สิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2569

หากคุณกำลังซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจกรอบกฎหมายที่ควบคุมสิทธิในที่ดินเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หนึ่งในสิทธิที่สำคัญที่สุดภายใต้กฎหมายที่ดินคือ... ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (CCC) คือ สิทธิในการเป็นทาสซึ่งโดยทั่วไปรู้จักกันในระบบกฎหมายทั่วไปว่า สิทธิการใช้ประโยชน์ปกครองโดย มาตรา 1387 ถึง 1401 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิภาระจำยอม (ในภาษาไทย: สิทธิภาระจำยอม) กำหนดว่าเจ้าของที่ดินสามารถใช้หรือจำกัดการใช้ที่ดินข้างเคียงอย่างไร เพื่อเพิ่มประโยชน์ใช้สอยของที่ดิน รักษาการเข้าถึง และปกป้องมูลค่าของที่ดิน

คู่มือนี้ให้การวิเคราะห์อย่างครอบคลุมเกี่ยวกับกฎหมายสิทธิภาระจำยอมของไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนต่างชาติ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมาย โดยอ้างอิงจากบทบัญญัติของกฎหมายโดยตรง คำตัดสินของศาลฎีกาและขั้นตอนการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ กรมที่ดิน (กรมที่ดิน).

บทความนี้เขียนร่วมกันโดย Sebastien H. Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ วิชชุดา อรรถเมธากร (นิติศาสตร์บัณฑิต) ทนายความและทนายความชาวไทย.

1. การเป็นทาสในประเทศไทยคืออะไร? มาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเป็นทาสคือ ถูกต้องจริง ๆ (สิทธิในเหนือ) โดยที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นภาระเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เป็นของเจ้าของคนอื่น กฎหมายกำหนด:

มาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “อสังหาริมทรัพย์อาจอยู่ภายใต้ภาระจำยอม ซึ่งตามภาระจำยอมนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีหน้าที่ต้องยอมให้ผู้อื่นกระทำการบางอย่างที่กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ของตน หรือต้องงดเว้นจากการใช้สิทธิบางประการที่ตนมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น”

ความสัมพันธ์ทางกฎหมายนี้เกี่ยวข้องกับที่ดินสองแปลงที่แยกจากกันเสมอ:

ทรัพย์สินผู้รับใช้ (ทรัพย์สมบัติ): ผืนดินที่แบกรับภาระและถูกผูกมัดทางกฎหมายให้ต้องรับผลกระทบจากการกระทำบางอย่าง หรือละเว้นจากการใช้สิทธิความเป็นเจ้าของบางประการ

ทรัพย์สินที่โดดเด่น (ทรัพย์อันได้ประโยชน์): ที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม

เพราะการเป็นทาสถือเป็น “สิทธิที่แท้จริง” (แค่ใน reสิทธิภาระจำยอมนั้นผูกติดอยู่กับที่ดินโดยตรง ไม่ใช่กับเจ้าของที่ดินแต่ละราย ความถาวรนี้ทำให้มั่นใจได้ว่า เมื่อมีการขายที่ดินที่มีสิทธิภาระจำยอมหรือสิทธิครอบครอง สิทธิภาระจำยอมนั้นจะยังคงอยู่ โอนอัตโนมัติ แก่เจ้าของใหม่ (มาตรา 1393 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งแตกต่างจากสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลซึ่งมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิมเท่านั้น

2. กรอบกฎหมาย: มาตรา 1387–1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กฎหมายว่าด้วยสิทธิเหนือผู้อื่นทั้งหมดของประเทศไทยนั้นบรรจุอยู่ใน... หัวข้อที่ 4 ของหนังสือเล่มที่ 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้านล่างนี้คือสรุปข้อกำหนดสำคัญแต่ละข้อ:

ส่วน CCC	เนื้อหาหลัก	สรุป
1387	คำนิยาม	นิยามของภาระจำยอมว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่ทำให้ทรัพย์สินหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ของอีกทรัพย์สินหนึ่ง
1388	ข้อจำกัดของเจ้าของหลัก	เจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบอาจไม่ทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์
1389	ไม่มีภาระเพิ่มเติม	การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดของเจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบไม่ได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มเติมใดๆ ต่อที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ
1390	ภาระผูกพันของเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์	เจ้าของสิทธิภาระจำยอมต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์หรือความสะดวกสบายของสิทธิภาระจำยอมนั้น
1391	การซ่อมบำรุง	เจ้าของสิทธิอาจบำรุงรักษาภาระจำยอมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง โดยก่อให้เกิดความเสียหายเพียงเล็กน้อย หากเจ้าของสิทธิจำยอมได้รับประโยชน์ด้วย ค่าใช้จ่ายก็จะถูกแบ่งตามสัดส่วน
1392	การย้ายถิ่นฐาน	เจ้าของที่ดินที่ถูกภาระจำยอมอาจร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินหากเป็นประโยชน์ต่อตน และตนเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
1393	โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดไปกับทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์เมื่อมีการขายทรัพย์สินนั้น และไม่สามารถโอนแยกจากทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์ได้
1394	การแบ่งทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอม	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งแยก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลต่อแต่ละส่วน (เว้นแต่จะไม่สามารถใช้สิทธิจำยอมนั้นกับส่วนใดส่วนหนึ่งได้)
1395	การแบ่งทรัพย์สินที่ครอบงำ	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิภาระจำยอมจะยังคงอยู่สำหรับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง
1396	เจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมรายหนึ่งได้รับในที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่านั้น ถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกรายได้รับเช่นกัน
1397	การทำลาย	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเมื่อทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอมหรือทรัพย์สินที่เป็นสิทธิเหนือกว่าถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง
1398	การควบรวมกิจการ	หากที่ดินทั้งสองแปลงอยู่ภายใต้เจ้าของเดียวกัน เจ้าของอาจยกเลิกการจดทะเบียนได้ แต่ภาระจำยอมยังคงมีอยู่กับบุคคลที่สามจนกว่าจะมีการยกเลิก
1399	การไม่ใช้งาน	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเนื่องจากการไม่ใช้งานติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
1400	การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์	สิทธิครอบครองปรปักษ์จะสิ้นสุดลงหากไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ครอบครองอีกต่อไป แต่จะกลับมามีชีวิตอีกครั้งหากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง (ภายในระยะเวลา 10 ปี)
1401	ใบสั่งยาเพื่อการซื้อ	สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ (การใช้ประโยชน์อย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี)

3. ประเภทของการเป็นทาสในประเทศไทย

สิทธิภาระจำยอมสามารถปรับแต่งให้เหมาะสมกับความต้องการทางด้านสังคม เศรษฐกิจ และทรัพย์สินได้หลากหลายรูปแบบ ประเภทที่จดทะเบียนกันทั่วไปในประเทศไทย ได้แก่:

3.1 สิทธิในการใช้ทาง (สิทธิในการเข้าถึง)

สิทธิภาระจำยอมประเภทนี้เป็นประเภทที่พบได้บ่อยที่สุด (โดยทั่วไปคาดว่าคิดเป็นส่วนใหญ่ของการจดทะเบียนตามหลักปฏิบัติทางกฎหมาย) ซึ่งอนุญาตให้ที่ดินที่มีสิทธิได้เปรียบสามารถผ่านที่ดินที่มีสิทธิถูกจำยอมได้ ไม่ว่าจะโดยทางเท้าหรือทางรถยนต์ เพื่อไปยังถนนสาธารณะ และนี่คือสิทธิภาระจำยอมประเภทที่ถูกฟ้องร้องในศาลไทยบ่อยที่สุด

3.2 สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสาธารณูปโภค

ใบอนุญาตเหล่านี้ก็พบได้ทั่วไปเช่นกัน (โดยทั่วไปประมาณการอยู่ที่ประมาณ 20% ของการจดทะเบียน โดยอิงจากข้อมูลที่ไม่เป็นทางการจากสำนักงานที่ดิน) ซึ่งให้สิทธิ์ในการวางท่อน้ำ ระบบระบายน้ำ สายไฟฟ้า และสายเคเบิลโทรคมนาคมผ่านที่ดินของเพื่อนบ้าน มาตรา 1352 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) ให้สิทธิ์ตามกฎหมายแก่เจ้าของที่ดินในการวางท่อหรือสายเคเบิลผ่านที่ดินของเพื่อนบ้านเมื่อไม่มีเส้นทางอื่นและงานนั้นมีความจำเป็นทางเทคนิค

เจ้าของที่ดินที่ใช้สิทธินี้จะต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินข้างเคียงให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และต้องจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบ ต่างจากภาระจำยอมตามสัญญา สิทธิตามกฎหมายนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย แต่ก็ยังแนะนำให้จดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้มั่นใจได้ว่าจะมีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อที่ดินข้างเคียงในอนาคต

3.3 ข้อจำกัดเชิงลบ (ข้อจำกัดด้านการก่อสร้างและสุนทรียภาพ)

ข้อจำกัดเหล่านี้ห้ามเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดการกระทำบางอย่าง เช่น การสร้างสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่าระดับที่กำหนดเพื่อรักษาทัศนียภาพทะเลของที่ดินที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือจำกัดไม่ให้ที่ดินนั้นก่อให้เกิดเสียงรบกวนจากอุตสาหกรรม ข้อจำกัดเหล่านี้มีคุณค่าอย่างยิ่งใน โครงการคอนโดมิเนียม และพื้นที่อยู่อาศัยหรูหรา

3.4 สิทธิการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการระบายน้ำ

สิทธิในการส่งน้ำเพื่อการชลประทานหรือน้ำไหลตามธรรมชาติผ่านที่ดินที่เป็นภาระจำยอม บทบัญญัติที่เกี่ยวข้องในมาตรา 1339–1340 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมการไหลของน้ำตามธรรมชาติระหว่างที่ดินต่างๆ

4. วิธีการจัดตั้งระบบทาสในประเทศไทย

ตามกฎหมายไทย สิทธิภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้จากกลไกหลัก 3 ประการ ได้แก่:

4.1 โดยข้อตกลง (นิติบุคคล) — มาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

นี่เป็นวิธีการที่ปลอดภัยและเป็นที่นิยมที่สุด เจ้าของทรัพย์สินทั้งสองฝ่ายจะทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระบุสิทธิ์ ข้อจำกัด สถานที่ และค่าตอบแทนต่างๆ เพื่อให้ข้อตกลงนี้มีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ ต้องลงทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร ที่ กรมที่ดิน.

มาตรา 1299 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “ภายใต้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นใด การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในทรัพย์สินโดยนิติกรรมจะไม่ถือว่าสมบูรณ์ เว้นแต่ว่านิติกรรมนั้นทำเป็นลายลักษณ์อักษรและได้มาซึ่งการได้มานั้นโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ”

สัญญาภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงข้อผูกพันทางสัญญาเฉพาะบุคคลระหว่างผู้ลงนามเดิมเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมโดยสุจริตได้

4.2 ต้องมีใบสั่งยา (สำหรับการใช้ระยะยาว) — มาตรา 1401 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจเกิดขึ้นได้โดย ใบสั่งยาที่ได้มา หากบุคคลใดใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเพื่อประโยชน์เฉพาะอย่าง (เช่น ทางเดิน) เป็นระยะเวลาโดยไม่ถูกขัดจังหวะ 10 ปี (โดยการนำมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้โดยอนุโลม) การใช้งานต้องเป็นไปตามนี้:

• สงบ — โดยปราศจากกำลังหรือการข่มขู่
• เปิด — ไม่ได้ปกปิด
• ต่อเนื่อง — ต่อเนื่องโดยไม่หยุดชะงักตลอดระยะเวลา 10 ปีเต็ม
• ตามสิทธิ์ — ไม่ใช่โดยการขออนุญาต (การอนุญาตให้ใช้ไม่ได้ก่อให้เกิดข้อกำหนดบังคับ)

ทำอย่างไร? คุณต้องยื่นฟ้องคดีแพ่งที่ศาลจังหวัด แจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกรายทราบ และแสดงหลักฐานการใช้ประโยชน์อย่างสงบ/เปิดเผย/ต่อเนื่องมานานกว่า 10 ปี โดยเฉลี่ยแล้วใช้เวลาประมาณ 1 ปี และมีค่าใช้จ่ายประมาณ 20,000-100,000 บาท รวมค่าธรรมเนียมศาลและค่าทนายความ

4.3 โดยผลของกฎหมาย / คำสั่งศาล

ในบางสถานการณ์ ศาลไทยอาจออกคำสั่งให้มีสิทธิยึดหน่วงเพื่อรับประกันว่าทรัพย์สินนั้นยังคงสามารถเข้าถึงและใช้งานได้ โดยทั่วไปมักเกิดขึ้นในกรณีต่อไปนี้:

• ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล — ซึ่งมาตรา 1349 (ทางจำเป็น) อาจนำไปสู่การจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมอย่างเป็นทางการ
• การพัฒนาการแบ่งที่ดิน — ที่ซึ่งอยู่ใต้ พระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน พ.ศ. 2543 (พ.ศ. 2543) และตามประกาศสภาปฏิวัติฉบับที่ 286 ก่อนหน้านี้ ถนนและสาธารณูปโภคภายในเขตจัดสรรที่ดินจะกลายเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย

5. สิทธิและหน้าที่: เจ้าของที่มีอำนาจเหนือกว่า กับ เจ้าของที่ด้อยกว่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้สร้างความสมดุลระหว่างสิทธิของทั้งสองฝ่ายไว้อย่างละเอียดถี่ถ้วน ตารางนี้สรุปกรอบกฎหมายดังกล่าว:

แง่มุมทางกฎหมาย	เจ้าของทรัพย์สินหลัก (ผู้รับผลประโยชน์)	เจ้าของทรัพย์สินที่ถูกภาระผูกพัน (ได้รับภาระ)
ข้อจำกัดการใช้งาน	ห้ามทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ (มาตรา 1388, 1389)	ต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์ใช้สอยของสิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือทำให้สิทธินั้นไม่สะดวกสบาย (มาตรา 1390)
การซ่อมบำรุง	มีสิทธิที่จะดำเนินการใดๆ ที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้สิทธิภาระจำยอมโดยออกค่าใช้จ่ายเอง และก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด (มาตรา 1391)	หากเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาหรืองานดังกล่าวด้วย พวกเขาก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามสัดส่วน (มาตรา 1391)
การย้ายถิ่นฐาน	ต้องยอมรับการย้ายที่อยู่หากให้ความสะดวกสบายเช่นเดิม	สามารถร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินได้ หากเป็นประโยชน์ต่อตนเองและตนเองเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย (มาตรา 1392)
การแบ่งที่ดิน	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจะยังคงเป็นประโยชน์ต่อที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1395)	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งออก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลกับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1394)
โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดตามทรัพย์สินที่มีสิทธิเหนือกว่าเมื่อมีการขาย (มาตรา 1393)	ไม่สามารถยกเลิกภาระจำยอมโดยการขายทรัพย์สินได้ ภาระจำยอมจะตกเป็นของเจ้าของใหม่
การเป็นเจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดคนหนึ่งได้รับนั้น ย่อมเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน (มาตรา 1396)	ไม่มีข้อมูล

6. ภาระจำยอม กับ วิถีแห่งความจำเป็น (ทางความจำเป็น — ทางจำเปน)

เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้วกับ “ทางจำเป็น” ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกฎหมาย มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แม้ว่าทั้งสองจะเกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในการเข้าถึง แต่ก็มีความแตกต่างกันอย่างพื้นฐานในด้านที่มา ขอบเขต และการคุ้มครองทางกฎหมาย

มาตรา 1349 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “หากที่ดินแปลงหนึ่งถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นจนไม่มีทางเข้าถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินอาจใช้ทางผ่านที่ดินโดยรอบเพื่อไปยังทางสาธารณะได้ […] ผู้ที่มีสิทธิ์ผ่านต้องชดใช้ค่าเสียหายใดๆ ที่เจ้าของที่ดินได้รับ”

คุณสมบัติ	ทาส (ทาสจำยอม)	วิถีแห่งความจำเป็น (ทางจำเป็น)
พื้นฐานทางกฎหมาย	มาตรา 1387–1401 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์	มาตรา 1349–1350 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ที่มาของมัน	โดยความตกลง การครอบครองปรปักษ์ (10 ปี) หรือคำสั่งศาล	ตามกฎหมายแล้ว ที่ดินนั้นจะไม่มีทางออกสู่ทะเลโดยอัตโนมัติ
ขอบเขต	ขอบเขตกว้าง: ครอบคลุมถึง การเข้าถึง สาธารณูปโภค ข้อจำกัดในการก่อสร้าง และระบบระบายน้ำ	แคบ: จำกัดเฉพาะการเข้าถึงถนนสาธารณะเท่านั้น
การลงทะเบียน	จดทะเบียนที่กรมที่ดินในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับเรียบร้อยแล้ว	ไม่ได้จดทะเบียน; มีอยู่โดยผลของกฎหมาย
ค่าตอบแทน	ไม่บังคับเว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้	ข้อบังคับ: เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเลต้องจ่ายค่าชดเชย
เส้นทาง	ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หรือตามที่ได้จดทะเบียนไว้	ต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อพื้นที่โดยรอบน้อยที่สุด (มาตรา 1349 วรรค 2)
ระยะเวลา	โดยทั่วไปแล้วจะมีอายุไม่จำกัด (ตลอดไปเว้นแต่จะถูกยกเลิก) แต่ก็อาจมีกำหนดเวลาได้หากระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงหรือกฎหมายที่ก่อให้เกิดสิทธินั้น	มีอยู่ได้ตราบเท่าที่ดินแดนนั้นยังคงเป็นดินแดนที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล
กฎการแบ่งย่อย	ยังคงมีอยู่แม้จะมีการแบ่งแยกที่ดินทั้งสองแปลง (มาตรา 1394, 1395)	หากทางผ่านถูกปิดกั้นด้วยการแบ่งที่ดิน จะต้องผ่านเฉพาะที่ดินที่แบ่งแล้วเท่านั้น ไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย (มาตรา 1350)

เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์: หากคุณมีทางสัญจรที่จำเป็น ควรพิจารณาจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเพื่อให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมายมากขึ้น ทางสัญจรที่จำเป็นนั้นสามารถถูกโต้แย้งหรือเปลี่ยนเส้นทางได้ง่ายกว่าสิทธิภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว

7. ขั้นตอนการจดทะเบียนและค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน

ในการทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง (หรือส่งตัวแทนที่ได้รับมอบหมายพร้อมเอกสารอย่างเป็นทางการ) หนังสือมอบอำนาจ) ในพื้นที่ กรมที่ดิน สำนักงานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ

7.1 เอกสารที่ต้องใช้

• ต้นฉบับ โฉนดที่ดิน (เช่น โฉนด / น.ส. 4) สำหรับทั้งสองแปลง
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของเจ้าของทั้งสองคน
• สมุดทะเบียนบ้าน (Tabien Baan)
• ข้อตกลงสิทธิภาระจำยอมเป็นลายลักษณ์อักษร (ระบุตำแหน่งที่ตั้ง ลักษณะ และขอบเขตของสิทธิภาระจำยอมอย่างชัดเจน)
• แผนที่สำรวจแสดงพื้นที่สิทธิการใช้ประโยชน์
• หนังสือมอบอำนาจ (หากมีตัวแทน)
• เอกสารของบริษัท (หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นนิติบุคคล)

7.2 การบันทึกในโฉนดที่ดิน

เจ้าหน้าที่ที่ดินจะบันทึกภาระจำยอมไว้ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ โดยจะระบุไว้ว่า... “ผลประโยชน์” (สิทธิ) ตามเอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่มีอำนาจเหนือกว่า และในฐานะที่เป็น “ภาระผูกพัน” (ระบบปฏิบัติการของออสเตรเลีย) ระบุไว้ในโฉนดที่ดินของทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ์ ข้อความนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นการแจ้งให้ผู้ซื้อในอนาคตทุกคนทราบโดยปริยาย

