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A droit d'habitation (สิทธิอาศัย, Je veux, parfois envie de mourir) est un droit réel en vertu des articles 1402 à 1409 du Code civil et commercial qui permet à une personne nommée de vivre dans un bâtiment sans payer de loyer, à vie ou pour une durée déterminée pouvant aller jusqu'à 30 ans. Il est enregistré au Bureau foncier sur le titre de propriété du propriétaire et est strictement personnel : il ne peut être ni vendu, ni loué, ni transmis par héritage. Les étrangers l'utilisent, ainsi que l'usufruit et la superficie, pour s'assurer un logement sur un terrain appartenant à un conjoint ou à un parent thaïlandais.
Table des matières
Ce que prévoit le Code civil et commercial
Le droit couvre un bâtiment, et non le terrain en tant que tel. Le propriétaire d'une maison accorde à une autre personne le droit d'y habiter sans payer de loyer. Ce droit peut être accordé pour une période déterminée pouvant aller jusqu'à 30 ans, pour la vie du bénéficiaire, ou sans durée déterminée, auquel cas le propriétaire peut y mettre fin moyennant un préavis raisonnable. Sauf stipulation contraire de la convention, la famille du bénéficiaire peut également y résider, et celui-ci peut prélever les fruits naturels du terrain pour ses besoins domestiques.
Le droit est créé par un accord écrit enregistré auprès de Bureau foncier où le bien est situé. Le conservateur des hypothèques le note au dos du titre de propriété en tant que encombrement, de sorte que l'acheteur ou le créancier hypothécaire ultérieur acquiert la maison en tenant compte de cette charge. Une promesse non enregistrée de laisser quelqu'un habiter dans une maison n'est qu'un contrat entre les deux personnes qui l'ont signé.
Puisqu'il est gratuit, le titulaire ne peut pas louer la maison, et puisqu'il est personnel, il prend fin au décès du titulaire et ne peut être cédé par vente ou par testament.
Lorsqu'un étranger exerce un droit d'habitation
Le cas typique est une maison construite sur le terrain d'un conjoint thaïlandais. Le conjoint étranger ne peut pas posséder la terre et ne souhaite souvent pas s'encombrer des complications d'un bail. Un droit d'habitation enregistré sa vie durant garantit un logement même si le mariage prend fin ou si le conjoint thaïlandais décède, les héritiers prenant la terre sous réserve du droit enregistré. Les parents âgés et les enfants adultes du propriétaire sont les autres bénéficiaires fréquents.
L'enregistrement nécessite une visite au bureau foncier par le propriétaire et le bénéficiaire, ou par des représentants en vertu d'une Tor Dor 21 procuration. Les documents sont les originaux. Chanote ou Ni Sor 3 Gor, cartes d'identité ou passeport, le livret de registration de la maison et, pour un propriétaire thaïlandais marié, le consentement du conjoint. Lorsqu'aucun argent n'est payé pour le droit, les frais d'enregistrement représentent un petit montant fixe par titre de propriété plutôt qu'un pourcentage.
L'erreur fréquente est d'enregistrer un droit d'habitation alors que l'étranger souhaite en réalité louer la maison, exploiter une maison d'hôtes ou léguer la maison à un enfant. Rien de tout cela n'est possible avec ce droit ; un usufruit ou un droit de superficie est nécessaire à la place.
Habitation comparée à l'usufruit et à la superficie
Les trois droits sont inscrits sur le titre de propriété et les trois sont accessibles aux étrangers. Ils diffèrent par ce que le titulaire peut faire de la propriété et par ce qui subsiste après le décès du titulaire.
| Droite | Ce que le titulaire peut faire | Transfert et décès |
|---|---|---|
| Droit d'habitation (1402 à 1409) | Habiter dans la maison gratuitement avec sa famille | Insaisissable ; prend fin au décès |
| Usufruit (1417 à 1428) | Occuper, utiliser et louer des terres et des bâtiments, conserver les revenus | L'exercice peut être loué ; prend fin au décès |
| Superficies (1410 à 1416) | Posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui | Cessionnable et transmissible |
En pratique, Usufruit est choisi beaucoup plus souvent, car il couvre le terrain ainsi que la maison et permet au titulaire de louer le bien. Le droit d'habitation reste utile lorsque le propriétaire souhaite offrir un abri et rien de plus, par exemple à un parent qui ne doit pas être en mesure de transformer la maison en source de revenus.
Foire aux questions
Un étranger peut-il avoir un droit d'habitation en Thaïlande ?
Oui. Un étranger ne peut pas posséder de terres, mais le Code civil et commercial ne restreint pas les personnes qui peuvent détenir un droit d'habitation, et les Bureaux fonciers l'enregistrent au nom d'un étranger. Il est communément enregistré pour un conjoint étranger sur une maison érigée sur le terrain du conjoint thaïlandais.
Quelle est la différence entre un droit d'habitation et un usufruit ?
Un droit d'habitation donne seulement le droit d'habiter dans un bâtiment gratuitement, et le titulaire ne peut pas le louer ou le transmettre. Un usufruit couvre les terrains et les bâtiments, permet au titulaire de percevoir des loyers et des revenus, et le titulaire peut louer le bien à des tiers. Tous deux prennent fin au décès du titulaire.
Combien de temps peut durer un droit d'habitation ?
Pour la durée de vie du titulaire, ou pour une période déterminée pouvant aller jusqu'à 30 ans. Si aucune durée n'est spécifiée, le propriétaire peut y mettre fin en donnant un préavis raisonnable ; par conséquent, une durée viagère doit être expressément stipulée dans l'acte enregistré au bureau foncier.
Voir aussi : Usufruit, Droits de superficie, Servitude, Droit d'habitation en Thaïlande, Usufruit en Thaïlande ET Les étrangers peuvent-ils posséder une maison en Thaïlande ?.
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