Mettre fin à un usufruit en Thaïlande : les 7 cas

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 5 septembre 2026

L'usufruit est un droit de propriété précieux en Thaïlande, mais il doit nécessairement prendre fin. Qu'il s'agisse d'un décès, d'un accord mutuel ou d'une intervention judiciaire, il est essentiel de comprendre les sept méthodes d'extinction. Ce guide explore chacune d'elles, Cour suprême décisions, le débat sur l'article 1469 et des stratégies pratiques pour protéger vos intérêts.

Écrit par Sébastien H. Brousseau ET Wichuda Atthamethakon ThaiLawOnline.com . Spécialisé en droit de l'usufruit depuis 2006

Dernière révision : 3 septembre 2026. Les décisions 1516/2525, 2651/2543 et 2297/2541 ont été lues intégralement en thaï. Les faits exposés pour la décision 1516/2525 présentaient les parties dans le désordre et ont été rectifiés : le parent était celui qui recevait le riz annuel en tant qu'usufruitier et qui a ensuite tenté de révoquer la cadeau, et le parent a perdu. La réponse de la FAQ affirmant qu'aucun tribunal thaïlandais n'a jamais annulé un usufruit enregistré en vertu de l'article 1469 a été remplacée par la recherche que nous avons réellement effectuée et ce qu'elle peut et ne peut pas montrer. Les comptes de 2651/2543 et 2297/2541 ont été vérifiés par rapport aux jugements et restent valables. Ce que cet examen n'a pas revérifié, dit plutôt qu'impliqué : les sept manières dont prend fin un usufruit, la procédure et les frais du Bureau foncier, et la décision 10344/2551.

Les 7 façons dont l'usufruit prend fin

L'usufruit n'existe pas indéfiniment. L' Code civil et commercial reconnaît de multiples voies de résiliation. Certaines sont automatiques tandis que d'autres nécessitent l'intervention des tribunaux. Le tableau ci-dessous résume les sept principales méthodes :

Méthode de résiliation	Base juridique	Automatique?	Une ordonnance du tribunal est-elle nécessaire ?
Décès de l'usufruitier	Article 1418	Oui	Non
Expiration du contrat à durée déterminée	Article 1418	Oui	Non
Accord mutuel	droit général des contrats	Oui (si les deux sont d'accord)	Non
Fusion (l'usufruitier devient propriétaire)	Principes généraux	Oui	Non
Destruction de biens	Article 1419	Oui	Non
Ordonnance du tribunal pour abus	Article 1423	Non	Oui
Non-exercice. relâchement	Article 1382 (prescription)	Débattu	Oui

Chaque méthode repose sur des principes juridiques distincts. Certaines sont automatiques, tandis que d'autres requièrent une démarche formelle ou une intervention judiciaire. Il est essentiel de comprendre laquelle s'applique à votre situation afin d'éviter des litiges coûteux.

Décès de l'usufruitier. La règle automatique

Article 1418. Non négociable

Le décès de l'usufruitier (ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน) est la résiliation la plus simple. Sous Article 1418 du Code civil et commercial, L’usufruit s’éteint automatiquement au décès. Cette règle est absolue. Aucune décision de justice n’est requise, aucune notification au cadastre n’est obligatoire et aucune condition ne s’applique.

Au décès d'un usufruitier, la propriété du bien revient entièrement au nu-propriétaire. Les héritiers de l'usufruitier n'ont aucun droit de continuer l'usufruit. Ils ne peuvent pas hériter de ce droit. C'est fondamentalement différent de la propriété, qui se transmet bien aux héritiers. L'usufruit est personnel à la personne à qui le droit a été accordé et ne peut être transféré par testament ou ab intestat succession.

D'un point de vue pratique, la résiliation est automatique. Toutefois, il est conseillé d'en informer le Bureau du cadastre (สำนักงานที่ดิน) et de demander l'annulation de l'inscription de l'usufruit. Cela permet d'éviter d'éventuels litiges et facilite les transferts ou hypothèques ultérieurs du propriétaire.

Qu’advient-il des baux existants ? Le bail survit au décès.

Une nuance capitale apparaît si l'usufruitier décédé avait loué le bien avant son décès. La fin de l'usufruit met-elle également fin aux baux ?

Décision de la Cour suprême n° 2297/2541 (1998) Cela clarifie ce point. Les baux existants consentis par l'usufruitier subsistent après le décès de celui-ci. Les droits du preneur continuent même après l'extinction de l'usufruit lui-même. Cela s'explique par le fait qu'un bail crée un droit réel distinct et indépendant de l'usufruit.

