สิทธิเก็บกินในประเทศไทย: สิทธิใช้ทรัพย์สินไทยตลอดชีวิต

สำนักงานกฎหมายไทยสำหรับชาวต่างชาติ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549. คดีความของลูกค้ากว่า 5,000 คดี ทนายความผู้รับมอบอำนาจของไทย: วิชชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., เนติบัณฑิตไทย ใบอนุญาตเลขที่ 3149/2556 ภาษาอังกฤษ ภาษาไทย และภาษาฝรั่งเศส เราตอบกลับภายใน 24 ชั่วโมง.

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2026

สิทธิเก็บกิน (หรือที่รู้จักในภาษาไทยว่า) สิทธิเก็บกิน, หรือ sitthi kep kin) เป็นสิทธิในทรัพย์สินตามกฎหมายไทย โดยให้สิทธิแก่บุคคลหนึ่งในการครอบครอง ใช้ และ 1 จัดเก็บรายได้จากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ของไทยได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ใน ส่วนที่ 1417 ถึง 1428.

สิทธิเก็บกินแยกความเป็นเจ้าของออกจากการใช้ประโยชน์ ผู้รับสิทธิเก็บกินจะได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สิน ส่วนเจ้าของที่ดินมีเพียงกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายเท่านั้น สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย สิทธิเก็บกินเป็นหนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่แข็งแกร่งที่สุดที่มีอยู่ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินทำให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้อย่างถูกกฎหมายตลอดชีวิต สิทธินี้สามารถบังคับใช้ได้กับทั่วโลก รวมถึงผู้ซื้อที่ดินในอนาคตด้วย

คู่มือนี้ครอบคลุมกรอบกฎหมายทั้งหมด คุณจะพบข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราที่เกี่ยวข้องในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งในภาษาไทยและภาษาอังกฤษ คุณจะได้เห็นการวิเคราะห์คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกา และคุณจะได้รับคำแนะนำเชิงปฏิบัติจากประสบการณ์เกือบสองทศวรรษ

สิทธิเก็บกินคืออะไร (คำจำกัดความสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ทนายความ)

คำอธิบายอย่างง่าย

ลองนึกถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ว่าเป็นสิทธิในการอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ และได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ สำหรับผู้อ่านจากประเทศที่ใช้ระบบกฎหมายทั่วไป (แคนาดา สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร หรือออสเตรเลีย) ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือ... สิทธิในการครอบครองตลอดชีพ บุคคลหนึ่งมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตลอดชีวิต หลังจากนั้น สิทธินั้นจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม

ในระบบกฎหมายแพ่ง ฝรั่งเศส ควิเบก เยอรมนี และไทย ต่างก็ใช้หลักสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 (1925) ก็ได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้ด้วย โดยได้รับอิทธิพลอย่างมากจากประมวลกฎหมายแพ่งของยุโรป

ถ้าคุณอยากเห็น สิทธิเก็บกินในประเทศไทย อธิบายด้วยภาพอย่างง่าย คลิกที่นี่.

สิทธิในการใช้ประโยชน์เทียบกับกรรมสิทธิ์ คุณจะได้รับอะไรจริง ๆ

ผู้รับสิทธิเก็บกินได้รับสิทธิหลักสามประการภายใต้มาตรา 1417 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขวา	ความหมายในทางปฏิบัติ	สิ่งที่คุณทำไม่ได้
การครอบครอง (ครอบครอง)	อาศัยอยู่บนที่ดิน ครอบครองบ้าน ควบคุมการเข้าออก	ขายทรัพย์สิน
ใช้ (ใช้)	ใช้ที่ดินทำการเกษตร ประกอบธุรกิจ หรือใช้ส่วนตัว	ทำลายหรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินอย่างสิ้นเชิง
ความเพลิดเพลินในการรับประทานผลไม้ (ถือเอาซึ่งประโยชน์)	เก็บค่าเช่า เก็บเกี่ยวพืชผล รับรายได้ทั้งหมด	ยกสิทธิเก็บกินนั้นให้ในพินัยกรรม

ผู้รับสิทธิเก็บกินยังมีสิทธิอื่นๆ อีกด้วย อำนาจในการจัดการทรัพย์สิน (สิทธิในการเช่าที่ดิน) ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สิน เก็บค่าเช่า และฟ้องร้องดำเนินคดี ตัวอย่างเช่น คุณสามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คุณไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ศาลฎีกาได้ยืนยันเรื่องนี้หลายครั้งแล้ว (ดูเพิ่มเติม) การวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับคำตัดสินของศาลฎีกาจำนวน 64 คดี).

โดยธรรมชาติแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นเป็นเพียงชั่วคราวและมักเกิดขึ้นจากความสัมพันธ์ในครอบครัว กฎหมายแพ่งแบ่งสิทธิในทรัพย์สินออกเป็นสามส่วนหลักๆ ดังนี้:

• Usus: สิทธิในการใช้หรือครอบครองทรัพย์สิน
• ผลไม้: สิทธิในการได้รับผลประโยชน์จาก “ผลผลิต” ของทรัพย์สิน เช่น พืชผลทางการเกษตรหรือรายได้ค่าเช่า (ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 148)
• การล่วงละเมิด: สิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สิน (ขาย โอน หรือแม้แต่ทำลาย) ซึ่งคือกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usus) และสิทธิในการได้รับผลประโยชน์ (Fructus) ให้แก่ผู้ถือครอง (ผู้รับสิทธิเก็บกิน) ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ อย่างไรก็ตาม... ไม่ มอบสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ (Abusus) ให้แก่ผู้รับสิทธิ์นั้น โดยผู้รับสิทธิ์ใช้ประโยชน์ไม่สามารถขายหรือทำลายทรัพย์สินได้

