Usufruct Agreements in Thailand: Protect Your Right to Thai Property

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2569

สิทธิการใช้ประโยชน์ (หรือที่รู้จักในภาษาไทยว่า) สิทธิเก็บกิน, หรือ sitthi kep kinสิทธิในการครอบครองและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพย์สิน (หรือสิทธิในทรัพย์สิน) เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่แท้จริงภายใต้กฎหมายไทย ซึ่งให้สิทธิแก่บุคคลหนึ่งในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ในมาตรา 1417-1428

สิทธิการใช้ประโยชน์แยกความเป็นเจ้าของออกจากการใช้ประโยชน์ ผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์จะได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน ส่วนเจ้าของที่ดินมีเพียงกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายเท่านั้น สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย สิทธิการใช้ประโยชน์เป็นหนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ทำให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้อย่างถูกกฎหมายตลอดชีวิต สิทธินี้สามารถบังคับใช้ได้กับทั่วโลก รวมถึงผู้ซื้อที่ดินในอนาคตด้วย

Infographic on Usufruct Agreement in Thailand

🎧 ฟังคำอธิบายเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ของเรา

หากคุณต้องการฟัง คุณสามารถฟังพอดแคสต์สั้นๆ ที่อธิบายเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยได้ คลิกด้านล่างเพื่อเล่น:

คู่มือนี้ครอบคลุมกรอบกฎหมายทั้งหมด คุณจะพบข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราที่เกี่ยวข้องในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งในภาษาไทยและภาษาอังกฤษ คุณจะได้เห็นการวิเคราะห์คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกา และคุณจะได้รับคำแนะนำเชิงปฏิบัติจากประสบการณ์เกือบสองทศวรรษ

สารบัญ

สิทธิการใช้ประโยชน์คืออะไร (คำจำกัดความสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ทนายความ)

คำอธิบายอย่างง่าย

ลองนึกถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ว่าเป็นสิทธิในการอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ และได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ สำหรับผู้อ่านจากประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายทั่วไป (แคนาดา สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือออสเตรเลีย) ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือ... สิทธิในการครอบครองตลอดชีพ บุคคลหนึ่งมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตลอดชีวิต หลังจากนั้น สิทธินั้นจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม

ในระบบกฎหมายแพ่ง ฝรั่งเศส ควิเบก เยอรมนี และไทย ต่างก็ใช้หลักสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 (1925) ก็ได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ด้วย โดยได้รับอิทธิพลอย่างมากจากประมวลกฎหมายแพ่งของยุโรป

ถ้าคุณอยากเห็น สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย อธิบายด้วยภาพอย่างง่าย คลิกที่นี่.

สิทธิในการใช้ประโยชน์เทียบกับกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับอะไรจริง ๆ

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้รับสิทธิหลักสามประการภายใต้มาตรา 1417 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขวา	ความหมายในทางปฏิบัติ	สิ่งที่คุณทำไม่ได้
การครอบครอง ( )	อาศัยอยู่บนที่ดิน ครอบครองบ้าน ควบคุมการเข้าออก	ขายทรัพย์สิน
ใช้ (ใช้)	ใช้ที่ดินทำการเกษตร ประกอบธุรกิจ หรือใช้ส่วนตัว	ทำลายหรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินอย่างสิ้นเชิง
ความเพลิดเพลินในการรับประทานผลไม้ (ถือเอาประโยชน์)	เก็บค่าเช่า เก็บเกี่ยวพืชผล รับรายได้ทั้งหมด	ยกสิทธิการใช้ประโยชน์นั้นให้ในพินัยกรรม

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังมีสิทธิอื่นๆ อีกด้วย อำนาจในการจัดการทรัพย์สิน (สิทธิในการเช่าที่ดิน) ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สิน เก็บค่าเช่า และฟ้องร้องดำเนินคดี ตัวอย่างเช่น คุณสามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คุณไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้หลายครั้งแล้ว (ดูเพิ่มเติม) การวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับคำตัดสินของศาลฎีกาจำนวน 64 คดี).

วิดีโอเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย

โดยธรรมชาติแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นเป็นเพียงชั่วคราวและมักเกิดขึ้นจากความสัมพันธ์ในครอบครัว กฎหมายแพ่งแบ่งสิทธิในทรัพย์สินออกเป็นสามส่วนหลักๆ ดังนี้:

Usus: สิทธิในการใช้หรือครอบครองทรัพย์สิน
ผลไม้: สิทธิในการได้รับผลประโยชน์จาก “ผลผลิต” ของทรัพย์สิน เช่น พืชผลทางการเกษตรหรือรายได้ค่าเช่า (ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 148)
การล่วงละเมิด: สิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สิน (ขาย โอน หรือแม้กระทั่งทำลาย) – นี่คือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

Infographic explaining the three parts of property rights in civil law: usus (right to use), fructus (right to receive income), and abusus (right to sell or dispose). Shows that usufruct includes usus and fructus but excludes abusus.

