comptables. Les sanctions varient énormément selon les circonstances, notamment la coopération, l'ancienneté du dossier et la détention des biens. Mais le risque ne disparaît pas comme par magie du simple fait de dissoudre la société.

Il n'est pas le seul. D'autres clients ont reçu l'ordre de vendre leurs biens immobiliers rapidement. Des bâtiments restés sans inspection pendant une décennie font l'objet d'un examen approfondi. La situation actuelle est radicalement différente de celle d'il y a dix ans, et quiconque prend encore des décisions en se basant sur les pratiques de 2016 se base sur un monde qui n'existe plus.

Ce qui fonctionne réellement à la place

Voici ce qui est frustrant, pour quelqu'un qui a passé 20 ans dans ce secteur : des alternatives légales ont toujours existé.

• Usufruit. Un droit enregistré d'usage et de jouissance d'un bien, potentiellement à vie. Ce droit est inscrit sur le titre de propriété au bureau du cadastre, exécutoire et parfaitement légal. étrangers.
• Superficie. Le droit de posséder le bâtiment indépendamment du terrain. On ne peut pas posséder le terrain en Thaïlande, mais on peut posséder la maison qui y est construite.
• Un bail de 30 ans dûment enregistré. Trente ans réels, pas les années. Fantaisie de 90 ans Certains promoteurs continuent de vendre, malgré les sanctions déjà prononcées par la Cour suprême.
• Propriété thaïlandaise authentique. Souvent par le biais d'un véritable mariage, ce qui m'amène à une distinction qui compte.

Un conjoint thaïlandais véritablement propriétaire d'un bien immobilier n'est pas un prête-nom. Si votre épouse possède le terrain, le contrôle et qu'il lui appartient pleinement, même en cas de divorce, il s'agit d'une propriété thaïlandaise, conformément à la loi. Un arrangement basé sur le “ conjoint ” avec des accords parallèles, des actes de transfert non datés et la conviction qu'elle ne possède rien en réalité ? C'est un arrangement de prête-nom, et les tribunaux en sont conscients. Le critère déterminant est toujours le fond : qui a payé, qui contrôle, qui bénéficie réellement. Consultez nos guides sur restrictions sur la propriété étrangère et usufruits pour les couples mariés.

Si vous créez une entreprise en 2026 : les entreprises étrangères légitimes peuvent toujours immatriculer des sociétés thaïlandaises, et nous le faisons régulièrement. Cependant, attendez-vous à un contrôle plus rigoureux qu’il y a deux ans. Les structures d’actionnariat sont examinées, les actionnaires thaïlandais doivent justifier de l’origine réelle de leurs fonds, l’entreprise doit exercer une activité commerciale réelle et les agents d’immatriculation sont formés pour détecter les indices de prête-nom. Les modifications apportées à la loi thaïlandaise sur les sociétés (FBA) en 2026 ont également ouvert davantage de secteurs à la pleine propriété étrangère, ce qui supprime, dans de nombreux cas, le recours à des prête-noms. Plus de détails dans notre… Guide pour créer une entreprise en Thaïlande en tant qu'étranger, et plus d'informations sur cette vague de répression dans nos articles sur le Répression des candidats de 2026 et la loi et les affaires judiciaires qui la sous-tendent.

2. Pourquoi l'IA n'est plus une option pour les avocats

Lorsque nous avons relancé et réorganisé ce cabinet d'avocats autour de l'IA en 2023, beaucoup ont pensé que c'était une erreur. Certains l'ont dit poliment, d'autres non. Nos confrères avocats ne comprenaient pas ce que nous essayions de construire. Pourquoi un petit cabinet thaïlandais bouleverserait-il son organisation et reconstruirait-il tout autour d'une technologie qui, à l'époque, produisait surtout de la poésie médiocre et inventait des faits avec une assurance déconcertante ? Nombreux étaient ceux qui étaient persuadés que l'IA ne serait jamais suffisamment fiable pour un travail juridique sérieux.

Trois ans plus tard, je pense qu'il est juste de dire que ces hypothèses ont mal vieilli.

