สำนักงานกฎหมายไทยสำหรับชาวต่างชาติ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549. คดีความของลูกค้ากว่า 5,000 คดี ทนายความผู้รับมอบอำนาจของไทย: Wichuda Atthamethakon, น.ม., เนติบัณฑิตไทย ใบอนุญาตเลขที่ 3149/2556 ภาษาอังกฤษ ภาษาไทย และภาษาฝรั่งเศส เราตอบกลับภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมง.
ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ก่อนที่จะวางเงินมัดจำสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจใน 3 เรื่อง ได้แก่ ใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สิทธิที่คุณกำลังซื้อคืออะไร และจะเกิดอะไรขึ้นหากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่สำเร็จ ใบจองที่ลงนามในสำนักงานขายนั้นสมควรได้รับการเอาใจใส่เช่นเดียวกับสัญญาซื้อขายฉบับสุดท้าย เงื่อนไขการมัดจำมักจะเป็นตัวกำหนดว่าคุณมีโอกาสมากน้อยเพียงใดที่จะถอนตัว.
ThaiLawOnline ให้บริการตรวจสอบโฉนด จัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โปรดส่งสำเนาโฉนดและร่างสัญญาให้พิจารณาล่วงหน้า เพื่อให้มีเวลาเพียงพอสำหรับการแก้ไขปัญหาก่อนถึงกำหนดชำระเงิน.
เลือกทนายความจากขอบเขตงานที่รวมอยู่ในบริการ
สอบถามว่าใครจะเป็นผู้ตรวจสอบบันทึกของสำนักงานที่ดิน ใครจะเป็นผู้อธิบายผลการตรวจสอบ และใครจะเข้าร่วมในการโอนกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบสัญญาและการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างเต็มรูปแบบเป็นบริการที่แตกต่างกัน ขอบเขตที่เป็นลายลักษณ์อักษรควรระบุทรัพย์สิน เอกสารที่จะตรวจสอบ ข้อยกเว้น ค่าธรรมเนียม และวันที่คาดว่าจะส่งมอบ.
รายงานที่มีประโยชน์จะบอกคุณว่าปัญหาหมายถึงอะไรสำหรับการซื้อครั้งนี้ การจำนองที่มีอยู่จำเป็นต้องมีข้อตกลงในการไถ่ถอน การมีสิทธิ์เข้าออกบนที่ดินของเจ้าของรายอื่นจำเป็นต้องมีฐานทางกฎหมาย คำสัญญาของผู้ขายที่จะจัดหาเอกสารที่ขาดหายไปในภายหลังจำเป็นต้องมีกำหนดเวลาและการเยียวยาในสัญญา.
ของเรา คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ อธิบายถึงข้อตกลงหลักเรื่องความเป็นเจ้าของและการใช้งาน.
สิ่งที่เราตรวจสอบก่อนที่คุณจะตัดสินใจผูกพัน
| งาน | ประเด็นที่ต้องหาคำตอบ |
|---|---|
| การตรวจสอบโฉนดและการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย | ผู้ขายมีอำนาจในการขายหรือไม่ จำนอง สัญญาเช่า ภาระจำยอม หรือสิทธิที่จดทะเบียนอื่นๆ ใดที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน ขอบเขตที่ตกลงกันครอบคลุมถึงการเข้าถึง แนวเขต การก่อสร้าง และใบอนุญาตหรือไม่ |
| การตรวจสอบสัญญา | เงินมัดจำสามารถขอคืนได้เมื่อใด? แต่ละฝ่ายต้องจัดเตรียมอะไรบ้าง? ใครเป็นผู้จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ? อะไรจะเกิดขึ้นตามมาหากเลยกำหนดเวลาหรือเงื่อนไขไม่เป็นไปตามที่กำหนด? |
| การเตรียมการโอนกรรมสิทธิ์ | ต้นฉบับ หนังสือมอบอำนาจ การจัดการเรื่องการชำระเงิน และใบรับรองประกอบ พร้อมสำหรับสำนักงานที่ดินผู้รับผิดชอบแล้วหรือยัง |
| สิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียน | สิทธิการ เช่า, สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน เหมาะสมกับการใช้งานตามวัตถุประสงค์หรือไม่? จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเสียชีวิต ขาย หรือเมื่อสิทธิสิ้นสุดลง? |
การซื้อห้องชุดในฐานะชาวต่างชาติ
การถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติต้องเป็นไปตามเงื่อนไขคุณสมบัติและโควตาการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้น มาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานไว้ที่ 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วย การโฆษณาหน่วยคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติไม่ถือเป็นการยืนยันว่าโควตายังมีอยู่.
ขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดและจัดเตรียมหลักฐานทางการเงินที่จำเป็นให้เรียบร้อยก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อที่พึ่งพาเงินโอนมาจากต่างประเทศ ให้ตกลงเรื่องสกุลเงิน รายละเอียดของผู้รับเงิน และเอกสารประกอบจากธนาคารให้เรียบร้อยก่อนที่จะส่งเงิน การมาแก้ไขปัญหาเรื่องการโอนเงินที่มีเอกสารไม่ถูกต้องภายหลังจะทำให้เกิดงานที่สามารถหลีกเลี่ยงได้.
สำหรับการซื้อขายต่อ ให้ตรวจสอบค่าส่วนกลาง หนี้สินคงค้าง สภาพของห้องชุด และการจัดการเรื่องการส่งมอบด้วย การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายไม่สามารถแทนที่การตรวจสอบทางกายภาพได้.
ที่ดิน บริษัท และคู่สมรสชาวไทย
การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติมีข้อจำกัด การสมรสกับชนชาวไทยไม่ได้สร้างสิทธิทั่วไปในการถือครองที่ดิน และการจ่ายเงินซื้อที่ดินที่จดทะเบียนในชื่อของผู้อื่นก็ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียนนั้นเช่นกัน.
อย่ายอมรับการใช้บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยเพียงในนามเป็นทางลัด. การใช้บุคคลนำชื่อมาถือหุ้นแทน มีความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างร้ายแรง สัดส่วนหุ้นหรือข้อตกลงในการลงคะแนนเสียงแบบใดแบบหนึ่งไม่ใช่การรับประกันว่าจะปฏิบัติตามกฎหมาย โปรดตรวจสอบธุรกิจที่แท้จริง การลงทุน ผู้ถือหุ้น และกฎเกณฑ์ว่าด้วยการถือครองที่ใช้บังคับไปพร้อมกัน.
ในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยซื้อที่ดิน ให้ตรวจสอบบันทึกถ้อยคำที่ต้องจัดทำ รวมถึงแหล่งที่มาและสถานะทางกฎหมายของเงินที่ใช้ซื้อก่อนลงนาม หากท่านตั้งใจจะออกเงินค่าบ้านหรือต้องการคงสิทธิในการอยู่อาศัย ให้ทำเอกสารข้อตกลงดังกล่าวแยกต่างหาก สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้เกิดสิทธิที่แตกต่างจากการเป็นเจ้าของที่ดิน ให้เลือกตามวัตถุประสงค์การใช้งานและผลที่เกิดขึ้นต่อคู่สมรสทั้งสองฝ่าย.
ตรวจสอบสำนักงานที่ดินจากโฉนด
ใช้รายละเอียดในโฉนดเพื่อยืนยันว่าสำนักงานที่ดินใดเป็นผู้รับผิดชอบในการจดทะเบียน ชื่อย่าน เช่น สุขุมวิท หรือ สาทร นั้นไม่เพียงพอที่จะระบุเขตอำนาจของสำนักงานที่ดินได้ โปรดส่งสำเนาโฉนดทั้งสองด้านที่ชัดเจนและที่อยู่ของทรัพย์สินก่อนนัดหมายเข้าพบ.
โปรดยืนยันข้อกำหนดด้านเอกสารของสำนักงาน ความยินยอมใดๆ ที่จำเป็น หนังสือมอบอำนาจที่เสนอ และวิธีการชำระเงินล่วงหน้า วันที่โอนที่วางแผนไว้ยังคงขึ้นอยู่กับเอกสารที่ครบถ้วนและการไถ่ถอนจำนองหรือเงื่อนไขอื่นๆ ที่ค้างอยู่.
