สิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 27 กันยายน 2569

หากคุณกำลังซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจกรอบกฎหมายที่ควบคุมสิทธิในที่ดินเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หนึ่งในสิทธิที่สำคัญที่สุดภายใต้กฎหมายที่ดินคือ... แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) คือ สิทธิ ภาระจำยอมซึ่งโดยทั่วไปรู้จักกันในระบบกฎหมายทั่วไปว่า สิทธิการใช้ประโยชน์ปกครองโดย มาตรา 1387 ถึง 1401 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิภาระจำยอม (ในภาษาไทย: สิทธิภาระจำยอม) กำหนดว่าเจ้าของที่ดินสามารถใช้หรือจำกัดการใช้ที่ดินข้างเคียงอย่างไร เพื่อเพิ่มประโยชน์ใช้สอยของที่ดิน รักษาการเข้าถึง และปกป้องมูลค่าของที่ดิน

คู่มือนี้ให้การวิเคราะห์อย่างครอบคลุมเกี่ยวกับกฎหมายสิทธิภาระจำยอมของไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนต่างชาติ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมาย โดยอ้างอิงจากบทบัญญัติของกฎหมายโดยตรง คำตัดสินของศาลฎีกาและขั้นตอนการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ กรมที่ดิน (กรมที่ดิน).

บทความนี้เขียนร่วมกันโดย Sebastien H. Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ วิชชุดา อรรถเมธากร (นิติศาสตร์บัณฑิต) ทนายความและทนายความชาวไทย.

1. ภาระจำยอมในประเทศไทยคืออะไร? มาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ภาระจำยอมคือ ถูกต้องจริง ๆ (สิทธิเหนือทรัพย์สิน) โดยที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นภาระเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เป็นของเจ้าของคนอื่น กฎหมายกำหนด:

มาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “อสังหาริมทรัพย์อาจอยู่ภายใต้ภาระจำยอม ซึ่งตามภาระจำยอมนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีหน้าที่ต้องยอมให้ผู้อื่นกระทำการบางอย่างที่กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ของตน หรือต้องงดเว้นจากการใช้สิทธิบางประการที่ตนมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น”

ความสัมพันธ์ทางกฎหมายนี้เกี่ยวข้องกับที่ดินสองแปลงที่แยกจากกันเสมอ:

ทรัพย์ภาระ: ผืนดินที่แบกรับภาระและถูกผูกมัดทางกฎหมายให้ต้องรับผลกระทบจากการกระทำบางอย่าง หรือละเว้นจากการใช้สิทธิความเป็นเจ้าของบางประการ

ทรัพย์สินที่โดดเด่น (ทรัพย์อันได้ประโยชน์): ที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม

เพราะภาระจำยอมถือเป็น “สิทธิที่แท้จริง” (แค่ใน reสิทธิภาระจำยอมนั้นผูกติดอยู่กับที่ดินโดยตรง ไม่ใช่กับเจ้าของที่ดินแต่ละราย ความถาวรนี้ทำให้มั่นใจได้ว่า เมื่อมีการขายที่ดินที่มีสิทธิภาระจำยอมหรือสิทธิครอบครอง สิทธิภาระจำยอมนั้นจะยังคงอยู่ โอนอัตโนมัติ แก่เจ้าของใหม่ (มาตรา 1393 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งแตกต่างจากสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลซึ่งมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิมเท่านั้น

2. กรอบกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387-1401

กฎหมายว่าด้วยสิทธิเหนือผู้อื่นทั้งหมดของประเทศไทยนั้นบรรจุอยู่ใน... หัวข้อที่ 4 ของหนังสือเล่มที่ 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้านล่างนี้คือสรุปข้อกำหนดสำคัญแต่ละข้อ:

ส่วน CCC	เนื้อหาหลัก	สรุป
1387	คำนิยาม	นิยามของภาระจำยอมว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่ทำให้ทรัพย์สินหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ของอีกทรัพย์สินหนึ่ง
1388	ข้อจำกัดของเจ้าของหลัก	เจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบอาจไม่ทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์
1389	ไม่มีภาระเพิ่มเติม	การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดของเจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบไม่ได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มเติมใดๆ ต่อที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ
1390	ภาระผูกพันของเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์	เจ้าของสิทธิภาระจำยอมต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์หรือความสะดวกสบายของสิทธิภาระจำยอมนั้น
1391	การซ่อมบำรุง	เจ้าของสิทธิอาจบำรุงรักษาภาระจำยอมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง โดยก่อให้เกิดความเสียหายเพียงเล็กน้อย หากเจ้าของสิทธิจำยอมได้รับประโยชน์ด้วย ค่าใช้จ่ายก็จะถูกแบ่งตามสัดส่วน
1392	การย้ายถิ่นฐาน	เจ้าของที่ดินที่ถูกภาระจำยอมอาจร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินหากเป็นประโยชน์ต่อตน และตนเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
1393	โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดไปกับทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์เมื่อมีการขายทรัพย์สินนั้น และไม่สามารถโอนแยกจากทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์ได้
1394	การแบ่งทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอม	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งแยก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลต่อแต่ละส่วน (เว้นแต่จะไม่สามารถใช้สิทธิจำยอมนั้นกับส่วนใดส่วนหนึ่งได้)
1395	การแบ่งทรัพย์สินที่ครอบงำ	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิภาระจำยอมจะยังคงอยู่สำหรับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง
1396	เจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมรายหนึ่งได้รับในที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่านั้น ถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกรายได้รับเช่นกัน
1397	การทำลาย	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเมื่อทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอมหรือทรัพย์สินที่เป็นสิทธิเหนือกว่าถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง
1398	การควบรวมกิจการ	หากที่ดินทั้งสองแปลงอยู่ภายใต้เจ้าของเดียวกัน เจ้าของอาจยกเลิกการจดทะเบียนได้ แต่ภาระจำยอมยังคงมีอยู่กับบุคคลที่สามจนกว่าจะมีการยกเลิก
1399	การไม่ใช้งาน	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเนื่องจากการไม่ใช้งานติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
1400	การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์	สิทธิครอบครองปรปักษ์จะสิ้นสุดลงหากไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ครอบครองอีกต่อไป แต่จะกลับมามีชีวิตอีกครั้งหากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง (ภายในระยะเวลา 10 ปี)
1401	ใบสั่งยาเพื่อการซื้อ	สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ (การใช้ประโยชน์อย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี)