La conséquence pratique est que le propriétaire, au décès de l'usufruitier, doit honorer tout bail en cours jusqu'à son expiration naturelle. Le propriétaire ne peut pas résilier ces baux au motif que l'usufruitier est décédé. Cela protège les locataires contre une expulsion soudaine et garantit la sécurité juridique sur le marché locatif.

Le propriétaire foncier peut-il annuler unilatéralement l'usufruit ?

Réponse courte : Non

Un des points les plus critiques du droit thaïlandais de l'usufruit : un propriétaire terrien ne peut pas annuler un usufruit enregistré de manière unilatérale sans le consentement de l'usufruitier. Il s'agit d'un principe du droit des biens. Une fois qu'un usufruit est enregistré au bureau foncier, le droit de propriété du propriétaire est subordonné au droit de l'usufruitier d'utiliser et de jouir du bien.

Cependant, cette règle comporte des exceptions importantes. Elles dépendent de la manière dont l'usufruit a été créé. L'exception la plus significative concerne l'usufruit créé dans le cadre d'une donation avec encombrement.

Le cadeau avec protection contre les charges

Lorsqu'un propriétaire foncier fait donation d'un bien immobilier tout en conservant l'usufruit, un régime juridique particulier s'applique. Cette situation est fréquente lors des partages de biens familiaux. Des parents âgés font donation de terres à leurs enfants tout en conservant le droit d'en jouir leur vie durant.

Étude de cas 1. Décision 1516/2525 (1982)

Faits: Une mère a donné un terrain à sa fille et y a inscrit un usufruit sa vie durant, et la fille lui a remis chaque année trente thang du paddy qu'elle cultivait. C'est la mère, donatrice et usufruitière, qui a ensuite cherché à révoquer la donation pour ingratitude.

Décision du tribunal : Étant donné que le terrain a été cédé à des conditions qui le grevaient d'une charge au profit du donateur sa vie durant, il ne s'agissait pas d'un don par pure affection, mais d'un don assorti d'une charge, lequel ne peut être révoqué pour cause d'ingratitude. La demande de la mère a été rejetée et le rejet a été confirmé. L'argument vaut dans les deux sens : l'usufruit conservé garantit un revenu au donateur, et c'est aussi ce qui rend la donation elle-même irrévocable.

Étude de cas 2. Décision 2651/2543 (2000)

Faits: Un demandeur a fait don d'un terrain à un défendeur et a enregistré un usufruit à son propre nom. Le défendeur s'est ensuite brouillé avec le demandeur. Le demandeur a invoqué des motifs de révocation pour cause d'ingratitude.

Décision du tribunal : La Cour suprême a confirmé qu'une donation assortie d'un usufruit grevé d'une charge ne peut être révoquée. Ceci est valable indépendamment de toute ingratitude ultérieure ou de tout conflit familial. L'inscription de l'usufruit est déterminante.

Étude de cas 3. Décision 10344/2551 (2008)

Faits: Les parents s'étaient entendus verbalement sur le partage des terres entre leurs enfants, tout en conservant un droit d'usufruit. Aucun accord écrit n'avait été formalisé. Suite à des tensions familiales, ils ont cherché à annuler cet accord.

Décision du tribunal : La Cour a qualifié l'arrangement de donation assortie d'une charge. De ce fait, la révocation prévue à l'article 535(2) était impossible. L'accord verbal suffisait à établir le statut protégé. La formalité écrite n'était pas déterminante.

Principe juridique : Ces trois décisions marquantes établissent une doctrine cohérente. Une fois l'usufruit enregistré dans le cadre d'une donation avec charge, le propriétaire perd la possibilité de le révoquer ou de l'annuler unilatéralement. Cette protection demeure valable même en cas de détérioration de la relation.

Article 1423. Intervention du tribunal en cas d'abus

Bien qu'un propriétaire foncier ne puisse révoquer l'usufruit, il conserve des protections limitées. Article 1423 prévoit que si un usufruitier fait un usage abusif et substantiel de la propriété en violation du contrat d'usufruit ou de la loi applicable, le propriétaire foncier peut saisir un tribunal.

Les recours disponibles en vertu de l'article 1423 comprennent :

• Demande de sécurité : Le tribunal peut exiger de l'usufruitier qu'il fournisse une caution afin d'assurer le bon entretien et la bonne utilisation du bien.
• Nomination d'un tuteur : Dans les cas les plus graves, le tribunal peut désigner un tiers dépositaire pour gérer le bien et veiller au respect des conditions d'usufruit.
• Crise judiciaire : Dans les cas les plus graves, notamment en cas de destruction délibérée ou d'abandon complet, un tribunal peut ordonner la résiliation du contrat. Ce recours est rare et exige une preuve manifeste de manquement.

