รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 31 ตุลาคม 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: โอนและ จำนอง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนถูกปรับลดลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไข มูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท อัตราค่าธรรมเนียมปกติคือ 2% สำหรับการจดทะเบียนโอน และ 1% สำหรับการจดทะเบียนจำนอง.
มีผลบังคับใช้: 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570, ภายใต้ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น. ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีสัญชาติไทย ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้ โควตาชาวต่างชาติ ชำระตามอัตรามาตรฐาน 2% ค่าธรรมเนียมการโอน.
ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดค่าธรรมเนียมนี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 1 สิงหาคม 2026 ตรวจสอบเทียบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ทำความเข้าใจประเภทต่างๆ ของ เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย มีความสำคัญอย่างยิ่งก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ เอกสารเหล่านี้กำหนดสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ ความถูกต้องของแนวเขต และความปลอดภัยโดยรวมของการลงทุนของคุณ คู่มือนี้อธิบายโฉนดที่ดินที่พบบ่อยที่สุด โดยจะพิจารณาความแตกต่างระหว่างโฉนดที่ดินระดับบนสุด ซึ่งได้แก่ โฉนด (น.ส.4 จ), น.ส.3 ก และ น.ส.3 (น.ส. 3) การรู้ถึงความแตกต่างเหล่านี้คือขั้นตอนแรกสู่การได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยอย่างปลอดภัย.
โปรดทราบว่าโดยส่วนตัวแล้วเราคิดว่าโฉนดที่ดินควรแบ่งออกเป็น 4 ประเภท แต่ก็อาจมีข้อยกเว้นได้เสมอ การแบ่งประเภทนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้คุณเข้าใจได้ง่ายขึ้น ได้แก่ 1) กรมที่ดิน 2) กรมปฏิรูปการเกษตร 3) กรมธนารักษ์ และสุดท้ายคือ ที่ดินที่ไม่มีโฉนด
ข้อควรทราบเรื่องดุลยพินิจของแต่ละจังหวัด: ในขณะที่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2497 จะกำหนดกรอบการดำเนินงานระดับชาติที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน แต่การบริหารจัดการประจำวันขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบในแต่ละสาขาของ สำนักงานที่ดิน. ข้อกำหนดด้านเอกสาร ขั้นตอนการจดทะเบียน และระดับความเข้มงวดในการตรวจสอบธุรกรรมของชาวต่างชาติ อาจมีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละจังหวัด โปรดตรวจสอบข้อกำหนดที่แน่นอนกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นเฉพาะแห่งก่อนดำเนินการทำธุรกรรมใดๆ ทุกครั้ง.
สารบัญ
1. คู่มือการตัดสินใจสำหรับชาวต่างชาติ: เริ่มต้นที่นี่
ก่อนที่จะอ่านบทวิเคราะห์โดยละเอียดด้านล่าง โปรดตอบคำถามหนึ่งข้อ: สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนสิทธิ์ที่คุณต้องการหรือไม่?
ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้ ซื้อคอนโดมิเนียมจดทะเบียน สัญญาเช่าระยะยาว บนที่ดิน หรือได้มาซึ่ง สิทธิเหนือพื้นดิน การเป็นเจ้าของอาคาร ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีขึ้นไป จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่.
คำถามแรก: คุณกำลังดูเอกสารอะไรอยู่?
หากที่ดินนั้นมาพร้อมกับ โฉนด (โฉนดที่ดิน) หรือ น.ส. 3 ก. (น.ส.3 ก.)คุณกำลังใช้เอกสารที่ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งอนุญาตให้จดทะเบียนได้ สัญญาเช่าการจำนอง สิทธิเก็บกิน, และ สิทธิเหนือพื้นดินเอกสารเหล่านี้เป็นเอกสารเพียงประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ควรพิจารณา สำหรับภาพรวมทั้งหมด โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.
หากคุณได้รับข้อเสนออื่น เช่น น.ส.3 ส.ค. 1, ภ.บ.ท. 5 หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ให้ถือว่าเป็นความเสี่ยงสูงและต้องตรวจสอบสถานะโฉนดอย่างละเอียดก่อนที่จะชำระเงินใดๆ.
ก้าวต่อไปที่ปลอดภัยและรวดเร็วที่สุด
ขอ การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์จากสำนักงานที่ดิน (ค้นหาเอกสารสิทธิ์ที่กรมที่ดิน). กรมที่ดินเตือนว่า LandsMaps เป็นข้อมูลพื้นฐานเท่านั้น ไม่ใช่หลักฐานทางกฎหมาย การยืนยันความเป็นเจ้าของต้องทำด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น, ภาระติดพัน, อาการชัก, การสูญเสียการทรงตัว และความถูกต้องของเอกสาร อ่านเพิ่มเติม คู่มือการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างครบถ้วน และเรียนรู้ วิธีอ่านโฉนดที่ดินไทย.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 1 General Provisions
Full text
In this Code: “Land” means the land surface everywhere, and includes mountains, hills, streams, ponds, canals, swamps, marshes, waterways, lakes, islands and the sea coast. “Rights in land” means ownership, and includes possessory rights. “Pre-emption certificate” means the document showing authorisation of temporary occupation of land. “Certificate of use” means the document from the competent official certifying that the land has already been put to use. “Land particulars certificate” means the paper showing the inquiry for the purpose of issuing a title deed, and includes the plot identification slip. “Title deed” means the document showing ownership of the land, and includes a land title deed with map, a pre-emption title deed, and a pre-emption certificate stamped “ALREADY PUT TO USE”. “Survey” means the survey and recording of boundaries, or the computation of area, in order to determine the location of the boundary lines or the area of the land. “Land trading”: repealed by the Land Code Amendment Act (No.12), B.E. 2551 (2008). “Public body” means (1) central administration, provincial administration or local administration; (2) other agencies of the State which are not State enterprises. “Committee” means the Land Allocation Committee. “Competent official” means the official acting under this Code, and any other official appointed by the Minister to act under this Code. “Director-General” means the Director-General of the Department of Lands. “Minister” means the Minister having charge under the Act Promulgating the Land Code and under this Code.
ThaiLawOnline translation
Section 4 bis General Provisions
Full text
As from the date this Announcement of the National Executive Council comes into force, transfer of ownership of or possessory right to land with a title deed or certificate of utilization shall be made in writing and registered with the competent officer.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 1299
Subject to other provisions of this Code or other laws, an acquisition by juristic act of immovable property, or of a real right in it, is not complete unless the act is made in writing and registered by the competent official. A right acquired otherwise than by juristic act cannot be dealt with on the register until it is registered, and until then it cannot be set up against a third person who acquired for value and in good faith and registered his right in good faith.
English translation of this section is being verified. The Thai text is authoritative.
Section 1382
If you possess someone else's land peacefully, openly, and as if you owned it for ten unbroken years (five for movables), you become the legal owner. This is Thai adverse possession.
Full text
A person who, peacefully and openly, possesses the property of another with the intention of being its owner acquires ownership of such property when he has been continuously in possession for a period of ten years if the property is immovable, or five years if it is movable.
ThaiLawOnline translation
Section 1375
A possessor unlawfully deprived of possession may reclaim it within one year of dispossession, unless the other party holds a better right; after one year, the dispossessed person loses the possessory action.
English translation of this section is being verified. The Thai text is authoritative.
Section 58 bis Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
Ater the survey, mapping or investigation of land utilization in accordance with Section 58, the competent officer shall issue a title deed or certificate of utilization, as the case may be, to the person under paragraph two when it appears that a title deed or certificate of utilization can be issued for the land possessed by such person in accordance with the provisions of this Code. The persons to whom the competent officer can issue a title deed or 10) B.E. 2550 (2007). certificate of utilization under paragraph one are: (1) a person who has evidence of notification of his possession of land, pre-emption certificate, certificate of utilization, pre-emption certificate title deed, pre- emption certificate stamped “has been utilized”, or who has right to land under the law on land allocation for livelihood; (2) a person who has complied with Section 27 ter; (3) a person who possesses and utilizes the land after the effective date of this Code without a pre-emption certificate, or any evidence of right under the law on land allocation for livelihood. For the purposes of this Section, a person having evidence of notification of his possession of land under paragraph two (1) shall include a person who has possessed and utilized the land subsequently to such person. A title deed or certificate of utilization, as the case may be, of a parcel of not more than 50 rai of land shall be issued to the person under paragraph two (2) and (3). In the case where the title deed or certificate of utilization is issued on a parcel of more than 50 rai of land, specific permission for each issuance shall be obtained from the Provincial Governor in accordance with the regulations prescribed by the Commission. Within ten years as from the date he received the title deed or certificate of utilization in accordance with paragraph one, the person under paragraph two (3) who acquires the right to the land is prohibited from transferring such land to other person except by way of inheritance or transfer to a public body, government organization under the law on establishment of government organizations, state enterprise established by an Act, or transfer to a cooperative for performance of obligation with the approval from the cooperative registrar. Within the period of transfer prohibition under paragraph five such land is not subject to execution.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
English translation of this section is being verified. The Thai text is authoritative.