3. ประเภทของภาระจำยอมในประเทศไทย

สิทธิภาระจำยอมสามารถปรับแต่งให้เหมาะสมกับความต้องการทางด้านสังคม เศรษฐกิจ และทรัพย์สินได้หลากหลายรูปแบบ ประเภทที่จดทะเบียนกันทั่วไปในประเทศไทย ได้แก่:

3.1 สิทธิในการใช้ทาง (สิทธิในการเข้าถึง)

เหล่านี้เป็นหนึ่งในกรรมสิทธิ์ที่พบได้บ่อยที่สุด (โดยทั่วไปคาดว่ามีส่วนแบ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนการจดทะเบียนตามหลักปฏิบัติทางกฎหมาย) ซึ่งทำให้ผู้ครอบครองมีอำนาจเหนือกว่า อสังหาริมทรัพย์ การผ่านที่ดินที่ต้องดูแลโดยผู้รับใช้ ไม่ว่าจะเป็นทางเดินเท้าหรือทางรถยนต์ เพื่อไปยังถนนสาธารณะ เป็นประเภทของการผูกขาดที่ถูกฟ้องร้องมากที่สุดในศาลไทย.

3.2 สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสาธารณูปโภค

These are also common: registered at สำนักงานที่ดิน), ซึ่งให้สิทธิ์ในการวางท่อประปา ระบบระบายน้ำ สายไฟฟ้า และสายโทรคมนาคมบนที่ดินของผู้อื่น ส่วน 1352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุถึงสิทธิ์ตามกฎหมายของเจ้าของที่ดินในการวางท่อประปา ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสายโทรคมนาคมผ่านที่ดินของผู้อื่น เมื่อไม่มีทางเลือกอื่นและงานดังกล่าวมีความจำเป็นทางเทคนิค.

เจ้าของที่ดินที่ใช้สิทธินี้จะต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินข้างเคียงให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และต้องจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบ ต่างจากภาระจำยอมตามสัญญา สิทธิตามกฎหมายนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย แต่ก็ยังแนะนำให้จดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้มั่นใจได้ว่าจะมีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อที่ดินข้างเคียงในอนาคต

3.3 ข้อจำกัดเชิงลบ (ข้อจำกัดด้านการก่อสร้างและสุนทรียภาพ)

ข้อจำกัดเหล่านี้ห้ามเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดการกระทำบางอย่าง เช่น การสร้างสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่าระดับที่กำหนดเพื่อรักษาทัศนียภาพทะเลของที่ดินที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือจำกัดไม่ให้ที่ดินนั้นก่อให้เกิดเสียงรบกวนจากอุตสาหกรรม ข้อจำกัดเหล่านี้มีคุณค่าอย่างยิ่งใน โครงการคอนโดมิเนียม และพื้นที่อยู่อาศัยหรูหรา

3.4 สิทธิการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการระบายน้ำ

The right to channel irrigation water or natural runoff through the servient property. Related provisions in Sections 1339-1340 CCC govern natural water flow between properties.

4. วิธีการจัดตั้งระบบทาสในประเทศไทย

ตามกฎหมายไทย สิทธิภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้จากกลไกหลัก 3 ประการ ได้แก่:

4.1 โดยนิติกรรม มาตรา 1299 ป.พ.พ.

นี่เป็นวิธีการที่ปลอดภัยและเป็นที่นิยมที่สุด เจ้าของทรัพย์สินทั้งสองฝ่ายจะทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระบุสิทธิ์ ข้อจำกัด สถานที่ และค่าตอบแทนต่างๆ เพื่อให้ข้อตกลงนี้มีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ ต้องลงทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร ที่ กรมที่ดิน.

มาตรา 1299 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “ภายใต้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นใด การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในทรัพย์สินโดยนิติกรรมจะไม่ถือว่าสมบูรณ์ เว้นแต่ว่านิติกรรมนั้นทำเป็นลายลักษณ์อักษรและได้มาซึ่งการได้มานั้นโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ”

สัญญาภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงข้อผูกพันทางสัญญาเฉพาะบุคคลระหว่างผู้ลงนามเดิมเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมโดยสุจริตได้

4.2 โดยอายุความ (การใช้ระยะยาว), มาตรา 1401 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจเกิดขึ้นได้โดย ใบสั่งยาที่ได้มา หากบุคคลใดใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเพื่อประโยชน์เฉพาะอย่าง (เช่น ทางเดิน) เป็นระยะเวลาโดยไม่ถูกขัดจังหวะ 10 ปี (โดยการนำมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้โดยอนุโลม) การใช้งานต้องเป็นไปตามนี้:

• สงบ, โดยปราศจากการใช้กำลังหรือการขู่เข็ญ
• เปิด, ไม่ได้ปกปิด
• ต่อเนื่อง, อย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 10 ปีเต็ม
• ตามสิทธิ์, ไม่ใช่โดยอาศัยอนุญาต (การใช้โดยอนุญาตไม่ทำให้เกิดการได้มาซึ่งสิทธิโดยอายุความ)

How? You ask the court for the land’s area (the Civil Court, ศาลแพ่ง, in Bangkok; the provincial court, ศาลจังหวัด, elsewhere) to declare the servitude acquired, notify the servient owner, and prove peaceful, open and continuous use for 10 years. Timing and cost depend mostly on whether the owner contests it; see our note on ค่าธรรมเนียมศาล.

4.3 โดยผลของกฎหมาย / คำสั่งศาล

ในบางสถานการณ์ ศาลไทยอาจออกคำสั่งให้มีสิทธิยึดหน่วงเพื่อรับประกันว่าทรัพย์สินนั้นยังคงสามารถเข้าถึงและใช้งานได้ โดยทั่วไปมักเกิดขึ้นในกรณีต่อไปนี้:

• ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล, ซึ่งมาตรา 1349 (ทางจำเป็น) อาจนำไปสู่การจดทะเบียนภาระจำยอมอย่างเป็นทางการ
• การพัฒนาการแบ่งที่ดิน, ภายใต้ พระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน พ.ศ. 2543 (พ.ศ. 2543) และตามประกาศสภาปฏิวัติฉบับที่ 286 ก่อนหน้านี้ ถนนและสาธารณูปโภคภายในเขตจัดสรรที่ดินจะกลายเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย

5. สิทธิและหน้าที่: เจ้าของที่มีอำนาจเหนือกว่า กับ เจ้าของที่ด้อยกว่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้สร้างความสมดุลระหว่างสิทธิของทั้งสองฝ่ายไว้อย่างละเอียดถี่ถ้วน ตารางนี้สรุปกรอบกฎหมายดังกล่าว:

แง่มุมทางกฎหมาย	เจ้าของทรัพย์สินหลัก (ผู้รับผลประโยชน์)	เจ้าของทรัพย์สินที่ถูกภาระผูกพัน (ได้รับภาระ)
ข้อจำกัดการใช้งาน	ห้ามทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ (มาตรา 1388, 1389)	ต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์ใช้สอยของสิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือทำให้สิทธินั้นไม่สะดวกสบาย (มาตรา 1390)
การซ่อมบำรุง	มีสิทธิที่จะดำเนินการใดๆ ที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้สิทธิภาระจำยอมโดยออกค่าใช้จ่ายเอง และก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด (มาตรา 1391)	หากเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาหรืองานดังกล่าวด้วย พวกเขาก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามสัดส่วน (มาตรา 1391)
การย้ายถิ่นฐาน	ต้องยอมรับการย้ายที่อยู่หากให้ความสะดวกสบายเช่นเดิม	สามารถร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินได้ หากเป็นประโยชน์ต่อตนเองและตนเองเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย (มาตรา 1392)
การแบ่งที่ดิน	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจะยังคงเป็นประโยชน์ต่อที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1395)	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งออก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลกับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1394)
โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดตามทรัพย์สินที่มีสิทธิเหนือกว่าเมื่อมีการขาย (มาตรา 1393)	ไม่สามารถยกเลิกภาระจำยอมโดยการขายทรัพย์สินได้ ภาระจำยอมจะตกเป็นของเจ้าของใหม่
การเป็นเจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดคนหนึ่งได้รับนั้น ย่อมเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน (มาตรา 1396)	ไม่มีข้อมูล

6. ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น (Thang Jumpen)

เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้วกับ “ทางจำเป็น” ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกฎหมาย มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แม้ว่าทั้งสองจะเกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในการเข้าถึง แต่ก็มีความแตกต่างกันอย่างพื้นฐานในด้านที่มา ขอบเขต และการคุ้มครองทางกฎหมาย

มาตรา 1349 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “หากที่ดินแปลงหนึ่งถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นจนไม่มีทางเข้าถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินอาจใช้ทางผ่านที่ดินโดยรอบเพื่อไปยังทางสาธารณะได้ […] ผู้ที่มีสิทธิ์ผ่านต้องชดใช้ค่าเสียหายใดๆ ที่เจ้าของที่ดินได้รับ”

คุณสมบัติ	ภาระจำยอม	วิถีแห่งความจำเป็น (ทางจำเป็น)
พื้นฐานทางกฎหมาย	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387-1401	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349-1350
ที่มาของมัน	โดยความตกลง การครอบครองปรปักษ์ (10 ปี) หรือคำสั่งศาล	ตามกฎหมายแล้ว ที่ดินนั้นจะไม่มีทางออกสู่ทะเลโดยอัตโนมัติ
ขอบเขต	ขอบเขตกว้าง: ครอบคลุมถึง การเข้าถึง สาธารณูปโภค ข้อจำกัดในการก่อสร้าง และระบบระบายน้ำ	แคบ: จำกัดเฉพาะการเข้าถึงถนนสาธารณะเท่านั้น
การลงทะเบียน	จดทะเบียนที่กรมที่ดินในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับเรียบร้อยแล้ว	ไม่ได้จดทะเบียน; มีอยู่โดยผลของกฎหมาย
ค่าตอบแทน	ไม่บังคับเว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้	ข้อบังคับ: เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเลต้องจ่ายค่าชดเชย
เส้นทาง	ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หรือตามที่ได้จดทะเบียนไว้	ต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อพื้นที่โดยรอบน้อยที่สุด (มาตรา 1349 วรรค 2)
ระยะเวลา	โดยทั่วไปแล้วจะมีอายุไม่จำกัด (ตลอดไปเว้นแต่จะถูกยกเลิก) แต่ก็อาจมีกำหนดเวลาได้หากระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงหรือกฎหมายที่ก่อให้เกิดสิทธินั้น	มีอยู่ได้ตราบเท่าที่ดินแดนนั้นยังคงเป็นดินแดนที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล
กฎการแบ่งย่อย	ยังคงมีอยู่แม้จะมีการแบ่งแยกที่ดินทั้งสองแปลง (มาตรา 1394, 1395)	หากทางผ่านถูกปิดกั้นด้วยการแบ่งที่ดิน จะต้องผ่านเฉพาะที่ดินที่แบ่งแล้วเท่านั้น ไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย (มาตรา 1350)

เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์: หากคุณมีทางสัญจรที่จำเป็น ควรพิจารณาจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเพื่อให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมายมากขึ้น ทางสัญจรที่จำเป็นนั้นสามารถถูกโต้แย้งหรือเปลี่ยนเส้นทางได้ง่ายกว่าสิทธิภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว

7. ขั้นตอนการจดทะเบียนและค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน

ในการทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง (หรือส่งตัวแทนที่ได้รับมอบหมายพร้อมเอกสารอย่างเป็นทางการ) หนังสือมอบอำนาจ) ในพื้นที่ กรมที่ดิน สำนักงานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ

7.1 เอกสารที่ต้องใช้

• ต้นฉบับ โฉนดที่ดิน (เช่น), โฉนด / Nor Sor 4) สำหรับทั้งสองทรัพย์สิน
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของเจ้าของทั้งสองคน
• สมุดทะเบียนบ้าน (Tabien Baan)
• ข้อตกลงสิทธิภาระจำยอมเป็นลายลักษณ์อักษร (ระบุตำแหน่งที่ตั้ง ลักษณะ และขอบเขตของสิทธิภาระจำยอมอย่างชัดเจน)
• แผนที่สำรวจแสดงพื้นที่สิทธิการใช้ประโยชน์
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีตัวแทนเป็นผู้แทน)
• เอกสารของบริษัท (หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็น นิติบุคคล)

7.2 การบันทึกในโฉนดที่ดิน

เจ้าหน้าที่ที่ดินจะบันทึกภาระจำยอมไว้ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ โดยจะระบุไว้ว่า... “ผลประโยชน์” (สิทธิ) ตามเอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่มีอำนาจเหนือกว่า และในฐานะที่เป็น “ภาระผูกพัน” (ภาระผูกพัน) บนโฉนดที่ดินภาระจำยอม ข้อความบันทึกนี้มีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากเป็นการให้คำบอกกล่าวทางกฎหมายแก่ผู้ซื้อในอนาคตทุกคน.

7.3 ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล

อาจมีค่าใช้จ่ายสามอย่างได้แก่ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมการสำรวจ ซึ่งต้องมีการวางเส้นทางบนพื้นดิน และ อากรแสตมป์ เมื่อภาระจำยอมได้รับการมอบให้ด้วยค่าตอบแทน ภาระจำยอมที่มอบให้โดยไม่มีค่าตอบแทนจะถูกจดทะเบียนในอัตราที่ต่ำกว่าตามพื้นที่แต่ละแปลง ภาระจำยอมที่มอบให้ด้วยค่าตอบแทนจะถูกเรียกเก็บตามมูลค่าของค่าตอบแทนนั้น ซึ่งเป็นเหตุผลที่ตัวเลขที่คุณเขียนลงในข้อตกลงมีความสำคัญ.

เราไม่ได้เผยแพร่ตารางค่าธรรมเนียมที่นี่ และนั่นคือความตั้งใจ. ตารางกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมออกตามกฎกระทรวงภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน และมีการเปลี่ยนแปลงเป็นครั้งคราวตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ดังนั้น ตัวเลขใดๆ ที่เราพิมพ์ไว้ย่อมมีวันหมดอายุ และผู้อ่านบางท่านอาจจะยังคงอ้างอิงตัวเลขเหล่านั้นหลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงไปแล้ว โปรดสอบถามสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ใช้บังคับกับธุรกรรมของคุณ และควรสอบถามก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใดๆ ที่กำหนดค่าตอบแทนนั้น.

สำหรับภาพรวมโดยละเอียดของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ภาษีที่ดินในประเทศไทย.