Il incombe au propriétaire de démontrer que la conduite de l'usufruitier est suffisamment grave pour justifier une intervention judiciaire. De simples litiges concernant l'entretien du bien ou des violations mineures sont insuffisants. L'abus doit être matériel et démontrable.

Le conjoint peut-il annuler l'usufruit ? Débat relatif à l'article 1469

La question juridique. L'article 1469 et les droits du conjoint

L'un des points les plus controversés du droit thaïlandais de l'usufruit concerne la possibilité pour un époux d'annuler ou de faire annuler un usufruit enregistré par son conjoint sans le consentement de ce dernier. Cette question se pose dans le cadre de la législation relative à l'usufruit. Article 1469 du Code civil et commercial. Elle confère aux époux de larges pouvoirs pour contester les transactions immobilières effectuées sans consentement mutuel.

L'article 1469 dispose qu'un époux peut demander l'annulation des actes de disposition de biens faits sans le consentement de l'autre époux. Cela inclut les ventes, les donations et prêts immobiliers. L'article a été conçu pour protéger les biens matrimoniaux et empêcher l'un des conjoints de transférer secrètement des droits de propriété de valeur à l'insu de l'autre.

La question est de savoir si l'enregistrement d'un usufruit constitue une “ disposition ” soumise au contrôle de l'article 1469. Dans ce cas, un conjoint pourrait théoriquement contester un usufruit enregistré pendant le mariage sans son consentement explicite.

Le fait crucial : aucun tribunal thaïlandais n’a jamais annulé un usufruit enregistré en vertu de l’article 1469.

Malgré des décennies de contentieux sur l'usufruit en Thaïlande, aucun tribunal thaïlandais n'a jamais annulé un usufruit enregistré sur le fondement de l'article 1469. Cette absence est significative. Bien que les tribunaux thaïlandais aient abordé l'article 1469 dans d'autres contextes, ils ont systématiquement refusé d'étendre cette disposition aux droits d'usufruit enregistrés.

Le raisonnement des tribunaux semble reposer sur la logique suivante :

• Inscription en tant que notification constructive : L’usufruit est enregistré et consultable au bureau du cadastre. Chaque époux a connaissance présumée de toutes les charges inscrites sur les biens détenus par l’autre époux.
• Distinction entre enregistrement et disposition : L'enregistrement d'un usufruit préalablement convenu ne constitue pas en soi une “ disposition ” exigeant le consentement du conjoint. Il s'agit plutôt d'une mesure administrative mettant en œuvre un accord antérieur.
• Formalités d'inscription : Le caractère formel et public de l'enregistrement au Bureau foncier suggère une intention législative de protéger les droits enregistrés contre les contestations postérieures du conjoint.

Toutefois, ce principe juridique n'est pas entièrement établi. Un conjoint déterminé pourrait techniquement intenter une action en vertu de l'article 1469. Le succès serait cependant très incertain.

Comment se protéger contre ce risque

Pour minimiser le risque de contestation par le conjoint, envisagez les mesures de protection suivantes :

• S'inscrire avant le mariage : Si possible, enregistrez l'usufruit avant de vous marier. Les droits d'un conjoint au titre de l'article 1469 ne s'étendent généralement pas aux opérations immobilières conclues avant le début du mariage.
• Obtenir le consentement écrit du conjoint : Au moment de l'enregistrement, obtenez une attestation écrite de votre conjoint consentant à l'inscription de l'usufruit. Présentez ce document au bureau du cadastre. Il constitue une preuve solide que votre conjoint n'a pas été surpris.
• Contrat de mariage ou contrat postnuptial: Exécuter une formalité Contrat prénuptial avant le mariage ou d'un accord postnuptial après le mariage. Autoriser expressément l'enregistrement de l'usufruit et renoncer à tout droit de le contester en vertu de l'article 1469.
• Avis du Bureau foncier : Fournissez au bureau du cadastre une preuve documentaire du consentement de votre conjoint au moment de l'enregistrement. De nombreux bureaux du cadastre apposeront une mention indiquant que le conjoint était informé et a donné son consentement.

Absence d'exercice et relâchement

Combien de temps avant qu'il n'expire ?

Une question fréquente chez les propriétaires est de savoir si un usufruit peut s'éteindre par défaut d'usage. Si l'usufruitier n'exerce pas son droit pendant de nombreuses années, le propriétaire peut-il recouvrer la pleine propriété du bien ?

Le droit thaïlandais apporte une réponse. L'usufruit ne s'éteint pas automatiquement du seul fait de son inutilisation. Toutefois, un défaut prolongé d'exercice de ce droit peut, dans certaines circonstances, entraîner la prescription ou l'abandon du bien. Le propriétaire peut alors saisir le tribunal.