การสร้างบ้านหรือการซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ
สัญญาการก่อสร้างจำเป็นต้องมีรายละเอียดเฉพาะ แบบแปลน กำหนดการจ่ายเงิน วันที่แล้วเสร็จ และแนวทางปฏิบัติที่ใช้งานได้จริงเมื่อเกิดข้อบกพร่องหรือความล่าช้า ผูกการจ่ายเงินเข้ากับงานที่กำหนดไว้ หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินส่วนใหญ่ของราคาก่อนที่จะมีงานแล้วเสร็จมากพอที่จะสมเหตุสมผลกับการจ่ายเงินนั้น.
ตรวจสอบสิทธิในที่ดินที่ตั้งโครงการและการอนุมัติที่เกี่ยวข้องแยกต่างหากจากคำมั่นสัญญาของผู้รับเหมา สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง ให้ตรวจสอบภาระผูกพันของผู้พัฒนาโครงการหากเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง การจดทะเบียน หรือการส่งมอบ แผ่นพับโฆษณาที่น่าเชื่อถือเพียงใดก็ไม่สามารถใช้แทนข้อสัญญาเหล่านั้นได้.
ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการโอน
ของเรา ตารางค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ระบุรายการบริการที่มีอยู่ ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุว่ารวมค่าตรวจค้น ค่าเดินทาง ค่าแปล การไปร่วมการจดทะเบียน และค่าธรรมเนียมราชการไว้หรือไม่ จำนวนเงินที่ต้องชำระให้แก่ภาครัฐนั้นแยกต่างหากจากค่าทนายความ เว้นแต่จะระบุรวมไว้อย่างชัดแจ้ง.
ภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ใช่เปอร์เซ็นต์เดียวของราคาซื้อขาย สถานะของผู้ขาย การประเมินอย่างเป็นทางการ ประวัติการได้มา และข้อยกเว้นที่ใช้ได้มีผลต่อการคำนวณ นอกจากนี้ผู้ขายที่เป็นบริษัทและบุคคลธรรมดายังมีกฎระเบียบเรื่องภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่แตกต่างกัน กรมสรรพากรระบุให้หักภาษี ณ ที่จ่าย 1% สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท โดยคำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ส่วนผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องมีการคำนวณแยกต่างหาก.
ขอใบประเมินราคาโดยละเอียดโดยใช้ข้อเท็จจริงของธุรกรรม จากนั้นตรวจสอบค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานที่ดิน ตรวจสอบเงื่อนไขและวันที่มีผลบังคับใช้ของการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราว อย่าอนุมานว่าสิทธิพิเศษที่มีการโฆษณาสำหรับผู้ซื้อชาวไทยจะมีผลกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ของเรา คู่มือภาษีทรัพย์สิน อธิบายหมวดหมู่ที่ต้องพิจารณา.
ส่งเอกสารก่อนกำหนดเวลา
สำหรับการตรวจสอบเบื้องต้น โปรดส่ง:
- ด้านหน้าและด้านหลังของโฉนดที่ดิน.
- แบบฟอร์มการจอง ร่างสัญญา และข้อแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ.
- ราคาที่ตกลงกัน ใบเสร็จรับเงินมัดจำ และกำหนดการชำระเงิน.
- จำนอง สัญญาเช่า หรือเอกสารอื่นใดที่เกี่ยวข้องที่ผู้ขายได้จัดเตรียมไว้แล้ว.
ระบุวันครบกำหนดชำระเงินหรือวันครบกำหนดเซ็นสัญญาครั้งถัดไปในข้อความของคุณ. จองคิวปรึกษา หรืออีเมล info@thailawonline.com. สำหรับบริการนอกกรุงเทพฯ โปรดดูหน้า บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
แหล่งที่มา: คู่มือการจดทะเบียนกรมที่ดิน; กรมสรรพากร ภาษีหัก ณ ที่จ่ายกรณีผู้ขายเป็นบริษัท; ประมวลรัษฎากร บทบัญญัติเกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา.
ซื้อนอกกรุงเทพฯ? ค่าธรรมเนียมคงที่เดียวกันนี้ใช้บังคับ โดยมีคำอธิบายเกี่ยวกับสำนักงานที่ดินในท้องที่ไว้ในหน้าเว็บไซต์ของเราสำหรับ พัทยา, ภูเก็ต, หัวหิน, เชียงใหม่ และ เกาะสมุย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.