8. การสิ้นสุดและการยุติภาระจำยอม

แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมจะเป็นเช่นนั้นก็ตาม ตลอดกาลโดย CCC ได้ระบุเหตุผลเฉพาะสำหรับการสูญพันธุ์ไว้ดังนี้:

8.1 การไม่ใช้งาน (มาตรา 1399)

สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติหากไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามระยะเวลาที่กำหนด 10 ปีติดต่อกันนี่เป็นเหตุผลการเลิกจ้างที่พบได้บ่อยที่สุด

8.2 การทำลายล้างโดยสิ้นเชิง (มาตรา 1397)

หากทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของสิทธิหรือทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง (เช่น จากภัยพิบัติทางธรรมชาติ) สิทธิในการจำกัดสิทธินั้นก็จะสิ้นสุดลง

8.3 การควบรวมกิจการ (มาตรา 1398)

หากเจ้าของคนเดียวกันได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งสองแห่ง เจ้าของคนเดียวกันสามารถยื่นคำร้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนได้ ที่สำคัญคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ต่อไป เกี่ยวกับบุคคลที่สาม จนกว่าจะมีการยกเลิกอย่างเป็นทางการจากกรมที่ดิน

8.4 การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์ (มาตรา 1400)

หากภาระจำยอมไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์โดยสิ้นเชิงอีกต่อไป ภาระจำยอมนั้นอาจถูกยกเลิกได้ อย่างไรก็ตาม... ฟื้นคืนชีพ หากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถกลับมาใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง โดยที่ระยะเวลาการบังคับใช้ 10 ปี ยังไม่หมดอายุลง นอกจากนี้ หากสิทธิประโยชน์ดังกล่าวได้กลายเป็น ไม่สำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับภาระที่เกิดขึ้น เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิอาจได้รับการบรรเทาภาระทั้งหมดหรือบางส่วนโดยการจ่ายค่าชดเชย

8.5 ข้อตกลงร่วมกัน

ทั้งสองฝ่ายอาจตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อยกเลิกภาระจำยอมและเพิกถอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้

9. ผลกระทบต่อนักลงทุนต่างชาติ

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) แต่สามารถได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้) หรือซื้อคอนโดมิเนียม (ซึ่งอาจมีภาระจำยอมในพื้นที่ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) ตัวอย่างเช่น:

• ในกรณีการเช่าซื้อ ภาระจำยอมสามารถรวมอยู่ในสัญญาเช่าได้ แต่ต้องจดทะเบียนแยกต่างหากเพื่อให้มีผลถาวร
• ความเสี่ยงหลัก: หากกรรมสิทธิ์ไม่ได้จดทะเบียน เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงไม่มีสิทธิ์บังคับใช้กับผู้ซื้อรายอื่น (มาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ชาวต่างชาติควรจ้างทนายความชาวไทยที่มีใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน สำหรับโครงการในภูเก็ตหรือพัทยา ให้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามพระราชบัญญัติการเพิ่มประสิทธิภาพและการอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดุลธรรมชาติ พ.ศ. 2535 เนื่องจากอาจส่งผลต่อการเข้าถึงชายหาดหรือการระบายน้ำ.

10. การบังคับใช้กฎหมายและการระงับข้อพิพาท

หากมีการละเมิดสิทธิภาระจำยอม (เช่น เจ้าของที่ดินภาระจำยอมปิดกั้นทางสัญจร) เจ้าของที่ดินสิทธิสามารถเรียกร้องได้ดังนี้:

• คำสั่งศาลหรือค่าเสียหายผ่านทางคดีแพ่ง (ป.พ.พ. มาตรา 420-452 ว่าด้วยละเมิด).
• การบังคับคดีตามคำสั่งศาล. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งไม่ได้กำหนดค่าปรับรายวันสำหรับการฝ่าฝืนคำพิพากษา. ในกรณีที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษา อย่างตั้งใจ ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามและเจ้าหนี้ไม่มีวิธีการบังคับอื่นใด มาตรา 361 อนุญาตให้เจ้าหนี้ร้องขอให้จับกุมลูกหนี้ได้ และศาลอาจมีคำสั่งให้กักขังไว้จนกว่าจะมีการให้ประกันว่าจะปฏิบัติตามคำพิพากษา มาตรา 363 กำหนดระยะเวลาการกักขังแต่ละครั้งไว้ไม่เกินหกเดือน การละเมิดอำนาจศาลเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหากและอยู่ในมาตรา 33: จำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกิน 500 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ.
• การย้ายภาระจำยอมในเมื่อภาระจำยอมตกอยู่เพียงส่วนเดียวของสามยทรัพย์ มาตรา 1392 ยินยอมให้เจ้าของทรัพย์สินนั้นร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นได้ โดยแสดงให้เห็นว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับภาระออกค่าใช้จ่าย โดยมีเงื่อนไขว่าสถานที่ใหม่ต้องไม่สะดวกน้อยกว่าเดิมสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์.
• สูญเสียมันไปโดยการไม่ทำอะไรเลยตามมาตรา 1399 ภาระจำยอมระงับสิ้นไปโดยการไม่ใช้เป็นเวลาสิบปี ดังนั้นจึงต้องใช้สิทธินั้นอย่างแท้จริงมากกว่าที่จะแค่ถือสิทธิเอาไว้ หากกำลังจะเกิดข้อพิพาท การไปเจรจาที่สำนักงานที่ดินก่อนที่สถานการณ์จะตึงเครียดมักจะมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าการฟ้องร้องดำเนินคดี.

11. ข้อพิจารณาด้านภาษีและการเงิน

• ค่าลงทะเบียน: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมการรังวัดในกรณีที่ต้องมีการวางแนวเขต และอากรแสตมป์ในกรณีที่มีการชำระค่าตอบแทน ดู 7.3 สูงกว่า ทำไมเราถึงไม่พิมพ์ตารางค่าธรรมเนียม.
• ภาษีทรัพย์สินภาระจำยอมไม่ได้เปลี่ยนแปลงผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยตนเอง ซึ่งภาษีนี้จัดเก็บจากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ภาษีทรัพย์สินแบบเดิมไม่มีอยู่อีกต่อไปแล้ว โดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวได้ยกเลิกทั้งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 และมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนที่มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563.
• การโอนเงินและภาษีหัก ณ ที่จ่าย: เงินได้พึงประเมินที่จ่ายให้แก่ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ทั้งอัตราภาษีและบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรที่ใช้บังคับจะขึ้นอยู่กับว่าผู้รับเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ดังนั้น จึงควรขอคำปรึกษาสำหรับเงินได้แต่ละกรณี ประเทศไทยมี ไม่มีภาษีกำไรจากส่วนต่างของทุนแยกต่างหาก on a sale of immovable property. The gain is treated as assessable income, tax is withheld at the Land Office when the transfer is registered, and the transfer also attracts either specific business tax or stamp duty according to how long the seller held the property. ไม่มีอัตราภาษี 12.5% สำหรับกำไร. 12.5% คืออัตราภาษีบ้านและที่ดินเดิม ซึ่งถูกยกเลิกมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020.

12. คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิภาระจำยอม

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยให้แนวทางที่สำคัญในการตีความและการประยุกต์ใช้กฎหมายว่าด้วยสิทธิภาระจำยอม ด้านล่างนี้คือคำพิพากษาที่สำคัญที่พบในฐานข้อมูลทางกฎหมายของเรา:

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4470/2566 (ภาระจำยอม ขับไล่ ละเมิด)
เรื่อง: ภาระจำยอม การขับไล่ และละเมิด.
บันทึก: เราได้นำหัวข้อหลักของคำตัดสินฉบับนี้มาเพียงอย่างเดียว โดยไม่นำเนื้อหาของคำตัดสินมาอ้างอิง ดังนั้นเราจึงไม่สรุปเนื้อหาที่คำตัดสินดังกล่าวได้กล่าวไว้ โดยคำตัดสินดังกล่าวมีรายการไว้ที่นี่ เนื่องจากหัวข้อนั้นมีความเกี่ยวข้องกับประเด็นที่กล่าวถึง หากคุณต้องการคำตัดสินฉบับเต็ม สามารถสอบถามเราได้.

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 1552/2568
เรื่อง: ภาระจำยอมในการแบ่งแยกที่ดิน (ภาระจำยอมตามกฎหมาย)
คำตัดสินสำคัญ: กำแพงคอนกรีตที่สร้างโดยผู้พัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค ตกอยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์โดยผลของกฎหมายตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มาตรา 43) กำแพงดังกล่าวไม่ได้กลายเป็นส่วนประกอบของที่ดินที่ตั้งอยู่ (ตามมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลของโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับการโอนสาธารณูปโภคจากผู้พัฒนาโครงการ

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 891/2568
เรื่อง: การไม่สิ้นสุดของภาระจำยอมตามกฎหมายเนื่องจากการไม่ใช้งาน
คำตัดสินสำคัญ: แม้ว่าโจทก์จะไม่ได้ใช้ที่ดินที่เป็นภาระจำยอมที่เป็นข้อพิพาทมานานกว่า 10 ปีแล้วก็ตาม ศาลฎีกาตัดสินว่าภาระจำยอมที่เกิดขึ้นภายใต้... ประกาศสภาปฏิวัติฉบับที่ 286 (กฎหมายพิเศษสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน) ไม่สามารถดับได้ โดยการนำมาตรา 1399 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กฎทั่วไปเกี่ยวกับการไม่ใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี) มาใช้ กฎหมายพิเศษนี้มีผลเหนือกว่าบทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมาย และภาระจำยอมยังคงอยู่เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4240/2565
เรื่อง: ภาระจำยอมและการบำรุงรักษาในการแบ่งแยกที่ดิน
คำตัดสินสำคัญ: ถนนที่จัดสร้างขึ้นเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน ย่อมตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดิน (หรือเจ้าומרของกรรมสิทธิ์ในภายหลัง) มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพเดิม และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง. กรณีเดียวกันระบุทางออกตามความในมาตรา 30 วรรคสอง ผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในภายหลังสามารถอุทิศที่ดินระบบสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะทำให้หลุดพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษา.

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4907/2566
เรื่อง: ทางแห่งความจำเป็น (มาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
คำตัดสินสำคัญ: ศาลยืนยันอีกครั้งว่า มาตรา 1349 ใช้ได้เมื่อที่ดินถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่น ๆ โดยไม่มีทางสาธารณะเข้าถึง เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมรอบด้วยทางสาธารณะอาจร้องขอทางผ่านที่ดินโดยรอบได้ แต่เส้นทางนั้นต้องก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด โดยเน้นที่สภาพทางกายภาพของที่ดิน ไม่ใช่ตัวตนของเจ้าของที่ดินโดยรอบ