Le déroulement des événements, tel que je l'ai vécu

• 2023. La plupart des gens considéraient l'IA comme une simple curiosité, un gadget pour rédiger des courriels. Les professionnels la rejetaient, et honnêtement, au vu des résultats bruts de l'époque, je comprenais pourquoi. Nous misions sur la trajectoire, pas sur un instantané.
• 2024. Les gens ont commencé à prendre conscience du sérieux de cette technologie et ont passé l'année entière à se concentrer sur ses problèmes : hallucinations, confidentialité, l'avocat qui a porté plainte contre elle de manière mensongère. Autant de préoccupations légitimes. Mais, discrètement, l'expression “ cette technologie a des problèmes ” est devenue un prétexte pour ne pas l'apprendre du tout.
• 2025. Ces outils sont devenus véritablement utiles. Pour certains d'entre nous, ils sont devenus indispensables. Cette année a marqué un tournant entre les professionnels qui utilisent l'IA au quotidien et ceux qui l'ont essayée une seule fois en 2023 et se sont forgé une opinion définitive.
• 2026. Les modèles les plus récents, comme Claude's Opus et les modèles de pointe de type Fable, ou encore les modèles chinois avancés tels que GLM 5.2, fonctionnent à un niveau qui aurait semblé impossible il y a trois ans. Mais les modèles ne représentent que la moitié de l'histoire. Le véritable changement réside dans les systèmes d'agents et les flux de travail connectés aux bases de données. On ne travaille plus avec un simple chatbot ; on conçoit un système et on le connecte à ses e-mails, son calendrier, ses modèles de documents, sa base de données juridiques et ses connaissances internes.

Je ne vous ennuierai pas avec les détails techniques, car là n'est pas l'essentiel. L'important, c'est le résultat final.

“ Mais tout ce que je vois de l'IA est de la camelote. ”

J'entends ça constamment, et je comprends d'où ça vient. Internet regorge de ce que certains appellent de la « bavure en matière d'IA » : générique, prétentieuse, erronée et identique à des millions d'autres pages. Si je n'avais que ça comme information sur l'IA, je la rejetterais moi aussi.

Mais voici ce que je veux que vous compreniez : le problème n’est pas l’IA. Le problème, c’est sa mauvaise mise en œuvre.

Comparons deux configurations. D'un côté, un chatbot basique sans base de données : il ne connaît rien du droit thaïlandais, hormis les bribes d'informations intégrées à ses données d'entraînement. Il comble donc les lacunes par l'intuition, et avec une grande aisance. De l'autre côté, un système juridique connecté à des bases de données structurées contenant les lois thaïlandaises, les arrêts de la Cour suprême, de véritables documents juridiques, le savoir-faire interne du cabinet accumulé sur plus de 20 ans, et des processus spécialisés avec un avocat vérifiant les résultats. Ces deux systèmes partagent une technologie, et rien d'autre. La différence ne réside pas dans une supériorité du 20%. Il s'agit d'une profession différente.

Jugez-en par vous-même

Cette newsletter est accompagnée de deux rapports de recherche juridique, Ces deux rapports, anonymisés, traitent du même sujet : l’investissement d’un étranger dans une villa située sur une île du sud de la Thaïlande, via un bail et une sous-location. L’un a été reçu par le client par un autre intermédiaire, l’autre est le nôtre.

Lisez d'abord l'autre rapport (Téléchargez-le iciÀ première vue, le document semble professionnel, et sa forme me laisse penser qu'il a été généré par une IA. Cependant, il ne s'agit que de conseils généraux, sans approfondissement. Il n'explique pas le titre de propriété et se contente de mentionner une longue liste de documents importants sans analyser leur rédaction ni leur présentation. C'est précisément le type d'IA mal implémentée que j'ai décrit plus haut : la technologie était disponible, mais le système sous-jacent laissait à désirer.

Lisez ensuite le nôtre (Téléchargez-le iciIl analyse le titre de propriété et son historique d'enregistrement, le bail principal, le sous-bail enregistré, le permis de construire et le rachat, et il vérifie l'ensemble de la structure au regard de décisions spécifiques de la Cour suprême. Il a été produit grâce à notre système de recherche, qui analyse une base de données de 140 000 décisions de la Cour suprême et lois de Thaïlande avec des outils que nous avons conçus précisément pour ce travail. Ce système est désormais le moteur de notre service de recherche juridique thaïlandais.

Même technologie de base. Deux résultats très différents. C'est tout mon argument, présenté dans les deux pièces jointes. Vous pouvez constater vous-même la différence de qualité.

Tout bon avocat devrait utiliser l'IA

Suite à la newsletter du mois dernier, un lecteur m'a écrit pour me signaler que je confondais IA et grands modèles de langage. Ce n'est pas tout à fait le cas, mais je suis ouvert au débat : un LLM est un type d'IA, celui qui est à l'origine de la tendance actuelle, et j'utilise volontairement le terme plus général car les systèmes que je décris sont bien plus qu'un simple modèle de langage. Ce courriel me confirme surtout que les lecteurs sont désormais suffisamment intéressés pour débattre de la terminologie. Il y a deux ans, personne ne l'était.