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usus) และสิทธิในการได้รับผลประโยชน์ (Fructus) ให้แก่ผู้ถือครอง (ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์) ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ อย่างไรก็ตาม... ไม่ มอบสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ (Abusus) ให้แก่ผู้รับสิทธิ์นั้น โดยผู้รับสิทธิ์ใช้ประโยชน์ไม่สามารถขายหรือทำลายทรัพย์สินได้

หมายเหตุ: คำศัพท์เช่น “สิทธิการเช่า” หรือ “สิทธิการครอบครอง” เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปในระบบกฎหมายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม คำเหล่านี้ไม่ใช่คำที่ถูกต้องในกฎหมายแพ่งไทย และไม่ควรสับสนกับสิทธิการใช้ประโยชน์

เหตุใดสิทธิการใช้ประโยชน์จึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ (พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86) นี่เป็นปัญหาสำหรับชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้ว คู่สมรสของชาวไทย และนักธุรกิจที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยหลายพันคน พวกเขาต้องการรักษาบ้านของตนไว้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) เป็นทางออกหนึ่ง จดทะเบียนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้ผู้ถือชาวต่างชาติได้รับผลประโยชน์ในทางปฏิบัติเกือบทั้งหมดของการเป็นเจ้าของ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ

สิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้วนั้น ไม่เพียงแต่ผูกมัดเจ้าของที่ดินปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังผูกมัดผู้ซื้อในอนาคตด้วย หากเจ้าของที่ดินชาวไทยขายที่ดิน สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติก็ยังคงอยู่ ผู้ซื้อรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์นั้น ทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์มีความแข็งแกร่งกว่าสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือข้อตกลงส่วนตัวมาก สำหรับการเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ สิทธิการใช้ประโยชน์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

กฎหมาย. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417–1428 (ฉบับเต็มสองภาษา)

ด้านล่างนี้คือข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ควบคุมสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย โดยมีทั้งฉบับภาษาอังกฤษและภาษาไทย การนำเสนอแบบสองภาษานี้มีความสำคัญสำหรับผู้ปฏิบัติงานและเจ้าของทรัพย์สิน คุณจำเป็นต้องอ้างอิงภาษาของกฎหมายอย่างถูกต้อง นี่เป็นบทความเดียวในชุดบทความเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ของเราที่นำเสนอข้อความฉบับเต็มสองภาษา คู่มือการลงทะเบียน, คู่มือการยุติสัญญาและบทความอื่นๆ จะอ้างอิงถึงส่วนเหล่านี้โดยระบุหมายเลข พร้อมลิงก์กลับมายังหน้านี้

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจสร้างสิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลอื่นได้

คุณสมบัติอาจตั้งสิทธิเก็บกินขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ผู้สูงอายุได้

สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจได้รับอนุญาตตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ หากไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ สิทธินั้นจะคงอยู่ตลอดชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์

สิทธิ์เก็บกินสามารถกำหนดระยะเวลาได้หรือไม่มีระยะเวลาก็ได้ตลอดชีวิตของสิทธิพิเศษ

หากไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นจะถือว่าคงอยู่ตลอดชีวิตของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์

ไม่ได้หมายความว่าถือถือว่าถือสิทธิเก็บกินนั้นคงอยู่ตลอดชีวิตเพื่อสิทธิในการเก็บกิน

สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจเกิดขึ้นได้โดยกฎหมาย โดยสัญญา หรือโดยพินัยกรรม

สิทธิเก็บกินอาจตั้งขึ้นได้ในกฎหมายโดยสัญญาหรือโดยพินัยกรรม

เจ้าของอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ยังคงอยู่แม้ว่าจะมีการจำหน่ายไปแล้วก็ตาม

บางทีอาจจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้ แต่สิทธิเก็บกินก็ยังคงอยู่ต่อไปแม้จะจำหน่ายไปแล้ว

เจ้าของอาจสร้างภาระจำยอมหรือสิทธิอื่นใดเหนือทรัพย์สินได้ โดยมีเงื่อนไขว่าสิทธิเหล่านั้นต้องไม่ลดทอนมูลค่าหรือความสุขสบายในการใช้ประโยชน์จากสิทธิของผู้ได้รับสิทธิใช้ประโยชน์

บางทีอาจตั้งภารจำยอมหรือสิทธิในทรัพย์สินได้แต่ทำให้ค่านิยมหรือการใช้สอยทรัพย์สินของสิทธิเก็บกินลดน้อยลง

เจ้าของต้องไม่กระทำการใดๆ ที่กระทบกระเทือนสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ หากการกระทำใดๆ ของเจ้าของก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ใช้ประโยชน์ ผู้ใช้ประโยชน์อาจเรียกร้องค่าเสียหายหรือขอให้ศาลเพิกถอนการกระทำนั้นได้