7.3 ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล

สถานการณ์	ค่าธรรมเนียม
การรับใช้โดยไม่รับค่าตอบแทน (ไม่มีค่าตอบแทน)	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนโดยประมาณ 50-100 บาทต่อแปลง
การเป็นทาสโดยได้รับค่าตอบแทน	1% ของจำนวนเงินชดเชยทั้งหมด (หรือมูลค่าที่แจ้ง) + อากรแสตมป์ 0.5% หากจำนวนเงินชดเชยเกิน 200,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการสำรวจ (ถ้าจำเป็น)	500–10,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ความซับซ้อน และจังหวัด (ราคาสูงกว่าในเขตเมือง เช่น กรุงเทพฯ)

สำหรับภาพรวมโดยละเอียดของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ภาษีที่ดินในประเทศไทย.

8. การสิ้นสุดและการยุติความเป็นทาส

แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมจะเป็นเช่นนั้นก็ตาม ตลอดกาลโดย CCC ได้ระบุเหตุผลเฉพาะสำหรับการสูญพันธุ์ไว้ดังนี้:

8.1 การไม่ใช้งาน (มาตรา 1399)

สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติหากไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามระยะเวลาที่กำหนด 10 ปีติดต่อกันนี่เป็นเหตุผลการเลิกจ้างที่พบได้บ่อยที่สุด

8.2 การทำลายล้างโดยสิ้นเชิง (มาตรา 1397)

หากทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของสิทธิหรือทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง (เช่น จากภัยพิบัติทางธรรมชาติ) สิทธิในการจำกัดสิทธินั้นก็จะสิ้นสุดลง

8.3 การควบรวมกิจการ (มาตรา 1398)

หากเจ้าของคนเดียวกันได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งสองแห่ง เจ้าของคนเดียวกันสามารถยื่นคำร้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนได้ ที่สำคัญคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ต่อไป เกี่ยวกับบุคคลที่สาม จนกว่าจะมีการยกเลิกอย่างเป็นทางการจากกรมที่ดิน

8.4 การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์ (มาตรา 1400)

หากภาระจำยอมไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์โดยสิ้นเชิงอีกต่อไป ภาระจำยอมนั้นอาจถูกยกเลิกได้ อย่างไรก็ตาม... ฟื้นคืนชีพ หากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถกลับมาใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง โดยที่ระยะเวลาการบังคับใช้ 10 ปี ยังไม่หมดอายุลง นอกจากนี้ หากสิทธิประโยชน์ดังกล่าวได้กลายเป็น ไม่สำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับภาระที่เกิดขึ้น เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิอาจได้รับการบรรเทาภาระทั้งหมดหรือบางส่วนโดยการจ่ายค่าชดเชย

8.5 ข้อตกลงร่วมกัน

ทั้งสองฝ่ายอาจตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อยกเลิกภาระจำยอมและเพิกถอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้

9. ผลกระทบต่อนักลงทุนต่างชาติ

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) แต่สามารถได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้) หรือซื้อคอนโดมิเนียม (ซึ่งอาจมีภาระจำยอมในพื้นที่ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522) ตัวอย่างเช่น:

• ในกรณีการเช่าซื้อ ภาระจำยอมสามารถรวมอยู่ในสัญญาเช่าได้ แต่ต้องจดทะเบียนแยกต่างหากเพื่อให้มีผลถาวร
• ความเสี่ยงสำคัญ: หากสิทธิภาระจำยอมไม่ได้รับการจดทะเบียน จะไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ชาวต่างชาติควรว่าจ้างทนายความไทยที่มีใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียด รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน คำแนะนำเชิงปฏิบัติ: สำหรับโครงการพัฒนาในภูเก็ตหรือพัทยา ควรตรวจสอบสิทธิภาระจำยอมในรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ภายใต้พระราชบัญญัติส่งเสริมและอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2535 เนื่องจากอาจส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงชายหาดหรือระบบระบายน้ำ

10. การบังคับใช้กฎหมายและการระงับข้อพิพาท

หากมีการละเมิดสิทธิภาระจำยอม (เช่น เจ้าของที่ดินภาระจำยอมปิดกั้นทางสัญจร) เจ้าของที่ดินสิทธิสามารถเรียกร้องได้ดังนี้:

• คำสั่งห้ามหรือการชดเชยความเสียหายผ่านการฟ้องร้องทางแพ่ง (มาตรา 420–452 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งว่าด้วยการกระทำผิด)
• การบังคับใช้ตามคำสั่งศาล พร้อมบทลงโทษปรับสูงสุด 10,000 บาทต่อวันสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตาม (ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง) คดีล่าสุดของศาลฎีกา:
• Dika 5678/2564: ยืนยันการย้ายสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินตามมาตรา 1392 โดยเน้น “ความไม่สะดวกน้อยที่สุด”
• คำสั่งเลขที่ 9101/2567: ยืนยันการหมดอายุสิทธิ์เนื่องจากไม่ได้ใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี (มาตรา 1399) แม้ในช่วงล็อกดาวน์จากสถานการณ์โควิด-19 เนื่องจาก “การใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่อง” ต้องมีการกระทำอย่างจริงจัง แนะนำให้เจรจาไกล่เกลี่ยกับกรมที่ดินก่อน โดยมีค่าใช้จ่าย 500-2,000 บาท

11. ข้อพิจารณาด้านภาษีและการเงิน

• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (รายละเอียดทั้งหมด): สำหรับภาระจำยอมโดยไม่คิดค่าตอบแทน 50–100 บาทต่อแปลง; สำหรับภาระจำยอมโดยคิดค่าชดเชย 1% ของมูลค่าค่าชดเชย (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) บวกค่าสำรวจ (500–10,000 บาท) อากรแสตมป์: 0.5% หากค่าชดเชยเกิน 200,000 บาท
• ภาษีทรัพย์สินภาระจำยอมไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาษีที่ดินและอาคาร (ตามพระราชบัญญัติภาษีบำรุงรักษาท้องถิ่น) แต่อาจทำให้มูลค่าประเมินของทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้น 5-15% (ตามแนวทางของกรมสรรพากร)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายหากมีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของสิทธิภาระจำยอมที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ จะมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% (มาตรา 70 แห่งประมวลกฎหมายรายได้) การสร้างสิทธิภาระจำยอมไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย แต่การโอนสิทธิภาระจำยอมผ่านการขายทรัพย์สินที่มีสิทธิเหนือกว่าจะทำให้เกิดภาษีกำไร 12.5%

12. คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิภาระจำยอม

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยให้แนวทางที่สำคัญในการตีความและการประยุกต์ใช้กฎหมายว่าด้วยสิทธิภาระจำยอม ด้านล่างนี้คือคำพิพากษาที่สำคัญที่พบในฐานข้อมูลทางกฎหมายของเรา:

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4470/2566 (การจำยอมเสียสละในเรื่องนี้)
เรื่อง: การเป็นทาส การขับไล่ และการละเมิด
ประเด็นสำคัญ: ศาลได้พิจารณาความเชื่อมโยงระหว่างสิทธิภาระจำยอมกับการเรียกร้องการขับไล่และการกระทำละเมิด โดยชี้แจงขอบเขตสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบเมื่อเจ้าของที่ดินที่ถูกภาระจำยอมขัดขวางภาระจำยอมนั้น

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 1552/2568
เรื่อง: ภาระจำยอมในการแบ่งแยกที่ดิน (ภาระจำยอมตามกฎหมาย)
คำตัดสินสำคัญ: กำแพงคอนกรีตที่สร้างโดยผู้พัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค ตกอยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์โดยผลของกฎหมายตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มาตรา 43) กำแพงดังกล่าวไม่ได้กลายเป็นส่วนประกอบของที่ดินที่ตั้งอยู่ (ตามมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลของโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับการโอนสาธารณูปโภคจากผู้พัฒนาโครงการ

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 891/2568
เรื่อง: การไม่สิ้นสุดของภาระจำยอมตามกฎหมายเนื่องจากการไม่ใช้งาน
คำตัดสินสำคัญ: แม้ว่าโจทก์จะไม่ได้ใช้ที่ดินที่เป็นภาระจำยอมที่เป็นข้อพิพาทมานานกว่า 10 ปีแล้วก็ตาม ศาลฎีกาตัดสินว่าภาระจำยอมที่เกิดขึ้นภายใต้... ประกาศสภาปฏิวัติฉบับที่ 286 (กฎหมายพิเศษสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน) ไม่สามารถดับได้ โดยการนำมาตรา 1399 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กฎทั่วไปเกี่ยวกับการไม่ใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี) มาใช้ กฎหมายพิเศษนี้มีผลเหนือกว่าบทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมาย และภาระจำยอมยังคงอยู่เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4240/2565
เรื่อง: ภาระจำยอมและการบำรุงรักษาในการแบ่งแยกที่ดิน
คำตัดสินสำคัญ: ถนนที่สร้างขึ้นเพื่อเป็นโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดิน ถือเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ผู้พัฒนาโครงการ (หรือเจ้าของคนถัดไป) มีภาระผูกพันตามกฎหมายที่จะต้องบำรุงรักษาถนนให้อยู่ในสภาพเดิม และไม่สามารถกระทำการใดๆ ที่ลดทอนหรือทำให้ภาระจำยอมนั้นไม่สะดวกใช้สอย ตามประกาศฉบับที่ 286 ข้อ 30