หมายเหตุ: คำศัพท์เช่น “สิทธิการเช่า” หรือ “สิทธิการครอบครอง” เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปในระบบกฎหมายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม คำเหล่านี้ไม่ใช่คำที่ถูกต้องในกฎหมายแพ่งไทย และไม่ควรสับสนกับสิทธิเก็บกิน

เหตุใดสิทธิเก็บกินจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ (พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86) นี่เป็นปัญหาสำหรับชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้ว คู่สมรสของชาวไทย และนักธุรกิจที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยหลายพันคน พวกเขาต้องการรักษาบ้านของตนไว้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) เป็นทางออกหนึ่ง จดทะเบียนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้ผู้ถือชาวต่างชาติได้รับผลประโยชน์ในทางปฏิบัติเกือบทั้งหมดของการเป็นเจ้าของ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ

สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วนั้น ไม่เพียงแต่ผูกมัดเจ้าของที่ดินปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังผูกมัดผู้ซื้อในอนาคตด้วย หากเจ้าของที่ดินชาวไทยขายที่ดิน สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติก็ยังคงอยู่ ผู้ซื้อรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกินนั้น ทำให้สิทธิเก็บกินมีความแข็งแกร่งกว่าสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนหรือข้อตกลงส่วนตัวมาก สำหรับการเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ สิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.

หากคุณคุ้นเคยกับสิทธิเก็บกินแบบฝรั่งเศสหรือควิเบกอยู่แล้ว

สิทธิเก็บกินไม่ใช่สิ่งที่ไทยคิดขึ้นเอง และไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เป็นสถาบันทางกฎหมายเดียวกับที่นักกฎหมายฝรั่งเศส เบลเยียม สวิส และควิเบก เรียกว่า อุสุฟรุตและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย พ.ศ. 2468 ก็รับมาจากแหล่งเดียวกันในยุโรป หากคุณคุ้นเคยกับคำศัพท์เหล่านี้ สิ่งที่คุณรู้ส่วนใหญ่ย่อมใช้ได้เช่นกัน มีความแตกต่างสี่ประการที่ควรทราบก่อนจดทะเบียนในประเทศไทย

ระยะเวลา ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิเก็บกินมีกำหนดเวลาตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือมีกำหนดเวลาแน่นอนได้ไม่เกิน 30 ปีมาตรา 1418). กฎหมายฝรั่งเศสมีความใกล้เคียงกัน: สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อผู้มีสิทธิเก็บกินเสียชีวิต (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 617) และมีกำหนดเวลาสูงสุด 30 ปี เมื่อมอบให้กับนิติบุคคล (มาตรา 619) คิวเบกเป็นกรณีที่แตกต่างออกไป โดยอนุญาตให้มีกำหนดเวลาได้นานถึง 100 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งแห่งคิวเบก มาตรา 1123).

และยังคงไม่ตกทอดแก่ทายาทของท่าน ข้อนี้เหมือนกันทั้งสามระบบ และสร้างความประหลาดใจทุกครั้ง สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงพร้อมกับผู้ทรงสิทธิ หากท่านต้องการสิทธิที่บุตรหลานรับมรดกต่อได้ สิ่งที่ท่านต้องการคือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน ไม่ใช่สิทธิเก็บกิน ดู สิทธิเก็บกินจะเป็นอย่างไรเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต.

การจดทะเบียนมีบทบาทมากกว่าในประเทศไทย ในประเทศไทย สิทธิเก็บกินจะเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันตัวที่ดินและผู้ซื้อรายต่อไป ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนลงในโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินแล้วเท่านั้น หากไม่จดทะเบียน ย่อมผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ลงนามเท่านั้น ไม่ว่าสัญญาจะร่างไว้ดีเพียงใด ก็ไม่อาจใช้แทนการจดทะเบียนลงในโฉนดได้

โดยทั่วไปเกิดขึ้นได้อย่างไร ในฝรั่งเศส สิทธิเก็บกินมักเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย โดยเฉพาะจากสิทธิเลือกของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่เหนือกองมรดก (มาตรา 757) หรือจากการแยกกรรมสิทธิ์โดยเจตนาเพื่อประโยชน์ทางภาษี ส่วนในประเทศไทยเกือบทั้งหมดเกิดจากสัญญา ด้วยเหตุผลที่ชัดเจนคือชาวต่างชาติไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ สิทธิเก็บกินจึงเป็นวิธีที่ทำให้ได้สิทธิอยู่อาศัยและเก็บผลประโยชน์จากที่ดินที่ถือในชื่อคนไทย นอกจากนี้ กฎหมายไทยไม่มีบทบัญญัติเทียบเท่าควอซิ-อุซูฟรุกต์ของฝรั่งเศสเหนือทรัพย์ที่ใช้สิ้นเปลือง (มาตรา 587)

ตัวบทกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ถึง 1428 (ตัวบทสองภาษาฉบับเต็ม)

ด้านล่างนี้คือข้อความฉบับเต็มของทุกมาตราในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ควบคุมสิทธิเก็บกินในประเทศไทย โดยมีทั้งฉบับภาษาอังกฤษและภาษาไทย การนำเสนอแบบสองภาษานี้มีความสำคัญสำหรับผู้ปฏิบัติงานและเจ้าของทรัพย์สิน คุณจำเป็นต้องอ้างอิงภาษาของกฎหมายอย่างถูกต้อง นี่เป็นบทความเดียวในชุดบทความเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราที่นำเสนอข้อความฉบับเต็มสองภาษา คู่มือการลงทะเบียน, คู่มือการยุติสัญญาและบทความอื่นๆ จะอ้างอิงถึงส่วนเหล่านี้โดยระบุหมายเลข พร้อมลิงก์กลับมายังหน้านี้

หลักการทำงานของสิทธิเก็บกินในทางปฏิบัติ

ขั้นตอนที่ 1. การร่างข้อตกลง

ควรจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินโดยทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ควรระบุข้อมูลประจำตัวของทั้งสองฝ่าย อธิบายรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างแม่นยำ (รวมถึงหมายเลขโฉนดที่ดิน) ระบุระยะเวลา (ตลอดชีพหรือกำหนดระยะเวลา) ระบุสิทธิและข้อจำกัด ครอบคลุมความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและข้อกำหนดในการบอกเลิกสัญญา ควรจัดทำทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษสำหรับคู่สัญญาต่างประเทศ

เหตุใดแบบฟอร์มมาตรฐานของสำนักงานที่ดินจึงไม่เพียงพอ และพลังของเอกสารเพิ่มเติมที่ปรับแต่งเองของเรา

กรมที่ดินของไทยมีแบบฟอร์มทางการสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ดังแสดงในภาพตัวอย่างก่อนหน้านี้ สิ่งสำคัญคือต้องทราบวัตถุประสงค์หลักและข้อจำกัดของแบบฟอร์มนี้ เอกสารมาตรฐานนี้มีไว้เพื่อตอบสนองข้อกำหนดทางกฎหมายขั้นต่ำสำหรับการจดทะเบียนเป็นหลัก โดยระบุถึงฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทรัพย์สินที่เฉพาะเจาะจง และระยะเวลาของสิทธิเก็บกิน โดยทั่วไปจะมีเพียงไม่กี่ข้อความพื้นฐาน ดังแสดงด้านล่าง:

ภาพนี้แสดงแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่าย ซึ่งประกอบด้วย “ข้อ 1: การมอบสิทธิเก็บกิน…” และ “ข้อ 2: การชำระค่าธรรมเนียม…”

นี่แสดงให้เห็นว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์มีอยู่จริง แต่ให้รายละเอียดน้อยมากเกี่ยวกับวิธีการคุ้มครองคุณในชีวิตจริง

ข้อจำกัดที่สำคัญของแบบฟอร์มมาตรฐาน ได้แก่:

• รายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิ์โดยสังเขป: โดยทั่วไปแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ได้ระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ ตัวอย่างเช่น อาจไม่ระบุสิทธิในการให้เช่าทรัพย์สินโดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของทุกครั้ง นอกจากนี้ อาจไม่ระบุสิทธิในการปรับปรุงที่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอย่างชัดเจน
• ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับเจ้าของเจ้าของที่ดินยังคงสามารถขาย โอน หรือจำนองที่ดินได้ โดยปกติแล้วไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการกระทำเหล่านี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้ควรจะยังคงอยู่กับที่ดิน แม้ว่าจะมีการขายที่ดินไปแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม การกระทำเช่นนี้อาจก่อให้เกิดปัญหา ความเครียด และประเด็นทางกฎหมายสำหรับผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับเจ้าของใหม่ได้
• ไม่ครอบคลุมสถานการณ์หรือข้อพิพาททั่วไปโดยปกติแล้วจะไม่ครอบคลุมประเด็นทั่วไป เช่น ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ข้อตกลงด้านสาธารณูปโภค และการจัดการข้อพิพาทเล็กน้อย
• ส่วนใหญ่เป็นภาษาไทยเท่านั้น: แบบฟอร์มของกรมที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย แม้ว่าอาจมีการแปลอย่างไม่เป็นทางการให้ แต่เอกสารที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายอาจไม่ได้เป็นภาษาไทยและภาษาไทยอย่างครบถ้วน ผู้รับประโยชน์ชาวต่างชาติอาจมีความเสี่ยง เนื่องจากพวกเขาอาจไม่เข้าใจรายละเอียดของข้อความภาษาไทยที่พวกเขากำลังลงนามอย่างถ่องแท้
• การป้องกันเชิงรุกแบบจำกัดเนื่องจากเป็นแบบพื้นฐานมาก จึงให้การคุ้มครองเชิงรุกน้อยมาก และไม่ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนสำหรับข้อพิพาทใดๆ ในอนาคตระหว่างเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

นี่คือจุดที่เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน (Usufruct Addendum) ที่จัดทำขึ้นเป็นพิเศษโดย ThaiLawOnline มอบการคุ้มครองที่สำคัญและเหนือกว่า

เอกสารเพิ่มเติมฉบับสองภาษา (ไทย/อังกฤษ) ของเราจัดทำขึ้นอย่างพิถีพิถันโดยทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและคุ้มครองผลประโยชน์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เอกสารนี้มีจุดประสงค์เพื่อให้เป็นข้อตกลงที่สมบูรณ์ ควรใช้เป็นข้อมูลอ้างอิง และควรแนบไปกับเอกสารการจดทะเบียนที่ดินมาตรฐาน ซึ่งจะช่วยปรับปรุงสถานะทางกฎหมายของคุณได้อย่างมาก

ความแตกต่างอยู่ที่รายละเอียด: แบบฟอร์มมาตรฐาน กับ ข้อกำหนดเฉพาะที่เรากำหนดขึ้นเอง

เปรียบเทียบแบบฟอร์มมาตรฐานอย่างง่ายกับข้อกำหนดคุ้มครองทั่วไปจากเอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน (Usufruct Addendum) ของ ThaiLawOnline.

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

• สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
• ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ทรงสิทธิเก็บกินก่อนดำเนินการใดๆ
• รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
• เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
• เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
• ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
• ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ดินที่เราจัดทำขึ้นเป็นพิเศษนี้ ได้แก้ไขข้อกังวลที่สำคัญต่างๆ อย่างครอบคลุม โดยนำเสนอ:

• สิทธิ์การใช้งานที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน: ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถทำอะไรได้บ้างและทำอะไรไม่ได้บ้าง ซึ่งรวมถึงการให้เช่าทรัพย์สิน การปรับปรุงบางอย่าง และการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
• ข้อจำกัดของเจ้าของทรัพย์สินเจ้าของไม่สามารถขาย โอน หรือจำนองทรัพย์สินได้ การกระทำเหล่านี้ต้องไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เจ้าของมักต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ทรงสิทธิเก็บกินก่อนดำเนินการใดๆ
• รายละเอียดการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่ชัดเจน: ระบุความรับผิดชอบสำหรับการบำรุงรักษาทั่วไปและการซ่อมแซมพิเศษ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต
• เงื่อนไขการประกันภัย: อาจกำหนดให้ทรัพย์สินต้องทำประกันภัยความเสี่ยงทั่วไป เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
• เงื่อนไขสองภาษา: วิธีนี้ช่วยให้ทั้งเจ้าของที่ดินชาวไทยและผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด เอกสารทั้งสองภาษามีผลทางกฎหมายเท่าเทียมกัน
• ข้อกำหนดสำหรับสถานการณ์เฉพาะ: ครอบคลุมสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน สิทธิ์ในการเข้าถึง หรือแม้แต่เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดหากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
• ปกป้องสิทธิ์ของคุณ: ช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นหากเกิดข้อพิพาทขึ้น

การพึ่งพาแบบฟอร์มพื้นฐานของกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ถือเป็นการพลาดโอกาสสำคัญในการได้รับความคุ้มครองที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะบุคคล เอกสารเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินของเราจะช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น เอกสารนี้จะปกป้องสิทธิของคุณในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินในประเทศไทยในระยะยาว

ขั้นตอนที่ 2 การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิเก็บกินต้องไปติดต่อที่สำนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่ตรวจสอบสัญญา ยืนยันตัวตน และประเมินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ซึ่งอยู่ที่ 11,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 0.51,000 บาท จากมูลค่าที่ระบุในสัญญา โดยส่วนใหญ่แล้วสิทธิเก็บกินมักให้โดยไม่มีค่าตอบแทน ดังนั้นค่าใช้จ่ายจึงเป็นศูนย์ และสำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บเฉพาะค่าธรรมเนียมคงที่ ซึ่งปกติอยู่ที่ 75-100 บาท จากนั้นจะบันทึกสิทธิเก็บกินลงในโฉนดที่ดิน หลังจากจดทะเบียนแล้ว สิทธิเก็บกินจึงจะกลายเป็น “สิทธิที่แท้จริง” ที่มีผลผูกพันต่อบุคคลที่สาม สำหรับขั้นตอนการจดทะเบียนโดยละเอียด โปรดดูที่... คู่มือการลงทะเบียนทีละขั้นตอน.

นี่คือตัวอย่างของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในโฉนดที่ดิน

จัดทำเมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2568 โดยแสดงเป็นสีแดงว่า “สิทธิในการใช้ประโยชน์” (ดู Tee Kep Kin ในภาษาไทย)

ขั้นตอนที่ 3. การดำรงชีวิตภายใต้สิทธิเก็บกิน

เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้รับสิทธิเก็บกินจะมีอำนาจเต็มที่ คุณสามารถอาศัยอยู่ในที่ดินนั้น ให้เช่าแก่ผู้เช่า เก็บค่าเช่า บริหารจัดการสถานที่ และดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้ เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยปริยาย แต่ไม่สามารถแทรกแซงการบริหารจัดการของคุณได้ ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องบำรุงรักษาที่ดินให้อยู่ในสภาพดี (มาตรา 1421) ชำระภาษีที่ดิน (มาตรา 1426) และทำประกันภัยที่ดินหากเจ้าของกำหนด (มาตรา 1427)

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อมันจบลง

สิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต (โดยอัตโนมัติ) ครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด ความเห็นชอบร่วมกัน คำสั่งศาล หรือทรัพย์สินถูกทำลาย เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดิน และไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิต นี่เป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับการวางแผนมรดก ดูคู่มือฉบับเต็มของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ กฎการยุติ และ ผลกระทบทางภาษี.

สิทธิเก็บกินในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าใด (2026)

สัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่ร่างโดยทนายความมีค่าธรรมเนียมคงที่ 3,900 บาทจัดทำแล้วเสร็จภายใน 5 ถึง 7 วันทำการ นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนของสำนักงานที่ดินซึ่งเรียกเก็บตามจริง ค่าธรรมเนียมราชการดังกล่าวคิดเป็นร้อยละ 1 บวกร้อยละ 0.5 ของค่าตอบแทนที่ระบุไว้ ดังนั้นเมื่อให้สิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นกรณีส่วนใหญ่ในครอบครัว การคำนวณจึงเป็นศูนย์ และสำนักงานเรียกเก็บเพียงค่าธรรมเนียมคงที่ประมาณ 100 บาทต่อโฉนด

รายการ	ราคา (บาท)	หมายเหตุ
สัญญาสิทธิเก็บกิน สองภาษา ร่างโดยทนายความ	3,900	5 ถึง 7 วันทำการ รวมการให้คำแนะนำในการจดทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสำนักงานที่ดิน	ประมาณ 100 บาทต่อโฉนด	ค่าธรรมเนียมราชการ ชำระเมื่อจดทะเบียน เรียกเก็บตามจริง
แม่แบบสองภาษา หากท่านต้องการดำเนินการเอง	890	ฟรีสำหรับสมาชิก Silver ขึ้นไป
สัญญาเช่า ทางเลือกหลัก สูงสุด 30 ปี	4,900	3 ถึง 5 วันทำการ
การให้คำปรึกษา หากท่านต้องการคำแนะนำก่อนตัดสินใจ	2,000 ต่อชั่วโมง	มีประโยชน์ก่อนตัดสินใจเลือกแนวทางใดแนวทางหนึ่ง

ตัวอย่างการใช้งาน

สามีชาวต่างชาติรับสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตเหนือโฉนดแปลงเดียวที่ภริยาชาวไทยเป็นเจ้าของ โดยไม่มีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายคือ 3,900 บาท และสำนักงานที่ดินเรียกเก็บประมาณ 100 บาท รวมทั้งสิ้นจึงประมาณ 4,000 บาท และสิทธิได้รับการจดทะเบียนลงในโฉนดโดยตรง เปรียบเทียบกับสัญญาเช่าราคา 4,900 บาท ซึ่งได้เพียงไม่เกิน 30 ปี ไม่ใช่ตลอดชีวิต

สิ่งที่ค่าธรรมเนียมนี้รวมอยู่ด้วย

ค่าธรรมเนียมเหมาจ่ายครอบคลุมการร่างสัญญาสองภาษาและการให้คำแนะนำตลอดการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนคือขั้นตอนที่ทำให้สิทธิมีผลจริง เพราะสิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนย่อมผูกพันเฉพาะผู้ลงนามเท่านั้น ไม่ผูกพันตัวที่ดินและไม่ผูกพันผู้ซื้อรายต่อไป ดู หน้าค่าบริการทางกฎหมายทั้งหมด, หรือ จองคิวปรึกษา.

สามวิธีในการได้สัญญาสิทธิเก็บกินของท่าน

สำนักงานส่วนใหญ่เสนอทางเลือกเดียวในราคาเดียว เราเปิดเผยสามทางเลือก เพราะคำตอบที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของเรื่องและปริมาณงานที่ท่านต้องการทำเอง ทั้งสามทางให้เอกสารหลักฉบับเดียวกัน คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานนี้ใช้กับลูกความของเราเอง

	แม่แบบสองภาษา ฿890	ผู้สร้างเอกสาร Gold ปีละ ฿5,800	ให้เราร่างให้ท่าน ฿3,900
สิ่งที่คุณจะได้รับ	สัญญาสิทธิเก็บกินฉบับเดียวกับที่ทนายความของเราใช้ ในรูปแบบไฟล์สองภาษาที่แก้ไขได้	เอกสารของสำนักงานฉบับเดียวกัน ประกอบขึ้นให้ท่านจากคำถามทีละขั้น	สัญญาฉบับสมบูรณ์ ร่างตามข้อเท็จจริงของท่าน ทั้งภาษาอังกฤษและภาษาไทย
ใครเป็นผู้กรอก	ท่านกรอกเอง	ระบบคำถามกรอกให้จากคำตอบของท่าน	เรากรอกให้จากข้อมูลที่ท่านส่งมา
ภาษา	อังกฤษและไทย	อังกฤษและไทย และระบบแปลให้ได้	อังกฤษและไทย ร่างคู่กัน
การพลิกกลับ	ดาวน์โหลดได้ทันที	ไม่กี่นาที	5 ถึง 7 วันทำการ
เหมาะที่สุดสำหรับ	การให้สิทธิแบบตรงไปตรงมาที่ท่านมั่นใจว่ากรอกเองได้	ผู้ที่ต้องใช้เอกสารหลายฉบับภายในหนึ่งปี	กรณีที่มีข้อซับซ้อน เช่น เจ้าของเป็นนิติบุคคล ที่ดินมีลักษณะพิเศษ ต้องมีข้อสัญญาคุ้มครอง หรือคู่สัญญาไม่ไว้วางใจ
รวมอยู่ด้วย	คู่มือการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	เอกสารที่ร่างโดยทนายความสิบฉบับ ได้แก่ พินัยกรรม สัญญาเช่า สัญญากู้ยืม สัญญาก่อนสมรส และอื่น ๆ	เราแนะนำท่านตลอดการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เหตุใดแม่แบบของเราจึงไม่เหมือนแม่แบบที่ท่านพบทั่วไป

เอกสารสิทธิเก็บกินที่ขายกันทางออนไลน์ส่วนใหญ่คือไฟล์เดิมที่ผู้ขายอัปโหลดไว้เมื่อหลายปีก่อน ไม่มีใครกลับไปแก้ไขเมื่อศาลฎีกาวินิจฉัยเรื่องที่เปลี่ยนวิธีร่างข้อสัญญา และไม่มีใครให้ติดต่อเมื่อสำนักงานที่ดินตั้งคำถาม ท่านกำลังซื้อไฟล์ ไม่ใช่เอกสาร

ของเราคือสัญญาที่สำนักงานนี้ใช้กับลูกความจริง และเปลี่ยนแปลงเมื่อกฎหมายเปลี่ยน เมื่อ ฎีกา 4655/2566 ยืนยันว่าข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติไม่ผูกพันเจ้าของรายต่อไป เราได้แก้ไขข้อสัญญานั้นในเอกสารทุกฉบับของเรา แม่แบบที่ท่านดาวน์โหลดและเอกสารที่เครื่องมือร่างเอกสารสร้างขึ้นใช้การร่างชุดเดียวกัน ซึ่งผู้ที่ใช้งานจริงเป็นผู้ปรับให้ทันสมัยอยู่เสมอ โดยเฉพาะ ผู้สร้างเอกสาร ไม่ใช่แบบฟอร์มกรอกข้อมูลที่นำไปครอบข้อความสำเร็จรูป แต่ประกอบเอกสารสองภาษาของสำนักงานเองขึ้นจากคำตอบของท่าน

เหตุใดจึงเป็น 3,900 บาท ไม่ใช่ 35,000 บาท

ลูกความรายหนึ่งมาหาเราหลังจากได้รับใบเสนอราคา 35,000 บาท สำหรับสิทธิเก็บกิน จากสำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งในจังหวัดอุบลราชธานี มาตราเดียวกันในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำนักงานที่ดินแห่งเดียวกัน งานเท่ากันหนึ่งบ่าย ค่าบริการสำหรับทรัพยสิทธิที่ไม่ซับซ้อนในประเทศไทยต่างกันได้ถึงสิบเท่า และความต่างนั้นแทบไม่ได้อยู่ที่คุณภาพการร่าง

เราเปิดเผยค่าบริการเพื่อให้ท่านตรวจสอบได้ก่อนโทรหาเรา และเป็นค่าบริการแบบเหมาจ่าย ไม่ใช่คิดตามชั่วโมง ด้วยเหตุผลเดียวกันนี้เราจึงเผยแพร่ตัวบทกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกา และข้อจำกัดตามตรงข้างต้น สำนักงานที่ร่างสัญญาสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่จำเป็นต้องเก็บเรื่องพื้นฐานไว้หลังค่าปรึกษา หากเรื่องของท่านซับซ้อนจริง เราจะบอกท่านและเสนอราคาให้ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ซับซ้อน

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน เปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว

กฎหมายไทยมีกลไกหลัก 3 ประการในการให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ตารางด้านล่างนี้เป็นการเปรียบเทียบโดยสรุป สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดของแต่ละกลไก พร้อมตัวอย่างสถานการณ์จริงและข้อเสนอแนะ โปรดดูคู่มือเฉพาะของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิเก็บกิน เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเหนือพื้นดิน.

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน)	สัญญาเช่า (ในกรณี)	ลักษณะเหนือธรรมชาติ (พฤติกรรมเหนือมนุษย์)
ระยะเวลา	ตลอดชีพหรือสูงสุด 30 ปี	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต
ยังคงใช้งานได้แม้เจ้าของจะเสียชีวิต?	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่	ใช่แล้ว ผูกมัดเจ้าของใหม่
รอดชีวิตจากการตายของโฮลเดอร์?	เลขที่ยุติการทำงานโดยอัตโนมัติ	เฉพาะในกรณีที่สัญญาระบุถึงการสืบทอดตำแหน่งไว้อย่างชัดเจน	ใช่ ตกทอดไปยังทายาท
สามารถเก็บค่าเช่าได้หรือไม่?	ใช่	ใช่ (ให้เช่าช่วง)	ไม่ (เฉพาะสิทธิ์ในการก่อสร้าง)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	1% + 0.5% ของค่าตอบแทนที่ระบุ (โดยทั่วไปเป็นศูนย์ จึงประมาณ 100 บาท)	1% ของค่าเช่าทั้งหมด	1% + 0.5% ของค่าตอบแทนที่ระบุ (โดยทั่วไปเป็นศูนย์ จึงประมาณ 100 บาท)
เหมาะสำหรับ	ระบบรักษาความปลอดภัยบ้านตลอดชีพ	การใช้งานเชิงพาณิชย์/ระยะเวลาที่กำหนด	การก่อสร้างบนที่ดินของผู้อื่น

ใครบ้างที่มีสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

ชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วปกป้องบ้านของตน

กรณีการใช้งานที่พบบ่อยที่สุดคือชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วอาศัยอยู่ในบ้านบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของคู่ครอง เพื่อน หรือสมาชิกในครอบครัวที่เป็นชาวไทย การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตลอดชีพที่สำนักงานที่ดินจะรับประกันว่าผู้เกษียณอายุสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต โดยไม่คำนึงถึงว่ากรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร แม้ว่าเจ้าของที่ดินชาวไทยจะขายที่ดิน เสียชีวิต หรือทุพพลภาพ สิทธิของผู้เกษียณอายุยังคงได้รับการคุ้มครอง ดูคู่มือของเราสำหรับข้อมูลเพิ่มเติม ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินในประเทศไทย.

คู่สมรสชาวไทย-ต่างชาติ

เมื่อชาวไทยและคู่สมรสชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยทั่วไปแล้วที่ดินจะต้องจดทะเบียนในชื่อของคู่สมรสชาวไทยเพียงผู้เดียว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ให้การคุ้มครองทางกฎหมายแก่คู่สมรสชาวต่างชาติ เป็นสิทธิที่จดทะเบียนแล้วในการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต อย่างไรก็ตาม การที่สิทธิในการใช้ประโยชน์มาบรรจบกับกฎหมายทรัพย์สินสมรสของไทยทำให้เกิดคำถามทางกฎหมาย คู่สมรสควรจัดการเรื่องเหล่านี้อย่างรอบคอบ สำหรับกลยุทธ์ในการป้องกัน โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิเก็บกินและการแต่งงานในประเทศไทย.

การวางแผนมรดกสำหรับครอบครัวไทย

ครอบครัวไทยมักใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ในการวางแผนสืบทอดมรดก โครงสร้างที่พบได้ทั่วไปคือ บิดามารดาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาสามารถอยู่อาศัยและได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นจนกว่าจะเสียชีวิต ศาลฎีกาได้ยืนยันข้อตกลงนี้ว่าเป็น “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” ในคำพิพากษาที่ 1516/2525, 2651/2543 และ 10344/2551 ซึ่งหมายความว่าบุตรไม่สามารถเพิกถอนของขวัญนั้นได้เนื่องจากความอกตัญญู ดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิทธิในการใช้ประโยชน์และมรดก.

ข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

ธุรกิจบางแห่งใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเพื่อกำหนดโครงสร้างการใช้ทรัพย์สินในบริบทเชิงพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงการดำเนินงานด้านการเกษตร การพัฒนาโครงการรีสอร์ท และร้านค้าปลีก อำนาจการจัดการของผู้ใช้ประโยชน์ภายใต้มาตรา 1417 มีคุณค่าอย่างยิ่งสำหรับการใช้ในเชิงพาณิชย์ เพราะช่วยให้สามารถตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการดำเนินงานในแต่ละวัน

ความเสี่ยงและข้อจำกัด สิ่งที่เราบอกลูกความตามตรง

สิทธิเก็บกินเป็นการคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุดที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะได้รับเหนือที่ดินไทย แต่ก็ไม่สมบูรณ์แบบ มีข้อจำกัดสามประการที่ควรเข้าใจก่อนจดทะเบียน

ประเด็นความยินยอมของคู่สมรสตามมาตรา 1469

เมื่อเจ้าของที่ดินชาวไทยสมรสแล้ว มาตรา 1469 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อาจนำมาใช้ได้ มาตรานี้เปิดช่องให้คู่สมรสร้องขอต่อศาลให้เพิกถอนนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินบางประเภทที่ทำไปโดยปราศจากความยินยอม เพื่อให้เห็นขนาดของความเสี่ยงอย่างชัดเจน ยังไม่เคยมีศาลไทยเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วตามมาตรา 1469 เลย ความเสี่ยงในทางทฤษฎียังคงอยู่ แต่ปิดได้ง่าย ควรจดทะเบียนก่อนสมรสหากทำได้ ขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรส หรือกำหนดเรื่องนี้ไว้ในสัญญาก่อนสมรส ดู คู่มือสิทธิเก็บกินและการแต่งงาน.

ดุลพินิจของสำนักงานที่ดิน

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินมีดุลพินิจอยู่บ้างในการพิจารณาคำขอจดทะเบียน และบางครั้งอาจตั้งข้อสงสัยกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะที่สำนักงานในต่างจังหวัด การมีทนายความไทยที่มีคุณสมบัติไปด้วยในวันนัดช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้มาก หากสำนักงานปฏิเสธโดยสิ้นเชิง ก็ยังมีช่องทางเยียวยาทางศาล ดู คู่มือการลงทะเบียน ซึ่งอธิบายแนวทางแก้ไขในทางปฏิบัติ

สิทธิสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต และไม่ตกทอดเป็นมรดก

นี่คือข้อจำกัดที่คนมองข้ามบ่อยที่สุด สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายตามมาตรา 1418 และทายาทไม่ได้รับสิทธิใดในทรัพย์สินจากสิทธินี้ หากการส่งต่อสิทธิให้บุตรหลานสำคัญกว่าสิทธิตลอดชีวิต สัญญาเช่าที่จดทะเบียนย่อมเป็นเครื่องมือที่ดีกว่า เพราะยังคงอยู่หลังการเสียชีวิตและตกทอดเป็นมรดกได้ ดู คู่มือสิทธิเก็บกินและมรดก.

คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์

ThaiLawOnline รวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินตามหลักสุขภาวะในประเทศไทยที่ครอบคลุมมากที่สุดในภาษาอังกฤษ เรามีข้อมูลครบถ้วน คำตัดสิน 64 ฉบับ ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022 ด้านล่างนี้คือคำตัดสินสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สิน นักลงทุน และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายควรรู้ สำหรับการวิเคราะห์อย่างละเอียดของคำตัดสินทั้ง 64 ฉบับ ซึ่งจัดเรียงตามหลักการทางกฎหมาย โปรดดูที่ส่วนเฉพาะของเรา คำตัดสินของศาลฎีกาเป็นแนวทาง.

อำนาจการจัดการของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 15033/2555 (2555)

นี่เป็นหนึ่งในคำตัดสินที่สำคัญที่สุดในยุคปัจจุบันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน ศาลฎีกาตัดสินว่า ตราบใดที่สิทธิเก็บกินนั้นได้รับการจดทะเบียนและผู้รับสิทธิเก็บกินยังมีชีวิตอยู่ สิทธิเก็บกินก็อาจมีผลบังคับใช้ได้ เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ครอบครอง ใช้ หรือจัดการทรัพย์สินนั้น เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ได้ มีเพียงผู้รับสิทธิเก็บกินเท่านั้นที่สามารถทำได้ คำตัดสินนี้ยืนยันว่ามาตรา 1417 ให้สิทธิแก่ผู้รับสิทธิเก็บกินในการควบคุมทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ในระหว่างช่วงเวลาการใช้ประโยชน์

สัญญาเช่ายังคงอยู่ต่อการเสียชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฎีกา 2297/2541 (1998)

เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และต่อมาผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินนั้นจะสิ้นสุดลงตามมาตรา 1418 แต่สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าจึงได้รับการคุ้มครอง เจ้าของที่ดินไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ คำตัดสินนี้มีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่อการวางแผนมรดกและการจัดการทรัพย์สิน สัญญาเช่าที่ทำขึ้นในระหว่างที่ผู้รับสิทธิเก็บกินยังมีผลบังคับใช้ต่อไปแม้สิทธิเก็บกินนั้นจะสิ้นสุดลงแล้ว การวิเคราะห์โดยละเอียดอยู่ในเอกสารของเรา คู่มือการสืบทอดมรดก.

สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล ฎีกา 4446/2543 (2000)

แม้ว่าสิทธิเก็บกินจะไม่ได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่สิทธินั้นก็ยังคงมีผลใช้ได้ต่อไป สิทธิส่วนบุคคล (สิทธิเก็บกิน) ระหว่างคู่สัญญา เจ้าของผูกพันตามข้อตกลงและไม่สามารถขับไล่ผู้รับประโยชน์ได้ อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่คุ้มครองผู้ถือครองจากบุคคลที่สามที่ซื้อที่ดินนั้น นี่คือเหตุผล การลงทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญ.

ของขวัญพร้อมการคุ้มครองภาระผูกพัน ฎีกา 1516/2525 (2525)

เมื่อบุคคลโอนที่ดินแต่ยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต (เช่น ได้รับข้าวสารทุกปี) นี่คือ “ของขวัญที่มีภาระผูกพัน” (gift with encumbrance) ไม่ใช่ของขวัญที่ให้เปล่า ผู้ให้ไม่สามารถเพิกถอนของขวัญได้เนื่องจากความอกตัญญู การตัดสินใจนี้ช่วยปกป้องพ่อแม่ที่มอบที่ดินให้ลูกโดยยังคงสิทธิในการใช้ประโยชน์ โครงสร้างนี้จะกล่าวถึงโดยละเอียดในบทความของเรา คู่มือการยกเลิก.

สิทธิเก็บกินรวมถึงโครงสร้าง ฎีกา 7341/2542 (2542)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินส่วนหนึ่งนั้นครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่เป็นส่วนประกอบของที่ดินนั้น ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินเดิมก็ตาม คำตัดสินนี้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้จำกัดเฉพาะที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่รวมถึงอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และการปรับปรุงต่างๆ ที่เป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินตามกฎหมายด้วย

ภาษีจะเป็นไปตามผู้มีรายได้จริง ฎีกา 575/2560 (2560)

ศาลฎีกาตัดสินว่านิติบุคคลที่มีสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้น อาจไม่ใช่ผู้เสียภาษีที่แท้จริงสำหรับรายได้ที่ได้จากทรัพย์สินนั้น ศาลจะพิจารณาจากเนื้อหามากกว่ารูปแบบ ศาลจะตัดสินว่าใครเป็นผู้ได้รับรายได้ที่แท้จริง คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียดในบทความของเรา คู่มือภาษี.

สิทธิเก็บกินผูกพันผู้ซื้อรายต่อไป ฎีกา 2783/2516 (1973)

เจ้าของยังคงมีอิสระที่จะขายที่ดิน แต่ผู้ซื้อย่อมรับไปทั้งภาระสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการขายไม่กระทบสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งเป็นเหตุผลว่าเหตุใดการจดทะเบียนจึงสำคัญ เพราะการจดทะเบียนคือสิ่งที่ทำให้สิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั้งหมด ไม่ใช่เพียงคู่สัญญาที่ลงนาม

สิทธิให้เช่าและเก็บค่าเช่า ฎีกา 3019/2528 (1985)

ศาลฎีกายืนยันว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์สินและเก็บค่าเช่าไว้เองได้ สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย จึงจะมีผลบังคับได้เต็มตามอายุสัญญา

ประสบการณ์ของเรา ทำไมต้อง ThaiLawOnline

ThaiLawOnline เป็นสำนักงานกฎหมายแห่งแรก ๆ ในประเทศไทยที่ใช้สิทธิเก็บกินเป็นเครื่องมือคุ้มครองทรัพย์สินให้ลูกความชาวต่างชาติอย่างจริงจัง ในช่วงปี 2549 ถึง 2551 ขณะที่สำนักงานส่วนใหญ่พึ่งพาแต่สัญญาเช่า 30 ปี หุ้นส่วนผู้ก่อตั้ง เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ ได้ระบุว่าสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 ถึง 1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นทางเลือกที่เหนือกว่าในหลายกรณี

การนำมาใช้ในช่วงแรกนี้ได้รับแรงผลักดันจากการฝึกอบรมของบรูสโซในด้านกฎหมายแพ่งของควิเบกที่มหาวิทยาลัยออตตาวา สิทธิในการใช้ประโยชน์ (อุสุฟรุต) เป็นสถาบันทางกฎหมายที่มั่นคงในประมวลกฎหมายแพ่งควิเบก (มาตรา 1120 ถึง 1171) พื้นฐานทั้งระบบซีวิลลอว์และคอมมอนลอว์ทำให้เขามีมุมมองที่แตกต่าง และนำสิทธินี้มาปรับใช้ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ซึ่งได้รับอิทธิพลอย่างมากจากประมวลกฎหมายแพ่งของยุโรป

ร่วมกับทนายความไทย วิชุดา อัตถเมธาคอน, สำนักงานได้จดทะเบียนสัญญาสิทธิเก็บกินมาแล้วหลายร้อยฉบับทั่วประเทศไทย เรารวบรวมฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินที่ครบถ้วนที่สุดเท่าที่มีเป็นภาษาอังกฤษ (64 คดี ตั้งแต่ปี 1936 ถึง 2022)

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในประเทศไทย

คำบอกเล่าเกี่ยวกับข้อตกลงสิทธิเก็บกินในประเทศไทย:

ลิงก์:

• กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น
• สมบูรณ์ คำแนะนำการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โดย ThaiLawOnline (เอกสาร PDF ฉบับปรับปรุงล่าสุด มกราคม 2569)

สิทธิในการใช้ประโยชน์มีราคาเท่าไหร่? สัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่ร่างโดยทนายความมีราคาคงที่ 3,900 บาท ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่นี่ รายละเอียดต้นทุนการใช้ประโยชน์ (ปี 2026) หรือค่าธรรมเนียมคงที่ทั้งหมดของเรา หน้าค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.

ค่าธรรมเนียมสำหรับสัญญาเก็บกินของเรา

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาจากแหล่งเดียวและเท่ากันทุกที่บนเว็บไซต์นี้ ดู ค่าธรรมเนียมทั้งหมดของเรา.

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.