Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 3 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Ce qui a changé : Les frais de mutation et d'enregistrement hypothécaire sont réduits à 0.01% sur des biens immobiliers résidentiels admissibles d’une valeur maximale de 7 millions de bahts. Les taux standard sont de 2% transferts et 1% hypothèque (le montant de cette dernière est plafonné à 200 000 bahts).
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Contrat de superficie (bilingue anglais et thaïlandais) : Devenez propriétaire de la maison sur un terrain que vous ne pouvez pas posséder
Un droit réel enregistré, annoté sur le titre de propriété lui-même : il survit à la vente du terrain et est transmis à vos héritiers. Adapté d'un accord que nos avocats ont réellement enregistré, avec le cadre de renouvellement honnête issu de l'arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566, indications pratiques et liste de contrôle avant signature. Word + PDF, mis à jour en août 2026. สัญญาให้สิทธิเหนือพื้นดิน ฉบับสองภาษา
En vigueur : 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, en vertu de deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
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Contrat de construction (Bilingue anglais et thaï)
Paiements échelonnés basés sur l'avancement physique certifié, retenue de garantie de 5 à 10 pour cent, pénalités de retard réalistes, garantie structurelle de 5 ans, et clause d'abandon permettant de remplacer un entrepreneur qui disparaît. Word + PDF, mis à jour en août 2026. สัญญาจ้างก่อสร้าง ฉบับสองภาษา
Qui cela concerne : Uniquement les particuliers de nationalité thaïlandaise. Les deux annonces exigent que l'acheteur soit de nationalité thaïlandaise, de sorte qu'un acheteur étranger s'inscrivant sous le quota d'étrangers paie le taux standard de 2% frais de transfert.
Que faire maintenant : Si vous êtes un acquéreur étranger, prévoyez la totalité du montant de 2%. Cette réduction reste importante pour vous en cas de revente, car un acquéreur thaïlandais qui vous rachèterait le bien avant le 30 juin 2027 pourrait en bénéficier.
Dernière vérification : 1er août 2026 au regard des deux annonces du ministère de l'Intérieur publiées dans la Gazette royale le 1er juillet 2026.
Le marché immobilier thaïlandais attire chaque année des milliers d'acheteurs étrangers grâce à son style de vie tropical, ses prix abordables et ses résidences de standing international. Mais derrière ce rêve se cache un cadre juridique semé d'embûches, notamment les importants Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande, Cela peut vous coûter votre investissement entier. À partir de prête-nom répressions visant les sociétés jusqu’aux faux titres de propriété, comprendre ces risques avant de signer quoi que ce soit n’est pas facultatif : c’est indispensable.
Table des matières
Le cadre juridique : ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas posséder
Avant d'examiner les risques spécifiques, il est crucial de comprendre le cadre légal applicable aux acheteurs immobiliers étrangers en Thaïlande. Le point de départ est la Loi sur le Code foncier B.E. 2497 (1954), qui contient la restriction fondamentale qui encadre chaque transaction immobilière étrangère dans le pays.
Loi sur le Code foncier, article 86: Il est interdit aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, sauf dans des cas très limités (comme l'héritage en vertu de l'article 93, ou l'exception d'investissement en vertu de l'article 96 bis exigeant un investissement minimum de 40 millions de THB pour un maximum d'un rai de terrain résidentiel).
En vertu de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979), les étrangers peuvent acquérir des appartements en pleine propriété, mais uniquement si la part totale détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49% de la superficie totale de tous les appartements de l'immeuble (Article 19 bis). Il s'agit de la seule forme simple de propriété en pleine propriété accessible à la plupart des acheteurs étrangers.
Le Code civil et commercial (CCC) offre des mécanismes juridiques supplémentaires permettant aux étrangers d’utiliser et d’occuper des terres sans les posséder. Les articles 537 à 571 régissent les contrats de bail (30 ans maximum), tandis que les articles 1410 à 1416 établissent le droit de superficie, qui permet à un étranger d’être propriétaire d’un bâtiment sur un terrain appartenant à autrui. L’article 1417 régit les accords d'usufruit, accordant le droit de posséder, d'utiliser et de jouir des fruits de la propriété d'autrui.
Il est essentiel de comprendre ces restrictions, car bon nombre des risques qui en découlent proviennent des tentatives des étrangers de les contourner par le biais de structures que les autorités thaïlandaises considèrent de plus en plus comme illégales.
Le droit applicable à cette page
English
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty that provides for ownership of immovable property and also subject to the provisions of this Code. Subject to Section 84, such alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemeterial, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by the ministerial regulations and permission therefor must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 113 Penalties
Full text
Any person who acquires land as an agent of an alien or juristic person under Section 97 or Section 98 shall be liable to a fine not exceeding Baht 20,000 or imprisonment for a term not exceeding two years, or both.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
English translation of this section is being verified. The Thai text is authoritative.
Section 96 bis Limitation of Aliens Right in Land
Full text
The provisions regarding acquisition by an alien of land by virtue of a treaty under paragraph one of Section 86 shall not apply to an alien who has brought funds to invest in the amount prescribed in the ministerial regulations, which must be at least Baht forty million, whereby the land so acquired for use as residence shall not be more than one rai, and permission therefor must be obtained from the Minister. Acquisition of land by an alien under paragraph one shall be in accordance with the rules, procedure, and conditions prescribed in the ministerial regulations, which must contain at least the following material provisions: (1) Types of businesses to be invested in by aliens, which must benefit the nation economically and socially or be businesses announced by the Board of Investment as those eligible for application for investment promotion under the law on investment promotion; (2) The period for maintenance of the investment must be at least three years; (3) The area of land permitted to be acquired by aliens must be located within Bangkok Metropolis, Pattaya City, municipalities, or within an area designated as a residential area under the law on town planning.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 1410
Superficies is the registered right to own buildings, structures, or plantations on another's land, separately from the land itself.
English translation of this section is being verified. The Thai text is authoritative.
Section 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Full text
An owner of immovable property who wishes to create a Sap Ing Sith shall file an application with the competent official and present the land title deed or the condominium unit title deed, as the case may be. A Sap Ing Sith may have a term not exceeding 30 years. A Sap Ing Sith may not be created over only part of the immovable property under a land title deed or condominium unit title deed. A Sap Ing Sith over immovable property that is mortgaged, used as security under the law on business security, or subject to any right registered on the land title deed or condominium unit title deed may be created only with the written consent of the mortgagee, the security receiver or the holder of that right, as the case may be.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 113
ข้อความเต็ม
ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปีอนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 96 ทวิ
ข้อความเต็ม
บทบัญญัติว่าด้วยคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา ๘๖ วรรคหนึ่ง มิให้ใช้บังคับกับคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยในกฎกระทรวงอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้ (๑) ประเภทของธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุนซึ่งต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนได้ (๒) ระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่าสามปี (๓) บริเวณที่ดินที่อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1410
ข้อความเต็ม
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 86
L'étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu d'un traité accordant la propriété immobilière, sous réserve du présent code. Sous réserve de l'article 84, l'acquisition pour habitation, commerce, industrie, agriculture, sépulture, bienfaisance publique ou religion suit les conditions et procédures d'un règlement ministériel et requiert l'autorisation du ministre.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 113
Quiconque acquiert un terrain comme représentant d'un étranger ou d'une personne morale visée aux articles 97 ou 98 encourt une amende d'au plus 20 000 bahts, ou jusqu'à deux ans d'emprisonnement, ou les deux.
résumé non officiel
Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.
résumé non officiel
Article 540
La durée du bail immobilier ne peut excéder 30 ans ; une durée supérieure est ramenée à 30 ans. À son terme, le bail peut être renouvelé, sans dépasser 30 ans à compter du renouvellement.
résumé non officiel
Article 96 bis
Sauf traité (article 86 alinéa 1), l'étranger qui investit le montant fixé par règlement ministériel, au moins 40 millions de bahts, peut acquérir au plus 1 rai pour l'habitation, avec l'autorisation du ministre. Le règlement prévoit au minimum : une activité utile à l'économie et à la société ou éligible à la promotion des investissements, un investissement maintenu au moins trois ans, et un terrain situé à Bangkok, à Pattaya, dans une municipalité ou dans une zone résidentielle d'urbanisme.
résumé non officiel
Article 1410
Le propriétaire d'un terrain peut créer au profit d'autrui un droit de superficie, donnant à cette personne la propriété de bâtiments, constructions ou plantations sur ou sous le sol.
résumé non officiel
Article 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Le propriétaire dépose sa demande avec le titre auprès de l'agent compétent. La durée n'excède pas 30 ans. La création ne peut porter sur une partie seulement de l'immeuble. Si l'immeuble est hypothéqué, grevé d'une sûreté ou d'un droit enregistré, le consentement écrit du titulaire est requis.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand
- 4872/2539 (1996): Renewal against an heir: knowledge of death and acceptance
- 1213/2517 (1974): Landlord’s death known before acceptance of a renewal promise
- 6763/2541 (1998): A Promise to Renew a Lease Is a Personal Right and Does Not Bind a Later Transferee of the Land
- 2690/2538 (1995): Nominee Land for a Foreigner: Not Wholly Void, but a Good-Faith Buyer Takes Priority
- 5457/2560 (2017): Sham Loan Hiding a Business Bought Through Thai Nominee Shareholders: Void, and the Money Irrecoverable
Sources
- Code foncier, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
- Foreign Business Act B.E. 2542, consulté le 31 octobre 2026
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- Sap Ing Sith Act B.E. 2562, consulté le 31 octobre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Risque #1 : Le piège de la société prête-nom
Le principal risque juridique auquel sont confrontés les acheteurs immobiliers étrangers en Thaïlande est l'utilisation de structures de prête-noms pour contourner les restrictions relatives à la propriété foncière. Cela implique généralement la création, en Thaïlande, d’une société à responsabilité limitée où les ressortissants thaïlandais détiennent la majorité des actions sur papier, tandis que l’étranger contrôle l’entreprise et, par l’intermédiaire d’elle, les terres.
Avertissement critique : Le recours à des prête-noms thaïlandais pour détenir des terres au nom d'un étranger constitue une violation de la Code foncier Loi et les Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542 (1999). En 2024-2025, le gouvernement thaïlandais a intensifié la répression contre les accords de prête-noms, le Département du développement des entreprises (DBD) et les bureaux fonciers provinciaux enquêtant activement sur les entreprises thaïlandaises contrôlées par des étrangers.
Les sanctions sont réelles. Un Thaï qui acquiert un terrain en tant qu’agent d’un étranger, et l’étranger qui le possède, encourt jusqu’à deux ans de prison ou une amende allant jusqu’à 20 000 THB, ou les deux (articles 111 et 113 du Code foncier), et le Directeur général peut ordonner la vente du terrain (articles 94 et 96). Lorsque la société exploite également une activité réservée aux Thaïlandais, la loi sur les entreprises étrangères ajoute jusqu’à trois ans de prison ou une amende allant de 100 000 à 1 million de THB (article 36), et le tribunal ordonne au Thaïlandais désigné de cesser de détenir des actions ou de soutenir l’activité, avec une amende quotidienne de 10 000 à 50 000 THB pour non-respect. L’expulsion et l’inscription sur une liste noire pour une nouvelle entrée en Thaïlande sont également possibles.
Des mesures répressives récentes à Phuket, Koh Samui et Hua Hin ont visé des centaines de sociétés contrôlées par des étrangers. Le DBD utilise désormais l'analyse de données pour signaler les entreprises dont les actionnaires thaïlandais semblent être des prête-noms, par exemple lorsqu'ils ont des revenus minimes, détiennent des actions dans plusieurs sociétés immobilières, ou lorsque le directeur étranger dispose du pouvoir de signature exclusif.
Pour en savoir plus sur la manière dont les autorités thaïlandaises traitent ces affaires, consultez notre analyse détaillée : Répression récente contre les prête-noms en Thaïlande.
Risque #2 : Fraude aux titres de propriété et titres fonciers fragiles
Tous les titres de propriété thaïlandais n'ont pas la même valeur juridique, et ne pas comprendre cette différence peut signifier la perte totale de votre investissement. La Thaïlande possède plusieurs catégories de documents fonciers, et un seul, le Chanote (Nor Sor 4), offre un véritable titre de pleine propriété avec des limites arpentées par GPS.
| Type de titre | Statut juridique | Niveau de risque | Peut-on l'hypothéquer ? |
|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4) | Pleine propriété, relevé GPS | Le plus bas | Oui |
| Nor Sor 3 Gor | Droit de possession confirmé, arpenté | Faible à moyen | Oui |
| Nor Sor 3 | Droit de possession, limites approximatives | Moyen | Oui (limité) |
| Sor Kor 1 | Simple certificat de revendication, pas la pleine propriété | Élevé | Non |
| Por Bor Tor 5 | Reçu fiscal, aucun droit de propriété | Très élevé | Non |
Les escrocs ciblent fréquemment les étrangers en présentant des Sor Kor 1 ou Por Bor Tor 5 des documents comme s'ils conféraient la propriété foncière, alors qu'en réalité ce n'est pas le cas. Même avec un Chanote, la fraude est possible, des doubles de titres de propriété ont été falsifiés et utilisés pour vendre le même terrain à plusieurs acheteurs.
Protection: Avant toute transaction, vérifiez toujours la légalité du titre auprès du bureau foncier local (pas seulement le document en main du vendeur). Demandez à votre avocat de procéder à une recherche du titre afin de confirmer la propriété et de vérifier les éventuelles irrégularités. charges, et vérifiez que les limites physiques correspondent à celles enregistrées lors de l’enquête. Pour une explication détaillée des titres fonciers thaïlandais, consultez notre guide : Titres de propriété en Thaïlande.
Risque #3 : Fraude des promoteurs et catastrophes liées aux ventes sur plan
L’achat d’un bien immobilier sur plan (avant construction) en Thaïlande comporte des risques importants, notamment en dehors de Bangkok où la réglementation est moins stricte. Voici quelques exemples de fraudes commises par les promoteurs :
- Projets abandonnés : Le promoteur perçoit les acomptes et les paiements échelonnés, puis interrompt les travaux lorsque ses fonds sont épuisés. Les acheteurs se retrouvent sans bien immobilier et avec peu de recours légaux contre une entreprise insolvable.
- Dégradation des spécifications : Le logement final ne ressemble guère à la salle d'exposition ni aux supports marketing. La qualité de la construction, les finitions et les espaces communs sont bien en deçà des promesses.
- Problèmes de titre : Le promoteur ne possède pas de titre de propriété clair sur le terrain, ou le projet a été construit sans les permis nécessaires, ce qui rend impossible l'enregistrement de la propriété au bureau foncier.
- Achèvement retardé : Les projets sont livrés avec des années de retard sans pénalité contractuelle, et les fonds de l'acheteur ne rapportent rien tandis que le coût de la vie augmente.
La loi thaïlandaise sur la protection des consommateurs prévoit certains recours, mais son application est lente et coûteuse. La protection la plus efficace consiste à mener des vérification préalable avant d'engager des fonds, notamment en vérifiant les antécédents du promoteur, en confirmant que les permis de construire et les approbations de l'EIE (Étude d'Impact Environnemental) sont en règle, et en faisant examiner le contrat de vente par un avocat.
Risque #4 : Problèmes liés aux quotas étrangers pour les copropriétés
Même la forme la plus sûre de propriété immobilière par des étrangers, l'achat d'un condo, comporte des risques spécifiques que de nombreux acheteurs négligent.
Le quota étranger 49%
En vertu de l’article 19 bis de la loi sur la copropriété, la part totale détenue par des étrangers dans un immeuble en copropriété ne peut dépasser 49% de la superficie totale de tous les lots. Si un immeuble a déjà atteint ce quota, le bureau foncier refusera d’enregistrer le transfert au profit d’un acquéreur étranger, quel que soit le contrat que vous ayez signé. Vous pourriez perdre votre acompte ou être contraint d’enregistrer le logement au nom d’un ressortissant thaïlandais, ce qui créerait un risque lié à l’utilisation d’un prête-nom.
Exigences en matière de change
Pour enregistrer un condominium au nom d’un étranger, l’acheteur doit prouver que le prix a été payé en devises étrangères ou que le paiement a été effectué sur un compte Baht détenu par un non-résident ou sur un compte de dépôt en devises étrangères (article 19 ter(5) de la loi sur les condominiums). La banque délivre un Formulaire de transaction de change (FETF), que le bureau foncier exige pour l'enregistrement. L'utilisation de fonds d'origine locale, même des revenus thaïlandais légitimement gagnés, peut empêcher l'enregistrement au nom de l'étranger.
Risques liés à la gestion par la personne morale
Une fois que vous possédez un condo, vous êtes tributaire du bâtiment. Personne morale (organe de gestion) chargé de la maintenance, de l’administration du fonds de réserve et de l’application des règles. Des bâtiments mal gérés peuvent subir une détérioration rapide des espaces communs, des frais de maintenance croissants et des litiges qui détruisent la valeur des biens immobiliers. Les étrangers ont le droit de vote mais peuvent être minoritaires dans les décisions cruciales relatives à la gestion.
Pour un aperçu complet du processus d'achat d'un condo, y compris ces pièges, voir : Achat d'un appartement en Thaïlande.
Risque #5 : Les pièges des contrats de location
De nombreux étrangers ne pouvant acquérir de terrain optent pour un bail de 30 ans enregistré conformément au Code civil et commercial. Bien que ce type de bail soit un arrangement légitime et courant, il comporte des risques que les acquéreurs doivent appréhender.
Article 540 du CCC : Un bail portant sur un bien immobilier peut être enregistré pour une durée maximale de 30 ans. Toute durée supérieure à 30 ans est ramenée à 30 ans de plein droit.
La plus grande idée fausse concerne la clause de renouvellement “ 30+30+30 ”. De nombreux agents commercialisent les baux comme des contrats de 90 ans, mais les options de renouvellement inscrites dans un contrat de bail ne sont pas opposables aux tiers. Si le propriétaire vend le bien, l’acheteur n’est généralement pas lié par la clause de renouvellement ; les héritiers du propriétaire peuvent l’être. Une promesse de renouvellement n’oblige pas l’acheteur du bien ; elle peut l’obliger les héritiers du propriétaire, à moins que vous ne sachiez déjà de la mort du propriétaire lorsque vous l’acceptez (Décisions de la Cour suprême 1213/2517 et 4872/2539). Et lorsque les renouvellements sont arrangés dès le départ pour franchir le plafond de 30 ans, comme dans un bail de 30+30+30 avec le paiement de la location à l’avance, la Cour suprême les a déclarées nulles et non avenues, même pas une promesse personnelle (Décision 4655/2566).
Les risques supplémentaires liés au bail comprennent l'utilisation du terrain loué comme garantie pour des prêts par le propriétaire (une banque pourrait procéder à une saisie), les changements de zonage qui affectent l'utilisation autorisée de la propriété et l'impossibilité pour le locataire de sous-louer ou de transférer le bail sans le consentement écrit du propriétaire.
Pour en savoir plus sur les structures de location et leurs limites, consultez : Contrats de location en Thaïlande et Options de renouvellement de bail sur 30 ans.
Risque #6 : Inconvénients du règlement des différends
En cas de problème, les acheteurs immobiliers étrangers sont confrontés à des désavantages structurels du système juridique thaïlandais qui aggravent les pertes financières :
- Barrière linguistique : Les procédures judiciaires en Thaïlande se déroulent entièrement en thaï. Vous aurez besoin de traducteurs assermentés et d'un avocat agréé en Thaïlande à chaque étape.