เชื่อว่าจะต้องไม่ถือเป็นการใด ๆ ทั้งสิ้นที่ถือเป็นการเรียกร้องต่อสิทธิเก็บกินของชาวยิวอย่างเป็นทางการของเจ้าของเป็นเหตุให้ผู้มีสิทธิเก็บกินซึ่งผู้มีอำนาจมีสิทธิเก็บกินจะค่าสินไหมทดแทนหรือขอให้ศาลเพิกถอนเพิกถอนนั้นก็ได้

ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น รวมถึงได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น โดยมีเงื่อนไขว่าต้องรักษาสภาพดั้งเดิมของทรัพย์สินนั้นไว้

ผู้มีสิทธิเก็บกินทรัพย์สินในทรัพย์สินนั้นและทรัพย์สินจากทรัพย์สินนั้นโดยต้องรักษาสภาพของทรัพย์สินไว้

ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นอย่างดีที่สุดเท่าที่จะทำได้ เหมือนกับที่คนทั่วไปที่มีความรอบคอบจะดูแลรักษาทรัพย์สินของตนเอง
ผู้มีอำนาจเก็บกินต้องคงไว้ซึ่งคุณสมบัติหนึ่งประการ

หากทรัพย์สินถูกทำลายโดยที่ไม่ได้เกิดจากความผิดของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เขาจะไม่ต้องรับผิดชอบในการชดเชยค่าเสียหาย อย่างไรก็ตาม หากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ใช้ทรัพย์สินอย่างไม่เหมาะสมหรือละเลยการดูแลรักษาทรัพย์สินอย่างถูกต้อง เขาจะต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมหรือชดใช้ค่าเสียหาย

คุณสมบัติการตรวจสอบโดยปราศจากความผิดซึ่งผู้มีสิทธิเก็บกิน ผู้มีสิทธิเก็บกินไม่ต้องรับผิดชดใช้แต่ในกรณีที่ใช้ในกรณีส่วนใหญ่หรือโดยไม่ถือเป็นการปฏิบัติตามการปฏิบัติตามผู้มีสิทธิเก็บกินต้องคืนสภาพทรัพย์สินหรือดใช้ค่าเสียหาย

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินตามปกติ ส่วนค่าใช้จ่ายพิเศษนั้นเจ้าของต้องเป็นผู้รับผิดชอบ

ผู้มีสิทธิเก็บกินต้องรับผิดในค่าบำรุงรักษาตามปกติของส่วนค่าใช้จ่ายพิเศษเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องชำระภาษีและอากรที่เรียกเก็บจากผลผลิตของทรัพย์สิน ส่วนเจ้าของต้องชำระภาษีและอากรที่เรียกเก็บจากตัวทรัพย์สินเอง

ผู้มีสิทธิเก็บกินต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สินต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากทรัพย์สินนั้นเอง

หลักการทำงานของสิทธิการใช้ประโยชน์ในทางปฏิบัติ

ขั้นตอนที่ 1. การร่างข้อตกลง

ควรจัดทำสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์โดยทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ควรระบุข้อมูลประจำตัวของทั้งสองฝ่าย อธิบายรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างแม่นยำ (รวมถึงหมายเลขโฉนดที่ดิน) ระบุระยะเวลา (ตลอดชีพหรือกำหนดระยะเวลา) ระบุสิทธิและข้อจำกัด ครอบคลุมความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและข้อกำหนดในการบอกเลิกสัญญา ควรจัดทำทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษสำหรับคู่สัญญาต่างประเทศ

เหตุใดแบบฟอร์มมาตรฐานของสำนักงานที่ดินจึงไม่เพียงพอ และพลังของเอกสารเพิ่มเติมที่ปรับแต่งเองของเรา

กรมที่ดินของไทยมีแบบฟอร์มทางการสำหรับการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ ดังแสดงในภาพตัวอย่างก่อนหน้านี้ สิ่งสำคัญคือต้องทราบวัตถุประสงค์หลักและข้อจำกัดของแบบฟอร์มนี้ เอกสารมาตรฐานนี้มีไว้เพื่อตอบสนองข้อกำหนดทางกฎหมายขั้นต่ำสำหรับการจดทะเบียนเป็นหลัก โดยระบุถึงฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง และระยะเวลาของสิทธิการใช้ประโยชน์ โดยทั่วไปจะมีเพียงไม่กี่ข้อความพื้นฐาน ดังแสดงด้านล่าง:

Example of a basic Thai Land Office usufruct agreement form highlighting limited clauses

ภาพนี้แสดงแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่าย ซึ่งประกอบด้วย “ข้อ 1: การมอบสิทธิใช้ประโยชน์…” และ “ข้อ 2: การชำระค่าธรรมเนียม…”

นี่แสดงให้เห็นว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์มีอยู่จริง แต่ให้รายละเอียดน้อยมากเกี่ยวกับวิธีการคุ้มครองคุณในชีวิตจริง

ข้อจำกัดที่สำคัญของแบบฟอร์มมาตรฐาน ได้แก่:

รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ์โดยสังเขป: โดยทั่วไปแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ได้ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ ตัวอย่างเช่น อาจไม่ระบุสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สินโดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของทุกครั้ง นอกจากนี้ อาจไม่ระบุสิทธิในการปรับปรุงที่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอย่างชัดเจน
ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับเจ้าของเจ้าของที่ดินยังคงสามารถขาย โอน หรือจำนองที่ดินได้ โดยปกติแล้วไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการกระทำเหล่านี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้ควรจะยังคงอยู่กับที่ดิน แม้ว่าจะมีการขายที่ดินไปแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม การกระทำเช่นนี้อาจก่อให้เกิดปัญหา ความเครียด และประเด็นทางกฎหมายสำหรับผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์กับเจ้าของใหม่ได้
ไม่ครอบคลุมสถานการณ์หรือข้อพิพาททั่วไปโดยปกติแล้วจะไม่ครอบคลุมประเด็นทั่วไป เช่น ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ข้อตกลงด้านสาธารณูปโภค และการจัดการข้อพิพาทเล็กน้อย
ส่วนใหญ่เป็นภาษาไทยเท่านั้น: แบบฟอร์มของกรมที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย แม้ว่าอาจมีการแปลอย่างไม่เป็นทางการให้ แต่เอกสารที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายอาจไม่ได้เป็นภาษาไทยและภาษาไทยอย่างครบถ้วน ผู้รับประโยชน์ชาวต่างชาติอาจมีความเสี่ยง เนื่องจากพวกเขาอาจไม่เข้าใจรายละเอียดของข้อความภาษาไทยที่พวกเขากำลังลงนามอย่างถ่องแท้
การป้องกันเชิงรุกแบบจำกัดเนื่องจากเป็นแบบพื้นฐานมาก จึงให้การคุ้มครองเชิงรุกน้อยมาก และไม่ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับข้อพิพาทใดๆ ในอนาคตระหว่างเจ้าของและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์

นี่คือจุดที่เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct Addendum) ที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษโดย ThaiLawOnline มอบการคุ้มครองที่สำคัญและเหนือกว่า

เอกสารเพิ่มเติมฉบับสองภาษา (ไทย/อังกฤษ) ของเราจัดทำขึ้นอย่างพิถีพิถันโดยทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี ในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์และคุ้มครองผลประโยชน์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เอกสารนี้มีจุดประสงค์เพื่อให้เป็นข้อตกลงที่สมบูรณ์ ควรใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง และควรแนบไปกับเอกสารการจดทะเบียนที่ดินมาตรฐาน ซึ่งจะช่วยปรับปรุงสถานะทางกฎหมายของคุณได้อย่างมาก

ความแตกต่างอยู่ที่รายละเอียด: แบบฟอร์มมาตรฐาน กับ ข้อกำหนดเฉพาะที่เรากำหนดขึ้นเอง

เปรียบเทียบแบบฟอร์มมาตรฐานแบบง่ายกับข้อกำหนดคุ้มครองทั่วไปจากเอกสารแนบท้ายสิทธิการใช้ประโยชน์ (Usufruct Addendum) ของ ThaiLawOnline ซึ่งคล้ายกับตัวอย่างในหน้าเว็บของคุณสำหรับเอกสารแนบท้ายปี 2026

Sample protective clause from ThaiLawOnline's custom bilingual Usufruct Addendum for Thailand

(ภาพแสดงข้อความที่ชัดเจนจากเอกสารเพิ่มเติมของคุณ ข้อความนี้อาจเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิ์ของเจ้าของหรือสิทธิ์เฉพาะสำหรับผู้ใช้ประโยชน์ ตัวอย่างเช่น อาจกล่าวถึงการครอบครองโฉนดที่ดิน นอกจากนี้ยังมีข้อความอื่นๆ เกี่ยวกับการเช่าและอื่นๆ อีกด้วย)

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนดำเนินการใดๆ
รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนดำเนินการใดๆ
รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

ขั้นตอนที่ 2 การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

Step-by-step infographic showing how to register a usufruct agreement in Thailand, including drafting the contract, preparing documents, scheduling an appointment, registering at the Land Office, and paying fees

ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต้องไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่ตรวจสอบข้อตกลง ยืนยันตัวตน เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (1% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน) และบันทึกสิทธิใช้ประโยชน์ลงในโฉนดที่ดิน สิทธิใช้ประโยชน์จะกลายเป็น “สิทธิในทรัพย์สิน” ที่มีสถานะทางกฎหมายและสามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียนทั้งหมด โปรดดูที่... คู่มือการลงทะเบียนทีละขั้นตอน.

Chanote title deed showing usufruct stamp in Thai (red)

นี่คือตัวอย่างของการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในโฉนดที่ดิน

จัดทำเมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2568 โดยแสดงเป็นสีแดงว่า “สิทธิในการใช้ประโยชน์” (ดู Tee Kep Kin ในภาษาไทย)

ขั้นตอนที่ 3. การดำรงชีวิตภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์

เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะมีอำนาจเต็มที่ คุณสามารถอาศัยอยู่ในที่ดินนั้น ให้เช่าแก่ผู้เช่า เก็บค่าเช่า บริหารจัดการสถานที่ และดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้ เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยปริยาย แต่ไม่สามารถแทรกแซงการบริหารจัดการของคุณได้ ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องบำรุงรักษาที่ดินให้อยู่ในสภาพดี (มาตรา 1421) ชำระภาษีที่ดิน (มาตรา 1426) และทำประกันภัยที่ดินหากเจ้าของกำหนด (มาตรา 1427)

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมันจบลง

สิทธิการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต (โดยอัตโนมัติ) ครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด ความเห็นชอบร่วมกัน คำสั่งศาล หรือทรัพย์สินถูกทำลาย เมื่อสิทธิการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน และไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิต นี่เป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับการวางแผนมรดก ดูคู่มือฉบับเต็มของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎการยุติ และ ผลกระทบทางภาษี.

สิทธิการใช้ประโยชน์ เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน เปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว

กฎหมายไทยมีกลไกหลัก 3 ประการในการให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ตารางด้านล่างนี้เป็นการเปรียบเทียบโดยสรุป สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดของแต่ละกลไก พร้อมตัวอย่างสถานการณ์จริงและข้อเสนอแนะ โปรดดูคู่มือเฉพาะของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิการใช้ประโยชน์ เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน.

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน)	สัญญาเช่า (ในกรณี)	ลักษณะเหนือธรรมชาติ (พฤติกรรมเหนือมนุษย์)
ระยะเวลา	ตลอดชีพหรือสูงสุด 30 ปี	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต
ยังคงใช้งานได้แม้เจ้าของจะเสียชีวิต?	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่
รอดชีวิตจากการตายของโฮลเดอร์?	เลขที่ยุติการทำงานโดยอัตโนมัติ	ใช่ ตกทอดไปยังทายาท	ใช่ ตกทอดไปยังทายาท
สามารถเก็บค่าเช่าได้หรือไม่?	ใช่	ใช่ (ให้เช่าช่วง)	ไม่ (เฉพาะสิทธิ์ในการก่อสร้าง)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	1% ของมูลค่าที่ประเมิน	1% ของค่าเช่าทั้งหมด	1% ของมูลค่าที่ประเมิน
เหมาะสำหรับ	ระบบรักษาความปลอดภัยบ้านตลอดชีพ	การใช้งานเชิงพาณิชย์/ระยะเวลาที่กำหนด	การก่อสร้างบนที่ดินของผู้อื่น

ใครบ้างที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วปกป้องบ้านของตน

กรณีการใช้งานที่พบบ่อยที่สุดคือชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วอาศัยอยู่ในบ้านบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของคู่ครอง เพื่อน หรือสมาชิกในครอบครัวที่เป็นชาวไทย การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีพที่สำนักงานที่ดินจะรับประกันว่าผู้เกษียณอายุสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต โดยไม่คำนึงถึงว่ากรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร แม้ว่าเจ้าของที่ดินชาวไทยจะขายที่ดิน เสียชีวิต หรือทุพพลภาพ สิทธิของผู้เกษียณอายุยังคงได้รับการคุ้มครอง ดูคู่มือของเราสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินในประเทศไทย.

คู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ

เมื่อชาวไทยและคู่สมรสชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยทั่วไปแล้วที่ดินจะต้องจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยเพียงผู้เดียว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายแก่คู่สมรสชาวต่างชาติ เป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้วในการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต อย่างไรก็ตาม การที่สิทธิในการใช้ประโยชน์มาบรรจบกับกฎหมายทรัพย์สินสมรสของไทยทำให้เกิดคำถามทางกฎหมาย คู่สมรสควรจัดการเรื่องเหล่านี้อย่างรอบคอบ สำหรับกลยุทธ์ในการป้องกัน โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิการใช้ประโยชน์และการแต่งงานในประเทศไทย.

การวางแผนมรดกสำหรับครอบครัวไทย

ครอบครัวไทยมักใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ในการวางแผนสืบทอดมรดก โครงสร้างที่พบได้ทั่วไปคือ บิดามารดาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาสามารถอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะเสียชีวิต ศาลฎีกาได้ยืนยันข้อตกลงนี้ว่าเป็น “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ในคำพิพากษาที่ 1516/2525, 2651/2543 และ 10344/2551 ซึ่งหมายความว่าบุตรไม่สามารถเพิกถอนของขวัญนั้นได้เนื่องจากความอกตัญญู ดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์และมรดก.

ข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

ธุรกิจบางแห่งใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อกำหนดโครงสร้างการใช้ทรัพย์สินในบริบทเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงการดำเนินงานด้านการเกษตร การพัฒนาโครงการรีสอร์ท และร้านค้าปลีก อำนาจการจัดการของผู้ใช้ประโยชน์ภายใต้มาตรา 1417 มีคุณค่าอย่างยิ่งสำหรับการใช้ในเชิงพาณิชย์ เพราะช่วยให้สามารถตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการดำเนินงานในแต่ละวัน

คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์

ThaiLawOnline รวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินตามหลักสุขภาวะในประเทศไทยที่ครอบคลุมมากที่สุดในภาษาอังกฤษ เรามีข้อมูลครบถ้วน คำตัดสิน 64 ฉบับ ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022 ด้านล่างนี้คือคำตัดสินสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สิน นักลงทุน และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายควรรู้ สำหรับการวิเคราะห์อย่างละเอียดของคำตัดสินทั้ง 64 ฉบับ ซึ่งจัดเรียงตามหลักการทางกฎหมาย โปรดดูที่ส่วนเฉพาะของเรา คำตัดสินของศาลฎีกาเป็นแนวทาง.

อำนาจการจัดการของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 15033/2555 (2555)

นี่เป็นหนึ่งในคำตัดสินที่สำคัญที่สุดในยุคปัจจุบันเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ ศาลฎีกาตัดสินว่า ตราบใดที่สิทธิการใช้ประโยชน์นั้นได้รับการจดทะเบียนและผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์ยังมีชีวิตอยู่ สิทธิการใช้ประโยชน์ก็อาจมีผลบังคับใช้ได้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ครอบครอง ใช้ หรือจัดการทรัพย์สินนั้น เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ได้ มีเพียงผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เท่านั้นที่สามารถทำได้ คำตัดสินนี้ยืนยันว่ามาตรา 1417 ให้สิทธิแก่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในการควบคุมทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ในระหว่างช่วงเวลาการใช้ประโยชน์

สัญญาเช่ายังคงอยู่ต่อการเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 2297/2541 (1998)

เมื่อผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และต่อมาผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต สิทธิใช้ประโยชน์นั้นจะสิ้นสุดลงตามมาตรา 1418 แต่สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าจึงได้รับการคุ้มครอง เจ้าของที่ดินไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คำตัดสินนี้มีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนมรดกและการจัดการทรัพย์สิน สัญญาเช่าที่ทำขึ้นในระหว่างที่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังมีผลบังคับใช้ต่อไปแม้สิทธิใช้ประโยชน์นั้นจะสิ้นสุดลงแล้ว การวิเคราะห์โดยละเอียดอยู่ในเอกสารของเรา คู่มือการสืบทอดมรดก.

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล ฎีกา 4446/2543 (2000)

แม้ว่าสิทธิการใช้ประโยชน์จะไม่ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่สิทธินั้นก็ยังคงมีผลใช้ได้ต่อไป สิทธิส่วนบุคคล (สิทธิการใช้ประโยชน์) ระหว่างคู่สัญญา เจ้าของผูกพันตามข้อตกลงและไม่สามารถขับไล่ผู้รับประโยชน์ได้ อย่างไรก็ตาม สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่คุ้มครองผู้ถือครองจากบุคคลที่สามที่ซื้อที่ดินนั้น นี่คือเหตุผล การลงทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญ.

ของขวัญพร้อมการคุ้มครองภาระผูกพัน ฎีกา 1516/2525 (2525)

เมื่อบุคคลโอนที่ดินแต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต (เช่น ได้รับข้าวสารทุกปี) นี่คือ “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” (gift with encumbrance) ไม่ใช่ของขวัญที่ให้เปล่า ผู้ให้ไม่สามารถเพิกถอนของขวัญได้เนื่องจากความอกตัญญู การตัดสินใจนี้ช่วยปกป้องพ่อแม่ที่มอบที่ดินให้ลูกโดยยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ โครงสร้างนี้จะกล่าวถึงโดยละเอียดในบทความของเรา คู่มือการยกเลิก.

สิทธิเก็บกินรวมถึงโครงสร้าง ฎีกา 7341/2542 (2542)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินส่วนหนึ่งนั้นครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่เป็นส่วนประกอบของที่ดินนั้น ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินเดิมก็ตาม คำตัดสินนี้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้จำกัดเฉพาะที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่รวมถึงอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และการปรับปรุงต่างๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินตามกฎหมายด้วย

ภาษีจะเป็นไปตามผู้มีรายได้จริง ฎีกา 575/2560 (2560)

ศาลฎีกาตัดสินว่านิติบุคคลที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น อาจไม่ใช่ผู้เสียภาษีที่แท้จริงสำหรับรายได้ที่ได้จากทรัพย์สินนั้น ศาลจะพิจารณาจากเนื้อหามากกว่ารูปแบบ ศาลจะตัดสินว่าใครเป็นผู้ได้รับรายได้ที่แท้จริง คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียดในบทความของเรา คู่มือภาษี.