Section 86 Limitation of Aliens Right in Land
Full text
An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty that provides for ownership of immovable property and also subject to the provisions of this Code. Subject to Section 84, such alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemeterial, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by the ministerial regulations and permission therefor must be obtained from the Minister.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
ไทย
มาตรา 1
ข้อความเต็ม
ในประมวลกฎหมายนี้ “ ที่ดิน ” หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย “ สิทธิในที่ดิน ” หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย “ ใบจอง ” หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว “ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ” หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว “ ใบไต่สวน ” หมายความว่า หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย “ โฉนดที่ดิน ” หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ ได้ทำประโยชน์แล้ว ” “ การรังวัด ” หมายความว่า การรังวัดปักเขต และทำเขต จด หรือคำนวณการรังวัด เพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดิน หรือทราบที่ตั้งและเนื้อที่ของที่ดิน “ การค้าที่ดิน ” (ยกเลิก) “ ทบวงการเมือง ” หมายความว่า (๑) ราชการส่วนกลาง ราชการส่วนภูมิภาค หรือราชการส่วนท้องถิ่น (๒) หน่วยงานอื่นของรัฐที่ไม่ใช่รัฐวิสาหกิจ “ คณะกรรมการ ” หมายความว่า คณะกรรมการจัดที่ดิน “ พนักงานเจ้าหน้าที่ ” หมายความว่า เจ้าพนักงานซึ่งเป็นผู้ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้ และพนักงานอื่นซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายนี้ “ อธิบดี ” หมายความว่า อธิบดีกรมที่ดิน “ รัฐมนตรี ” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน และตามประมวลกฎหมายนี้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4ทวิ
ข้อความเต็ม
นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1299
ข้อความเต็ม
ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1382
ข้อความเต็ม
บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1375
ข้อความเต็ม
ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 58ทวิ
ข้อความเต็ม
เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์ในที่ดินตามมาตรา ๕๘ แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ให้แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้นครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้ บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ (๑) ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ ได้ทำประโยชน์แล้ว ” หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ (๒) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตามมาตรา ๒๗ ตรี (๓) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดินตามวรรคสอง (๑) ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย สำหรับบุคคลตามวรรคสอง (๒) และ (๓) ให้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณี ได้ไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการเฉพาะรายทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (๓) ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์ ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 86
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
Français
Article 1
Définit notamment terrain (y compris montagnes, cours d'eau, lacs, îles, rivage), droits fonciers (propriété et droit de possession), bai chong, certificat d'utilisation, titre foncier (chanote), arpentage, organisme public, comité, agent compétent, directeur général et ministre.
résumé non officiel
Article 4 bis
Le transfert de la propriété ou du droit de possession d'un terrain avec chanote ou certificat d'utilisation doit être fait par écrit et enregistré auprès de l'agent compétent.
résumé non officiel
Article 1299
Sous réserve de la loi, l'acquisition par acte juridique d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier n'est parfaite que par écrit et enregistrement. Acquis autrement, le droit non enregistré n'autorise aucune mutation au registre et est inopposable au tiers de bonne foi, à titre onéreux, ayant enregistré de bonne foi.
résumé non officiel
Article 1382
Celui qui possède le bien d'autrui paisiblement, publiquement et avec l'intention d'être propriétaire acquiert la propriété après dix ans de possession continue pour un immeuble, cinq ans pour un meuble.
résumé non officiel
Article 1375
Le possesseur illégalement dépossédé peut récupérer la possession, sauf droit supérieur de l'autre partie. L'action doit être intentée dans l'année de la dépossession.
résumé non officiel
Article 58 bis
Après l'arpentage, l'agent délivre chanote ou certificat aux personnes éligibles; pour les cas (2) et (3), cinquante rai maximum sauf approbation du gouverneur. Les personnes du cas (3) ne peuvent céder pendant dix ans, sauf succession et exceptions; le terrain est alors insaisissable.
résumé non officiel
Article 538
Le bail immobilier n'est exécutoire en justice que s'il existe un écrit signé par la partie tenue. Au-delà de 3 ans, ou pour la vie du preneur ou du bailleur, sans écrit et enregistrement, il n'est exécutoire que pour 3 ans.
résumé non officiel
Article 86
L'étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu d'un traité accordant la propriété immobilière, sous réserve du présent code. Sous réserve de l'article 84, l'acquisition pour habitation, commerce, industrie, agriculture, sépulture, bienfaisance publique ou religion suit les conditions et procédures d'un règlement ministériel et requiert l'autorisation du ministre.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 8015/2551 (2008): สิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ยังคงผูกพันคู่สัญญา แม้ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
- 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
- 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
2. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน 4 ประเภทในประเทศไทย
ระบบเอกสารสิทธิที่ดินของประเทศไทยมีความซับซ้อนมากกว่าเขตอำนาจศาลตะวันตกส่วนใหญ่ แทนที่จะมีทะเบียนโฉนดเดียว เอกสารสิทธิที่ดินกลับออกโดยหน่วยงานรัฐหลายแห่งที่มีผลทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างมาก หากคุณกำลังพิจารณา การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยการเข้าใจระบบนี้เป็นขั้นตอนแรก เราจำแนกเอกสารที่ดินของไทยทั้งหมดออกเป็น สี่ประเภท โดยพิจารณาจากหน่วยงานที่ออกเอกสารและระดับการคุ้มครองทางกฎหมายที่เอกสารนั้นให้ไว้:
| หมวดหมู่ | หน่วยงานผู้ออก | เอกสาร | ลักษณะทางกฎหมาย | ความเสี่ยงของชาวต่างชาติ |
|---|---|---|---|---|
| 1. เอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน | กรมที่ดิน กรมที่ดิน | โฉนด, NS3G, NS3, SK1 | กรรมสิทธิ์จนถึงการแจ้งการครอบครอง | ต่ำ ถึง สูง |
| 2. การปฏิรูปการเกษตร | ส.ป.ก. สปก. | SPK 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) | ที่ดินจัดสรรเพื่อการเกษตร (มีข้อจำกัด) | หลีกเลี่ยง |
| 3. กรมธนารักษ์ | กรมธนารักษ์ กรมธนารักษ์ | ทะเบียนที่ราชพัสดุ (ที่ราชพัสดุ) | เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐบาล ให้เช่าเท่านั้น | พิเศษ |
| 4. ไม่มีโฉนดที่ดิน | อบต. / หน่วยงานต่างๆ อบต. | ภ.บ.ท.5, นค.3 | ใบเสร็จรับเงินภาษี / การอ้างสิทธิแบบไม่เป็นทางการ | หลีกเลี่ยง |
3. หมวดที่ 1: เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน (เอกสารสิทธิ์จากกรมที่ดิน)
กรมที่ดิน (กรมที่ดิน) ออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินหลักในประเทศไทยตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งมีตั้งแต่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (โฉนดที่ดิน) ไปจนถึงเพียงแค่ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) การทำความเข้าใจลำดับชั้นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากสิทธิทางกฎหมาย,ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนได้ และระดับความเสี่ยงมีความแตกต่างกันอย่างมาก.
3.1. โฉนด (โฉนดที่ดิน / นส.4 จ.), กรรมสิทธิ์สมบูรณ์แบบฟรีโฮลด์
✅ สรุป: ปลอดภัยสำหรับการลงทุน
โฉนดคือมาตรฐานทองคำแห่งการถือครองที่ดินของประเทศไทย ซึ่งให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์แบบ (กรรมสิทธิ์) ด้วยขอบเขตที่กำหนดโดยการสำรวจด้วย GPS และเสาปักเขตคอนกรีต สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท (สัญญาเช่า จำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน) สามารถจดทะเบียนได้โดยไม่มีเงื่อนไข
โฉนด (โฉนดที่ดิน) เป็นเอกสารที่ดินระดับสูงสุดในประเทศไทย ชื่ออย่างเป็นทางการคือ น.ส. 4 จ. (น.ส.4 จ.) มันถูกระบุโดย ตราสัญลักษณ์ครุฑแดง (ตราครุฑสีแดง) และมอบกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการยอมรับตามกฎหมายอย่างเต็มที่ โดยมีเงื่อนไขว่า การครอบครองปรปักษ์ (มาตรา 1382 ของ CCC).
ลักษณะสำคัญของโฉนดที่ดิน
ความแม่นยำในการสำรวจ: ที่ดินโฉนดจะถูกสำรวจโดยใช้พิกัดกริด GPS และเสาคอนกรีตปักเป็นเครื่องหมาย (หลักเขตที่ดิน) ปลูกที่มุมขอบแต่ละด้าน ซึ่งช่วยลดความสับสนในเรื่องขอบเขตที่มักพบในเอกสารระดับล่างได้เป็นอย่างมาก.
ตัวอย่างของโฉนดสีแดง หรือโฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์ ซึ่งเรียกกันอีกชื่อว่า น.ส. 4 จ..
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์: ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์)ไม่ใช่เพียงแค่สิทธิในการครอบครอง เจ้าของสามารถขาย แบ่งแยก จำนองได้ เช่า, ให้ สิทธิเก็บกินและให้ สิทธิเหนือพื้นดิน, ซึ่งทั้งหมดสามารถจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับการเปรียบเทียบทรัพยสิทธิเหล่านี้ โปรดดู สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน และทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย.
การอ่านโฉนดที่ดิน: หน้าแรกแสดงรูปครุฑแดง เลขที่โฉนด และพื้นที่ดินในไร่-งาน-ตารางวา นอกจากนี้ยังระบุแผนที่สำรวจและชื่อเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียน หน้าหลังก็สำคัญไม่แพ้กัน มีสารบัญจดทะเบียน ซึ่งแสดงสิทธิจำนอง สัญญาเช่า การยึด และเอกสารสิทธิ์ที่จดทะเบียนทั้งหมด สำหรับคำแนะนำโดยละเอียด โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ... วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย.
คุณลักษณะสำคัญอย่างหนึ่งของโฉนดคือความแม่นยำสูงของขอบเขตที่ดิน ที่ดินได้รับการสำรวจด้วยเครื่องมือที่ทันสมัย เช่น GPS และมีการปักเสาคอนกรีตถาวรที่มีหมายเลขกำกับไว้เป็นขอบเขต ความแม่นยำนี้ช่วยลดความเสี่ยงในอนาคตได้อย่างมาก ข้อพิพาทเรื่องแนวเขต กับเพื่อนบ้าน ธนาคารยอมรับโฉนดที่ดิน (Chanote) สำหรับการขอสินเชื่อเพราะมีความชัดเจนและปลอดภัย ทำให้การทำธุรกรรมง่ายขึ้นสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
คำเตือนเรื่องการครอบครองปรปักษ์: แม้แต่ที่ดินโฉนดก็ยังอาจถูกครอบครองโดยปรปักษ์ได้ (การครอบครองปรปักษ์) ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากบุคคลอื่นครอบครองที่ดินโฉนดของคุณโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี บุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย และคำสั่งศาลคือสิ่งที่ทำให้เขาสามารถจดทะเบียนได้ จนกว่าจะจดทะเบียน กรรมสิทธิ์นั้นจะยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อที่เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตไม่ได้ (มาตรา 1299 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) แต่ผู้ซื้อที่เห็นได้ว่ามีบุคคลอื่นครอบครองอยู่อาจไม่ถือว่าสุจริต อย่าปล่อยที่ดินโฉนดทิ้งไว้โดยไม่ดูแลและไม่มีรั้ว ควรพิจารณาคุ้มครองทรัพย์สินของคุณด้วย กฎหมายมรดกไทย และ พินัยกรรมสุดท้ายในประเทศไทยดูคำวินิจฉัยของศาลฎีกาด้านล่าง
3.2. Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.), สิทธิครอบครองที่ได้รับการรับรอง
⚠️ สรุป: สามารถทำได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ
น.ส. 3 ก. ให้สิทธิครอบครองที่มั่นคงและอนุญาตให้จดทะเบียนทรัพยสิทธิได้ โดยส่วนใหญ่สามารถยกระดับเป็นโฉนดที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม แนวเขตอาศัยการรังวัดทางอากาศ ไม่ใช่หลักเขตคอนกรีต ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่แนวเขตตามเอกสารจะแตกต่างจากแนวเขตจริง
น.ส. 3 ก. (น.ส.3 ก.) ถือ ตราสัญลักษณ์ครุฑสีเขียว (ตราครุฑสีเขียว) และแสดงถึงสิทธิในการครอบครองที่ได้รับการยืนยันแล้ว (สิทธิครอบครอง)ในแง่น้ำหนักทางกฎหมายแล้ว สัญญาฉบับนี้มีน้ำหนักน้อยกว่าสัญญาโฉนดมาก เนื่องจากมอบอำนาจให้... การครอบครอง, ไม่ ความเป็นเจ้าของ.
ขอบเขต: ขอบเขตของ NS3G ได้มาจากจุดสำรวจภาพถ่ายทางอากาศ ไม่ใช่การสำรวจภาคพื้นดินด้วย GPS ไม่มีเสาหลักคอนกรีตกำหนดขอบเขต ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่สามารถวัดได้ของความคลาดเคลื่อนของขอบเขตเมื่อแปลงพิกัดทางอากาศเป็นระดับพื้นดิน
สิทธิ์ที่สามารถจดทะเบียนได้: ถึงแม้จะเป็นเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง แต่สำนักงานที่ดินจะทำการลงทะเบียนให้ สัญญาเช่าการจำนอง สิทธิเก็บกิน, และ สิทธิเหนือพื้นดิน บนที่ดิน น.ส. 3 ก. ซึ่งแตกต่างจาก น.ส. 3 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่า การทำธุรกรรมบนที่ดิน น.ส. 3 ก. ได้รับการยกเว้นจากระยะเวลาประกาศให้ประชาชนทราบล่วงหน้า 30 วัน
เส้นทางการอัปเกรด: ที่ดิน น.ส. 3 ก. สามารถอัปเกรดเป็นที่ดินโฉนดได้โดยการยื่นคำร้องต่อกรมที่ดินเพื่อขอทำการสำรวจภาคพื้นดินด้วยระบบ GPS หากไม่มีข้อโต้แย้งเรื่องขอบเขตที่ดินจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง การอัปเกรดมักจะดำเนินการต่อไป อย่างไรก็ตาม การอัปเกรดนั้น... ไม่รับประกัน และขึ้นอยู่กับสถานะของที่ดิน ความร่วมมือของเพื่อนบ้าน และคิวการดำเนินการของสำนักงานที่ดินท้องถิ่น.
เคล็ดลับการจัดโครงสร้างข้อตกลง: หากซื้อที่ดิน NS3G พร้อมคำมั่นสัญญาการอัปเกรด อย่าจ่ายราคาเต็มตามโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขายควรมีข้อกำหนดการปรับราคาตามสัดส่วนโดยอิงจากพื้นที่ที่ได้รับการยืนยันด้วย GPS คำมั่นสัญญาการอัปเกรดใดๆ ควรถือเป็นโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทน ไม่ใช่ค่าที่รับประกัน
3.3. น.ส. 3 (น.ส.3), สิทธิการครอบครอง (ยังไม่ได้รังวัด)
⚠️ คำตัดสิน: ความเสี่ยงสูง ดำเนินการด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่งเท่านั้น
น.ส. 3 ยังไม่มีการรังวัดแนวเขต และมีความเสี่ยงสูงต่อข้อพิพาทเรื่องแนวเขต การทำธุรกรรมใดๆ ต้องประกาศให้สาธารณชนทราบล่วงหน้า 30 วัน ควรถือเป็นทรัพย์สินที่ต้องลดราคาตามความเสี่ยงและควรยกระดับเอกสารสิทธิ์ก่อนการโอน
น.ส. 3 (น.ส.3) ถือ ตราครุฑสีดำ (ตราครุฑสีดำ) และแสดงถึงสิทธิในการครอบครองขั้นพื้นฐาน ปัญหาหลักคือขอบเขตที่ดินตามระบบ NS3 นั้นไม่ได้มีการสำรวจอย่างเป็นทางการ แต่ใช้คำอธิบายคร่าวๆ ที่มักคลุมเครือ เช่น สถานที่สำคัญทางธรรมชาติ เป็นต้น
การแจ้งล่วงหน้า 30 วันเป็นข้อบังคับ: ธุรกรรมที่ดิน NS3 ทุกประเภท (การขาย การเช่า หรือการจำนอง) ต้องมีการแจ้งล่วงหน้า 30 วัน (ประกาศ 30 วัน) โดยต้องติดประกาศที่สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอ และ ณ ที่ดินแปลงนั้น ในช่วงเวลานี้ บุคคลที่สามสามารถยื่นคัดค้านได้ ซึ่งจะทำให้ธุรกรรมนั้นถูกระงับทันที ตัวอย่างเช่น การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในโฉนดที่ดินประเภทนี้ จำเป็นต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อน โดยปกติแล้ว การแจ้งล่วงหน้าจะเป็นแบบสาธารณะและติดประกาศตามระเบียบ
แนวคำพิพากษาศาลฎีกา: ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4423/2534 ศาลฎีกาได้วินิจฉัยข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดิน น.ส. 3 คู่กรณีทั้งสองฝ่ายต่างอ้างว่าพื้นที่พิพาทอยู่ในแนวเขต น.ส. 3 ของตน แต่ละฝ่ายต่างเชื่อโดยสุจริตว่าต้นไม้พิพาทอยู่ในที่ดินของตนเอง ด้วยเหตุนี้ ศาลจึงวินิจฉัยว่าเรื่องดังกล่าวเป็นคดีแพ่งไม่ใช่คดีอาญา ประเด็นที่กว้างกว่าเกี่ยวกับแนวเขต น.ส. 3 ที่ยังไม่ได้รังวัดนั้นเป็นความเห็นของเรา ไม่ใช่ความเห็นของศาล.
กฎการไล่คนออกจากที่อยู่อาศัยเป็นเวลาหนึ่งปี: ตาม ข้อ 1375 ของ CCC, สิทธิครอบครองตามกฎหมาย NS3 สามารถหมดลงได้หลังหนึ่งปี ระยะเวลาดังกล่าวสั้นกว่าระยะเวลาการครอบครองโดยผิดกฎหมาย 10 ปีของกรณี Chanote เป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับเจ้าของที่ไม่ได้อยู่บ้าน.
3.4. ส.ค. 1 (ส.ค.1), แจ้งการครอบครอง (การเรียกร้องสิทธิ์ดั้งเดิม)
❌ คําตัดสิน: ไม่ใช่โฉนดที่ดิน อย่าซื้อ
ส.ค. 1 (Sor Kor 1) เป็นเอกสารแจ้งการใช้ที่ดินในช่วงปี 1950-1970 เอกสารนี้ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ คุณไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ และไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ บนเอกสารนี้ได้ ซึ่งรวมถึงสัญญาเช่าและจำนองด้วย กรมที่ดินได้หยุดออก ส.ค. 1 ใหม่ตั้งแต่ปี 1972 แล้ว
ส.ค. 1 (ส.ค.1) เป็นเอกสารแจ้งสิทธิ์ทางประวัติศาสตร์จากยุคประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินที่อ้างสิทธิ์ครอบครองก่อนที่โครงการรังวัดอย่างเป็นทางการจะเข้าถึงพื้นที่ของตน ขอบเขตถูกระบุไว้โดยใช้การอ้างอิงทางภูมิศาสตร์ที่ไม่ชัดเจน (“จากต้นไม้ใหญ่ไปยังตลิ่งแม่น้ำ”) ทำให้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะตรวจสอบความถูกต้อง.
ตัวอย่างการแจ้งการครอบครองของ Sor Kor 1.
ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผ่านระบบการจดทะเบียนของกรมที่ดินเป็นไปไม่ได้ โดยการโอนกรรมสิทธิ์ต้องเป็นการมอบกรรมสิทธิ์ที่ดินจริง (มาตรา 1378 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) ไม่ใช่การโอนผ่านเอกสารใดๆ ทั้งสิ้น ดังนั้นผู้ซื้อจึงไม่มีสิทธิในกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว โดยแม้ว่าบุคคลที่รับกรรมสิทธิ์จากผู้เป็นเจ้าของจะสามารถยื่นขอรับกรรมสิทธิ์ได้ภายใต้มาตรา 58 บีและ 59 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินในภายหลังก็ตาม.
ขั้นตอนการอัปเกรด: ผู้ถือครองที่ดินประเภท Sor Kor 1 หรือผู้ที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ถือครอง สามารถยื่นคำขอรับโฉนดที่ดินตามมาตรา 58 ทวิ และ 59 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ โดยไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งศาลใดๆ เพื่อดำเนินการดังกล่าว โดยเจ้าหน้าที่จะออกคำสั่งดังกล่าวเพียงเมื่อที่ดินนั้นมีคุณสมบัติเท่านั้น ดังนั้นผลลัพธ์จึงไม่สามารถรับประกันได้ และบุคคลที่ไม่พอใจคำตัดสินของที่ดินที่ออกโดยเจ้าหน้าที่ในการเรียกร้องเรื่องใดๆ ก็มีเวลา 60 วันในการยื่นฟ้องต่อศาล (มาตรา 60).
4. หมวดที่ 2: ที่ดินเพื่อการปฏิรูปการเกษตร (ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01)
❌ คำตัดสิน: ไม่อนุญาต สำหรับชาวต่างชาติ ไม่ควรพิจารณาเลย
ที่ดิน SPK 4-01 ได้รับการจัดสรรแล้ว เฉพาะเกษตรกรชาวไทยที่ผ่านเกณฑ์เท่านั้น โดย ALRO ไม่สามารถขาย เช่าให้ชาวต่างชาติ มอบจำนองเพื่อการพาณิชย์ หรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่เกษตรกรรมได้ แม้แต่การแปลงโฉนดที่ดินเพื่อเกษตรกรรมปี 2024-2026 ก็ยังคงข้อจำกัดเหล่านี้ไว้เช่นกัน.
นี่คือตัวอย่าง ส.ป.ก. 4-01 (ส.ป.ก. 4-01).
ส.ป.ก. 4-01 (ส.ป.ก. มาตรา 4-01) ออกตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 บริหารจัดการโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม / สปก.) ที่ดินนี้แต่เดิมเป็นป่าของรัฐหรือที่ดินสาธารณะที่จัดสรรให้กับเกษตรกรไทยที่ยากจนเพื่อใช้ในการเกษตร
ข้อจำกัดในการโอนและการใช้งานอย่างเข้มงวด
ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ผู้ที่ได้รับสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นได้ การโอนที่ทำได้มีเพียงการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือการโอนให้แก่สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. เองเพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดิน ศาลฎีกาได้ยืนยันข้อจำกัดเหล่านี้ไว้ดังนี้:
แนวคำพิพากษาศาลฎีกา: ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9780/2539 ศาลฎีกายืนยันว่ามาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมห้ามโอนสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินยังมีผลเป็นการถอนสภาพที่ดินจากการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน และนำมาอยู่ภายใต้การควบคุมของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) พร้อมด้วยเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่เข้มงวด.
การแปลง “โฉนดที่ดินเกษตร” ปี 2024-2026
รัฐบาลไทยประกาศโครงการแปลงเอกสาร ส.ป.ก. ประมาณ 1.62 ล้านฉบับเป็น โฉนดเพื่อการเกษตร ("โฉนดที่ดินเพื่อการเกษตร") แม้จะมีป้ายกำกับ "โฉนด" แต่เอกสารที่แปลงแล้วเหล่านี้ คงไว้ซึ่งข้อจำกัดการใช้และการโอนกรรมสิทธิ์ทางการเกษตรทั้งหมดเอกสารเหล่านี้ไม่เทียบเท่ากับโฉนดที่ดินทั่วไป ชาวต่างชาติไม่สามารถเช่า ซื้อ หรือได้รับผลประโยชน์จากที่ดิน ส.ป.ก. ในรูปแบบใดๆ ได้อย่างถูกกฎหมาย
กับดักสำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศนี้: หากนายหน้าเสนอขายที่ดินติดชายหาดหรือที่ดินทำกินชั้นดีในราคาที่ต่ำกว่าปกติ โปรดตรวจสอบว่าเป็นที่ดินประเภท SPK 4-01 หรือไม่ การอ้างว่าขายที่ดิน SPK ให้แก่ชาวต่างชาติเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ALRO จะยึดที่ดินนั้น และผู้ซื้อจะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องทางกฎหมายใดๆ
5. หมวดที่ 3: ที่ดินของกรมธนารักษ์ (ที่ราชพัสดุ)
⚠️ คำตัดสิน: ให้เช่าเท่านั้น, ที่ดินของรัฐเป็นกรณีพิเศษ
ที่ดินราชพัสดุ (ที่ราชพัสดุ) เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐบาลไทยและอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของกรมธนารักษ์ ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่สามารถเช่าได้ภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวด อาคารสำคัญหลายแห่งในกรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนที่ดินราชพัสดุ
ที่ดินของกรมธนารักษ์ (ที่ราชพัสดุ), ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 และพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 ซึ่งใช้แทนฉบับเดิม เป็นทรัพย์สินของรัฐที่บริหารจัดการโดย กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) ภายใต้กระทรวงการคลัง หมวดหมู่นี้รวมถึงอาคารของรัฐบาล สถานที่ทางทหาร และที่ดินเชิงพาณิชย์ที่ให้เช่าแก่เอกชน
เงื่อนไขการเช่า: ตามกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2564 (ข้อ 9) การเช่าต้องมีกำหนดไม่เกิน 30 ปี ยกเว้นการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ซึ่งมีกำหนดได้ถึง 50 ปี แต่ต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรีก่อน การให้เช่าดำเนินการโดยกรมธนารักษ์ โดยปกติจะเป็นการประมูล ส่วนคณะกรรมการที่ราชพัสดุ (คณะกรรมการที่ราชพัสดุ) ต้องอนุมัติข้อตกลงเฉพาะเมื่อที่ดินมีมูลค่ามากกว่า 500 ล้านบาท (พระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 มาตรา 28; กฎกระทรวง พ.ศ. 2564 ข้อ 9 และ 15).
ชาวต่างชาติและราชพัสดุ: ทั้งพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุและระเบียบที่ออกในปี ค.ศ. 2021 ไม่ได้ห้ามคนต่างชาติเช่าที่ดิน โดยประกาศเชิญชวนให้เช่าแต่ละครั้งจะกำหนดคุณสมบัติของตนเอง บริษัทที่คนต่างชาติถือหุ้นข้างมากและได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ก็สามารถเจรจาเช่าเชิงพาณิชย์ได้เช่นกันโดยได้รับอนุมัติจากกรมธนารักษ์ กิจการร่วมค้าที่ฝ่ายไทยถือหุ้นข้างมากก็สามารถเจรจาการเช่าเหล่านี้ได้เช่นกัน ดูรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติในประเทศไทยโปรดดูคู่มือเฉพาะของเรา
อ่านเพิ่มเติม: สำหรับคำแนะนำที่ครอบคลุมเกี่ยวกับกฎหมายที่ราชพัสดุ รวมถึงขั้นตอนการเช่า ค่าธรรมเนียม คำตัดสินของศาลฎีกา และข้อเสนอการเช่า 99 ปี โปรดดูบทความเฉพาะของเรา: ที่ดินราชพัสดุในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์.
6. หมวดที่ 4: ที่ดินที่ไม่มีโฉนด (ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์)
❌ คำตัดสิน: หลีกเลี่ยงโดยเด็ดขาด, ไร้ซึ่งความคุ้มครองทางกฎหมายใดๆ
ที่ดินในหมวดนี้ไม่มีโฉนดที่ดินจากกรมที่ดิน เอกสารที่พบได้บ่อยที่สุดคือ ปอร์บอร์ทอร์ 5 (ภ.บ.ท.5) ซึ่งเป็นใบเสร็จภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน กรมที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนธุรกรรมใดๆ ที่ใช้เอกสารดังกล่าว.
6.1. Por Bor Tor 5 (ภ.บ.ท.5), ใบเสร็จ “ภาษีบำรุงท้องที่”
ภบท.5 (ภ.บ.ท.5) ออกโดย อบต. (องค์การบริหารส่วนตำบล / อบต.) เป็นบันทึกการชำระภาษีบำรุงท้องที่ มันคือ ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และ ไม่สามารถพิสูจน์กรรมสิทธิ์ที่ดินได้มันเป็นเพียงการบันทึกว่ามีคนจ่าย "ภาษีบำรุงท้องที่" ในจำนวนเล็กน้อยเท่านั้น (ภาษีบำรุงท้องที่) บนที่ดินผืนหนึ่ง สำหรับการวิเคราะห์เชิงลึก โปรดอ่านคู่มือเฉพาะของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ภ.บ.ท. 5 ในประเทศไทย.
ผลลัพธ์ สิ่งที่ PBT5 ทำไม่ได้: กรมที่ดินจะไม่ลงทะเบียนสิ่งเหล่านี้สำหรับที่ดิน PBT5 จะไม่ลงทะเบียนการขาย จะไม่ลงทะเบียนการเช่า จะไม่ลงทะเบียนการจำนอง จะไม่ลงทะเบียนสิทธิเก็บกิน จะไม่ลงทะเบียนผิวดิน ไม่มีดัชนีภาระผูกพันในหน้าหลัง การโอนกรรมสิทธิ์ทำอย่างไม่เป็นทางการโดยการขีดฆ่าชื่อผู้เสียภาษีคนหนึ่งแล้วเขียนชื่ออีกคนหนึ่งที่สำนักงาน SAO กระบวนการนี้ไม่มีผลทางกฎหมาย
การหลอกลวงเรื่องที่ดินบนเกาะ: การหลอกลวงเรื่องที่ดิน PBT5 เป็นเรื่องปกติบนเกาะท่องเที่ยว เช่น เกาะสมุย เกาะช้าง และเกาะพะงัน มักมีการเสนอขาย “ที่ดินวิวทะเล” ราคาถูกให้กับชาวต่างชาติที่ไม่รู้เรื่อง นายหน้าจะสัญญาว่ารัฐบาลจะทำการยกระดับที่ดินเป็นโฉนดใน “เร็วๆ นี้” แต่ในความเป็นจริง ที่ดิน PBT5 ส่วนใหญ่ทับซ้อนกับอุทยานแห่งชาติ เขตป่าสงวน หรือเขตทหาร ทำให้การยกระดับที่ดินเป็นไปไม่ได้ตามกฎหมาย
6.2. น.ค. 3 (นค.3), แปลงที่ดินสำรวจเก่า
เอกสาร น.ค. 3 เป็นเอกสารบันทึกที่ดินแบบเก่าที่จัดทำขึ้นจากการสำรวจก่อนระบบการออกโฉนดที่ดินสมัยใหม่ พบเห็นได้ไม่บ่อยนัก และมีข้อจำกัดคล้ายกับเอกสาร ส.ค. 1 ในแง่ของการจดทะเบียน
7. ตารางเปรียบเทียบเอกสารสำคัญ: เอกสารที่ดินไทยทั้งหมด
| เอกสาร | ชื่อภาษาไทย | สีตราครุฑ | หน่วยงานผู้ออก | ลักษณะทางกฎหมาย | ประเภทการสำรวจ | สิทธิ์ที่สามารถจดทะเบียนได้ | ประกาศสาธารณะ | เส้นทางการอัปเกรด | ความเสี่ยงของชาวต่างชาติ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| โฉนด (NS4J) | โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. | สีแดง 🔴 | กรมที่ดิน | กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (กรรมสิทธิ์) | GPS + หมุดหลักเขตคอนกรีต | กรรมสิทธิ์ทั้งหมด (การขาย การเช่า การจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน) | ไม่ | ไม่มีข้อมูล (สูงสุด) | ต่ำสุด |
| น.ส. 3 ก. | น.ส.3 ก. | สีเขียว 🟢 | กรมที่ดิน | ยืนยันการครอบครอง (สิทธิครอบครอง) | จุดสำรวจทางอากาศ | กรรมสิทธิ์ทั้งหมด (การขาย การเช่า การจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน) | ไม่ | โฉนดที่ดิน (ยื่นคำร้อง + รังวัดด้วย GPS) | ระดับต่ำ-กลาง |
| น.ส. 3 | น.ส.3 | สีดำ ⚫ | กรมที่ดิน | สิทธิในการครอบครอง (สิทธิครอบครอง) | ยังไม่ได้สำรวจ | ใช่ (โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน) | ใช่ (30 วัน) | NS3G → โฉนด | สูง |
| ส.ค. 1 | ส.ค.1 | ไม่มี | กรมที่ดิน (ยุติการออกในปี 1972) | เป็นเพียงการแจ้งเท่านั้น (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) | คำอธิบายที่ไม่ชัดเจน | ไม่ | ไม่เกี่ยวข้อง | ใบสมัครที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 58 ทวิ และ 59 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) | สุดขีด |
| ส.ป.ก. 4-01 | ส.ป.ก. 4-01 | สีน้ำเงิน/แดง | ALRO (สปก.) | การจัดสรรทางการเกษตร (สิทธิทำกิน) | แตกต่างกันไป | ไม่ (ห้ามขาย/ให้เช่า) | ไม่เกี่ยวข้อง | “Agri Chanote” (จำกัดสิทธิ์) | ห้าม |
| ราชพัสดุ | ที่ราชพัสดุ | ไม่เกี่ยวข้อง | กรมธนารักษ์ (กรมธนารักษ์) | รัฐบาลเป็นเจ้าของ (ให้เช่าเท่านั้น) | ทะเบียนรัฐบาล | ให้เช่าเท่านั้น (ระยะเวลาสูงสุด 30-50 ปี) | กรมธนารักษ์; คณะกรรมการ หากที่ดินมีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาท | ไม่มีข้อมูล (ที่ดินของรัฐ) | พิเศษ |
| ภ.บ.ท. 5 | ภ.บ.ท.5 | ไม่มี | SAO (อบต.) | ใบเสร็จรับเงินภาษีเท่านั้น (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) | ไม่มี | ไม่ | ไม่เกี่ยวข้อง | ไม่แน่นอน (โดยปกติเป็นไปไม่ได้) | ความเสี่ยงจากการถูกหลอกลวง |
8. ทำความเข้าใจสีของตราครุฑ (ตราครุฑ)
ครุฑ (ครุฑ) เป็นสัญลักษณ์ในตำนานของรัฐบาลไทยที่มีลักษณะครึ่งนกครึ่งมนุษย์ สีของสัญลักษณ์นี้บนเอกสารสิทธิ์ที่ดินทำหน้าที่เป็นตัวบ่งชี้สถานะทางกฎหมายของเอกสารนั้นได้ทันที:
| สีตราครุฑ | เอกสาร | ความหมาย | คู่มือฉบับย่อ |
|---|---|---|---|
| 🔴 ครุฑแดง | โฉนด (NS4J) | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์แบบ (Freehold) พร้อมรังวัดด้วยระบบ GPS | เอกสารฉบับเดียวที่ให้ กรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์) |
| 🟢 ครุฑเขียว | น.ส. 3 ก. | สิทธิครอบครองที่ได้รับการรับรอง รังวัดด้วยภาพถ่ายทางอากาศ | แข็งแกร่งแต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ สามารถอัปเกรดเป็นโฉนดที่ดินได้ |
| ⚫ ครุฑดำ | น.ส. 3 | สิทธิครอบครองเบื้องต้น ยังไม่ได้รังวัด | มีความเสี่ยงสูง ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อนทำธุรกรรมใดๆ |
เอกสารที่ไม่มีตราครุฑ (ส.ค. 1, ภ.บ.ท. 5) คือ ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และควรได้รับการปฏิบัติด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง
9. กฎระเบียบการจดทะเบียนที่ดินที่ชาวต่างชาติควรรู้
9.1. การโอนต้องลงทะเบียน (การโอนต้องจดทะเบียน)
ตามมาตรา 4 บิส แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินใดๆ ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร กฎนี้ใช้กับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ การโอนนั้นต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องด้วย สัญญาหรือบันทึกความเข้าใจส่วนตัวเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอทางกฎหมาย ต้องลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการตามมาตรา 13 (ท.ด.13) ที่สำนักงานที่ดิน โดยมีนายทะเบียนอยู่ด้วย
9.2. สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน (เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน)
ตามมาตรา 538 ของ CCC การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานกว่าสามปีจะสามารถบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น ยกเว้นกรณีที่การเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรและลงทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ที่เหมาะสม นี่เป็นสิ่งสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่พึ่งพาการเช่าระยะยาว 30 ปี เนื่องจากการเช่าที่ไม่ได้รับการลงทะเบียนจะคุ้มครองคุณเพียงสามปีเท่านั้น โปรดทราบว่า สัญญาเช่า 90 ปีเป็นเพียงเรื่องเล่าและเข้าใจความเป็นจริงของ การต่อสัญญาเช่าอัตโนมัติในประเทศไทย.
9.3. สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินต้องได้รับการจดทะเบียน
เอ สิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 และ สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเหนือพื้นดิน) ตามมาตรา 1410 ของ CCC สิทธิในกรรมสิทธิ์ที่ถูกจดทะเบียนไว้โดยชาวต่างชาติเพื่อรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาวนั้น ไม่ได้มีผลผูกพันตามกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบ (มาตรา 1299 ของ CCC): สิทธิเหล่านี้สามารถบังคับใช้กับผู้ที่ลงนามได้เท่านั้น แต่ไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สาม เช่น ผู้ซื้อในภายหลังได้ สิทธิอาศัย, ภาระจำยอม, และ ทรัพยอิงสิทธิ เป็นสิทธิ์เพิ่มเติมที่ชาวต่างชาติสามารถได้รับ สำหรับรายละเอียดค่าใช้จ่าย โปรดดูที่... ค่าใช้จ่ายตามข้อตกลงสิทธิเก็บกินสำหรับชาวต่างชาติ.
อำนาจศาลฎีกา: ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 895/2510 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 895/2510) ศาลตัดสินว่า “สิทธิเหนือพื้นดินเป็นสิทธิที่แท้จริง (ทรัพยสิทธิ)” จะต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่เหมาะสมจึงจะมีผลถูกต้องตามกฎหมาย หากไม่มีการจดทะเบียน บุคคลที่ก่อสร้างบนที่ดินของผู้อื่นจะไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินและไม่มีทรัพยสิทธิใดๆ ในที่ดินนั้น” ประเทศไทยไม่มีหลักบังคับอย่างเป็นทางการให้ต้องผูกพันตามคำพิพากษาบรรทัดฐาน แต่คำวินิจฉัยนี้เป็นแนวคำพิพากษาที่มีน้ำหนักในการโน้มน้าว ซึ่งชาวต่างชาติทุกคนที่ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินเช่าต้องเข้าใจ.
9.4. ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ การโอนกรรมสิทธิ์
กรมที่ดินได้เผยแพร่คู่มือเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและภาษีสำหรับธุรกรรมที่ดิน ส่วนที่พบบ่อย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีธุรกิจหรืออากรแสตมป์ตามระยะเวลาการถือครอง และภาษีหัก ณ ที่จ่าย อัตราลดพิเศษ 0.01% มีผลจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่เฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรจัดงบประมาณตามอัตราเต็ม 2% จำนวนเงินที่แน่นอนขึ้นอยู่กับประเภทผู้ขาย ระยะเวลาถือครอง และประเภทอสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่นเสมอ โดยใช้เครื่องคำนวณค่าธรรมเนียมของกรมที่ดินเป็นจุดเริ่มต้น สำหรับคำแนะนำแบบทีละขั้นตอน โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย.
10. ขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายที่จำเป็นสำหรับชาวต่างชาติ
สำหรับรายละเอียดวิธีการทั้งหมด โปรดอ่านบทความฉบับเต็มของเรา คู่มือการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence) สำหรับประเทศไทย.
ขั้นตอนที่ 1: ระบุเอกสารและหน่วยงานที่ออกเอกสาร
ใช้ตารางเปรียบเทียบด้านบน หากเอกสารนั้นไม่ใช่ Chanote หรือ NS3G ให้ตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น หรือไม่ก็ถอยห่างออกไป
ขั้นตอนที่ 2: การตรวจสอบแผนที่เบื้องต้น (LandsMaps ทางเว็บไซต์, ไม่ใช่หลักฐานทางกฎหมาย)
ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดินแสดงรูปร่างแปลงที่ดินและข้อมูลพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม กรมที่ดินได้เตือนอย่างชัดเจนว่า LandsMaps นั้น ไม่ใช่หลักฐานทางกฎหมาย. มันเป็นจุดเริ่มต้นที่มีประโยชน์ ไม่มีอะไรมากไปกว่านั้น.
ขั้นตอนที่ 3: การตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนที่ดิน (ตรวจสอบเอกสารที่กรมที่ดิน)
กรมที่ดินจะตรวจสอบว่าใครเป็นผู้ถือครองสิทธิ์ จะตรวจสอบว่าเจ้าของได้มาซึ่งสิทธิ์นั้นได้อย่างไร จะแสดงรายการภาระผูกพันที่จดทะเบียนทั้งหมด เช่น การจำนอง สัญญาเช่า และสิทธิเก็บกิน จะตรวจสอบการยึดทรัพย์โดยคำสั่งศาล และจะตรวจสอบว่าได้ออกโฉนดใหม่ให้หรือไม่ ซึ่งรวมถึงโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์ด้วย
ขั้นตอนที่ 4: ตรวจสอบดัชนีภาระผูกพันในหน้าหลังอย่างละเอียด
ด้านหลังโฉนดหรือ NS3G เผยประวัติทะเบียนครบถ้วน มองหาทะเบียนจำนอง (จำนอง) และสัญญาเช่าจดทะเบียน (เช่า) มองหาสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต (สิทธิเก็บกิน) และการอายัดโดยศาล (อายัด) มองหาบันทึกย่อที่จำกัดการถ่ายโอนด้วย
ขั้นตอนที่ 5: การตรวจสอบขอบเขตทางกายภาพ
สำหรับที่ดินโฉนด ให้ตรวจสอบตำแหน่งหลักเขตคอนกรีตด้วยตนเองและตรวจสอบว่าตรงกับแผนที่ในโฉนดหรือไม่ หากหลักเขตหายไปหรือเคลื่อนที่ ให้ขอสำรวจใหม่จากสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการต่อ สำหรับที่ดิน NS3G ควรจ้างผู้สำรวจอิสระมาตรวจสอบความถูกต้องของจุดสำรวจทางอากาศกับสภาพพื้นที่จริง
เมื่อใดควรยุติธุรกรรม: ยุติธุรกรรมทันทีหาก: (1) ผู้ขายปฏิเสธการตรวจสอบจากสำนักงานที่ดิน (2) โฉนดแสดงว่ามีภาระจำนองที่ค้างชำระหรือการยึดทรัพย์ (3) หลักเขตแดนหายไป และผู้ขายเร่งดำเนินการปิดการขายโดยไม่ทำการสำรวจใหม่ (4) ดัชนีภาระผูกพันแสดงว่าบุคคลอื่นมีสิทธิเก็บกินตลอดชีพ (5) เจ้าของที่อ้างไม่ตรงกับเจ้าของที่จดทะเบียน
11. คำตัดสินของศาลฎีกา: แนวคำพิพากษาเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน
ศาลฎีกาไทย ดังต่อไปนี้ (ศาลฎีกา) คำพิพากษาเหล่านี้มีน้ำหนักในการโน้มน้าวอย่างมากในประเด็นสำคัญเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน (ประเทศไทยไม่มีหลักบังคับอย่างเป็นทางการให้ต้องผูกพันตามคำพิพากษาบรรทัดฐาน) คำพิพากษาเหล่านี้สนับสนุนคำแนะนำในบทความนี้และแสดงให้เห็นถึงผลที่เกิดขึ้นจริงจากการฝ่าฝืนกฎหมายทรัพย์สิน.
11.1. การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินโฉนด
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3035/2526
หัวข้อ: การครอบครองปรปักษ์ (ครอบครองปรปักษ์) บนที่ดินโฉนด
โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินที่มีชื่อว่า โฉนด (ฉบับที่ 310) และฟ้องเพื่อขอให้เพิกถอนรั้วของจำเลยที่ครอบครองที่ดินดังกล่าว โดยระบุว่าตนได้ครอบครองพื้นที่ที่ถูกโต้แย้งดังกล่าวอย่างเปิดเผยมานานกว่า 20 ปีด้วยความตั้งใจที่จะครอบครองที่ดินดังกล่าว ศาลฎีกาได้ถือว่าเมื่อจำเลยอ้างว่าตนเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่ถูกโต้แย้งนั้น การโต้แย้งดังกล่าวมีความเกี่ยวพันโดยตรงกับข้อเรียกร้องของเจ้าของและต้องได้รับการยอมรับ ดังนั้นการครอบครองจึงตัดสินในคดีเดียวกัน กฎเกณฑ์สิบปีนั้นคือมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีผลบังคับใช้กับที่ดินโฉนด.
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: แม้แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดก็ไม่ได้เด็ดขาด ชาวต่างชาติต้องไปตรวจดูและดูแลที่ดินของตนด้วยตนเอง การทำรั้ว การติดป้าย และการไปตรวจดูเป็นประจำจะทำให้รู้ว่ามีผู้อื่นครอบครองที่ดินอยู่หรือไม่ แต่สิ่งเหล่านี้ไม่ได้หยุดระยะเวลา 10 ปีที่กำลังนับเป็นผลร้ายต่อคุณ มีเพียงการฟ้องคดี หรือการที่ผู้ครอบครองรับสภาพเป็นหนังสือว่าคุณเป็นเจ้าของ เช่น การลงนามในสัญญาเช่า เท่านั้นที่ทำให้ระยะเวลาดังกล่าวสะดุดหยุดลง (มาตรา 1386 และ 193/14 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์).
11.2. การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 981/2524
หัวข้อ: Foreigner's Right to Acquire Land (คนต่างด้าว กรรมสิทธิ์ที่ดิน)
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้โดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 86 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สัญญาซื้อขายที่ดินจะไม่เป็นโมฆะเพียงเพราะรอการอนุมัติ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรี ศาลยังยืนยันด้วยว่า คู่ครองที่ยังไม่สมรสของชาวต่างชาติซึ่งอาศัยอยู่ในที่ดินนั้น ถือเป็น “คนรับใช้” (บริวาร) ไม่ใช่ผู้พักอาศัยโดยอิสระ
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: สัญญาซื้อขายที่ดินโดยชาวต่างชาติมีผลทางกฎหมาย แต่จะไม่ส่งผลให้เกิดกรรมสิทธิ์หากไม่ได้รับการอนุมัติจากกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นเหตุผลที่ชาวต่างชาติใช้สิทธิที่จดทะเบียน ได้แก่ สัญญาเช่า, สิทธิเก็บกิน, และ สิทธิเหนือพื้นดิน แทนที่จะพยายามซื้อโดยตรง สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูที่... ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
11.3. สิทธิเหนือพื้นดินต้องจดทะเบียน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 895/2510
Topic: An Unregistered Superficies Is Not a Real Right (สิทธิเหนือพื้นดินต้องจดทะเบียน)
โจทก์อ้างสิทธิ์ในที่ดินของวัด (วัดหยวน สามเสน) ในการก่อสร้าง แต่โจทก์ไม่เคยจดทะเบียนสิทธิ์นี้กับเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง ศาลฎีกาวินิจฉัยอย่างชัดเจนว่า สิทธิ์ในที่ดินเป็นสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ทรัพยสิทธิ) จะต้องจดทะเบียนจึงจะมีผลทางกฎหมาย หากไม่จดทะเบียน ผู้สร้างไม่มีสิทธิ์ในที่ดิน เมื่ออาคารถูกยึดและขายทอดตลาด โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์ที่จะคัดค้านการรื้อถอน
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: ชาวต่างชาติที่สร้างวิลล่าบนที่ดินเช่า ต้องจดทะเบียนทั้งสองอย่าง เช่า และ สิทธิเหนือพื้นดิน ที่สำนักงานที่ดิน การอนุญาตด้วยวาจาจากเจ้าของที่ดินไม่มีผลทางกฎหมายใดๆ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของสำหรับชาวต่างชาติ.
11.4. การฉ้อโกงโดยแสดงตนเป็นผู้ครอบครองที่ดิน น.ส.3
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 863/2513
หัวข้อ: การแสดงตนเป็นเจ้าของที่ดินตาม น.ส.3
จำเลยทั้งสองร่วมกันฉ้อโกงโจทก์ จำเลยที่สองแสดงตนต่อโจทก์ว่าเป็นนาย ช. แซ่พู่ (คำพิพากษาระบุเพียงอักษรย่อของชื่อตัวเท่านั้น) เจ้าของที่ดิน น.ส.3 ที่ได้จดทะเบียนไว้. ไม่มีเอกสารใดถูกปลอมแปลง. โจทก์หลงเชื่อจึงออกหนังสือค้ำประกันทรัพย์สิน ซึ่งต่อมาถูกนำไปใช้ประกันตัวบุคคลภายนอกต่อศาล ศาลฎีกาตั้งข้อสังเกตว่าจำเลยมิได้ทรัพย์สินมาเป็นของตนเอง และวินิจฉัยว่าการแสวงหาประโยชน์ให้แก่ผู้อื่นนั้นย่อมมีความทุจริตเช่นเดียวกัน พวกเขาจึงถูกพิพากษาว่ามีความผิดฐานฉ้อโกงโดยแสดงตนเป็นบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 341, 342 และ 1(1).
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: ตรวจสอบตัวตนของผู้ขายกับทะเบียนสำนักงานที่ดินทุกครั้ง ห้ามรับสำเนาโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานเด็ดขาด ให้ขอดูฉบับจริงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น.
11.5. โฉนดที่ดินปลอม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5048/2530
หัวข้อ: การใช้โฉนดปลอมแปลงเพื่อให้ได้เงิน (ใช้โฉนดปลอม)
จำเลยทั้งสองใช้โฉนดที่ดินปลอมหลอกลวงผู้เสียหายให้กู้ยืมเงิน 300,000 บาท คำพิพากษาระบุว่าจำเลยใช้โฉนดที่ถูกปลอมขึ้น ไม่ได้ระบุว่าผู้ใดเป็นผู้ปลอม จำเลยนำโฉนดปลอมนั้นมาเป็นหลักประกัน ศาลฎีกาพิพากษาลงโทษจำเลยฐานใช้เอกสารราชการปลอม และมีความผิดฐานฉ้อโกงด้วย ศาลวินิจฉัยว่าเป็นการกระทำกรรมเดียวเป็นความผิดต่อกฎหมายหลายบท ซึ่งต้องระวางโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 90.