- Coût et temps : Les litiges immobiliers en Thaïlande peuvent prendre des années, depuis le tribunal de première instance jusqu’aux recours en appel. Les frais juridiques s’élèvent à au moins des centaines de milliers de Baht.
- Difficultés d'exécution : Même avec un jugement favorable, l'exécution, en particulier à l'encontre de ressortissants thaïlandais qui ont transféré des actifs, peut s'avérer extrêmement difficile.
- Absence de système de jury : Les tribunaux thaïlandais fonctionnent selon un système de magistrature de carrière. Bien que généralement équitable, ce système peut paraître peu familier et opaque aux justiciables étrangers.
L'approche la plus rentable est la prévention par une structuration juridique appropriée, plutôt que de compter sur les tribunaux thaïlandais pour régler les problèmes a posteriori. En cas de litige, envisagez la résolution alternative des conflits (la médiation ou l'arbitrage) comme option plus rapide et moins coûteuse.
Risque #7 : Problèmes environnementaux, de zonage et de construction
Les propriétés côtières sont soumises à des restrictions environnementales que de nombreux acheteurs négligent d'étudier. La construction dans les zones désignées à proximité des plages, des parcs nationaux ou des bassins versants est soumise à la réglementation de la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act BE 2535 (1992)). Les propriétés construites en violation des exigences d'évaluation d'impact environnemental (EIE) s'exposent à des ordres de démolition.
Les modifications de zonage peuvent restreindre vos possibilités d'utilisation d'un bien immobilier après son acquisition. La requalification d'un terrain agricole en terrain résidentiel (ou inversement) a des répercussions sur les permis de construire, la valeur de revente et l'usage légal du bien. Une vérification du zonage auprès de la mairie est rapide et peu coûteuse. Négliger cette démarche pourrait vous faire perdre votre propriété.
Comment se protéger : une liste de vérification de diligence raisonnable
Avant de vous engager dans une transaction immobilière en Thaïlande, vous devez suivre les étapes suivantes. En négliger une seule est une erreur qui peut coûter cher aux acheteurs étrangers.
- Vérifiez le titre de propriété auprès du bureau foncier, et non à partir de l'exemplaire du vendeur. Confirmez le nom, les limites de la parcelle et l'absence de charges (hypothèques, privilèges, ordonnances judiciaires).
- Confirmer la disponibilité des quotas étrangers (pour les copropriétés), demander à la personne morale une attestation confirmant que l'immeuble n'a pas atteint le plafond de 49%.
- Vérifiez les antécédents du promoteur, recherchez les projets antérieurs, les plaintes déposées auprès de l'Office de la protection du consommateur et d'éventuels litiges.
- Faites examiner tous les contrats par un avocat thaïlandais indépendant, ne vous fiez jamais uniquement à l'avocat du promoteur ou de l'agent. Assurez-vous que les clauses pénales, les dates d'achèvement et les garanties de spécification sont exécutoires.
- Vérifier les permis de construire et les permis environnementaux, confirmez que l'EIE a été approuvée et que tous les permis de construire sont en règle.
- Confirmer les exigences du FETF (pour les condos), veillez à ce que les fonds soient correctement transférés de l'étranger avant la date de cession.
- Évitez totalement les structures de prête-nom, le risque de poursuites pénales, de saisie d'actifs et d'expulsion l'emporte de loin sur tout avantage perçu.
- Effectuer une inspection physique, visitez le site, rencontrez le promoteur ou le vendeur et inspectez les propriétés voisines pour détecter tout problème.
- Examiner les implications fiscales, comprenez les frais de transfert, la taxe professionnelle spécifique, la retenue à la source et le droit de timbre. Voir : Impôts fonciers en Thaïlande.
Pour une présentation complète du processus de vérification préalable juridique, consultez notre guide dédié : Diligence raisonnable en Thaïlande.
Des alternatives juridiques plus sûres pour les acheteurs immobiliers étrangers
Plutôt que de recourir à des montages risqués avec des prête-noms, les acheteurs étrangers devraient envisager ces structures légitimes, reconnues et exécutoires en vertu du droit thaïlandais :
| Structure juridique | Durée maximale | Inscriptible ? | Atout clé |
|---|---|---|---|
| Copropriété en pleine propriété | Permanent | Oui | Pleine propriété, transmissible par héritage, hypothéquable |
| Bail enregistré | 30 ans | Oui | Lie les successeurs, largement utilisé, coût relativement faible |
| Usufruit | Durée de vie du titulaire, ou durée déterminée jusqu'à 30 ans | Oui | Droit d'usage à vie, enregistrable, protège contre la vente du terrain |
| Droit de superficie | 30 ans, ou la vie du propriétaire foncier ou du titulaire | Oui | Un étranger peut être propriétaire du bâtiment situé sur un terrain loué |
| Sap Ing Sith | 30 ans | Oui | Plus fort que le bail, droit de posséder, d'utiliser et de jouir de la terre |
De nombreux acheteurs étrangers expérimentés combinent plusieurs structures, par exemple un bail enregistré, un usufruit et un droit de superficie, afin de créer une protection à plusieurs niveaux. La combinaison optimale dépend de votre situation spécifique, de votre budget et de vos projets à long terme. Pour obtenir des conseils sur l'ensemble des options de propriété ouvertes aux étrangers en Thaïlande, consultez un avocat thaïlandais qualifié en droit immobilier.