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5163/2566
เรื่อง: ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการแบ่งที่ดินในครอบครัว
คำตัดสินสำคัญ: พ่อแม่ได้ให้ทางผ่านที่ดินของตนแก่บุตรทั้งแปดคนเพื่อเข้าสู่ทางสาธารณะ และเมื่อที่ดินถูกแบ่งออกเป็นเก้าโฉนด ทายาทได้ลงนามในบันทึกข้อตกลง ศาลวินิจฉัยว่าทางดังกล่าวเป็นภาระจำยอม แต่ โดยข้อตกลงในการแบ่งทรัพย์สินระหว่างเจ้าของรวม ไม่ใช่โดยการครอบครองปรปักษ์. ในเมื่อทายาทถือครองที่ดินร่วมกัน การใช้ที่ดินจึงเป็นการใช้ที่ดินของตนเอง ดังนั้น ระยะเวลาสำหรับการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความจึงเริ่มต้นขึ้นเฉพาะเมื่อมีการโอนแปลงที่ดินในปี 2561 และดำเนินมาได้ประมาณสองปี ซึ่งยังห่างไกลจากกำหนดเวลาสิบปีตามที่มาตรา 1401 กำหนด ศาลฎียายังได้แก้ไขการจดทะเบียนได้เองด้วย เนื่องจากแปลงที่ดินแปลงหนึ่งไม่สามารถมีภาระจำยอมเหนือตัวมันเองได้ กล่าวคือ ทางภาระจำยอมดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปดแปลง มิใช่เพื่อประโยชน์แก่แปลงที่ดินที่ทางนั้นพาดผ่าน.

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8003/2567
เรื่อง: วิธีแห่งความจำเป็น และขอบเขตของมาตรา 1350
คำตัดสินสำคัญ: Two plots under Nor Sor 3 Gor titles had once been a single parcel, and the plaintiffs’ plot had no access to a public road. The defendants argued that the plaintiffs could therefore only claim passage over the parcel split off from their own land, without compensation, under Section 1350. The Court rejected that: the two plots had never been one titled parcel divided by the owner: two different possessors had held them separately for decades, and separate Nor Sor 3 Gor certificates were issued to each, in 1979 and 1980, so the plaintiffs were not landlocked by a division or a transfer of part and Section 1350 did not apply. The right of way was granted under Section 1349 instead, over the route nearest the public road and least damaging to the servient owners, และมีการสั่งจ่ายค่าชดเชย ที่ 50 บาทต่อตารางวาต่อปี ซึ่งเป็นเงิน 1,400 บาทต่อปีสำหรับจำเลยรายแรก และ 4,150 บาทต่อปีสำหรับจำเลยรายที่สอง ซึ่งต้องจ่ายตลอดระยะเวลาที่ใช้ทาง.

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 3024/2556
เรื่อง: ถนนส่วนบุคคลเทียบกับทางสาธารณะ
Key Ruling (from the court’s published headnote; we do not hold the full judgment): A road or path counts as public domain for common use under Section 1304(2) CCC only if it is State property used or reserved for the public; a way on private land becomes one only if the owner has dedicated it. Villagers had used the disputed path across the defendant’s land to reach their fields for at least 50 years, but no witness said the owner had dedicated it, and use by the owners of the land behind was use by permission, of necessity or as a servitude, not ordinary public traffic. It was a criminal case: the defendants, who had planted rice and bananas on the path, were acquitted of damaging public property.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคำพิพากษาของศาลฎีกาไทย โปรดเยี่ยมชมเว็บไซต์ของเรา คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าหนังสือ.

13. การเปรียบเทียบ: สิทธิภาระจำยอม กับ สิทธิในทรัพย์สินอื่นๆ ของไทย

ทำความเข้าใจว่าภาระจำยอมนั้นสอดคล้องกับระบบโดยรวมของประเทศไทยอย่างไร สิทธิในทรัพย์สิน เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจอย่างรอบรู้:

คุณสมบัติ	ภาระจำยอม	สิทธิเก็บกิน	เช่า	พื้นผิว
ส่วนต่างๆ ของ CCC	1387-1401	1417-1428	537-571	1410-1416
ระยะเวลา	ไม่จำกัดระยะเวลา (ไม่มีขีดจำกัดสูงสุด)	อายุของผู้รับสิทธิเก็บกิน (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาแบบกำหนดระยะเวลา)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
ธรรมชาติ	ภาระบนที่ดินเพื่อประโยชน์ของที่ดินอื่น	สิทธิในการครอบครอง ใช้ และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น	สิทธิตามสัญญาในการใช้ทรัพย์สิน	สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น
โอนได้	เป็นไปตามคุณสมบัติเด่น (ไม่ใช่โดยอิสระ)	สิทธิในการใช้สิทธิสามารถโอนได้ (มาตรา 1422)	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน	ใช่ เว้นแต่จะมีข้อจำกัด
ยังคงใช้งานได้แม้เจ้าของจะเสียชีวิตแล้ว	ใช่ (สิทธิในทรัพย์สินที่แท้จริงอย่างถาวร)	ไม่ (สิ้นสุดลงเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต เว้นแต่จะเป็นสัญญากำหนดระยะเวลาไว้)	ใช่ (ในระหว่างระยะเวลาสัญญาเช่า)	ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการสร้าง
ต้องลงทะเบียนก่อน	ใช่ (มาตรา 1299) สำหรับการบังคับใช้กับบุคคลที่สาม	ใช่ (มาตรา 1299)	ใช่ (สำหรับสัญญาเช่ามากกว่า 3 ปี)	ใช่ (มาตรา 1299)
เปิดให้บริการสำหรับชาวต่างชาติ	ใช่	ใช่	ใช่	ใช่

สำหรับข้อมูลเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน และสิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

14. คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

อัปเดตปี 2026:

กฎหมายที่ดินและขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของไทยยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงต่อไปนี้มีความเกี่ยวข้องกับหลักปฏิบัติเรื่องภาระจำยอม ณ ต้นปี 2569:

