มาตรา 1410 — สิทธิเหนือพื้นดิน — บทนิยาม
ตัวบทกฎหมาย
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 1410 ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน — เครื่องมือที่ทรงพลังที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไทยที่ตนถือไม่ได้ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของอาคารตามกฎหมายที่จดทะเบียนแล้ว แม้ที่ดินจะเป็นของบุคคลอื่น ต่างจากการเช่า ตรงที่เป็นทรัพยสิทธิ (ผูกพันบุคคลภายนอก) ต่างจากสิทธิเก็บกิน ตรงที่อยู่ต่อเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต และโอนได้และตกทอดเป็นมรดกได้อย่างเสรี กำหนดสูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้) เหมาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านที่ใช้เงินของชาวต่างชาติบนที่ดินที่คู่สมรสไทยเป็นเจ้าของ — สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนให้ความเป็นเจ้าของบ้านที่ชัดเจนแก่ชาวต่างชาติ
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: สิทธิเหนือพื้นดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อสมบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามมาตรา 1299 อาจกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ หากไม่กำหนดระยะเวลาคู่กรณีฝ่ายใดก็อาจบอกเลิกได้ด้วยการแจ้งล่วงหน้าตามสมควร เมื่อสิทธิสิ้นสุดอาคารอาจตกแก่เจ้าของที่ดินหรือรื้อถอนได้ตามข้อตกลง ประชาชน (ชาวต่างชาติ): ชาวต่างชาติในไทยที่ต้องการสิทธิที่มั่นคงในการสร้างและเป็นเจ้าของบ้านหรืออาคารพาณิชย์บนที่ดินไทยควรจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งให้สถานะทรัพย์สินจริงแก่อาคารแยกจากที่ดิน มีความมั่นคงกว่าการเช่าสำหรับสิ่งปลูกสร้าง
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตั้งแต่ประกาศใช้ครั้งแรก สิทธิเหนือพื้นดินเป็นหนึ่งในเครื่องมือหลักที่ชาวต่างชาติใช้ในการได้สิทธิทางกฎหมายในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไทย เนื่องจากไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 667/2542 (1999)
การให้สิทธิอยู่อาศัยตลอดชีวิตบนที่ดินตามพินัยกรรมเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ซึ่งผู้รับพินัยกรรมอาจบังคับให้จดทะเบียนได้
ข้อกำหนดพินัยกรรมให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินตลอดชีวิตถือเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่ได้รับตามพินัยกรรม โจทก์มีสิทธิบังคับให้ผู้จัดการมรดกจดทะเบียน
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537 (1994)
สิทธิเหนือพื้นดินที่ก่อขึ้นโดยข้อตกลงแต่ไม่ทำเป็นหนังสือและไม่จดทะเบียนไม่สมบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิและผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม
ข้อตกลงให้จำเลยเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยที่สร้างบนที่ดินพิพาทถือเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงไม่สมบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิและผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม
-
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2539 (1996)
ข้อตกลงสร้างและใช้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น หากไม่จดทะเบียนก่อให้เกิดเพียงสิทธิเชิงสัญญาและไม่สามารถใช้บังคับต่อผู้รับโอนที่ดินได้
จำเลยที่ 1 ออกเงินสร้างตึกแถวบนที่ดิน ว. โดย ว. ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 เช่า 20 ปีแล้วตึกแถวตกแก่ ว. ศาลวินิจฉัยว่าเป็นสิทธิเชิงสัญญา ไม่ใช่สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิม
คำพิพากษาที่คัดสรรและตรวจสอบเลขคดีจากฐานข้อมูลศาลฎีกา คำแปลภาษาอังกฤษโดยสำนักงานเพื่อการศึกษา
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติในไทยสามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อรักษาสิทธิในสิ่งปลูกสร้างได้หรือไม่?
ได้ ชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ยังสามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของคนไทยได้ ซึ่งให้ทรัพยสิทธิในการเป็นเจ้าของและใช้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ต้องทำเป็นหนังสือ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และอาจกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ เป็นความคุ้มครองที่แข็งแกร่งกว่าการเช่าทั่วไปเพราะเป็นทรัพยสิทธิที่ใช้บังคับได้ต่อทุกคน ไม่ใช่เฉพาะเจ้าของที่ดินที่ทำสัญญา
เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดแล้ว อาคารจะเป็นอย่างไร?
ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับสิ่งที่คู่กรณีตกลงกันในขณะจดทะเบียน หากข้อตกลงไม่ระบุ หลักทั่วไปคืออาคารอาจตกแก่เจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนได้ คู่กรณีควรระบุเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงที่จดทะเบียนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท