64 décisions de la Cour suprême sur l'usufruit en Thaïlande (1936-2022)

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 19 septembre 2026

Points clés à retenir

Nous maintenons la base de données la plus détaillée de la Thaïlande Cour suprême décisions sur l'usufruit. Il contient 64 décisions de 1936 à 2022 et mises à jour en 2026. Ces affaires sont organisées en 12 thèmes. Elles couvrent le pouvoir de l'usufruitier, l'enregistrement, cadeau droit, interaction de bail, testaments, copropriété, droits du propriétaire, durée, questions fiscales, propriété du temple, biens matrimoniaux, et des procédures. Aucun autre cabinet d'avocats en Thaïlande ne propose autant d'analyses de jurisprudence en anglais sur l'usufruit.

Article rédigé par Sébastien H. Brousseau et Wichuda Atthamethakon | ThaiLawOnline.com. Spécialisés en droit de l'usufruit depuis 2006.

Pourquoi les décisions de justice sont importantes pour votre usufruit

La Thaïlande est un pays de droit civil. Les décisions de la Cour suprême n'ont pas force de jurisprudence comme dans les pays de common law. Elles n'en demeurent pas moins fortement persuasives.

Les tribunaux inférieurs et provinciaux suivent généralement les modèles établis par la Cour suprême. Lorsqu'ils doivent trancher des litiges similaires, ils s'appuient sur ces décisions.

Comprendre la jurisprudence permet de savoir comment les tribunaux traiteront vos droits d'usufruit en pratique. Un arrêt de la Cour suprême relatif au pouvoir conféré par l'article 1417 établit une norme. Les tribunaux provinciaux s'y conforment lorsqu'ils statuent sur des cas comparables. En connaissant les décisions rendues par les tribunaux, vous pouvez anticiper les issues possibles et consolider votre position.

Les 64 décisions de notre base de données retracent l'évolution du droit de l'usufruit sur près de 90 ans. Les premières décisions (1936-1950) ont précisé si l'enregistrement était obligatoire. Les décisions de la période intermédiaire (1950-1990) ont établi des liens avec les baux, les donations et les biens matrimoniaux. Les décisions récentes (1990-2022) traitent de situations contemporaines : retenue à la source, usufruit des copropriétés et transferts frauduleux.

Décisions marquantes par principe juridique

1. Pouvoir de l'usufruitier (article 1417)

Le Code civil confère aux usufruitiers de larges pouvoirs de gestion. La jurisprudence de la Cour suprême précise la portée de ces pouvoirs et indique dans quelles circonstances les propriétaires conservent la qualité pour agir.

Décision 15033/2555 (2012) : L’usufruit contrôle l’expulsion des locataires

Un propriétaire a enregistré deux personnes comme usufruitiers viagers du terrain. Lorsqu'un litige a surgi avec un occupant, le propriétaire a intenté une action en expulsion. La tribunal a jugé que la résiliation d'un bail ou l'expulsion d'un occupant relève du pouvoir de gestion de l'usufruitier en vertu de l'article 1417, alinéa premier, et que, tant que l'usufruit subsiste, le propriétaire ne dispose d'aucun de ces droits. Le propriétaire n'ayant pas qualité pour agir, la demande a été rejetée. Cela établit que les propriétaires ne peuvent contourner l'usufruit.

Décision 2428/2518 (1975) : L'usufruitier peut expulser sans l'autorisation du tribunal pour mineurs

Un usufruitier a intenté une action en expulsion contre un occupant qui vivait sur le terrain avec permission. Le terrain appartenait à un mineur, et il a été soutenu que l'action en justice nécessitait d'abord l'autorisation du tribunal pour mineurs. La Cour suprême a jugé qu'une telle autorisation n'était pas nécessaire : l'article 1417, deuxième alinéa, confère à l'usufruitier le pouvoir de gérer le bien, et intenter une action en expulsion constitue un acte de gestion. La qualité pour agir de l'usufruitier ne dépend pas de la capacité du propriétaire, et aucun avertissement préalable adressé à l'occupant n'était requis.

Décision 3019/2528 (1985) : L’expulsion est assimilée à la gestion immobilière

Un usufruitier a intenté une action en expulsion contre les occupants d'une maison et d'un terrain loués à un locataire décédé depuis lors. Le tribunal a confirmé que l'expulsion relève de la “ gestion des biens ” expressément accordée par l'article 1417, de sorte que l'usufruitier avait qualité pour agir et que le propriétaire n'était pas partie à l'affaire. Il a ensuite jugé qu'une fois l'accord réciproque de dix ans expiré, le locataire occupait les lieux en vertu d'un bail mensuel, qui a pris fin au décès du locataire, et il a ordonné l'expulsion des occupants.

Décision 807/2503 (1960) : L’usufruit viager confère des droits de perception des loyers

Une propriétaire a cédé un terrain et un bâtiment à ses trois enfants tout en conservant un usufruit viager, et a loué le bâtiment par l'intermédiaire d'un mandataire. Le locataire a résisté à l'expulsion au motif qu'elle n'était pas la propriétaire et ne pouvait donc pas intenter d'action en justice. La Cour a jugé que pendant l'usufruit, seul l'usufruitier peut posséder, utiliser et jouir du bien, et que le propriétaire n'a aucun de ces droits, de sorte qu'elle pouvait le louer et percevoir le loyer en son nom propre. Les enfants n'étaient pas parties au litige et le différend opposait les parties au locataire.

Décision 7341/2542 (1999) : L'usufruit d'une portion enregistrée s'étend à ses bâtiments

Trois personnes étaient copropriétaires d'un terrain titré et ont inscrit l'une d'elles comme usufruitière viagère de sa propre quote-part. Deux shophouses y étaient érigées et un autre copropriétaire les avait louées à un locataire. À l'expiration de ce bail, l'usufruitier a intenté une action en expulsion. La Cour a jugé qu'un usufruit inscrit sur une portion déterminée s'étend à toute construction qui fait partie intégrante de ce terrain, et que l'usufruitier pouvait demander l'expulsion même s'il n'avait pas signé le bail en qualité de bailleur.

Décision 4470/2528 (1985) : Le propriétaire peut toujours poursuivre en justice pour les dommages causés au bâtiment

Un entrepreneur qui effectuait des excavations et enfonçait des pieux pour un centre commercial voisin a provoqué l'affaissement du sol sous une maison-boutique et endommagé le bâtiment. La maison-boutique faisait l'objet d'un usufruit enregistré. La Cour a jugé que la propriété reste entre les mains du propriétaire, de sorte que ce dernier conserve qualité pour agir en délit pour les dommages causés au bien, et les droits de gestion de l'usufruitier ne se substituent pas à cette action. L'associé gérant de la société contractante était responsable indéfiniment et solidairement avec elle.

2. Enregistrement vs. Droit personnel (article 1299)

Une question majeure en droit thaïlandais de l'usufruit est celle de la validité des conventions non enregistrées. La jurisprudence clarifie la distinction entre droits enregistrés (réels) et droits non enregistrés (personnels).

Décision 4446/2543 (2000) : L’usufruit oral crée un droit personnel valable

Un propriétaire a consenti verbalement à accorder un usufruit viager, mais ne l'a jamais fait enregistrer. Il a ensuite tenté d'expulser son occupant. La Cour suprême a jugé qu'un accord verbal crée un droit personnel valable en vertu de l'article 1299. L'usufruit non enregistré empêche l'expulsion. Cependant, ce droit personnel n'est pas opposable aux tiers. En cas de vente du terrain, le nouvel acquéreur n'est pas tenu de reconnaître l'usufruit non enregistré.

Décision 2380/2542 (1999) : Droit d’exiger l’enregistrement

Un parent a cédé un terrain et des bâtiments à un enfant en échange d'un accord verbal selon lequel le parent conserverait un usufruit sa vie durant, l'enfant percevant le pas-de-porte et le parent le loyer. L'enfant n'a jamais enregistré l'acte. La Cour a jugé que cet arrangement réciproque crée un droit personnel d'exiger l'enregistrement, et que le parent pouvait intenter une action pour y contraindre tant que l'enfant n'avait pas transféré le bien à un tiers. Cette limite est essentielle : le droit ne survit pas à un transfert à un tiers.

Décision 679/2514 (1971) : Accord de compromis et Délai de prescription

Un parent et son enfant ont conclu un accord transactionnel, et cette transaction a conféré au parent un usufruit viager qui n'a jamais été publié. Poursuivi des années plus tard pour le faire publier, l'enfant a invoqué l'écoulement d'un délai de plus de dix ans. La Cour a jugé qu'une action fondée sur une transaction était soumise à un délai de dix ans en vertu de l'ancien article 168, et que le délai n'avait pas commencé à courir du tout, car les propres écritures de l'enfant admettaient avoir laissé le parent exercer son droit de manière continue, ce qui constitue une reconnaissance tacite. L'affaire a été renvoyée devant la juridiction de première instance pour être entendue.

Décision 1256/2519 (1976) : L’usufruit non enregistré demeure valide

Un propriétaire a signé un accord écrit donnant à l'autre partie un droit d'habitation et un usufruit sa vie durant, en échange de l'opposition de cette partie à sa demande d'administration d'une domaine. Il n'a jamais été enregistré. Lorsqu'il a entrepris de vendre le bien, le tribunal a jugé que l'article 1299 rend une acquisition non enregistrée imparfaite, mais non nulle : il ne s'agit pas d'un droit réel opposable à tous, mais d'un droit personnel invocable entre les parties, et il suffisait d'obtenir une ordonnance interdisant la vente. L'enregistrement la paracheverait immédiatement.

Décision 1013/2485 (1942) : Première décision relative à l’usufruit en tant que droit réel

Cette décision de 1942 est l'une des affaires de la Cour suprême les plus anciennes concernant l'usufruit. Une partie qui avait accepté de céder un terrain a revendiqué un usufruit sur celui-ci, mais l'accord ne prévoyait aucune condition de la sorte et rien n'avait été enregistré. La Cour a jugé que l'usufruit est un droit réel que la loi exige d'enregistrer, de sorte qu'il ne l'avait pas acquis complètement. C'est le point de départ de la jurisprudence relative à l'enregistrement qui a suivi, laquelle l'a assouplie par la suite : voir les décisions 4446/2543 et 1256/2519 ci-dessus.

3. Cadeau avec charge (การให้โดยมีค่าภาระติดพัน)

Lorsqu'un parent donne un terrain tout en conservant un usufruit, une question se pose : s'agit-il d'une véritable donation ou d'une donation avec un encombrement? Cela influe sur la possibilité de révoquer le don pour cause d'ingratitude.

Décision 1516/2525 (1982) : Un don grevé d'une charge ne peut être révoqué

Un parent a fait don d'un terrain et en a conservé l'usufruit viager. Il recevait également 30 sacs de riz par an. Des années plus tard, le parent a prétendu que l'enfant était ingrat et a demandé la révocation du don. Le tribunal a jugé qu'il s'agissait d'un don assorti d'une charge. Conformément aux articles 528 et 529, de tels dons ne peuvent être révoqués pour ingratitude. Le parent a reçu une contrepartie suffisante.

Décision 2651/2543 (2000) : Un usufruit réservé empêche la révocation pour ingratitude

Un donateur a fait don de deux parcelles attenantes au défendeur, et ce dernier lui a conféré en retour un usufruit viager sur ces mêmes parcelles. Le donateur a intenté une action en révocation de la donation pour ingratitude après s'être vu interdire l'accès au terrain. La Cour a jugé qu'une donation consentie à ces conditions comporte une charge et que l'article 535 (2) ne permet pas de révoquer une telle donation pour cause d'ingratitude. Elle a ajouté la solution de rechange : un usufruitier qui subit des entraves peut s'adresser au tribunal pour faire cesser ces entraves et n'a pas besoin de révoquer la donation pour y parvenir. Le jugement ne fait état d'aucun lien de parenté entre les deux hommes.

Décision 10344/2551 (2008) : Accord oral relatif à la récolte des fruits

Les parents ont partagé une terre entre leurs héritiers, mais ont conservé un droit oral non enregistré de percevoir les loyers et de récolter les fruits. Les enfants ont ensuite tenté de s'y opposer. Le tribunal a jugé que l'accord oral des parents constituait une donation avec charge. Bien que non enregistré, ce droit de récolte, assimilable à un usufruit, était contraignant et ne pouvait être révoqué.

Décision 3020/2537 (1994) : Distinction entre don et rémunération

Un parent a enregistré une donation de terrain à un enfant, en conservant le droit de le louer et d'en percevoir les revenus sa vie durant, et l'enfant s'est engagé à payer les frais d'obsèques du parent. Le parent a ensuite cherché à révoquer la donation pour ingratitude. La Cour a jugé que la cour d'appel était en droit de constater, dans le cadre des prétentions effectivement soumises par les parties, qu'il s'agissait d'une donation rémunératoire plutôt que d'une donation grevée d'une charge. Dans les deux hypothèses, il ne s'agissait pas d'une donation simple et elle ne pouvait être révoquée.

4. Interaction entre l'usufruit et le bail

L'usufruit confère de larges droits de gestion, semblables à ceux d'un bail. La jurisprudence établit les modalités d'articulation entre l'usufruit et les baux enregistrés. Elle précise les conséquences du décès des parties ou d'un changement de situation.

Décision 2297/2541 (1998) : DÉCISION MARQUANTE. Le bail survit au décès de l'usufruitier

Un propriétaire a enregistré un usufruit viager au profit d'une femme, qui a ensuite loué le terrain et la maison-boutique à deux locataires pour une durée de 30 ans, par écrit et enregistré. Elle est décédée pendant la durée du bail. La Cour suprême a jugé qu'elle avait le pouvoir de louer en vertu de l'article 1417, deuxième alinéa, et que bien que son décès ait mis fin à l'usufruit en vertu de l'article 1418, dernier alinéa, cela ne touchait pas les locataires, qui étaient des tiers. Le bail est resté en vigueur et a lié le propriétaire qui avait accordé l'usufruit en premier lieu, de sorte qu'elle ne pouvait pas expulser [les locataires]. Le jugement de première instance a été infrmé et sa demande rejetée.

Décision 6278/2537 (1994) : Décès simultané de l'usufruitier et du propriétaire

Un père a concédé un usufruit viager sur un terrain et une maison-boutique, et l'usufruitier a loué la maison-boutique pour une durée de sept ans. Le père et l'usufruitier sont décédés tous les deux pendant cette période et les enfants du père ont hérité. Les enfants n'ont pas contesté le bail ; ils s'en sont prévalus. La Cour a jugé qu'ils avaient acquis le terrain ainsi que les droits et obligations découlant du bail consenti par l'usufruitier, de sorte qu'ils pouvaient poursuivre le locataire, et elle a déclaré le locataire responsable en vertu des articles 552 et 562 pour un incendie, ayant stocké de grandes quantités de carton en violation de l'usage commercial convenu et n'ayant conservé ni extincteurs ni gardien.

Décision 498/2536 (1993) : Un bail préexistant lie les propriétaires ultérieurs

Un propriétaire a loué un bâtiment pour une durée de 11 ans et 5 mois et a demandé l'enregistrement du bail le même jour. Avant que l'enregistrement n'aboutisse, il a donné le terrain et le bâtiment à sa femme et à ses enfants, qui lui ont consenti un usufruit en retour. La Cour a jugé que le bail datait du jour de sa conclusion, et non du jour de son inscription par le conservateur, et qu'en vertu de l'article 569, chaque propriétaire ultérieur, d'abord la femme et les enfants, puis l'acquéreur, l'avait pris sous réserve de ce bail. Son décès n'a pas mis fin au bail et l'acquéreur ne pouvait pas procéder à l'expulsion.

Décision 1077/2540 (1997) : Changement d’affectation des baux et droit agricole

Un locataire a conclu un bail pour la culture du riz en vertu de la Loi sur les baux fonciers agricoles. Il a ensuite changé d'affectation pour se consacrer à la pisciculture. La Loi est-elle toujours applicable ? La Cour a jugé que le changement d'affectation, de la riziculture à la pisciculture, entraîne la cessation de l'application de la Loi. Le bail relève des dispositions ordinaires et non des protections agricoles.

5. Usufruit créé par testament

Les testaments accordent fréquemment des usufruits, souvent assortis d'un droit d'habitation. La jurisprudence précise comment les tribunaux interprètent les dispositions testamentaires et leurs conséquences sur les droits successoraux.

Décision 7199/2552 (2009) : Testament attribuant l’habitation et l’usufruit

Un testament olographe a accordé au défendeur le droit d'habitation et le droit d'usufruit sur testateur’la maison et le terrain sa vie durant, et a disposé qu'à son décès la propriété serait transmise en pleine propriété, par parts égales, aux enfants d'une autre personne nommément désignée. La bénéficiaire de l'usufruit a demandé à ce que le bien soit enregistré à son propre nom en tant qu'héritière. La Cour a jugé que le testament lui conférait ces droits limités et non la propriété, de sorte qu'elle possédé le bien pour le compte des enfants désignés pour le recueillir, ne pouvait pas invoquer la prescription contre eux, et ne pouvait pas faire enregistrer le transfert. La propriété devait leur être transmise à son décès, sous condition suspensive, en vertu des articles 1673 et 1674, alinéa deux.

Décision 305/2489 (1946) : Le gestionnaire immobilier ne peut pas louer après la livraison

Un testament a créé un usufruit sur un immeuble commercial. Après la transmission de l'usufruit à l'usufruitier, le gérant a tenté de louer le bien. Le tribunal a jugé qu'une fois l'usufruit transmis, le pouvoir du gérant s'éteint. Seul l'usufruitier peut consentir des baux. Le gérant ne peut donc plus louer un bien sur lequel un usufruit a été transféré.

Décision 1516/2503 (1960) : Défaut de Temple de faire valoir ses droits dans un délai de 10 ans

Un propriétaire terrien a légué un terrain à un temple, grevé d'un usufruit viager au profit de sa grand-mère et de sa mère. Le temple n'a ensuite rien fait : il a laissé la mère posséder le terrain et faire inscrire l'hérédité à son propre nom pendant plus de dix ans. La Cour a jugé que la réclamation du temple en qualité de légataire était prescrite par l'article 1754, dernier alinéa, et que le temple avait perdu ses droits en vertu du testament. Le temple a perdu, et le jugement attaqué a été infirme.

6. Copropriété et usufruit

Lorsqu'un terrain appartient à plusieurs copropriétaires, l'un d'eux peut-il accorder l'usufruit ? La jurisprudence précise les exigences en matière de consentement.

Décision 283/2498 (1955) : Un copropriétaire ne peut pas engager les autres copropriétaires

Un co-indivisaire a grevé un bien en indivision d'un usufruit au profit d'un tiers, par voie de transaction et sans le consentement des autres co-indivisaires. La Cour a jugé que la convention ne les lie pas. C'est la bonne manière de l'interpréter : un co-indivisaire peut disposer de sa propre quote-part, de sorte que la constitution est inopposable aux autres plutôt que nulle à l'égard de tous. Pour grever la totalité du bien, tous les co-indivisaires doivent y consentir.

Décision 887/2538 (1995) : L'avis du Département des Terres est consultatif et ne peut faire l'objet de poursuites

Le Département des terres a avisé un bureau foncier de district qu'un usufruit ne peut pas être enregistré lorsque l'usufruitier pressenti est lui-même l'un des co-propriétaires. Le futur usufruitier a poursuivi le Département. La Cour a jugé que l'avis a seulement aidé le fonctionnaire, et que la décision d'enregistrer relève du pouvoir propre du conservateur foncier en vertu de l'article 71 du Code foncier. Le Département n'a par conséquent violé les droits de personne et le requérant n'avait pas qualité pour agir en justice, un point soulevé d'office par la Cour comme relevant de l'ordre public.

7. Droits du propriétaire pendant l'usufruit effectif

L'usufruit confère de larges droits de gestion, mais ne transfère pas la propriété. Quels droits conserve le propriétaire ?

Décision 2783/2516 (1973) : Le propriétaire peut vendre pendant l’usufruit.

Des terres et deux maisons appartenaient à cinq enfants mineurs, et leur père a demandé au tribunal l'autorisation de vendre en leur nom. C'était l'usufruitier qui s'y opposait, et non un acheteur. Le tribunal a jugé qu'un usufruitier n'a que les droits de possession, d'usage, de jouissance et d'administration en vertu de l'article 1417 et aucun pouvoir d'empêcher le propriétaire de vendre, pourvu que la vente ne porte pas préjudice à l'usufruit. Un usufruit est un droit réel opposable à tous, de sorte qu'un acquéreur ne peut pas l'anéantir, et vendre en le grevant ne constitue pas de la mauvaise foi. L'autorisation de vendre a été accordée.

8. Durée, absence d'exercice et limitation

L’usufruit non exercé s’éteint-il ? La jurisprudence établit la distinction entre la prescription générale et les délais spécifiques d’usufruit.

Décision 1548/2503 (1960) : L’absence d’exercice n’entraîne pas la déchéance

Un usufruitier n'a jamais exercé son droit pendant 7 à 8 ans. Le propriétaire a affirmé qu'il avait été prescrit par le non-usage. La Cour a jugé qu'un usufruit ne s'éteint pas par le non-usage et que la prescription applicable est la prescription trentenaire (ou générale de 10 ans). L'article 1428 n'était pas pertinent : il exclut n'importe lequel action entre nu-propriétaire et usufruitier, ou leur ayant cause, à l'occasion de l'usufruit, mais seulement un an après l'expiration de celui-ci à compter du jour où l'usufruit prend fin, et cet usufruit n'avait pas pris fin.

Décision 4074/2536 (1993) : L'usufruit minier est caduc lorsque sa condition contractuelle n'a jamais été remplie

Un propriétaire foncier s'était engagé à accorder à une société minière un usufruit d'une durée de 30 ans, à condition que cette dernière l'informe dans un délai déterminé si elle souhaitait exercer ce droit. La société n'a jamais donné cette notification et près de 20 ans se sont écoulés. C'est le successeur de la société qui a intenté l'action en justice. La Cour a jugé qu'il n'était plus possible d'invoquer le droit contractuel et que le successeur ne pouvait pas non plus l'faire valoir, car un cessionnaire n'acquiert pas de droits supérieurs à ceux du cédant. L'affaire repose sur une condition non exécutée dans un contrat, et non sur le non-exercice d'un usufruit enregistré, et aucune loi n'a été enfreinte.

9. Questions fiscales et de recettes

Les décisions modernes traitent du traitement de l'usufruit en matière de retenue à la source et de répartition des revenus.

Décision 575/2560 (2017) : Retenue d’impôt et revenu réel

Un propriétaire a loué un terrain à une société pour une durée de 30 ans et, le même jour, a convenu d'accorder un usufruit à ses trois petits-enfants qui étaient mineurs, mais l'usufruit n'a été enregistré qu'après la conclusion du bail. La société a versé le pas-de-porte et le loyer aux petits-enfants et a émis des certificats de retenue d'impôt à leur nom. Les petits-enfants, et non le propriétaire, ont poursuivi le Département du revenu pour obtenir un remboursement. Le tribunal a jugé que les revenus tirés du bail appartenaient au propriétaire, car elle en était la partie contractante, et que les petits-enfants n'avaient fait que recevoir l'argent en son nom, de sorte que les certificats désignaient le mauvais contribuable et qu'aucun remboursement n'était dû. C'est la chronologie qui a tout décidée.

10. Temple et biens religieux

Les tribunaux thaïlandais appliquent des règles spéciales lorsque l'usufruit concerne la propriété du temple (ที่ธรณีสงฆ์).

Décision 5528/2533 (1990) : Les terres des temples ne peuvent pas être perdues par possession

Un donateur a fait don d'un terrain non titré à un temple, à condition que sa femme en ait l'usufruit sa vie durant, et le temple en a pris possession. Le terrain est devenu un bien du temple dès le moment de la donation, et la femme l'a détenu pour le compte du temple. Elle l'a vendu par la suite, et c'est l'acheteur qui a contesté le temple, et non la femme. La Cour a jugé que l'acheteur ne pouvait pas invoquer la prescription acquisitive à l'encontre d'un temple sur un terrain appartenant au temple en vertu de l'article 34 de la loi sur le Sangha B.E. 2505, de sorte que le temple a conservé son droit de possession. Le fait que le temple n'ait pas inscrit l'acquisition sur son registre ne lui a causé aucun préjudice.

Décision 1906/2519 (1976) : Le comité de gestion immobilière peut poursuivre le locataire

Un donateur a fait don d'un terrain à un temple par acte, en se réservant un droit d'habitation et d'usufruit pour lui-même et en prévoyant qu'après sa mort, un comité percevrait les revenus et les partagerait entre le temple et d'autres personnes. Après son décès, le comité a poursuivi un locataire en justice pour récupérer le terrain. La Cour a jugé que le comité, agissant en qualité d'administrateurs de la succession, avait qualité pour agir en justice bien que la plainte ait désigné le temple, parce que la plainte exposait les pouvoirs du comité, et que le temple ne pouvait faire obstruction à la gestion du comité. Le locataire a été expulsé.

11. Mariage et droits du conjoint

L’usufruit peut interagir avec les régimes matrimoniaux. Les décisions de justice précisent comment les droits du conjoint sont affectés.

Décision 818/2546 (2003) : Don du mari à l’épouse pendant le mariage

Un mari a enregistré des donations de sept parcelles de terrain à sa femme pendant le mariage, en conservant l'usufruit de chacune d'elles. Il a ensuite cherché à les annuler. La Cour a jugé qu'une donation entre époux pendant le mariage est un contrat relatif à des biens conclu entre époux, de sorte que l'article 1469, qui permet à l'un ou l'autre des époux d'annuler un tel contrat, est la disposition qui le régit, et non la règle générale de révocation des donations de l'article 535. Les donations ont été annulées.

Décision 6552/2538 (1995) : Les biens matrimoniaux sous le livre V antérieur à 1976

Il s'agit d'une affaire successorale concernant la qualification des biens acquis pendant le mariage. La Cour a jugé que les biens reçus par le défunt par succession ou donation pendant le mariage, alors que le livre V du Code dans sa version antérieure à la révision de 1976 était en vigueur, constituent des biens communs en vertu de l'ancien article 1466, et que les articles révisés 1471 et 1474 n'en font pas rétroactivement des biens propres. Seule la moitié du défunt a donc été transmise aux héritiers. L'usufruit n'intervient dans l'affaire qu'à titre de poste de l'inventaire de la succession, et le jugement ne statue en rien sur le transfert d'un usufruit ni sur le consentement du conjoint.

12. Procédure et divers

Les décisions portent sur la compétence des tribunaux, l'autorité de la chose jugée, les frais de justice et autres questions de procédure.

Décision 7956/2557 (2014) : Demande d'usufruit en tant que cause sans valeur patrimoniale

Un demandeur a poursuivi sept défendeurs pour obtenir une déclaration selon laquelle il détenait un usufruit et une ordonnance l'enregistrant. Il a perdu sur les faits : les tribunaux ont estimé que le droit ne lui avait jamais été accordé. Sur les dépens, la Cour a jugé que, dans la mesure où il n'avait pas réclamé le terrain lui-même, lequel restait une composante de la succession, l'affaire n'avait aucune valeur patrimoniale, de sorte que les frais de justice proportionnels perçus aux trois degrés de juridiction étaient erronés, et elle a ordonné le remboursement du trop-perçu.

Décision 8458/2558 (2015) : La même question d'usufruit ne peut pas être jugée deux fois

Le deuxième défendeur en l'espèce avait déjà poursuivi ces mêmes demandeurs au sujet de cette même terre, et cette affaire est arrivée jusqu'à la Cour suprême sous la forme de la décision 7956/2557 susmentionnée, qui a statué que l'usufruit ne lui avait jamais été accordé. Les deux affaires ont été portées devant la même juridiction de première instance. La Cour suprême a jugé que trancher à nouveau la question constituait une réitération de procédures interdite par l'article 144 du Code de procédure civile, et que cela s'appliquait même si la présente affaire avait été introduite avant qu'un jugement ne soit rendu dans la précédente. Elle a soulevé ce moyen d'office en tant que question d'ordre public.

Décision 2775/2565 (2022) : Vérifier la validité en cas de défaillance du bail sous-jacent

Il s'agit d'une affaire pénale. Un propriétaire a poursuivi un locataire en vertu de la loi de 2534 BE sur les chèques sans provision concernant des chèques émis pour le loyer et pour les frais d'enregistrement d'un usufruit. L'un des éléments constitutifs de cette infraction est que le chèque doit être émis pour une dette à la fois réelle et juridiquement exécutoire. La Cour a jugé que la partie antidatée du bail ne comportait aucune preuve écrite signée par la partie tenue à l'obligation, de sorte qu'en vertu de l'article 538, elle ne pouvait faire l'objet d'une action en justice, et que le contrat indiquait en tout état de cause que les chèques avaient été remis à titre de garantie plutôt qu'en paiement. Cet élément faisait défaut, la condamnation a été annulée et le locataire a été acquitté. Il s'agit de la décision de la Cour suprême la plus récente de notre base de données (2022).

Index complet des 64 décisions

Vous trouverez ci-dessous l'index chronologique complet des 64 décisions de la Cour suprême relatives à l'usufruit dans la base de données ThaiLawOnline (1936-2022) :

#	Décision n°.	Année (BE/CE)	Catégorie principale
1	754/2479	1936	Criminalité/Ministère
2	1283/2480	1937	Inscription
3	1013/2485	1942	Enregistrement/Droit réel
4	305/2489	1946	Testament/Homologation
5	283/2498	1955	Copropriété
6	1243/2499	1956	De procédure
7	807/2503	1960	Énergie/Loyer usufruitier
8	1516/2503	1960	Biens testamentaires/du temple
9	1548/2503	1960	Durée/Limitation
10	223/2507	1964	Don/Charge
11	597/2508	1965	Héritage
12	984/2509	1966	Droits des locataires
13	1628/2511	1968	Testament/Homologation
14	2004/2511	1968	Biens matrimoniaux/Donation
15	679/2514	1971	Enregistrement/Limitation
16	2783/2516	1973	Droits du propriétaire/Vente
17	2498/2516	1973	Criminel
18	299/2518	1975	Litige de frontière
19	2428/2518	1975	Pouvoir d'usufruit/Expulsion
20	1256/2519	1976	Inscription/Validité
21	1906/2519	1976	Propriété du temple
22	2440/2520	1977	Bâtiment/Fracture
23	1516/2525	1982	Cadeau grevé
24	3019/2528	1985	Pouvoir d'usufruit/Expulsion
25	4470/2528	1985	Droits du propriétaire en matière de responsabilité délictuelle
26	539/2532	1989	Validité du testament
27	4156/2532	1989	Divorce/Don
28	5528/2533	1990	Propriété du temple
29	342/2534	1991	Gestion immobilière
30	5952/2534	1991	Cadeau/Ingratitude
31	422/2535	1992	Statut d'expulsion
32	3545/2535	1992	Construction
33	498/2536	1993	Transfert de bail
34	4074/2536	1993	Droit minier/caduc
35	1188/2537	1994	Droits d'eau
36	3020/2537	1994	Caractérisation du don
37	6278/2537	1994	Le bail survit à la mort
38	887/2538	1995	Inscription des copropriétaires
39	6552/2538	1995	Biens matrimoniaux
40	1077/2540	1997	bail agricole
41	8342/2540	1997	Contrat de vente
42	2297/2541	1998	Le bail survit à la mort (LANDMARK)
43	1463/2542	1999	condominium
44	2380/2542	1999	Demande d'enregistrement
45	3247/2542	1999	Personne incompétente
46	3602/2542	1999	Bail/Usufruit
47	5334/2542	1999	État d'appel
48	7341/2542	1999	Structures/Composants
49	2651/2543	2000	Don/Non révocable
50	4446/2543	2000	Droit oral/personnel
51	6627/2544	2001	Perception des loyers
52	7688/2544	2001	De procédure
53	818/2546	2003	Cadeau pour conjoint
54	5672/2546	2003	Servitude
55	9131/2551	2008	Conditions relatives aux cadeaux
56	10344/2551	2008	Donation/Charge orale
57	7199/2552	2009	Testament/Habitation
58	15033/2555	2012	Pouvoir usufruitier (LANDMARK)
59	7956/2557	2014	Frais de justice
60	5537/2558	2015	Transfert scolaire
61	8458/2558	2015	Res Judicata
62	575/2560	2017	Impôts/Recettes
63	1074/2560	2017	Transfert frauduleux
64	2775/2565	2022	Chèque/Location (LE PLUS RÉCENT)

Comment ThaiLawOnline utilise ces décisions

Notre base de données est régulièrement mise à jour (chaque semaine). Lorsque nous avons rédigé cet article, nous disposions de 64 décisions de la Cour suprême couvrant 86 ans de droit de l'usufruit, de 1936 à 2022. C'est la collection anglophone la plus détaillée disponible. À notre connaissance, aucun autre cabinet d'avocats en Thaïlande ne maintient un tel niveau d'analyse de jurisprudence sur l'usufruit (สิทธิเก็บกิน). Nous possédons plus de 84 000 décisions et documents provenant du Cour suprême de Thaïlande.

Lorsque nous conseillons nos clients sur la structuration de l'usufruit, nous nous appuyons sur cette base de données. Nous identifions les précédents pertinents et anticipons les difficultés potentielles. Par exemple, si un client souhaite faire don d'un terrain tout en conservant un usufruit viager, nous faisons référence à la décision 1516/2525 (1982). Celle-ci confirme que l'usufruit empêche la révocation de la donation. Si un client loue un terrain en tant qu'usufruitier, nous consultons la décision 2297/2541 (1998). Cette affaire établit que le bail survit à son décès et continue de lier le propriétaire foncier qui a accordé l'usufruit.

Sébastien H. Brousseau a créé la base de données jurisprudentielles ThaiLawOnline. Spécialisé en droit civil, il possède plus de 20 ans d'expérience en droit de l'usufruit et en droit immobilier thaïlandais. Wichuda Atthamethakon, co-auteur de l'ouvrage, apporte son expertise locale et sa connaissance approfondie du système judiciaire thaïlandais. Ensemble, ils ont traduit et analysé chaque décision afin d'en extraire des principes juridiques applicables aux clients, praticiens et chercheurs anglophones.

Dernière révision : 3 septembre 2026. Cette page étant un tableau de référence, il s'agissait de vérifier si chaque description correspond au jugement qu'elle cite. Tous les 64 numéros d'affaire ont été vérifiés par rapport au corpus de la Cour suprême et chacun d'eux est réel et vérifiable, donc rien ici n'est une citation fabriquée, et le décompte lui-même est exact : 64 décisions distinctes, de 754/2479 en 1936 à 2775/2565 en 2022. Les 33 décisions comportant une description écrite ont ensuite été lues en thaï jusqu'à leur issue définitive., chacun vérifié sur quatre points : qui a introduit la réclamation, quelle propriété était en litige, ce que le tribunal a jugé et qui a gagné. Vingt-sept des 33 descriptions ont été corrigées et six restent telles qu'elles ont été publiées. La plupart des rectifications nomment la bonne partie : le texte publié a cité à plusieurs reprises le mauvais demandeur ou a inventé un adversaire qui n'a jamais fait partie de l'affaire. Six d'entre elles énoncent une règle que le jugement ne contient pas. La plus importante est la Décision 6552/2538, dont le résumé publié n'avait aucun fondement dans le jugement et a été remplacé par ce que décide l'affaire. Les libellés de catégories des 29 décisions qui n'apparaissent que dans l'index chronologique ont été vérifiés par rapport à chaque jugement et sont exacts, dont trois de manière approximative : 984/2509, 1463/2542 et 6627/2544.

Ce que cet examen ne couvre pas, exprimé explicitement plutôt qu'implicitement. Les 29 décisions limitées à l'index ont été lues juste assez pour confirmer le numéro de dossier et l'objet, et n'ont pas été analysées en détail. Les titres de sections en anglais et la répartition en 12 thèmes ont été conservés tels quels, de même que les deux décisions corrigées plus tôt dans la journée dans le cadre d'un examen distinct, 7199/2552 et 1548/2503. L'affirmation selon laquelle la base de données est mise à jour chaque semaine, ainsi que le compte rendu de la manière dont le cabinet l'utilise, relèvent de la description que fait le cabinet de ses propres pratiques et n'ont pas fait l'objet d'un audit. Lorsqu'un terme thaïlandais est fourni, c'est le texte en thaï qui fait foi.

Deuxième passage, le même jour. Dix de ces jugements ont été relus en thaï pour un examen de cinq autres pages qui les citent, et les descriptions ici ont été vérifiées par rapport à cette lecture indépendante : 575/2560, 679/2514, 2380/2542, 818/2546, 1516/2525, 6278/2537, 2297/2541 et 305/2489 sont tous valides, et 2004/2511 n'apparaît ici que comme une ligne d'index dont l'intitulé est valide. Deux éléments ont été corrigés. 2651/2543 a été décrit comme un don d'un parent à un enfant, et le jugement ne mentionne aucune relation familiale entre les deux hommes ; son motif de décision, l'article 535 (2), et le recours indiqué par le tribunal au lieu de la révocation manquaient également. Et le récit de 2297/2541 a qualifié la demanderesse propriétaire de “ il ”, alors qu'elle est นางสาว สุจิราย์ อิงคะวณิช. Le décompte des décisions a également été corrigé : de 1936 à 2022, cela fait 86 ans, et non 85.

Foire aux questions

Articles connexes de la série sur l'usufruit de ThaiLawOnline

Article 1 : Contrat d'usufruit en Thaïlande

Article 2 : Usufruit pour les étrangers

Article 3 : Comment enregistrer l'usufruit

Article 4 : Annulation ou révocation de l'usufruit

Article 5 : Usufruit vs. Bail vs. Superficies

Article 6 : Usufruit des couples mariés

Article 7 : Usufruit et héritage

Article 8 : Usufruit et impôt

Article 10 : Usufruit sur les copropriétés

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