สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: ปกป้องสิทธิของคุณในทรัพย์สินในประเทศไทย

อัพเดทล่าสุดเมื่อ วันที่ 22, 2026

สิทธิเก็บกิน (หรือที่รู้จักในภาษาไทยว่า) สิทธิเก็บกิน, หรือ sitthi kep kinสิทธิในการครอบครองและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพย์สิน (หรือสิทธิในทรัพย์สิน) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่แท้จริงภายใต้กฎหมายไทย ซึ่งให้สิทธิแก่บุคคลหนึ่งในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ในมาตรา 1417-1428

สิทธิเก็บกินแยกความเป็นเจ้าของออกจากการใช้ประโยชน์ ผู้รับสิทธิเก็บกินจะได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน ส่วนเจ้าของที่ดินมีเพียงกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายเท่านั้น สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย สิทธิเก็บกินเป็นหนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินทำให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้อย่างถูกกฎหมายตลอดชีวิต สิทธินี้สามารถบังคับใช้ได้กับทั่วโลก รวมถึงผู้ซื้อที่ดินในอนาคตด้วย

คู่มือนี้ครอบคลุมกรอบกฎหมายทั้งหมด คุณจะพบข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราที่เกี่ยวข้องในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งในภาษาไทยและภาษาอังกฤษ คุณจะได้เห็นการวิเคราะห์คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกา และคุณจะได้รับคำแนะนำเชิงปฏิบัติจากประสบการณ์เกือบสองทศวรรษ

สิทธิเก็บกินคืออะไร (คำจำกัดความสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ทนายความ)

คำอธิบายอย่างง่าย

ลองนึกถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ว่าเป็นสิทธิในการอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ และได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ สำหรับผู้อ่านจากประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายทั่วไป (แคนาดา สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือออสเตรเลีย) ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือ... สิทธิในการครอบครองตลอดชีพ บุคคลหนึ่งมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตลอดชีวิต หลังจากนั้น สิทธินั้นจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม

ในระบบกฎหมายแพ่ง ฝรั่งเศส ควิเบก เยอรมนี และไทย ต่างก็ใช้หลักสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 (1925) ก็ได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ด้วย โดยได้รับอิทธิพลอย่างมากจากประมวลกฎหมายแพ่งของยุโรป

ถ้าคุณอยากเห็น สิทธิเก็บกินในประเทศไทย อธิบายด้วยภาพอย่างง่าย คลิกที่นี่.

สิทธิในการใช้ประโยชน์เทียบกับกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับอะไรจริง ๆ

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้รับสิทธิหลักสามประการภายใต้มาตรา 1417 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังมีสิทธิอื่นๆ อีกด้วย อำนาจในการจัดการทรัพย์สิน (สิทธิในการเช่าที่ดิน) ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สิน เก็บค่าเช่า และฟ้องร้องดำเนินคดี ตัวอย่างเช่น คุณสามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คุณไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้หลายครั้งแล้ว (ดูเพิ่มเติม) การวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับคำตัดสินของศาลฎีกาจำนวน 64 คดี).

โดยธรรมชาติแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นเป็นเพียงชั่วคราวและมักเกิดขึ้นจากความสัมพันธ์ในครอบครัว กฎหมายแพ่งแบ่งสิทธิในทรัพย์สินออกเป็นสามส่วนหลักๆ ดังนี้:

• Usus: สิทธิในการใช้หรือครอบครองทรัพย์สิน
• ผลไม้: สิทธิในการได้รับผลประโยชน์จาก “ผลผลิต” ของทรัพย์สิน เช่น พืชผลทางการเกษตรหรือรายได้ค่าเช่า (ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 148)
• การล่วงละเมิด: สิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สิน (ขาย โอน หรือแม้กระทั่งทำลาย) – นี่คือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usus) และสิทธิในการได้รับผลประโยชน์ (Fructus) ให้แก่ผู้ถือครอง (ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์) ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ อย่างไรก็ตาม... ไม่ มอบสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ (Abusus) ให้แก่ผู้รับสิทธิ์นั้น โดยผู้รับสิทธิ์ใช้ประโยชน์ไม่สามารถขายหรือทำลายทรัพย์สินได้

