มาตรา 1299 — การจดทะเบียนทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
ตัวบทกฎหมาย
ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
Subject to a provision of this Code or other laws, no acquisition by juristic act of immovable or of real right appertaining thereto is complete unless the juristic act is made in writing an the acquisition is registered by the competent official. Where immovable property or real right appertaining thereto is acquired otherwise than by juristic act, the acquirer's right cannot be dealt with through the register unless it has been registered, nor can it, without registration, be set against a third person who has, for value and in good faith, acquired it and registered his right.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 1299 เป็นหลักว่า "จดทะเบียนแล้วจึงใช้ยันบุคคลภายนอกได้" ในกฎหมายที่ดินไทย — ถ้าไม่จดทะเบียน ทรัพยสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาที่ตกลงกัน ไม่ผูกพันผู้ซื้อบุคคลภายนอก เป็นเหตุผลว่าทำไมโครงสร้างให้คู่สมรสไทยเป็น "นอมินี" ถือที่ดินที่ใช้เงินของชาวต่างชาตินั้นเสี่ยง: สิทธิตามสัญญาของชาวต่างชาติไม่ได้จดทะเบียนและหายไปเมื่อคู่สมรสขายที่ดิน วิธีแก้คือจดทะเบียนทรัพยสิทธิเช่น สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1417 หรือสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ลงในโฉนด สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนยังอยู่แม้ที่ดินจะถูกขาย
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: การโอนที่ดินหรือทรัพยสิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนผูกพันเฉพาะคู่สัญญา ไม่สามารถยันต่อบุคคลภายนอกผู้รับโอนโดยสุจริตและจดทะเบียนได้ ประชาชน: สัญญาซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่ทำให้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ ต้องดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อปกป้องสิทธิ
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตั้งแต่ประกาศใช้ครั้งแรก ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3061/2558 (2015)
การได้สิทธิครอบครองที่ดิน น.ส.3 ก. โดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนจึงจะบริบูรณ์ตามมาตรา 1299
การได้สิทธิครอบครองที่ดิน น.ส.3 ก. โดยการให้โดยเสน่หาเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยนิติกรรม หากไม่จดทะเบียนย่อมไม่สมบูรณ์
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2553 (2010)
การอุทิศที่ดินเพื่อประโยชน์สาธารณะที่สำเร็จแล้วทำให้กรรมสิทธิ์โอนได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
เจ้ามรดกแสดงเจตนาอุทิศที่ดินเพื่อสร้างวัดและวัดสร้างสำเร็จแล้ว กรรมสิทธิ์ตกแก่วัดโดยสมบูรณ์แม้ไม่ได้จดทะเบียน
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14884/2558 (2015)
ข้อตกลงโอนที่ดินในทะเบียนหย่าเป็นนิติกรรมซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 1299
ข้อตกลงโอนที่ดินบันทึกท้ายทะเบียนการหย่าเป็นนิติกรรมที่ต้องจดทะเบียนจึงจะสมบูรณ์ สิทธิของภริยายังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา