Last updated on สิงหาคม 5, 2026
En bref : un étranger peut acheter un appartement en copropriété (condominium) en Thaïlande et en devenir pleinement propriétaire à son nom. Deux conditions : l’unité doit se situer dans le quota étranger de 49 % de la surface vendable de l’immeuble (Loi sur les copropriétés B.E. 2522, article 19 bis), et l’argent doit provenir de l’étranger, avec le formulaire de change (FET) qui le prouve. Sans cette preuve, le Bureau des Terres refuse d’inscrire l’unité au nom d’un étranger.
Nos honoraires sont forfaitaires : 19 900 THB pour le dossier complet, 34 900 THB si nous vous accompagnons au Bureau des Terres le jour du transfert, 9 000 THB pour la seule révision du contrat.
Ce qu’un étranger peut réellement acheter
La règle est simple et elle surprend encore beaucoup d’acheteurs francophones. Un étranger ne peut pas acquérir de terrain en Thaïlande, sauf exceptions rares. Il peut en revanche acquérir la pleine propriété d’une unité de copropriété, sans société écran, sans prête-nom, sans montage.
La limite est celle du quota : dans chaque immeuble, les propriétaires étrangers ne peuvent détenir ensemble plus de 49 % de la surface vendable totale. Ce quota se calcule en mètres carrés sur l’ensemble de l’immeuble, et non en nombre d’appartements. Il arrive donc qu’un immeuble dispose encore de quota alors que l’unité qui vous intéresse est déjà rattachée à la portion thaïlandaise. C’est une vérification écrite à demander au syndic (le นิติบุคคล), jamais une réponse orale d’un agent.
Pour une maison ou un terrain, les solutions passent par le bail enregistré, l’usufruit ou la superficie. Nous rédigeons ces actes, mais soyons clairs : ce sont des droits, pas la propriété. L’appartement en copropriété reste la seule voie vers la pleine propriété.
Pourquoi prendre un avocat, honnêtement
Aucune loi thaïlandaise n’impose la présence d’un avocat. Des milliers de transferts se font chaque année sans. Si vous rachetez une unité à un vendeur que vous connaissez, dans un immeuble où vous habitez déjà, avec un titre que vous avez vu, dites-le nous et nous vous le dirons aussi.
Le problème est que la plupart des acheteurs étrangers ne sont pas dans cette situation. Ils achètent sur plan, par l’intermédiaire d’un agent rémunéré par le vendeur, dans une langue qu’ils ne lisent pas, auprès d’une société dont ils ne peuvent pas consulter le contentieux. Les dossiers que l’on nous demande de rattraper ont presque toujours la même origine, et elle était vérifiable avant le paiement :
- le quota était déjà atteint, l’unité ne pouvait donc être inscrite qu’au nom d’un Thaïlandais ou en bail ;
- les fonds sont arrivés sans les documents exigés, le transfert au nom de l’étranger est bloqué ;
- des charges de copropriété impayées grevaient l’unité, et la loi interdit à l’officier d’enregistrer le transfert tant qu’elles ne sont pas apurées ;
- le contrat de réservation rendait l’acompte non remboursable dans des cas que l’acheteur n’avait pas compris ;
- le vendeur inscrit au titre n’était pas la personne qui signait.
Ce que nous vérifions
Notre audit d’acquisition compte 25 points. Les principaux :
- Le titre. Copie certifiée obtenue par nous au Bureau des Terres, jamais la photocopie fournie par le vendeur. Propriétaire inscrit, hypothèques, saisies, servitudes, baux ou usufruits enregistrés au dos du titre.
- Le quota étranger, confirmé par écrit par le syndic et recoupé avec le registre du Bureau des Terres.
- L’immeuble et son syndic. Règlement de copropriété, comptes, fonds de réserve, charges impayées sur l’unité, procès verbaux de la dernière assemblée générale.
- Le promoteur, pour un achat sur plan. Immatriculation, capital, dirigeants, permis de construire, étude d’impact quand elle est requise, hypothèque du projet et modalités de mainlevée sur votre unité. Nous passons également chaque promoteur au crible d’une base de plus de 84 000 décisions de la Cour suprême.
- Le contrat, comparé au formulaire type obligatoire de l’article 6/2 de la Loi sur les copropriétés. Toute clause qui réduit vos droits en dessous de ce formulaire ne vous est pas opposable, et la plupart des acheteurs l’ignorent.
- L’argent. Chaque virement documenté pour que la banque émette le formulaire FET au bon nom, avec le bon motif, pour le bon montant.
Le formulaire FET, le piège le plus fréquent
Le formulaire de change (Foreign Exchange Transaction, anciennement Tor Tor 3) est l’attestation de votre banque thaïlandaise établissant que des devises étrangères sont entrées en Thaïlande et y ont été converties en bahts. La banque l’émet automatiquement pour tout virement entrant de 50 000 USD ou plus, ou l’équivalent. En dessous, on conserve les avis de crédit et on demande une lettre de la banque.
Trois détails déterminent si le document est utilisable : le nom de l’expéditeur doit être celui du futur propriétaire, le motif déclaré doit mentionner l’achat d’une unité de copropriété, et la conversion en bahts doit avoir lieu en Thaïlande. Un virement envoyé par votre société, vos parents ou un associé produit un formulaire à leur nom, et le Bureau des Terres lit le formulaire, pas vos explications. Ce défaut ressurgit d’ailleurs à la revente, au moment précis où vous cherchez à rapatrier le prix de vente.
Les frais de transfert, à ne pas confondre avec nos honoraires
Les taxes et droits se paient au Bureau des Terres le jour du transfert et ne sont inclus dans aucun forfait, chez nous comme ailleurs. Les principaux postes sont le droit de mutation de 2 % de la valeur d’expertise administrative, la taxe commerciale spécifique de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 %, et la retenue à la source. La répartition entre acheteur et vendeur est négociable et se règle dans le contrat : les promoteurs la font souvent basculer entièrement sur l’acheteur, en petits caractères. Nous chiffrons le montant exact de votre unité avant la signature.
Attention à une information qui circule beaucoup : la réduction temporaire du droit de mutation à 0,01 %, annoncée pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, est réservée aux ressortissants thaïlandais. Un acheteur étranger paie toujours 2 %.
Nos honoraires forfaitaires
| Prestation | ผู้ได้รับเกียรตินิยม (ธ.ศ. 2543) | Contenu |
|---|---|---|
| Révision de contrat | 9 000 | Avis juridique écrit sur un contrat de réservation ou un contrat de vente déjà en votre possession. 3 à 5 jours ouvrables. |
| Forfait copropriété | 19 900 | Vérification du titre, révision complète du contrat, conseil sur le quota étranger, instructions écrites pour le transfert que vous effectuez vous-même. |
| Forfait copropriété premium | 34 900 | Le forfait ci-dessus, plus notre présence et la traduction au Bureau des Terres le jour du transfert. |
| Procuration pour le transfert | 3 900 | Pour ne pas avoir à être en Thaïlande le jour J. |
| การปรึกษาหารือ | 2 000 par heure | Téléphone, courriel ou visioconférence, déduite du forfait si vous nous mandatez. |
Paiement intégral à la commande, sans facturation horaire ni frais d’ouverture de dossier. Les forfaits supposent un Bureau des Terres à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram ou à proximité. Pour une autre province, demandez-nous un devis avant de vous engager.
Qui nous sommes
ThaiLawOnline accompagne des acheteurs étrangers depuis 2006. Le travail de droit thaïlandais est supervisé par Khun Wichuda Atthamethakon, LL.M., avocate thaïlandaise et notaire, licence du Barreau thaïlandais 3149/2556. Le cabinet est dirigé par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., avocat canadien du Barreau du Québec, ce qui signifie que vous pouvez traiter votre dossier entièrement en français, et que votre conjointe, votre agent ou votre famille en Thaïlande peuvent être renseignés en thaï.
Nous travaillons pour l’acheteur, uniquement. Nous ne sommes ni présentés ni rémunérés par le vendeur ou le promoteur. Si la réponse est de ne pas acheter cette unité, c’est la réponse que vous recevrez.
Commencez par le contrat, avant de payer
Envoyez-nous le contrat de réservation ou le contrat de vente et le nom de l’immeuble. Nous vous dirons ce que nous vérifierions, ce que cela coûtera, et si vous avez réellement besoin de nous. Si vous avez déjà versé un acompte, envoyez-le quand même : c’est au stade de la réservation que les erreurs sont encore rattrapables.
Courriel : info@thailawonline.com | Téléphone : +66 87 225 1340 (français et anglais). Nous travaillons sur rendez vous, y compris en dehors des heures de bureau thaïlandaises pour les clients situés en Europe et en Amérique du Nord.
Voir aussi : notre page complète en anglais sur l’achat de condominium, l’usufruit en Thaïlande, le testament thaïlandais et nos honoraires.
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