Un autre lecteur m'a dit que je devrais arrêter de parler d'IA, car les avocats devraient se concentrer sur le droit.

Ma réponse tient en une phrase : tout bon avocat se doit d’utiliser l’IA. Un avocat qui refuse de se former à son utilisation en 2026 commet la même erreur qu’un médecin qui refuserait les outils de diagnostic modernes. Imaginez un médecin qui déclare : “ Je ne fais pas confiance aux IRM. Je palpe, j’ausculte, mon professeur m’a appris ainsi en 1995. ” Vous n’admireriez pas son intransigeance. Vous consulteriez un autre médecin. Non pas par manque de connaissances, mais parce qu’il refuse d’utiliser les meilleurs outils disponibles pour appliquer ces connaissances à votre problème.

Je tiens à exposer clairement ma position, car j'y ai réfléchi pendant trois ans et je ne cherche plus à tergiverser : L'IA ne remplacera pas tous les avocats. Mais les avocats qui utilisent l'IA remplaceront nombre de ceux qui refusent de l'utiliser. L'avenir appartient aux professionnels qui conjuguent expérience, discernement et expertise juridique aux systèmes d'IA. Sans l'un de ces éléments, tout s'écroule. L'expérience sans IA est lente et coûteuse. L'IA sans discernement est dangereuse. J'ai surpris des systèmes d'IA en train de rédiger des décisions de la Cour suprême thaïlandaise avec des numéros de dossiers parfaitement plausibles, et seules vingt années d'expérience m'ont permis de flairer le problème. C'est dans cette combinaison que réside la véritable valeur.

Comment nous l'utilisons réellement

Au sein de ThaiLawOnline, l'IA est désormais omniprésente : recherche dans nos bases de données juridiques ; premières ébauches de documents qu'un avocat examine et dont il prend la responsabilité ; gestion des connaissances, afin que les enseignements tirés de la résolution d'une affaire en 2019 soient encore accessibles en 2026 ; contrôle qualité, vérification croisée des documents pour détecter les incohérences ; traduction entre le thaï et l'anglais, vérifiée par un personnel bilingue ; et automatisation des flux de travail pour les tâches administratives répétitives qui occupaient auparavant des après-midi entiers.

Remarquez ce qui n'est pas sur cette liste : l'IA ne prend aucune décision. Elle ne rédige pas d'avis, ne conseille pas les clients sans supervision et ne dépose aucun document. Elle assiste les professionnels ; elle ne les remplace pas. Chaque résultat important est soumis à l'appréciation humaine. Il ne s'agit pas d'une limitation de notre système, mais de sa conception même.

3. L'avenir de l'abonnement à ThaiLawOnline

Le mois dernier, je vous annonçais le retour des abonnements et vous promettais plus de détails. Voici cet article, et nous avons maintenant publié une explication complète sur notre site web : explication de notre adhésion. Je tiens à préciser que ceci n'est pas une présentation commerciale. Il n'y a rien à acheter aujourd'hui. Il s'agit d'un aperçu de l'avenir de l'entreprise, car c'est pour vous qu'elle est conçue, et je préfère vous montrer l'atelier plutôt que la salle d'exposition.

Une vieille idée dont l'heure est enfin arrivée.

L'idée d'un système d'adhésion existe depuis des années. J'en ai esquissé des versions sporadiques pendant près d'une décennie : un moyen pour les résidents thaïlandais d'obtenir des documents et des informations juridiques fiables à un prix raisonnable, sans avoir à payer le plein tarif d'une consultation pour des choses qui ne devraient pas l'exiger.

À chaque fois, je mettais le projet de côté. Non pas que l'idée fût mauvaise, mais parce que sa mise en œuvre correcte était impossible pour un cabinet de notre taille. Générateurs de documents capables de gérer une véritable logique juridique, base de connaissances constamment mise à jour, outils bilingues : c'était le domaine des logiciels d'entreprise, avec des budgets à la hauteur. Ce qui a changé, c'est ce que j'ai décrit dans l'article précédent. Les systèmes d'IA que nous avons développés pour notre propre cabinet se sont révélés être précisément l'infrastructure nécessaire à un réseau d'adhérents. Nous ne partons pas de zéro ; nous ouvrons les portes de l'atelier que nous avons déjà mis en place.

Pourquoi la plupart des abonnements juridiques sont décevants

Je tiens à être honnête concernant ce secteur, car vous avez probablement déjà vu ces offres. La plupart des abonnements juridiques présentent les mêmes problèmes : des frais élevés pour un service rendu limité ; une valeur ajoutée limitée, généralement un dossier de modèles génériques disponibles gratuitement ailleurs ; des promesses irréalistes ; et mon astuce préférée, les “ consultations illimitées ” qui s’avèrent en réalité très limitées une fois qu’on lit les petites lignes ou qu’on essaie de réserver un deuxième appel.

Le modèle est généralement axé sur le marketing : inscrire les gens, fournir le minimum nécessaire et compter sur leur oubli de se désabonner. Je n’ai aucune envie de gérer une entreprise comme celle-ci. Si je ne peux pas créer un produit que je recommanderais sincèrement à un ami vivant en Thaïlande, je ne le lancerai pas.

Ce que nous construisons à la place

• Générateurs de documents. Non pas des modèles vierges, mais des outils guidés qui produisent de véritables documents : testaments, contrats de prêt, procurations, accords d'usufruit, les contrats de travail et autres documents dont les Thaïlandais ont réellement besoin.
• Modèles de contrats et de documents juridiques avec des explications claires et concises sur le rôle de chaque clause et son utilité dans certains cas.
• Ressources commerciales pour les chefs d'entreprise qui doivent naviguer dans un environnement de conformité similaire à celui que j'ai décrit dans le premier article.
• assistants juridiques IA Connecté à nos bases de données juridiques. Il ne s'agit pas d'un chatbot générique, mais de systèmes qui répondent en se basant sur le droit thaïlandais en vigueur. Des versions spécialisées sont disponibles pour les entreprises et les particuliers, car un restaurateur à Phuket et un retraité à Chiang Mai n'ont pas les mêmes questions.

Un travail considérable est déjà accompli. De nouveaux systèmes de modèles sont en place. De nouvelles bases de données sont opérationnelles. De nouveaux outils d'IA existent et sont testés en interne. De nouvelles sections réservées aux membres du site web sont en cours de création. Je vous tiens à le préciser pour que vous sachiez que le projet est bien réel, et je tiens également à vous informer que le développement est en cours et n'est pas encore totalement terminé. Je ne le lancerai pas à moitié fini pour respecter une date de commercialisation. S'il est ouvert, ce sera parce qu'il fonctionnera parfaitement.

La couche de recherche sous-jacente

Permettez-moi de vous montrer ce qui nous distingue, à travers un exemple : l'usufruit. La plupart des sites web, y compris, il faut bien le dire, la plupart des sites de cabinets d'avocats, proposent un article générique : définition de l'usufruit, son enregistrement au cadastre, et la possibilité pour les étrangers d'en détenir un. Notre travail va bien au-delà : il s'agit d'arrêts de la Cour suprême annotés sur l'usufruit, extraits de vastes corpus de jugements de notre base de données, illustrant la manière dont les tribunaux statuent concrètement lorsqu'un usufruit est contesté par des héritiers, en cas de divorce ou après la vente d'un terrain. Ce type de recherche est tout simplement… pas couramment disponible en ligne, en thaï ou en anglais.

Voilà la différence entre des connaissances juridiques structurées et un article générique. Lorsqu'un membre interroge notre assistant IA sur la protection de son domicile, celui-ci ne répondra pas à partir d'un article de blog, mais en se basant sur la jurisprudence.

Maintenant également disponible en thaï

Une autre réalisation dont je suis vraiment fier : le site web est désormais disponible en thaï. Il peut paraître étrange qu’une entreprise au service des étrangers ait consacré des mois à la création d’une version thaïlandaise. Pourtant, c’est tout à fait logique. Cela permet de toucher un public beaucoup plus large. Cela améliore l’accès à l’information juridique dans un pays où l’information juridique accessible en thaï courant est plus rare qu’on ne le pense. Et surtout : presque tous les étrangers avec lesquels nous travaillons ont des liens avec des Thaïlandais : conjoint, beaux-parents, partenaires commerciaux, employés. Lorsqu’un mari étranger consulte notre guide sur l’usufruit en anglais et que sa femme thaïlandaise consulte le même guide en thaï, ils peuvent prendre une décision ensemble, en se basant sur les mêmes informations. Pour les familles mixtes thaï-étrangères, c’est bien plus important que n’importe quelle autre fonctionnalité que nous aurions pu développer.

Je terminerai sur une note plus personnelle. Ces derniers mois ont été marqués par des développements parmi les plus marquants de l'histoire de notre cabinet, et je peux l'affirmer après 20 ans d'expérience. Non pas grâce au marketing, ni grâce à la croissance des chiffres, mais grâce à l'amélioration spectaculaire de la qualité de l'information et des outils juridiques. Quel que soit le succès commercial de notre cabinet, le contenu juridique lui-même est ce que nous avons produit de mieux à ce jour.