Droits de propriété avancés : superficie, usufruit et Sap-Ing-Sith
Pour atténuer les faiblesses inhérentes au bail de 30 ans, le cadre juridique de 2026 met l'accent sur le recours aux droits légaux enregistrés. Ces droits offrent un degré de sécurité qui s'apparente à la propriété en distinguant les droits sur le terrain des droits sur les constructions ou les avantages découlant de la propriété.
Le droit de superficie (articles 1410 à 1416)
Le droit de superficie (Sitthi Nuea Phuen Din) est un outil puissant qui permet à un étranger de posséder légalement les bâtiments situés sur un terrain qui ne lui appartient pas. Cette structure est essentielle pour les acheteurs de villas car elle garantit que même si le bail foncier expire ou est contesté, la maison physique reste un bien enregistré de l'étranger.
| Caractéristiques des droits de superficie | Mécanisme juridique | Conseil d'optimisation 2026 |
| Transmissibilité par succession | Transmissible et héréditaire sauf stipulation contraire de l’acte constitutif (article 1411) | Lisez l’acte constitutif avant de signer : les parties peuvent exclure la transmission par succession. |
| Indépendance | Existe indépendamment du titre foncier | Se combine parfaitement avec un bail foncier de 30 ans pour une double sécurité. |
| Inscription | Inscrite au registre foncier et enregistrée dans le titre de propriété | Un livret de maison indique qui habite la maison, et non qui la possède ; c’est l’inscription sur le titre de propriété qui compte. |
| Coût | 50 baht par parcelle sans contrepartie ; 1 % de frais plus 0,5 % de droit de timbre en cas de constitution à titre onéreux | Convenez de qui paie dans le contrat de vente. |
Un risque critique identifié en 2026 est le défaut d'enregistrement correct du “ Permis de construire ” au nom de l'étranger ou de l'entreprise de supervision. Si le permis est au nom d'un ressortissant thaïlandais, l'étranger pourrait avoir du mal à prouver qu'il est propriétaire de la structure malgré la présence d'un droit de superficie enregistré.
Le droit d'usufruit (articles 1417 à 1428)
Un usufruit (Sitthi Kep Kin) confère au titulaire le droit de posséder et d'utiliser un bien pendant toute sa vie. Bien que courant chez les retraités, le principal risque en 2026 est le malentendu “ à vie ou à durée déterminée ”. Un usufruit peut être enregistré pour 30 ans ou pour la durée de vie de l' usufruitier. Contrairement à un bail, l’usufruit permet au titulaire de percevoir des revenus locatifs et même de céder le bien à des tiers sans le consentement du propriétaire, sauf si la loi l’interdit (article 1422). Cependant, l'usufruit n'est pas transmissible par héritage ; il prend fin instantanément au décès du titulaire, ce qui le rend inadapté à ceux qui cherchent à constituer un patrimoine familial multigénérationnel.
Sap-Ing-Sith : L'alternative moderne de 2026
La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) a introduit le Sap Ing Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ), un droit transférable, héréditaire et susceptible d’hypothèque d’utilisation d’un bien immobilier pouvant durer jusqu’à 30 ans (articles 4 et 12). Souvent décrit comme un “ usufruit transférable ”, il est attesté par un certificat Sap Ing Sith délivré par l’Office foncier (article 5).
Bien que Sap-Ing-Sith offre plus de flexibilité qu'un bail, notamment la possibilité d'utiliser le bien comme garantie pour une hypothèque, le consensus juridique de 2026 avertit qu'il est toujours soumis à la durée maximale de 30 ans. Le “ mythe ” selon lequel le Sap-Ing-Sith permet une durée automatique de 60 ou 90 ans est un point courant de désinformation que les guides immobiliers doivent corriger pour assurer la sécurité des investisseurs.
Nous vous suggérons de lire notre guide complet sur les vérifications préalables lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
Le mécanisme de l'arrêté n° 2/2568 et son remplacement par l'arrêté n° 2/2569
L’ordonnance n° 2/2569 a abrogé les ordonnances n° 2/2568 et 1/2569 à compter du 1er août 2026. À la constitution, les articles 2 et 3 de l’ordonnance DBD n° 2/2569 s’appliquent lorsque les associés ou actionnaires étrangers détiennent moins de 50 % du capital, ou lorsqu’une société n’a aucun actionnaire étranger mais possède un signataire habilité étranger. Le dossier exige la lettre explicative d’investissement, trois mois de relevés des comptes de paiement des investisseurs thaïlandais concernés et les justificatifs du compte recevant les fonds. Les modifications ultérieures visées utilisent un autre formulaire selon l’article 4 ; l’article 5 ajoute des justificatifs pour certaines modifications durant la première année. L’article 4 exige une attestation d’investissement pour les modifications visées introduisant une participation étrangère ou un signataire étranger parmi des signataires auparavant tous thaïlandais. L’article 5 ajoute une lettre explicative d’investissement et des justificatifs bancaires du capital libéré uniquement si l’entité a été constituée à compter du 1er août 2026 et si la modification concernée est déposée dans l’année suivant sa constitution. Lire l’ordonnance DBD en vigueur.
À la constitution, les relevés des comptes de paiement doivent couvrir les trois mois précédant le paiement et correspondre au montant et à la date du versement. Le relevé du compte destinataire doit montrer les encaissements correspondants. Ne remplacez pas ces pièces par un formulaire de revenu mensuel issu de l’ancien régime, et ne supposez pas que l’ordonnance actuelle impose la présence physique de chaque signataire habilité au guichet. Les signatures et l’identité sont vérifiées selon la procédure d’enregistrement applicable.
L’ordonnance d’amendement de mars 2026
L’ordonnance n° 1/2569 du 16 mars 2026 visait les sociétés existantes, la “ faille ” commune où une société entièrement thaïlandaise était enregistrée pour acheter des terrains et où des actionnaires étrangers ont été ajoutés ultérieurement. Elle a été abrogée à compter du 1er août 2026 par l’ordonnance n° 2/2569, et les modifications introduisant la participation étrangère relèvent désormais de la clause 4 de cette ordonnance, décrite ci-dessus.
Le risque d’une cession forcée des terres en vertu des articles 94 et 96 du Code foncier est réel. Si une société est considérée comme un prête-nom, le directeur général du département foncier a le pouvoir d'ordonner la cession du terrain dans un délai déterminé. Les étrangers qui tentent de “ convertir ” des sociétés prête-noms existantes en entités légitimes risquent de perdre le contrôle des actifs ou de déclencher un contrôle du Département des revenus sur leur résidence fiscale et leurs sources de financement.
Comparaison des droits de propriété : cadre juridique de 2026
| Caractéristique | Location (bail) | Usufruit (article 1417) | Sap-Ing-Sith (Loi de 2019) |
| Durée maximale | 30 ans (renouvellements non garantis) | À vie, ou pour une durée déterminée allant jusqu'à 30 ans | 30 ans (durée déterminée) |
| Transférabilité | Nécessite le consentement du propriétaire | Seul son exercice peut être transféré (article 1422) ; il prend fin à la mort. | Transférable (Peut être vendu/hérité) |
| Actif hypothécaire | Non | Non | Oui (Peut servir de garantie) |
| Sous-location | Nécessite le consentement du propriétaire | Autorisé (sauf interdiction) | Autorisé (Par la loi) |
| Modifications | Limité par contrat | Limité (entretien uniquement) | Étendu (Peut être modifié/reconstruit) |
| Protection | Droit contractuel/personnel | Droit réel (attaché au terrain) | Droit réel (Sécurité maximale) |
| Idéal pour | Résidentiel de courte durée | Sécurité à vie pour le conjoint | Investisseurs et promoteurs |
Dernière révision : 26 septembre 2026. Lus en thaï : Articles 86, 93, 94, 96, 96 bis, 111 et 113 du Code foncier ; articles 540, 1411, 1412, 1418 et 1422 du Code civil et commercial ; article 36 de la Loi sur les entreprises étrangères ; articles 4, 5 et 12 de la Loi Sap Ing Sith B.E. 2562 ; arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 jusqu’à son dispositif ; et manuel des frais du Département des Terres. L’ordonnance n° 2/2569 du Département du Développement des Entreprises est décrite d’après notre dossier de référence. Non vérifié : la description de l’exécution dans le risque #1 et l’estimation des coûts de litige.
Foire aux questions
Un étranger peut-il posséder des terres en Thaïlande ?
Non. En vertu de l’article 86 de la loi sur le code foncier, les étrangers sont interdits d’acquérir des terres en Thaïlande. L’exception principale pour un acheteur est l’article 96 bis, qui permet aux étrangers qui investissent au moins 40 millions de bahts dans des entreprises thaïlandaises agréées d’acquérir jusqu’à un rai (1 600 mètres carrés) de terres résidentielles. En pratique, cette exception n’est rarement utilisée. Les étrangers peuvent posséder unités de copropriété en pleine propriété (jusqu'au quota étranger 49%), et peuvent détenir des droits d'utilisation des terres par le biais de baux enregistrés, d'usufruits et d'autres structures juridiques.
Que se passe-t-il si je me fais prendre à utiliser une société prête-nom pour posséder un terrain ?
Les conséquences sont graves : jusqu’à deux ans de prison ou une amende allant jusqu’à 20 000 THB selon le Code foncier (articles 111 et 113), une vente forcée des terres (articles 94 et 96), et, si l’entreprise exploite également une activité réservée aux Thaïlandais, jusqu’à trois ans de prison ou une amende allant de 100 000 à 1 million de THB selon la Loi sur les entreprises étrangères, ainsi que la possibilité d’expulsion et d’inscription sur une liste noire en Thaïlande. Le Département du développement des entreprises a considérablement renforcé ses activités de contrôle depuis 2024, et les bureaux fonciers signalent désormais activement les transactions suspectes. Voir : Répression récente des prête-noms en Thaïlande.
Un bail de 30+30+30 ans est-il juridiquement contraignant en Thaïlande ?
Seul le premier terme de 30 ans est légalement exigible et enregistrable. Une promesse de renouvellement n’engage pas l’acheteur de la propriété. Elle ne peut toutefois engager les héritiers du propriétaire (Décision de la Cour suprême 4872/2539), à moins que vous ne sachiez de la mort du propriétaire lors de l’acceptation de la transaction, et toute série de renouvellements arrangés au départ pour dépasser les 30 ans est nulle et non avenue (Décision de la Cour suprême 4655/2566). Si votre propriétaire vend la propriété, l’acheteur n’est pas tenu d’honorer la clause de renouvellement. Pour cette raison, un bail ne doit être considéré que comme un accord de 30 ans. Voir : Options de renouvellement de bail sur 30 ans.
Comment puis-je vérifier l'authenticité d'un titre de propriété foncière thaïlandais ?
Ne vous fiez jamais uniquement au document détenu par le vendeur. Votre avocat doit effectuer une recherche de titre auprès du bureau foncier local où la propriété est enregistrée. Cela confirme le propriétaire actuel, les limites exactes et l'existence d'éventuelles charges (hypothèques, privilèges ou décisions de justice). Les registres du bureau foncier font autorité ; l'acte papier détenu par le vendeur pourrait être falsifié, périmé ou manipulé. Ne traitez qu'avec des titres de propriété Chanote (Nor Sor 4) pour un niveau de sécurité maximal. Voir : Titres de propriété en Thaïlande.
Quel est le moyen le plus sûr pour un étranger d'acheter un bien immobilier en Thaïlande ?
La voie la plus sûre est l'achat d'un condominium en pleine propriété, c'est la seule forme de pleine propriété disponible pour les étrangers sans exigences d'investissement particulières. Pour les maisons et les villas, combinez un bail enregistré de 30 ans avec un usufruit et un droit de superficie (qui vous permet de posséder le bâtiment séparément du terrain). Engagez toujours un avocat thaïlandais indépendant spécialisé en droit immobilier, effectuez une due diligence complète auprès du bureau foncier et assurez-vous que les fonds sont correctement transférés depuis l'étranger avec la documentation FETF. Consultez notre guide complet : Achat de biens immobiliers en Thaïlande.
Quels sont les frais de transfert et les taxes lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ?
Les frais standard comprennent : frais de transfert (2% du prix d’achat, réduit à 0,01% jusqu’au 30 juin 2027 pour les biens immobiliers résidentiels admissibles d’un montant maximal de 7 millions de bahts achetés par un particulier né en Thaïlande ; les acheteurs étrangers paient la totalité des 2 %), taxe professionnelle spécifique (3,3% si un particulier vend un bien dans les cinq ans suivant son acquisition, à moins que le bien n’ait été hérité ou si le bien était la résidence principale du vendeur avec son nom inscrit dans le registre immobilier pendant au moins un an ; une société qui vend un bien utilisée dans ses activités commerciales paie toujours cette taxe), droit de timbre (0,5% non acquitté si SBT s’applique), et impôt sur le revenu (calculé selon une échelle progressive basée sur le prix d’achat). En pratique, l’acheteur et le vendeur partagent souvent les frais de transfert, mais cette question doit être négociée dans le contrat. Voir : Impôts fonciers en Thaïlande.
Conclusion : Protégez votre investissement en comprenant les risques
Acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger peut s'avérer être un investissement fructueux, mais seulement si l'on aborde la démarche en toute lucidité et avec un accompagnement juridique adéquat. Les risques présentés dans ce guide, à savoir les structures de prête-noms, la fraude sur les titres de propriété, les problèmes liés aux promoteurs, les limites des quotas pour étrangers, les vulnérabilités des baux et les difficultés de résolution des litiges, sont tous réels, mais évitables avec une bonne préparation.
La règle d'or est simple : ne jamais prendre de raccourcis légaux. Les structures qui semblent trop belles pour être vraies, les baux de 90 ans, les sociétés prête-noms, les sociétés écrans, sont celles qui risquent le plus de vous ruiner. Tenez-vous-en à des structures de propriété légales, vérifiez tout auprès du Bureau foncier et engagez un avocat indépendant qui travaille pour vous, et non pour le vendeur ou le promoteur.
La Thaïlande offre de réelles opportunités aux acheteurs immobiliers étrangers, notamment grâce à l'acquisition de copropriétés en pleine propriété et à des contrats de location et d'usufruit bien structurés. En comprenant les risques et en prenant les précautions nécessaires, vous pouvez profiter des avantages de la propriété immobilière en Thaïlande tout en sécurisant votre investissement.
Presque tous les risques sur cette page sont vérifiables avant que l'argent ne bouge. Voyez exactement ce que nous vérifions et combien cela coûte sur notre avocat spécialisé en droit immobilier en Thaïlande page.
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