หมายเหตุ: คำศัพท์เช่น “สิทธิการเช่า” หรือ “สิทธิการครอบครอง” เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปในระบบกฎหมายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม คำเหล่านี้ไม่ใช่คำที่ถูกต้องในกฎหมายแพ่งไทย และไม่ควรสับสนกับสิทธิเก็บกิน

เหตุใดสิทธิเก็บกินจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ (พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86) นี่เป็นปัญหาสำหรับชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้ว คู่สมรสของชาวไทย และนักธุรกิจที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยหลายพันคน พวกเขาต้องการรักษาบ้านของตนไว้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) เป็นทางออกหนึ่ง จดทะเบียนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้ผู้ถือชาวต่างชาติได้รับผลประโยชน์ในทางปฏิบัติเกือบทั้งหมดของการเป็นเจ้าของ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วนั้น ไม่เพียงแต่ผูกมัดเจ้าของที่ดินปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังผูกมัดผู้ซื้อในอนาคตด้วย หากเจ้าของที่ดินชาวไทยขายที่ดิน สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติก็ยังคงอยู่ ผู้ซื้อรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกินนั้น ทำให้สิทธิเก็บกินมีความแข็งแกร่งกว่าสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือข้อตกลงส่วนตัวมาก สำหรับการเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ สิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

กฎหมาย. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417–1428 (ฉบับเต็มสองภาษา)

ด้านล่างนี้คือข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ควบคุมสิทธิเก็บกินในประเทศไทย โดยมีทั้งฉบับภาษาอังกฤษและภาษาไทย การนำเสนอแบบสองภาษานี้มีความสำคัญสำหรับผู้ปฏิบัติงานและเจ้าของทรัพย์สิน คุณจำเป็นต้องอ้างอิงภาษาของกฎหมายอย่างถูกต้อง นี่เป็นบทความเดียวในชุดบทความเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราที่นำเสนอข้อความฉบับเต็มสองภาษา คู่มือการลงทะเบียน, คู่มือการยุติสัญญาและบทความอื่นๆ จะอ้างอิงถึงส่วนเหล่านี้โดยระบุหมายเลข พร้อมลิงก์กลับมายังหน้านี้

หลักการทำงานของสิทธิเก็บกินในทางปฏิบัติ

ขั้นตอนที่ 1. การร่างข้อตกลง

ควรจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินโดยทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ควรระบุข้อมูลประจำตัวของทั้งสองฝ่าย อธิบายรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างแม่นยำ (รวมถึงหมายเลขโฉนดที่ดิน) ระบุระยะเวลา (ตลอดชีพหรือกำหนดระยะเวลา) ระบุสิทธิและข้อจำกัด ครอบคลุมความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและข้อกำหนดในการบอกเลิกสัญญา ควรจัดทำทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษสำหรับคู่สัญญาต่างประเทศ

เหตุใดแบบฟอร์มมาตรฐานของสำนักงานที่ดินจึงไม่เพียงพอ และพลังของเอกสารเพิ่มเติมที่ปรับแต่งเองของเรา

กรมที่ดินของไทยมีแบบฟอร์มทางการสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ดังแสดงในภาพตัวอย่างก่อนหน้านี้ สิ่งสำคัญคือต้องทราบวัตถุประสงค์หลักและข้อจำกัดของแบบฟอร์มนี้ เอกสารมาตรฐานนี้มีไว้เพื่อตอบสนองข้อกำหนดทางกฎหมายขั้นต่ำสำหรับการจดทะเบียนเป็นหลัก โดยระบุถึงฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง และระยะเวลาของสิทธิเก็บกิน โดยทั่วไปจะมีเพียงไม่กี่ข้อความพื้นฐาน ดังแสดงด้านล่าง:

ภาพนี้แสดงแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่าย ซึ่งประกอบด้วย “ข้อ 1: การมอบสิทธิใช้ประโยชน์…” และ “ข้อ 2: การชำระค่าธรรมเนียม…”