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4907/2566
เรื่อง: ทางแห่งความจำเป็น (มาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
คำตัดสินสำคัญ: ศาลยืนยันอีกครั้งว่า มาตรา 1349 ใช้ได้เมื่อที่ดินถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่น ๆ โดยไม่มีทางสาธารณะเข้าถึง เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมรอบด้วยทางสาธารณะอาจร้องขอทางผ่านที่ดินโดยรอบได้ แต่เส้นทางนั้นต้องก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด โดยเน้นที่สภาพทางกายภาพของที่ดิน ไม่ใช่ตัวตนของเจ้าของที่ดินโดยรอบ

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 5163/2566
เรื่อง: ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการแบ่งที่ดินในครอบครัว
คำตัดสินสำคัญ: เมื่อพ่อแม่แบ่งที่ดินให้แก่ลูกแปดคนและกำหนดทางเข้าออกร่วมกัน ลูกทุกคนได้ลงนามรับทราบสิทธิ์ในทางเดินนั้น ศาลวินิจฉัยว่านี่เป็นการจัดสรรสิทธิภาระจำยอมที่ถูกต้อง เนื่องจากที่ดินที่แบ่งแล้วไม่มีทางเข้าถึงถนนสาธารณะโดยอิสระ

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 8003/2567
เรื่อง: หนทางแห่งความจำเป็นหลังการแบ่งแยกที่ดิน
คำตัดสินสำคัญ: เมื่อที่ดินซึ่งเดิมถือครองภายใต้โฉนดเดียว (น.ส.3 ก.) ถูกแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อย ทำให้แปลงหนึ่งไม่มีทางเข้าถึงถนนสาธารณะ ศาลได้ใช้มาตรา 1349–1350 เพื่อกำหนดสิทธิในการผ่านทางผ่านแปลงที่ดินที่ถูกแบ่งแยก โดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยตามมาตรา 1350

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 3024/2556
เรื่อง: ถนนส่วนบุคคลเทียบกับทางสาธารณะ
คำตัดสินสำคัญ: ถนนบนที่ดินส่วนตัวที่ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นใช้จะไม่กลายเป็นทางสาธารณะโดยอัตโนมัติภายใต้มาตรา 1304(2) CCC เว้นแต่เจ้าของจะอุทิศให้แก่สาธารณะ แม้แต่การใช้งานในระยะยาวโดยเพื่อนบ้านก็ไม่ทำให้ถนนที่มีสิทธิใช้ทางส่วนตัวกลายเป็นทรัพย์สินสาธารณะ เว้นแต่จะมีการบริจาคอย่างเป็นทางการ

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคำพิพากษาของศาลฎีกาไทย โปรดเยี่ยมชมเว็บไซต์ของเรา คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าหนังสือ.

13. การเปรียบเทียบ: สิทธิภาระจำยอม กับ สิทธิในทรัพย์สินอื่นๆ ของไทย

ทำความเข้าใจว่าการเป็นทาสนั้นสอดคล้องกับระบบโดยรวมของประเทศไทยอย่างไร สิทธิในทรัพย์สิน เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจอย่างรอบรู้:

คุณสมบัติ	การเป็นทาส	สิทธิการใช้ประโยชน์	เช่า	พื้นผิว
ส่วนต่างๆ ของ CCC	1387–1401	1417–1428	537–571	1410–1416
ระยะเวลา	ไม่จำกัดระยะเวลา (ไม่มีขีดจำกัดสูงสุด)	อายุของผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาแบบกำหนดระยะเวลา)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
ธรรมชาติ	ภาระบนที่ดินเพื่อประโยชน์ของที่ดินอื่น	สิทธิในการครอบครอง ใช้ และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น	สิทธิตามสัญญาในการใช้ทรัพย์สิน	สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น
โอนได้	เป็นไปตามคุณสมบัติเด่น (ไม่ใช่โดยอิสระ)	สิทธิในการใช้สิทธิสามารถโอนได้ (มาตรา 1422)	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน	ใช่ เว้นแต่จะมีข้อจำกัด
ยังคงใช้งานได้แม้เจ้าของจะเสียชีวิตแล้ว	ใช่ (สิทธิในทรัพย์สินที่แท้จริงอย่างถาวร)	ไม่ (สิ้นสุดลงเมื่อผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต เว้นแต่จะเป็นสัญญากำหนดระยะเวลาไว้)	ใช่ (ในระหว่างระยะเวลาสัญญาเช่า)	ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการสร้าง
ต้องลงทะเบียนก่อน	ใช่ (มาตรา 1299) สำหรับการบังคับใช้กับบุคคลที่สาม	ใช่ (มาตรา 1299)	ใช่ (สำหรับสัญญาเช่ามากกว่า 3 ปี)	ใช่ (มาตรา 1299)
เปิดให้บริการสำหรับชาวต่างชาติ	ใช่	ใช่	ใช่	ใช่

สำหรับข้อมูลเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ สัญญาเช่า สิทธิใช้ประโยชน์ และสิทธิในการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย.

14. คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

อัปเดตปี 2026:

กฎหมายที่ดินและขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของไทยยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงต่อไปนี้มีความเกี่ยวข้องกับหลักปฏิบัติเรื่องภาระจำยอม ณ ต้นปี 2569:

• ระบบ e-Land ของกรมที่ดิน (DOL e-Land System): กรมที่ดินได้ขยายโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023 ปัจจุบันแพลตฟอร์ม e-Land ช่วยให้เจ้าของที่ดินและผู้แทนทางกฎหมายสามารถตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดิน ตรวจสอบภาระผูกพันที่จดทะเบียน (รวมถึงภาระจำยอมที่มีอยู่) และส่งเอกสารก่อนการจดทะเบียนทางออนไลน์ก่อนที่จะไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง ซึ่งจะช่วยลดเวลาในการดำเนินการและลดข้อผิดพลาดในเอกสารการจดทะเบียน เยี่ยมชม dol.go.th เพื่อเข้าถึงพอร์ทัลเวอร์ชันล่าสุด
• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 2567–2568: มีคำตัดสินสำคัญหลายฉบับที่ออกในปี 2024–2025 ซึ่งชี้แจงกฎหมายเกี่ยวกับภาระจำยอมในบริบทของการแบ่งที่ดิน (ดูหัวข้อที่ 12) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำตัดสินที่ 891/2568 ยืนยันว่าภาระจำยอมตามกฎหมายในโครงการบ้านจัดสรรไม่สามารถถูกยกเลิกได้ด้วยการไม่ใช้งานเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งเป็นการให้ความคุ้มครองที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการแบ่งจัดสรร
• บทบัญญัติเรื่องภาระจำยอมของ CCC ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงนับตั้งแต่ปี 1932 และไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ ในช่วงไม่นานมานี้ นับว่ามีความมั่นคงอย่างน่าทึ่งมาเกือบศตวรรษ วิวัฒนาการทางกฎหมายเกิดขึ้นผ่านกรอบของพระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน และที่สำคัญคือผ่านคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ตีความว่าบทบัญญัติเก่าเหล่านี้ใช้กับสถานการณ์สมัยใหม่ได้อย่างไร

ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการถูกจำกัดสิทธิในประเทศไทยหรือไม่?

หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการจัดตั้ง ตรวจสอบ หรือปกป้องสิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย ทีมกฎหมายผู้เชี่ยวชาญหลายภาษาของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือ ไทยลอว์ออนไลน์ สามารถช่วยเหลือคุณได้ เราให้บริการอย่างครอบคลุม แพ็คเกจเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, บริการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะรวมถึงการเป็นตัวแทนในกรมที่ดินและศาลไทย

จองการปรึกษาออนไลน์ | ติดต่อเรา

ลิงก์:

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย

ข้อสงวนสิทธิ์

ข้อมูลสำคัญคู่มือนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปและเพื่อการศึกษาเท่านั้น และไม่ได้มีเจตนาที่จะให้คำแนะนำทางกฎหมาย การเงิน หรือวิชาชีพ เนื้อหาในคู่มือนี้อ้างอิงจากความเข้าใจของผู้เขียนเกี่ยวกับกฎหมายไทย ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2568 ซึ่งอาจไม่ครอบคลุมการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย คำพิพากษา หรือการปรับปรุงด้านการบริหารล่าสุด กฎหมายไทยสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา รวมถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎระเบียบอื่นๆ

การเปลี่ยนแปลงอาจมาจากบทแก้ไขเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกา หรือนโยบายจากกรมที่ดิน ในประเทศไทย สิทธิภาระจำยอมและสิทธิในทรัพย์สินมีความซับซ้อน เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมาย ภาษี และข้อบังคับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ พวกเขาต้องเผชิญกับข้อจำกัดภายใต้พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ ข้อมูลนี้ไม่ได้ครอบคลุมสถานการณ์เฉพาะของคุณ อย่าใช้ข้อมูลนี้ในการตัดสินใจเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน หรือข้อพิพาท เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาทนายความที่มีคุณสมบัติในประเทศไทย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความนั้นขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความแห่งประเทศไทยแล้ว

คุณยังสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอื่นๆ เช่น ทนายความ นักสำรวจ หรือที่ปรึกษาด้านภาษี เพื่อขอความช่วยเหลือเฉพาะบุคคลได้ สิ่งนี้สำคัญมากสำหรับการตรวจสอบสถานะ การจดทะเบียน หรือการดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย ผู้เขียน ผู้จัดพิมพ์ และหุ้นส่วนของ ThaiLaw Online ไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาดหรือข้อมูลที่ขาดหายไปในเนื้อหานี้ และจะไม่รับผิดชอบต่อการกระทำใดๆ ที่เกิดขึ้นจากข้อมูลนี้ สถิติ การประมาณการ (เช่น การเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือเปอร์เซ็นต์การจดทะเบียน) และตัวอย่างต่างๆ เป็นเพียงตัวอย่างประกอบเท่านั้น อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกรณี สถานที่ หรือสภาวะตลาด ควรตรวจสอบกับแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ เช่น กรมที่ดิน หรือราชกิจจานุเบกษาเสมอ หากคุณมีคำถามหรือต้องการข้อมูลอัปเดต โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ข้อความปฏิเสธความรับผิดชอบนี้ไม่ได้สร้างความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