• ระบบ e-Land ของกรมที่ดิน (DOL e-Land System): กรมที่ดินได้ขยายโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023 ปัจจุบันแพลตฟอร์ม e-Land ช่วยให้เจ้าของที่ดินและผู้แทนทางกฎหมายสามารถตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดิน ตรวจสอบภาระผูกพันที่จดทะเบียน (รวมถึงภาระจำยอมที่มีอยู่) และส่งเอกสารก่อนการจดทะเบียนทางออนไลน์ก่อนที่จะไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง ซึ่งจะช่วยลดเวลาในการดำเนินการและลดข้อผิดพลาดในเอกสารการจดทะเบียน เยี่ยมชม dol.go.th เพื่อเข้าถึงพอร์ทัลเวอร์ชันล่าสุด
• คำตัดสินของศาลฎีกา 2567-2568: ในปี 2024-2025 มีคำตัดสินสำคัญหลายฉบับที่ชี้แจงกฎหมายเกี่ยวกับภาระจำยอมในกรณีการแบ่งแยกที่ดิน (ดูมาตรา 12) โดยเฉพาะคำตัดสินที่ 891/2568 ได้ยืนยันว่าภาระจำยอมตามกฎหมายในโครงการที่อยู่อาศัยไม่สามารถยกเลิกได้ด้วยการไม่ใช้ประโยชน์เป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งเป็นมาตรการการคุ้มครองที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่อยู่อาศัย.
• บทบัญญัติเรื่องภาระจำยอมของ CCC ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงนับตั้งแต่ปี 1932 และไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ ในช่วงไม่นานมานี้ นับว่ามีความมั่นคงอย่างน่าทึ่งมาเกือบศตวรรษ วิวัฒนาการทางกฎหมายเกิดขึ้นผ่านกรอบของพระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน และที่สำคัญคือผ่านคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ตีความว่าบทบัญญัติเก่าเหล่านี้ใช้กับสถานการณ์สมัยใหม่ได้อย่างไร

ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการถูกจำกัดสิทธิในประเทศไทยหรือไม่?

หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการจัดตั้ง ตรวจสอบ หรือปกป้องสิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย ทีมกฎหมายผู้เชี่ยวชาญหลายภาษาของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือ ไทยลอว์ออนไลน์ สามารถช่วยเหลือคุณได้ เราให้บริการอย่างครอบคลุม แพ็คเกจเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, บริการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะรวมถึงการเป็นตัวแทนในกรมที่ดินและศาลไทย

จองการปรึกษาออนไลน์ | ติดต่อเรา

ลิงก์:

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย

ข้อสงวนสิทธิ์

ข้อมูลสำคัญคู่มือฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลและเพื่อการศึกษาเท่านั้น และไม่มีเจตนาที่จะเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย การเงิน หรือด้านอาชีพใดๆ เนื้อหาในคู่มือนี้เป็นผลมาจากความเข้าใจของนักเขียนเกี่ยวกับกฎหมายไทย ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2025 อาจไม่แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุด คำตัดสินของศาล หรือข้อมูลการปรับปรุงจากหน่วยงานต่างๆ กฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ซึ่งรวมถึง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ.

การเปลี่ยนแปลงอาจมาจากบทแก้ไขเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกา หรือนโยบายจากกรมที่ดิน ในประเทศไทย สิทธิภาระจำยอมและสิทธิในทรัพย์สินมีความซับซ้อน เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมาย ภาษี และข้อบังคับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ พวกเขาต้องเผชิญกับข้อจำกัดภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ ข้อมูลนี้ไม่ได้ครอบคลุมสถานการณ์เฉพาะของคุณ อย่าใช้ข้อมูลนี้ในการตัดสินใจเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน หรือข้อพิพาท เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาทนายความที่มีคุณสมบัติในประเทศไทย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความนั้นขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความแห่งประเทศไทยแล้ว

คุณยังสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอื่นๆ เช่น ทนายความ นักสำรวจ หรือที่ปรึกษาด้านภาษี เพื่อขอความช่วยเหลือเฉพาะบุคคลได้ สิ่งนี้สำคัญมากสำหรับการตรวจสอบสถานะ การจดทะเบียน หรือการดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย ผู้เขียน ผู้จัดพิมพ์ และหุ้นส่วนของ ThaiLaw Online ไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาดหรือข้อมูลที่ขาดหายไปในเนื้อหานี้ และจะไม่รับผิดชอบต่อการกระทำใดๆ ที่เกิดขึ้นจากข้อมูลนี้ สถิติ การประมาณการ (เช่น การเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือเปอร์เซ็นต์การจดทะเบียน) และตัวอย่างต่างๆ เป็นเพียงตัวอย่างประกอบเท่านั้น อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกรณี สถานที่ หรือสภาวะตลาด ควรตรวจสอบกับแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ เช่น กรมที่ดิน หรือราชกิจจานุเบกษาเสมอ หากคุณมีคำถามหรือต้องการข้อมูลอัปเดต โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ข้อความปฏิเสธความรับผิดชอบนี้ไม่ได้สร้างความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ

Last reviewed: 27 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 540, 1392, 1399 and 1401, and Civil Procedure Code section 361; Supreme Court Decisions 1552/2568, 891/2568, 8003/2567, 4907/2566, 5163/2566 and 4240/2565 (their headnotes, and 8003/2567 to the disposition, from full-text copies), and 3024/2556 (headnote only). Decision 4470/2566 is listed by subject only. Descriptions of servitude types, timelines and costs are practice guidance.