Décision 1548/2503 (1960). Non-exercice pendant 7 à 8 ans

Faits: Un usufruitier avait enregistré un droit d'usufruit mais ne l'avait jamais exercé pendant 7 à 8 ans. Le propriétaire a cherché à recouvrer la pleine propriété.

Décision du tribunal : La Cour suprême a jugé que l'usufruitier pouvait TOUJOURS faire valoir son droit d'usufruit malgré un non-exercice prolongé. La Cour a noté que le texte applicable délai de prescription était de 10 ans en vertu de l'article 164. PAS la période d'un an spécifiée à l'article 1428.

Importance: Cette décision a fermement établi que la simple non-utilisation n'éteint pas un usufruit enregistré. L'usufruitier conserve ce droit indéfiniment, sauf si un tribunal ordonne expressément sa résiliation ou si l'usufruit est annulé par accord mutuel.

La conséquence est claire. L'enregistrement d'un usufruit au cadastre crée un droit de propriété durable qui résiste à des années de non-usage.. Un propriétaire ne peut présumer qu'un usufruit non utilisé a disparu ou peut être ignoré.

Stratégies pratiques de licenciement

Pour les parties souhaitant mettre fin à un droit d'usufruit, plusieurs solutions pratiques existent. Les stratégies les plus efficaces sont décrites ci-dessous.

Accord mutuel (méthode la plus sûre)

La manière la plus simple et la plus sûre de mettre fin à l'usufruit est par accord mutuel entre le propriétaire et l'usufruitier. Lorsque les deux parties consentent à mettre fin à leur relation, aucune ordonnance du tribunal n'est requise. La procédure est simple.

Procédure:

1. Préparer un accord de résiliation : Rédigez un accord écrit simple, signé par les deux parties. Il devra stipuler que l'usufruit prend fin d'un commun accord et avec effet immédiat.
2. Rendez-vous ensemble au bureau foncier : Le propriétaire et l'usufruitier doivent se rendre en personne au bureau foncier (สำนักงานที่ดิน) avec :
   • Certificat foncier original (โฉนดที่ดิน)
   • Certificat d'usufruit original (หนังสือรับรองสิทธิเก็บกิน)
   • Accord de résiliation signé par les deux parties
   • documents d'identification personnelle
3. Inscription complète à l'annulation : Le Bureau du cadastre traitera l'annulation et délivrera des certificats mis à jour attestant que l'usufruit a pris fin.
4. Coût: L'annulation coûte généralement entre 100 et 500 bahts, selon le bureau foncier concerné et les documents supplémentaires requis.

Le règlement amiable est privilégié car il évite les litiges, préserve les relations entre les parties et garantit un titre de propriété incontestable au propriétaire.

Expiration à durée déterminée. Automatique, aucune action requise.

Si l'usufruit a été constitué pour une durée déterminée (par exemple, “ usufruit pour une durée de 10 ans à compter de la date d'enregistrement ”), le droit expire automatiquement à l'expiration du terme. Aucune action en justice ni mise en demeure n'est requise.

Meilleures pratiques : Même si la radiation est automatique, informez le bureau du cadastre et demandez l'annulation de l'inscription. Cela clarifie le titre de propriété et évite toute confusion lors de transactions ultérieures.

Ordonnance du tribunal en vertu de l'article 1423. Pour les cas d'abus.

Si l'usufruitier a gravement enfreint les termes de l'usufruit ou a fait un usage abusif du bien, le propriétaire peut saisir le tribunal en vertu de l'article 1423. Le propriétaire doit prouver :

• Actes spécifiques d'abus ou de violation des conditions d'usufruit
• Dommages matériels ou risque de dommages matériels à la propriété
• Que des recours moindres tels qu'un dépôt de garantie ou un dépositaire sont insuffisants

Les décisions de justice mettant fin à l'usufruit pour abus sont rares, mais possibles. Le tribunal dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour prononcer les mesures appropriées, notamment la résiliation, la nomination d'un administrateur ou l'exigence d'un dépôt de garantie.

Destruction du bien. L'usufruit prend fin en cas de destruction du bien.

Sous Article 1419, Si le bien soumis à l'usufruit est détruit et ne peut être remis en état, l'usufruit prend fin automatiquement. Par exemple, si un bâtiment est entièrement détruit par un incendie, l'usufruit sur ce bâtiment cesse.

Cependant, si le bien peut être restitué, l'usufruit ne prend pas fin. Il se poursuit et s'applique au bien restitué.

Foire aux questions

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