นี่แสดงให้เห็นว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์มีอยู่จริง แต่ให้รายละเอียดน้อยมากเกี่ยวกับวิธีการคุ้มครองคุณในชีวิตจริง

ข้อจำกัดที่สำคัญของแบบฟอร์มมาตรฐาน ได้แก่:

• รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ์โดยสังเขป: โดยทั่วไปแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ได้ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ ตัวอย่างเช่น อาจไม่ระบุสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สินโดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของทุกครั้ง นอกจากนี้ อาจไม่ระบุสิทธิในการปรับปรุงที่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอย่างชัดเจน
• ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับเจ้าของเจ้าของที่ดินยังคงสามารถขาย โอน หรือจำนองที่ดินได้ โดยปกติแล้วไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการกระทำเหล่านี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้ควรจะยังคงอยู่กับที่ดิน แม้ว่าจะมีการขายที่ดินไปแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม การกระทำเช่นนี้อาจก่อให้เกิดปัญหา ความเครียด และประเด็นทางกฎหมายสำหรับผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์กับเจ้าของใหม่ได้
• ไม่ครอบคลุมสถานการณ์หรือข้อพิพาททั่วไปโดยปกติแล้วจะไม่ครอบคลุมประเด็นทั่วไป เช่น ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ข้อตกลงด้านสาธารณูปโภค และการจัดการข้อพิพาทเล็กน้อย
• ส่วนใหญ่เป็นภาษาไทยเท่านั้น: แบบฟอร์มของกรมที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย แม้ว่าอาจมีการแปลอย่างไม่เป็นทางการให้ แต่เอกสารที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายอาจไม่ได้เป็นภาษาไทยและภาษาไทยอย่างครบถ้วน ผู้รับประโยชน์ชาวต่างชาติอาจมีความเสี่ยง เนื่องจากพวกเขาอาจไม่เข้าใจรายละเอียดของข้อความภาษาไทยที่พวกเขากำลังลงนามอย่างถ่องแท้
• การป้องกันเชิงรุกแบบจำกัดเนื่องจากเป็นแบบพื้นฐานมาก จึงให้การคุ้มครองเชิงรุกน้อยมาก และไม่ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับข้อพิพาทใดๆ ในอนาคตระหว่างเจ้าของและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์

นี่คือจุดที่เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน (Usufruct Addendum) ที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษโดย ThaiLawOnline มอบการคุ้มครองที่สำคัญและเหนือกว่า

เอกสารเพิ่มเติมฉบับสองภาษา (ไทย/อังกฤษ) ของเราจัดทำขึ้นอย่างพิถีพิถันโดยทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและคุ้มครองผลประโยชน์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เอกสารนี้มีจุดประสงค์เพื่อให้เป็นข้อตกลงที่สมบูรณ์ ควรใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง และควรแนบไปกับเอกสารการจดทะเบียนที่ดินมาตรฐาน ซึ่งจะช่วยปรับปรุงสถานะทางกฎหมายของคุณได้อย่างมาก

ความแตกต่างอยู่ที่รายละเอียด: แบบฟอร์มมาตรฐาน กับ ข้อกำหนดเฉพาะที่เรากำหนดขึ้นเอง

เปรียบเทียบแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่ายกับข้อกำหนดคุ้มครองทั่วไปจากเอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct Addendum) ของ ThaiLawOnline.

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

• สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
• ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนดำเนินการใดๆ
• รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
• เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
• เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
• ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
• ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

• สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
• ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนดำเนินการใดๆ
• รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
• เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
• เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
• ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
• ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

ขั้นตอนที่ 2 การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่ตรวจสอบสัญญา ยืนยันตัวตน และประเมินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ซึ่งอยู่ที่ 11,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 0.51,000 บาท จากมูลค่าที่ระบุในสัญญา โดยส่วนใหญ่แล้วสิทธิใช้ประโยชน์มักให้โดยไม่มีค่าตอบแทน ดังนั้นค่าใช้จ่ายจึงเป็นศูนย์ และสำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บเฉพาะค่าธรรมเนียมคงที่ ซึ่งปกติอยู่ที่ 75-100 บาท จากนั้นจะบันทึกสิทธิใช้ประโยชน์ลงในโฉนดที่ดิน หลังจากจดทะเบียนแล้ว สิทธิใช้ประโยชน์จึงจะกลายเป็น “สิทธิที่แท้จริง” ที่มีผลผูกพันต่อบุคคลที่สาม สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียนโดยละเอียด โปรดดูที่... คู่มือการลงทะเบียนทีละขั้นตอน.