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: การปลอมแปลงโฉนดที่ดินเป็นความผิดทางอาญาในประเทศไทย ควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่สำนักงานที่ดินก่อนโอนเงินทุกครั้ง การขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินด้วยแบบ ท.ด. 15จะช่วยเปิดเผยความไม่ตรงกันระหว่างโฉนดที่นำเสนอและทะเบียนที่ดินอย่างเป็นทางการ
11.6. ข้อห้ามการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน SPK/ALRO
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9797/2558
หัวข้อ: เขตปฏิรูปที่ดิน ALRO ไม่ยกเลิกสิทธิที่มีอยู่เดิม
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การประกาศเขตปฏิรูปที่ดินเกษตรตามมาตรา 26 นั้นถูกต้องตามกฎหมาย มาตรานี้เป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติปฏิรูปที่ดินเกษตร พ.ศ. 2518 ซึ่งให้อำนาจแก่ ALRO ในการจัดการที่ดิน แต่ไม่ได้ยกเลิกสิทธิที่ได้รับมาโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนที่พระราชบัญญัตินี้จะมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม บุคคลที่ ได้รับ ผู้ได้รับการจัดที่ดิน ส.ป.ก. ไม่มีอำนาจโอนที่ดินที่ได้รับการจัดสรรนั้นออกนอกกรอบของ ส.ป.ก. และมีเพียง ส.ป.ก. เท่านั้นที่สามารถริเริ่มการโต้แย้งสิทธิในที่ดินได้.
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: หากที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลก่อนที่จะมีการประกาศเขต ALRO สิทธิ์เดิมก็ยังคงอยู่ แต่ที่ดินที่จัดสรรแล้วนั้น... โดย ALRO ภายใต้ SPK 4-01 ยังคงถูกจำกัดอย่างถาวร
11.7. ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดิน น.ส. 3
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4423/2534
หัวข้อ: ข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดิน น.ส. 3 (พิพาทเขตที่ดิน น.ส.3)
โจทก์อ้างว่าต้นไผ่บนที่ดิน น.ส. 3 ของโจทก์ถูกจำเลยตัด จำเลยมีข้อพิพาทเรื่องแนวเขตเดียวกันนี้มานานและเชื่อว่าต้นไม้ดังกล่าวอยู่ในที่ดินของตนเอง เนื่องจากแต่ละฝ่ายต่างอ้างว่าต้นไม้เป็นของตนอย่างแท้จริง ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่าเรื่องดังกล่าวเป็นข้อพิพาททางแพ่งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ไม่ใช่คดีอาญา และการตัดต้นไม้จึงไม่ใช่ความผิดฐานลักทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 334.
บทเรียนเชิงปฏิบัติ: แนวเขตที่ดิน น.ส. 3 นั้นไม่น่าเชื่อถือโดยธรรมชาติ ก่อนซื้อที่ดิน น.ส. 3 ควรขอการยืนยันแนวเขตจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกราย หากเพื่อนบ้านรายใดปฏิเสธ ให้ยกเลิกการซื้อ
สรุปแนวคำพิพากษาศาลฎีกา
| คำวินิจฉัยเลขที่ | ปี (พ.ศ.) | หัวข้อ | คำตัดสินสำคัญ |
|---|---|---|---|
| 3035/2526 | 2526 | การครอบครองปรปักษ์ | ฟ้องแย้งเรื่องการครอบครองปรปักษ์เกี่ยวข้องโดยตรงกับคำฟ้องของเจ้าของและต้องรับไว้พิจารณา |
| 981/2524 | 2524 | ที่ดินของชาวต่างชาติ | สัญญามีผลบังคับใช้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี |
| 895/2510 | 2510 | สิทธิเหนือพื้นดิน | ต้องได้รับการลงทะเบียนเพื่อเป็นสิทธิ์ที่แท้จริง; ไม่มีการลงทะเบียน = ไม่มีสิทธิ์ที่แท้จริง |
| 863/2513 | 2513 | การฉ้อโกง NS3 | การแอบอ้างเป็นผู้มีชื่อครอบครองที่ดินตาม น.ส.3 ถือเป็นความฉ้อโกงตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 341 และ 342 แม้ว่าจำเลยจะไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ เลยก็ตาม |
| 5048/2530 | 2530 | โฉนดปลอม | โฉนดที่ดินปลอมที่ใช้เป็นหลักประกัน = การฉ้อโกงทางอาญา + การปลอมแปลงเอกสาร |
| 9797/2558 | 2558 | ที่ดิน ส.ป.ก. | เขต ALRO ไม่ได้ลบล้างสิทธิส่วนบุคคลที่มีอยู่เดิม |
| 9780/2539 | 2539 | การโอนที่ดิน ส.ป.ก. | มาตรา 39 ห้ามโอนที่ดินที่ได้รับจัดสรรจาก ส.ป.ก. |
| 4423/2534 | 2534 | ขอบเขต NS3 | ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต่างอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างสุจริต การตัดต้นไม้ที่เป็นข้อพิพาทถือเป็นคดีแพ่งและไม่ใช่ความผิดฐานลักทรัพย์ตามมาตรา 334 |
| 997/2531 | 2531 | สัญญาเช่าฟาร์ม | สิทธิของผู้เช่าเดิมยังคงมีผลบังคับใช้หลังจากการขายที่ดินทำกินที่เช่า |
12. วัดที่ดินไทย ไร่ งาน วา (ไร่, งาน, ตารางวา)
โฉนดที่ดินของไทยทุกฉบับระบุพื้นที่ดินโดยใช้ระบบการวัดแบบไทยดั้งเดิม การเข้าใจระบบนี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับ การอ่านโฉนดที่ดิน และการเจรจาต่อรองธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ สำหรับข้อมูลอ้างอิงฉบับสมบูรณ์ โปรดดูที่เว็บไซต์ของเรา หน่วยวัดในประเทศไทย คู่มือ.
| หน่วยไทย | อักษรไทย | เท่ากับ | เทียบเท่าเมตริก | โดยประมาณ (หน่วยวัดแบบอิมพีเรียล) |
|---|---|---|---|---|
| 1 ตารางวา | 1 ตารางวา | 1 ตารางวา | 4 ตารางเมตร | 43 ตารางฟุต |
| 1 งาน | 1 งาน | 100 ตารางวา | 400 ตารางเมตร | 0.099 เอเคอร์ |
| 1 ไร่ | 1 ไร่ | 4 งาน = 400 ตร.ว. | 1,600 ตารางเมตร | 0.395 เอเคอร์ |
แปลงอย่างรวดเร็ว: 1 เอเคอร์ ≈ 2.53 ไร่ 1 เฮกตาร์ = 6.25 ไร่ หน่วยวัดเหล่านี้ปรากฏอยู่บนหน้าแรกของโฉนดที่ดินและเอกสาร NS3G ทุกฉบับในรูปแบบ: [X] ไร่ [Y] งาน [Z] ตารางวา
13. การหลอกลวงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่พบบ่อยซึ่งมุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติ
13.1. การขาย PBT5 ในฐานะ “โฉนดที่ดิน”
นายหน้าไร้จรรยาบรรณบางรายขายใบเสร็จภาษี PBT5 โดยอ้างว่าเป็นโฉนดที่ดินจริง พวกเขาสัญญาว่า “รัฐบาลจะยกระดับเป็นโฉนดที่ดินเร็วๆ นี้” ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเป็นเรื่องเท็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเกาะท่องเที่ยวที่ที่ดินมักทับซ้อนกับป่าสงวนหรือเขตอุทยานแห่งชาติ
13.2. SPK 4-01 เสนอขาย
ที่ดินปฏิรูปการเกษตรได้รับการส่งเสริมให้เป็นโอกาสการลงทุนราคาถูก การอ้างสิทธิ์ขายที่ดิน SPK ใดๆ ถือเป็นการละเมิดพระราชบัญญัติปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งอาจนำไปสู่การยึดทรัพย์และการดำเนินคดีอาญา
13.3. เอกสารสิทธิ์ปลอม
ศาลฎีกาได้พิพากษาลงโทษจำเลยในฐานใช้โฉนดปลอมเป็นหลักประกันเงินกู้ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5048/2530 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 863/2513 เป็นความผิดอีกฐานหนึ่งในทำนองเดียวกัน คือไม่มีการปลอมเอกสารในคดีนั้น จำเลยเพียงแต่ปลอมตัวเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส. 3 ที่ได้จดทะเบียนไว้ สิ่งเหล่านี้เป็นความผิดร้ายแรงภายใต้ กฎหมายอาญาไทยโปรดตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินก่อนโอนเงินทุกครั้ง
13.4. โครงสร้างบริษัทนอมินี
การใช้บริษัทหลบเลี่ยงภาษี (โครงสร้างผู้รับมอบอำนาจ) เพื่อถือครองที่ดินของชาวต่างชาติเป็นการละเมิดกฎหมายที่ดิน กิจการที่มีเงินทุนจากต่างประเทศมากกว่า 49 เปอร์เซ็นต์ หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ จะถือว่าเป็นการเป็นชาวต่างชาติในการถือครองที่ดิน (มาตรา 97) บุคคลที่ได้มาซึ่งที่ดินในนามของชาวต่างชาติจะถูกลงโทษสูงสุดถึง 2 ปี คุก และปรับสูงสุด 20,000 บาท หรือทั้งสองสิ่ง (มาตรา 113) และผู้ว่าการกรมสามารถขายที่ดินที่ถือครองในนามของชาวต่างชาติได้ (มาตรา 96) การถือหุ้นให้กับชาวต่างชาติเพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้โดยฝ่าฝืนกฎหมาย พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 เป็นความผิดที่แยกต่างหาก: จำคุกสูงสุด 3 ปี ปรับสูงสุด 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งสอง (มาตรา 36) อ่านเพิ่มเติม ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย และ การปราบปรามนอมินีในประเทศไทยเมื่อเร็ว ๆ นี้.