ประสบการณ์ของเรา ทำไมต้อง ThaiLawOnline

ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายกลุ่มแรกๆ ในประเทศไทยที่ใช้ข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ (usufruct agreement) เป็นเครื่องมือในการคุ้มครองทรัพย์สินสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติอย่างจริงจัง ในช่วงปี 2549-2551 ขณะที่สำนักงานกฎหมายส่วนใหญ่พึ่งพาสัญญาเช่า 30 ปีเพียงอย่างเดียว หุ้นส่วนผู้ก่อตั้งได้ริเริ่มแนวทางใหม่นี้ เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ สิทธิในการใช้ประโยชน์ตามมาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ถือเป็นทางเลือกที่ดีกว่าในหลายสถานการณ์

การนำมาใช้ในช่วงแรกนี้ได้รับแรงผลักดันจากการฝึกอบรมของบรูสโซในด้านกฎหมายแพ่งของควิเบกที่มหาวิทยาลัยออตตาวา สิทธิในการใช้ประโยชน์ (อุสุฟรุต(ชื่อบริษัท) เป็นสถาบันที่ได้รับการยอมรับอย่างดีภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งแห่งควิเบก (มาตรา 1120–1171) ภูมิหลังด้านกฎหมายแพ่งและกฎหมายจารีตประเพณีของเขาทำให้เขามีมุมมองที่เป็นเอกลักษณ์ เขาสามารถนำสิทธินี้ไปใช้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทยได้ ซึ่งประมวลกฎหมายฉบับนี้เองก็ได้รับอิทธิพลมาจากประเพณีกฎหมายแพ่งของยุโรป

ร่วมกับทนายความไทย วิชุดา อัตถเมธาคอนนับตั้งแต่นั้นมา บริษัทฯ ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์หลายร้อยฉบับทั่วประเทศไทย เรามีฐานข้อมูลที่ครอบคลุมที่สุดเกี่ยวกับคำพิพากษาของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ประโยชน์ (64 คำพิพากษา ตั้งแต่ปี 1936-2022) ที่มีให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติสามารถประกอบธุรกิจโดยใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยได้อย่างไร?

ชาวต่างชาติสามารถทำธุรกิจในประเทศไทยโดยใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ (usufruct) ซึ่งให้สิทธิ์ในการจัดการและได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน เช่นเดียวกับการเช่า วิธีนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถดำเนินธุรกิจบนที่ดินได้โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่างานส่วนใหญ่ที่ชาวต่างชาติทำในประเทศไทยจะต้องมีใบอนุญาตทำงาน ยกเว้นบางกรณี

สิทธิในการใช้ประโยชน์สูงสุดจำกัดเพียง 1 ไร่ใช่หรือไม่?

ไม่ค่ะ เราได้จดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยสำหรับที่ดินมากกว่า 100 ไร่ โดยใช้สัญญาเดียวและโฉนดที่ดินหลายฉบับ อย่างไรก็ตาม สิทธิการใช้ประโยชน์จะต้องจดทะเบียนในโฉนดที่ดินแต่ละฉบับแยกกันค่ะ

เจ้าของที่ดินที่มีสิทธิใช้ประโยชน์จดทะเบียนแล้ว สามารถกู้เงินได้หรือไม่?

ใช่ เจ้าของที่ดินที่มีสิทธิใช้ประโยชน์จดทะเบียนแล้วสามารถกู้ยืมเงินได้ อย่างไรก็ตาม สามารถจำกัดวงเงินได้โดยการทำสัญญาระบุไว้

ฉันจะได้รับการคุ้มครองอย่างเต็มที่จากสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยหรือไม่?

ในประเทศไทย สิทธิการใช้ประโยชน์ (usufruct) ช่วยให้คุณสามารถใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินได้ แต่ไม่ได้ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างเต็มที่ เจ้าของทรัพย์สินยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย แต่ลองจินตนาการว่าคุณซื้อบ้านหลังใหญ่ในหมู่บ้านเล็กๆ ใกล้กับครอบครัวของแฟนสาวของคุณ แล้วถ้าเกิดปัญหาขึ้นกับเธอ คุณตัดสินใจไล่เธอออกจากบ้าน คุณมีสิทธิ์ตามกฎหมายที่จะทำเช่นนั้น คุณคิดว่าชีวิตของคุณจะสงบสุขอยู่ใกล้กับครอบครัวของเธอในที่ห่างไกลเช่นนั้นจริงๆ หรือ? สิทธิการใช้ประโยชน์จะคุ้มครองคุณตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม มีบางครั้งที่การคุ้มครองทางกฎหมายอาจไม่สำคัญในชีวิตจริง

สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถครอบคลุมตั๋วสัญญาใช้หนี้หลายฉบับได้หรือไม่?

ใช่แล้ว บันทึกไว้ในโฉนดทุกฉบับเลย

ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกสิทธิใช้ประโยชน์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ไม่ สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต แต่เจ้าของที่ดินยังคงสามารถรับมรดกกรรมสิทธิ์โดยแท้จริงได้

การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่สำนักงานที่ดินใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณครึ่งวันหลังจากที่เอกสารครบถ้วนและเจ้าของมาปรากฏตัวด้วยตนเอง

ต้องชำระค่าธรรมเนียมอะไรบ้างในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์?

คาดว่าจะเสียภาษีประมาณ 1.5% ของมูลค่าสัญญา แต่ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยไม่มีค่าชดเชย ดังนั้นภาษีจึงเป็น 0 ในกรณีนั้น บวกกับค่าธรรมเนียมโฉนดที่ดินประมาณ 75 บาทต่อฉบับ

ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์สามารถให้เช่าทรัพย์สินนั้นได้หรือไม่?

ใช่ เว้นแต่จะมีข้อจำกัดในข้อตกลง และสัญญาเช่าสามารถมีระยะเวลาได้นานถึง 30 ปี

ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ใช่ ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์ได้ สิทธิใช้ประโยชน์นั้นไม่เหมือนกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ และกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้

สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยมีระยะเวลานานเท่าใด?

ในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถมีอายุได้สูงสุด 30 ปี อย่างไรก็ตาม อาจมีอายุได้ "ตลอดชีวิต" ก็ได้ สิทธินั้นจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต ไม่ว่าจะก่อนหรือหลัง 30 ปีก็ตาม

ฉันสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้หรือไม่ง?

ใช่ แต่คุณต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการก่อสร้างในท้องถิ่น เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ซึ่งเราทำเช่นนั้นเสมอ

คำบอกเล่าเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย:

ฉันขอแนะนำบริการของพวกเขาเป็นอย่างยิ่ง

ฉันเคยใช้บริการของพวกเขาในการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่น และประสบการณ์ที่ได้รับนั้นยอดเยี่ยมมาก พวกเขาช่วยเหลืออย่างมากในการเตรียมเอกสาร ให้คำแนะนำและแบบฟอร์มต่างๆ และผลลัพธ์ก็คือ ชื่อของฉันก็ปรากฏอยู่ในโฉนดที่ดินหลังจากใช้เวลาเพียง 1 ชั่วโมงครึ่งที่สำนักงานรัฐบาล ฉันขอแนะนำบริการของพวกเขาเป็นอย่างยิ่ง

ธอร์สเตน แอล.

สแกนดิเนเวีย

ติดต่อสื่อสารง่าย (...) พนักงานยอดเยี่ยม

พวกเขา “ช่วยผมและภรรยาซื้อบ้านในภาคอีสาน พวกเขายังดูแลเรื่องการชำระเงินและการแลกเปลี่ยนโฉนดด้วย (…) ผมขอแนะนำบริษัทนี้อย่างยิ่ง ทุกสิ่งที่พวกเขาทำให้เรานั้นสมบูรณ์แบบ นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ผมใช้บริการพวกเขา และแน่นอนว่าจะไม่ใช่ครั้งสุดท้าย พวกเขายังช่วยจัดตั้งสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้ผมด้วย” คุณสมบัติ ดังนั้นฉันจึงปลอดภัยที่จะอยู่ที่นี่ไปจนกว่าจะตายอีกครั้ง (...) เป็นบริษัทที่ยอดเยี่ยมในการทำธุรกิจด้วย เซบาสเตียนเจ้าของบริษัทติดต่อสื่อสารได้ง่าย พนักงานที่พูดภาษาอังกฤษได้ก็ยอดเยี่ยมเช่นกันเมื่อคุณต้องการติดต่อพวกเขา ขอบคุณค่ะ

โรเจอร์ บี.

พลเมืองอังกฤษ

ฉันขอแนะนำบริการของพวกเขาเป็นอย่างยิ่ง

คู่มือสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินของ ThaiLawOnline นั้นชัดเจนและช่วยประหยัดเวลาให้ผมได้มาก ผมขอแนะนำบริการของพวกเขาเป็นอย่างยิ่ง

คล็อด เอส.

2025

ฉันพยายามมาหลายปีแล้วแต่ไม่สำเร็จ

ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2564 บริษัทนี้ได้ช่วยให้ฉันได้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินในตำบลตะคู ปากทองชัย ฉันพยายามมาหลายปีแล้วที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น แต่ถูกปฏิเสธซ้ำแล้วซ้ำเล่า แต่บริษัทกฎหมายในขณะนั้นจัดการให้ฉันได้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินภายในสองวัน ในราคาที่ตกลงกันไว้ซึ่งสมเหตุสมผลมาก

ฌอง

เบลเยียม

ต้องการความช่วยเหลือเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ของคุณหรือไม่?
ThaiLawOnline ได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายร้อยฉบับตั้งแต่ปี 2549 เรามีความรู้ด้านกฎหมาย เรารู้ขั้นตอนของกรมที่ดิน และเรารู้คำตัดสินของศาลฎีกาที่คุ้มครองสิทธิของคุณ

ลิงก์:

สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย ตามคำอธิบายของกรมที่ดิน (ภาษาไทย)
สมบูรณ์ คำแนะนำการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ โดย ThaiLawOnline (เอกสาร PDF ฉบับปรับปรุงล่าสุด มกราคม 2569)