นี่คือตัวอย่างของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในโฉนดที่ดิน

จัดทำเมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2568 โดยแสดงเป็นสีแดงว่า “สิทธิในการใช้ประโยชน์” (ดู Tee Kep Kin ในภาษาไทย)

ขั้นตอนที่ 3. การดำรงชีวิตภายใต้สิทธิเก็บกิน

เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะมีอำนาจเต็มที่ คุณสามารถอาศัยอยู่ในที่ดินนั้น ให้เช่าแก่ผู้เช่า เก็บค่าเช่า บริหารจัดการสถานที่ และดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้ เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยปริยาย แต่ไม่สามารถแทรกแซงการบริหารจัดการของคุณได้ ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องบำรุงรักษาที่ดินให้อยู่ในสภาพดี (มาตรา 1421) ชำระภาษีที่ดิน (มาตรา 1426) และทำประกันภัยที่ดินหากเจ้าของกำหนด (มาตรา 1427)

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมันจบลง

สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต (โดยอัตโนมัติ) ครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด ความเห็นชอบร่วมกัน คำสั่งศาล หรือทรัพย์สินถูกทำลาย เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน และไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิต นี่เป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับการวางแผนมรดก ดูคู่มือฉบับเต็มของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎการยุติ และ ผลกระทบทางภาษี.

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน เปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว

กฎหมายไทยมีกลไกหลัก 3 ประการในการให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ตารางด้านล่างนี้เป็นการเปรียบเทียบโดยสรุป สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดของแต่ละกลไก พร้อมตัวอย่างสถานการณ์จริงและข้อเสนอแนะ โปรดดูคู่มือเฉพาะของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน.

ใครบ้างที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วปกป้องบ้านของตน

กรณีการใช้งานที่พบบ่อยที่สุดคือชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วอาศัยอยู่ในบ้านบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของคู่ครอง เพื่อน หรือสมาชิกในครอบครัวที่เป็นชาวไทย การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตลอดชีพที่สำนักงานที่ดินจะรับประกันว่าผู้เกษียณอายุสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต โดยไม่คำนึงถึงว่ากรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร แม้ว่าเจ้าของที่ดินชาวไทยจะขายที่ดิน เสียชีวิต หรือทุพพลภาพ สิทธิของผู้เกษียณอายุยังคงได้รับการคุ้มครอง ดูคู่มือของเราสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินในประเทศไทย.

คู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ

เมื่อชาวไทยและคู่สมรสชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยทั่วไปแล้วที่ดินจะต้องจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยเพียงผู้เดียว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายแก่คู่สมรสชาวต่างชาติ เป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้วในการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต อย่างไรก็ตาม การที่สิทธิในการใช้ประโยชน์มาบรรจบกับกฎหมายทรัพย์สินสมรสของไทยทำให้เกิดคำถามทางกฎหมาย คู่สมรสควรจัดการเรื่องเหล่านี้อย่างรอบคอบ สำหรับกลยุทธ์ในการป้องกัน โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิเก็บกินและการแต่งงานในประเทศไทย.

การวางแผนมรดกสำหรับครอบครัวไทย

ครอบครัวไทยมักใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ในการวางแผนสืบทอดมรดก โครงสร้างที่พบได้ทั่วไปคือ บิดามารดาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาสามารถอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะเสียชีวิต ศาลฎีกาได้ยืนยันข้อตกลงนี้ว่าเป็น “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ในคำพิพากษาที่ 1516/2525, 2651/2543 และ 10344/2551 ซึ่งหมายความว่าบุตรไม่สามารถเพิกถอนของขวัญนั้นได้เนื่องจากความอกตัญญู ดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์และมรดก.

