มาตรา 540 — กำหนดเวลาเช่าสูงสุด 30 ปี
ตัวบทกฎหมาย
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปีอนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
คัดลอกจากราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
คำแปลภาษาอังกฤษ
The duration of a hire of immovable property cannot exceed thirty years. If it is made for a longer period, such period shall be reduced to thirty years. The aforesaid period may be renewed, but it must not exceed thirty years from the time of renewal.
คำแปลนี้ยังไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน — โปรดอ้างอิงตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
หมายเหตุของสำนักงาน
มาตรา 540 เป็นเพดานระยะเวลาเช่าในไทย "สัญญาเช่า 90 ปี" ที่บางโครงการอสังหาฯ โฆษณานั้นเป็นเรื่องเท็จ แท้จริงคือสัญญาเช่า 30 ปีสามฉบับต่อเนื่อง แต่ละฉบับต้องต่ออายุโดยสมัครใจของทั้งสองฝ่ายและจดทะเบียนใหม่ ศาลเคยตัดสินว่าสัญญาเช่า 90 ปีที่จ่ายเงินก้อนล่วงหน้าเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แนวคำพิพากษาเรื่อง renewal option ยืนยันว่าการต่ออายุต้องเป็นข้อตกลงใหม่จริง ๆ ไม่ใช่สิทธิข้างเดียวของผู้เช่า สำหรับการลงทุนระยะยาวของชาวต่างชาติ สิทธิเก็บกิน (ตลอดชีพ) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิสร้างอาคารแยกจดทะเบียน) ทนทานกว่าสัญญาเช่าต่ออายุ
ที่อยู่อาศัยกับพาณิชย์กรรม เพดาน 30 ปีใช้กับการเช่าทั่วไปและการเช่าที่อยู่อาศัย ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมโดยแท้มีระยะเวลาได้ถึง 50 ปี (ต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี) ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หากที่ดินอยู่ในเขตพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำหนด เป็นไปตามเกณฑ์การลงทุน (โดยทั่วไปคือการลงทุนเชิงพาณิชย์ไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท หรืออุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI ได้) และมีการจดทะเบียนการเช่า การต่ออายุไม่เป็นอัตโนมัติ ต้องทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด หากต่ออายุอัตโนมัติ จ่ายล่วงหน้า หรือตกลงล่วงหน้าจนเกิน 30 ปี ย่อมตกเป็นโมฆะเพราะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 (ดู คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) มีข้อยกเว้นหนึ่งที่ผูกพันคู่สัญญา คือเมื่อผู้เช่าให้สิ่งตอบแทนยิ่งกว่าค่าเช่าปกติ เช่น ปลูกสร้างอาคารหรือออกค่าปรับปรุงสำคัญ สัญญานั้นอาจเป็น สัญญาต่างตอบแทน (สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา) ซึ่งศาลฎีกาบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญาและทายาทได้แม้ไม่จดทะเบียน แต่ยังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ์ ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริต และไม่อาจลบล้างเพดาน 30 ปีได้
ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติ
ทนายความ: ข้อสัญญาที่กำหนดเช่า 99 ปีหรือตลอดไปถูกลดเหลือ 30 ปีโดยผลของกฎหมายโดยอัตโนมัติ ตัวเลือกการต่อสัญญาหลัง 30 ปีถือว่าถูกต้อง แต่ต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่ ประชาชนทั่วไป: ระยะเวลาเช่าที่ดินหรืออาคารสูงสุดคือ 30 ปี เมื่อสิ้นสุดต้องเจรจาสัญญาใหม่
ความเป็นมาทางกฎหมาย
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ฉบับเดิม ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่สำคัญในภายหลัง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ตีความมาตรานี้
- 4655/2566 (2023) ★ สัญญาเช่า 90 ปีเกินกำหนด 30 ปี — เป็นโมฆะ
- 5277/2540 (1997) ★ ข้อตกลงต่อสัญญาเช่าเป็นดุลพินิจ
แสดงคำพิพากษาที่อ้างถึงมาตรานี้ในฐานข้อมูลของเรา ดูคำพิพากษาเพิ่มเติมได้ที่ส่วนคำพิพากษาศาลฎีกา
คำถามที่พบบ่อย
สามารถทำสัญญาเช่า 50 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่?
ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ไม่ได้ — มาตรา 540 กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 30 ปี หากกำหนดเกินกว่านั้นจะถูกลดลงเหลือ 30 ปีโดยอัตโนมัติ แต่การเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมโดยแท้จริงมีระยะเวลาได้ถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หากเป็นไปตามเงื่อนไข (ที่ดินอยู่ในเขตพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรมหรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำหนด เป็นไปตามเกณฑ์การลงทุน และจดทะเบียนการเช่า) ทั้งสองกรณีเป็นระยะเวลาที่จดทะเบียนคราวเดียว การต่ออายุมีผลเฉพาะเมื่อทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุดเท่านั้น ไม่อาจต่ออายุอัตโนมัติหรือตกลงล่วงหน้าได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566)
สัญญาเช่าเพื่อพาณิชยกรรมในไทยทำได้ 50 ปีหรือไม่?
ได้ ข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 เป็นหลักทั่วไป แต่พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมได้ถึง 50 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 50 ปี ใช้เฉพาะกิจการที่เข้าเกณฑ์ — โดยทั่วไปคือการลงทุนเชิงพาณิชย์ไม่น้อยกว่า 20 ล้านบาท หรืออุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมจาก BOI ได้ — บนที่ดินในทำเลที่ได้รับอนุมัติ และต้องจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดิน
การต่ออายุสัญญาเช่าในไทยเป็นไปโดยอัตโนมัติหรือไม่?
ไม่ ข้อตกลงต่ออายุเป็นเพียงทางเลือก การต่ออายุต้องทำเป็นสัญญาใหม่ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด การต่ออายุที่เป็นอัตโนมัติ จ่ายล่วงหน้า หรือตกลงล่วงหน้าจนมีผลเกิน 30 ปี ตกเป็นโมฆะเพราะเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566) ผู้ให้เช่าไม่อาจถูกบังคับให้ต่อสัญญา และศาลฎีกาปฏิเสธที่จะบังคับตามคำมั่นต่ออายุล่วงหน้าแม้ในฐานะบุคคลสิทธิ เมื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อลบล้างเพดาน 30 ปี
สัญญาต่างตอบแทนคืออะไร และผูกพันคู่สัญญายิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาได้หรือไม่?
"สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าให้สิ่งตอบแทนยิ่งกว่าค่าเช่าปกติ เช่น ปลูกสร้างอาคารหรือออกค่าปรับปรุงสำคัญ ศาลฎีกาถือว่าเป็นสัญญาที่ผูกพันในฐานะบุคคลสิทธิ บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาแม้ไม่ได้จดทะเบียน และตกทอดไปยังทายาทของคู่สัญญาแทนที่จะสิ้นสุดโดยอัตโนมัติ แต่ยังเป็นเพียงบุคคลสิทธิ จึงไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริต และไม่อาจใช้หลีกเลี่ยงเพดาน 30 ปีได้ การที่สัญญาใดเข้าลักษณะนี้หรือไม่ ศาลพิจารณาเป็นรายกรณี