ข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

ธุรกิจบางแห่งใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเพื่อกำหนดโครงสร้างการใช้ทรัพย์สินในบริบทเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงการดำเนินงานด้านการเกษตร การพัฒนาโครงการรีสอร์ท และร้านค้าปลีก อำนาจการจัดการของผู้ใช้ประโยชน์ภายใต้มาตรา 1417 มีคุณค่าอย่างยิ่งสำหรับการใช้ในเชิงพาณิชย์ เพราะช่วยให้สามารถตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการดำเนินงานในแต่ละวัน

คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์

ThaiLawOnline รวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินตามหลักสุขภาวะในประเทศไทยที่ครอบคลุมมากที่สุดในภาษาอังกฤษ เรามีข้อมูลครบถ้วน คำตัดสิน 64 ฉบับ ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022 ด้านล่างนี้คือคำตัดสินสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สิน นักลงทุน และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายควรรู้ สำหรับการวิเคราะห์อย่างละเอียดของคำตัดสินทั้ง 64 ฉบับ ซึ่งจัดเรียงตามหลักการทางกฎหมาย โปรดดูที่ส่วนเฉพาะของเรา คำตัดสินของศาลฎีกาเป็นแนวทาง.

อำนาจการจัดการของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 15033/2555 (2555)

นี่เป็นหนึ่งในคำตัดสินที่สำคัญที่สุดในยุคปัจจุบันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน ศาลฎีกาตัดสินว่า ตราบใดที่สิทธิเก็บกินนั้นได้รับการจดทะเบียนและผู้รับสิทธิเก็บกินยังมีชีวิตอยู่ สิทธิเก็บกินก็อาจมีผลบังคับใช้ได้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ครอบครอง ใช้ หรือจัดการทรัพย์สินนั้น เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ได้ มีเพียงผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เท่านั้นที่สามารถทำได้ คำตัดสินนี้ยืนยันว่ามาตรา 1417 ให้สิทธิแก่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในการควบคุมทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ในระหว่างช่วงเวลาการใช้ประโยชน์

สัญญาเช่ายังคงอยู่ต่อการเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 2297/2541 (1998)

เมื่อผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และต่อมาผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต สิทธิใช้ประโยชน์นั้นจะสิ้นสุดลงตามมาตรา 1418 แต่สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าจึงได้รับการคุ้มครอง เจ้าของที่ดินไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คำตัดสินนี้มีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนมรดกและการจัดการทรัพย์สิน สัญญาเช่าที่ทำขึ้นในระหว่างที่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังมีผลบังคับใช้ต่อไปแม้สิทธิใช้ประโยชน์นั้นจะสิ้นสุดลงแล้ว การวิเคราะห์โดยละเอียดอยู่ในเอกสารของเรา คู่มือการสืบทอดมรดก.

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล ฎีกา 4446/2543 (2000)

แม้ว่าสิทธิเก็บกินจะไม่ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่สิทธินั้นก็ยังคงมีผลใช้ได้ต่อไป สิทธิส่วนบุคคล (สิทธิเก็บกิน) ระหว่างคู่สัญญา เจ้าของผูกพันตามข้อตกลงและไม่สามารถขับไล่ผู้รับประโยชน์ได้ อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่คุ้มครองผู้ถือครองจากบุคคลที่สามที่ซื้อที่ดินนั้น นี่คือเหตุผล การลงทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญ.

ของขวัญพร้อมการคุ้มครองภาระผูกพัน ฎีกา 1516/2525 (2525)

เมื่อบุคคลโอนที่ดินแต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต (เช่น ได้รับข้าวสารทุกปี) นี่คือ “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” (gift with encumbrance) ไม่ใช่ของขวัญที่ให้เปล่า ผู้ให้ไม่สามารถเพิกถอนของขวัญได้เนื่องจากความอกตัญญู การตัดสินใจนี้ช่วยปกป้องพ่อแม่ที่มอบที่ดินให้ลูกโดยยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ โครงสร้างนี้จะกล่าวถึงโดยละเอียดในบทความของเรา คู่มือการยกเลิก.

สิทธิเก็บกินรวมถึงโครงสร้าง ฎีกา 7341/2542 (2542)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินส่วนหนึ่งนั้นครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่เป็นส่วนประกอบของที่ดินนั้น ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินเดิมก็ตาม คำตัดสินนี้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้จำกัดเฉพาะที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่รวมถึงอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และการปรับปรุงต่างๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินตามกฎหมายด้วย

ภาษีจะเป็นไปตามผู้มีรายได้จริง ฎีกา 575/2560 (2560)

ศาลฎีกาตัดสินว่านิติบุคคลที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น อาจไม่ใช่ผู้เสียภาษีที่แท้จริงสำหรับรายได้ที่ได้จากทรัพย์สินนั้น ศาลจะพิจารณาจากเนื้อหามากกว่ารูปแบบ ศาลจะตัดสินว่าใครเป็นผู้ได้รับรายได้ที่แท้จริง คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียดในบทความของเรา คู่มือภาษี.

ประสบการณ์ของเรา ทำไมต้อง ThaiLawOnline

ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายกลุ่มแรกๆ ในประเทศไทยที่ใช้ข้อตกลงสิทธิเก็บกิน (usufruct agreement) เป็นเครื่องมือในการคุ้มครองทรัพย์สินสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติอย่างจริงจัง ในช่วงปี 2549-2551 ขณะที่สำนักงานกฎหมายส่วนใหญ่พึ่งพาสัญญาเช่า 30 ปีเพียงอย่างเดียว หุ้นส่วนผู้ก่อตั้งได้ริเริ่มแนวทางใหม่นี้ เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ สิทธิในการใช้ประโยชน์ตามมาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ถือเป็นทางเลือกที่ดีกว่าในหลายสถานการณ์

การนำมาใช้ในช่วงแรกนี้ได้รับแรงผลักดันจากการฝึกอบรมของบรูสโซในด้านกฎหมายแพ่งของควิเบกที่มหาวิทยาลัยออตตาวา สิทธิในการใช้ประโยชน์ (อุสุฟรุต(ชื่อบริษัท) เป็นสถาบันที่ได้รับการยอมรับอย่างดีภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งแห่งควิเบก (มาตรา 1120–1171) ภูมิหลังด้านกฎหมายแพ่งและกฎหมายจารีตประเพณีของเขาทำให้เขามีมุมมองที่เป็นเอกลักษณ์ เขาสามารถนำสิทธินี้ไปใช้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยได้ ซึ่งประมวลกฎหมายฉบับนี้เองก็ได้รับอิทธิพลมาจากประเพณีกฎหมายแพ่งของยุโรป

ร่วมกับทนายความไทย วิชุดา อัตถเมธาคอนนับตั้งแต่นั้นมา บริษัทฯ ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินหลายร้อยฉบับทั่วประเทศไทย เรามีฐานข้อมูลที่ครอบคลุมที่สุดเกี่ยวกับคำพิพากษาของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกิน (64 คำพิพากษา ตั้งแต่ปี 1936-2022) ที่มีให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

คำบอกเล่าเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิเก็บกินในประเทศไทย:

ลิงก์:

• สิทธิเก็บกินในประเทศไทย ตามคำอธิบายของกรมที่ดิน (ภาษาไทย)
• สมบูรณ์ คำแนะนำการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โดย ThaiLawOnline (เอกสาร PDF ฉบับปรับปรุงล่าสุด มกราคม 2569)

สิทธิในการใช้ประโยชน์มีราคาเท่าไหร่? สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์สองภาษาที่ร่างโดยทนายความมีราคาคงที่ 3,900 บาท ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่ รายละเอียดต้นทุนการใช้ประโยชน์ (ปี 2026) หรือค่าธรรมเนียมคงที่ทั้งหมดของเรา หน้าค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.