13.5. การต่อสัญญาเช่าแบบตกลงล่วงหน้า “30+30+30”
เป็นเวลาหลายทศวรรษที่ตัวแทนขายแนวคิดเรื่องสัญญาเช่า 30 ปีติดต่อกันสามครั้งรวมเป็น 90 ปี อย่างไรก็ตาม การต่อสัญญาเช่าที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าไม่มีผลทางกฎหมายภายใต้กฎหมายไทย มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลาการเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี การต่อสัญญาแต่ละครั้งต้องมีข้อตกลงใหม่ระหว่างคู่สัญญาที่สมัครใจและการจดทะเบียนใหม่ ดูการวิเคราะห์โดยละเอียดของเรา: สัญญาเช่าระยะยาว 90 ปีในประเทศไทย: ความเชื่อผิดๆ กับความเป็นจริง.
14. วิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินในประเทศไทย และการขอรับเอกสารสิทธิ์ที่ดินจากกรมที่ดิน
ในประเทศไทย หน่วยงานรัฐบาลอย่างเป็นทางการคือ... กรมที่ดิน หรือที่รู้จักในภาษาไทยอย่างเป็นทางการว่า... กรมที่ดิน (กรมที่ดิน). เมื่อพูดถึงสำนักงานที่ดินในท้องถิ่นหรือระดับจังหวัด ผู้คนมักใช้คำว่า ‘สำนักงานที่ดิน’ ซึ่งมีความหมายว่า "สำนักงานที่ดิน" โดยที่นี่จะออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินอย่างเป็นทางการ บันทึกข้อมูลที่ดิน และควบคุมการสำรวจที่ดิน พวกเขาจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์และตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมายที่ดิน ทุกการจดทะเบียนหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องผ่านการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินใดๆ หากเป็นที่ดินที่มีชื่อ Chanote จะมีแบบฟอร์มสอบถามหรือแบบฟอร์ม Nor Sor 3 ซึ่งในส่วน 72 ของกฎหมายที่ดินระบุว่าคุณสามารถยื่นคำร้องต่อกรมที่ดินหรือที่สำนักงานที่ดินใดก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนนั้นต้องมีประกาศหรือการสำรวจที่ต้องแจ้งให้ประชาชนรับทราบก่อน.
การขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยนั้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอนที่เป็นทางการซึ่งต้องมีการติดต่อกับกรมที่ดิน ผู้ที่สนใจต้องยื่นคำขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ต้องการ ซึ่งอาจรวมถึง... โฉนดที่ดิน ในประเทศไทย แผนที่รังวัด และประวัติความเป็นมาของกรรมสิทธิ์.
กรมที่ดินออกเอกสารหลายประเภทเพื่อสนับสนุนการเป็นเจ้าของและการทำธุรกรรมที่ดินในประเทศไทย เอกสารเหล่านี้ได้แก่ โฉนดที่ดิน แผนที่สำรวจที่ดิน และแผนที่ทางการที่ระบุขอบเขตที่ดิน เอกสารแต่ละฉบับมีความสำคัญในการกำหนดสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต้องมีกระบวนการอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาแสดงตน (หรือมอบอำนาจ) ขั้นตอนสำคัญประกอบด้วยการยื่นโฉนดที่ดินฉบับจริง สัญญาซื้อขาย เอกสารประจำตัว และชำระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง สำนักงานที่ดินตรวจสอบเอกสาร ทำการจดทะเบียนโอน จากนั้นปรับปรุงชื่อเจ้าของใหม่ในโฉนดที่ดินในประเทศไทย ซึ่งเป็นการรับรองสิทธิในที่ดินอย่างเป็นทางการ.
หากคุณต้องการให้ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ก่อนตัดสินใจผูกพัน บริการ การตรวจสอบโฉนดที่ดิน ของเราจะขอสำเนาที่รับรองถูกต้องจากสำนักงานที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมคำแปลภาษาอังกฤษและรายงานของทนายความ ในราคา 4,900 บาท ภายใน 3 วันทำการ.
15. คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโฉนดที่ดินในประเทศไทย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่?
ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีตามมาตรา 86 เท่านั้น ซึ่งการอนุมัตินี้เกิดขึ้นได้ยากมาก ศาลฎีกายืนยันในคำพิพากษาเลขที่ 981/2524 ว่าสัญญาซื้อขายของชาวต่างชาติยังคงมีผลใช้ได้ อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สามารถทำได้หากไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ในทางปฏิบัติ ชาวต่างชาติมักใช้ที่ดินที่จดทะเบียนแล้ว สัญญาเช่า (อายุสูงสุด 30 ปี) สิทธิเก็บกิน, หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน บนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแบบโฉนด ดูคำแนะนำของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทยนอกจากนี้ยังมีกฎหมายพิเศษอื่นๆ ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ เช่น การลงทุน 40 ล้านบาท หรือภายใต้การกำกับดูแลของ BOI (สำนักงานส่งเสริมการลงทุน)
โฉนดที่ดินตราครุฑแดงกับตราครุฑเขียวแตกต่างกันอย่างไร?
ครุฑแดง (ครุฑแดง) ปรากฏบนโฉนดที่ดินและแสดงถึงกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์พร้อมแนวเขตที่รังวัดด้วย GPS ครุฑเขียว (ครุฑเขียว) ปรากฏบนเอกสาร น.ส. 3 ก. และแสดงถึงสิทธิครอบครองที่ได้รับการรับรองจากการรังวัดโดยภาพถ่ายทางอากาศ โฉนดที่ดินให้กรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์) ส่วน น.ส. 3 ก. ให้สิทธิครอบครอง (สิทธิครอบครอง) ทั้งสองประเภทสามารถจดทะเบียนทรัพยสิทธิได้
หากเจ้าของที่ดินชาวไทยเสียชีวิต สัญญาเช่าที่ดินจดทะเบียนระยะเวลา 30 ปีจะเป็นอย่างไร?
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การถือครองที่ดินยังคงอยู่ต่อไปหลังจากที่ผู้เช่าเสียชีวิต และมาตรา 569 ของ CCC กำหนดให้ผู้ใดที่ได้ครอบครองที่ดินต้องปฏิบัติตามกฎนี้ นี่จึงเป็นเหตุผลที่การจดทะเบียนเป็นสิ่งจำเป็น: การเช่าที่ดินที่ไม่ได้รับการจดทะเบียนเป็นเวลาสามปีจะสามารถบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น.
คู่สมรสชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินโฉนดได้หรือไม่?
ใช่ คู่สมรสชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินตามกฎหมายมรดกของไทยได้ แต่หากรัฐมนตรีไม่อนุญาตให้ทายาทโดยธรรมถือที่ดินไว้ภายในขอบเขตของมาตรา 87 (มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) ที่ดินนั้นจะต้องถูกจำหน่ายภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกินหนึ่งปี (มาตรา 94) ในระหว่างนั้นชาวต่างชาติไม่สามารถถือที่ดินไว้อย่างถาวรได้ โดยทั่วไปที่ดินจะถูกขายและเก็บเงินที่ได้ไว้ หรือโอนให้แก่ เด็กไทย. ดูคู่มือเกี่ยวกับการรับมรดกทรัพย์สินสำหรับทายาทชาวต่างชาติของเรา.
เอกสาร ภ.บ.ท. 5 (PBT5) เป็นโฉนดที่ดินจริงหรือไม่?
ไม่ PBT5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีท้องถิ่นที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน (บต.) ไม่ใช่โฉนดที่ดิน กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนธุรกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินที่มี PBT5 เอกสารนี้ไม่มีหลักฐานทางกฎหมายใดๆ เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์และไม่มีการคุ้มครองใดๆ สำหรับผู้ซื้อ โปรดทราบว่าตั้งแต่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) ของประเทศไทย ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบเดิมได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ดังนั้น ป.บ.ต. จึงเรียกว่า ป.ด.ส. 3 (PTD3).
ชาวต่างชาติสามารถเช่าหรือซื้อที่ดิน SPK 4-01 ได้หรือไม่?
ถาม: ชาวต่างชาติสามารถเช่าหรือซื้อที่ดิน SPK 4-01 ได้หรือไม่?
ไม่ได้ ส.ป.ก. 4-01 เป็นที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรมที่อยู่ภายใต้การควบคุมของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) และจัดสรรให้แก่เกษตรกรไทยที่มีคุณสมบัติครบถ้วนเท่านั้น การขาย การให้เช่าแก่ชาวต่างชาติ และการใช้เพื่อการค้าล้วนเป็นสิ่งต้องห้าม ศาลฎีกา (คำพิพากษาที่ 9780/2539) ได้ยืนยันข้อจำกัดการโอนเหล่านี้ตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ระบบออนไลน์ LandsMaps เพียงพอสำหรับการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินหรือไม่?
ไม่ กรมที่ดินระบุอย่างชัดเจนว่า LandsMaps ให้ข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้นและไม่ใช่หลักฐานทางกฎหมาย การตรวจสอบที่ถูกต้องต้องมีการตรวจสอบด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน การยึด และความถูกต้องของเอกสาร
การครอบครองปรปักษ์คืออะไร และส่งผลกระทบต่อที่ดินโฉนดอย่างไร?
ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การครอบครองที่ดินโฉนดโดยสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ทำให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย; ต้องมีคำสั่งศาลเพื่อจดทะเบียน และจนกว่าจะจดทะเบียน กรรมสิทธิ์นั้นจะยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อที่เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตไม่ได้ (มาตรา 1299 วรรคสอง) ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3035/2526 ศาลวินิจฉัยว่า เมื่อจำเลยอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ฟ้องแย้งนั้นเกี่ยวข้องโดยตรงกับคำฟ้องของเจ้าของและต้องรับไว้พิจารณา ดังนั้นกรรมสิทธิ์จึงได้รับการวินิจฉัยในคดีเดียวกัน สำหรับที่ดิน น.ส. 3 ความเสี่ยงยิ่งสูงกว่า: มาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทำให้สิทธิครอบครองสิ้นไปได้หลังจากถูกแย่งการครอบครองเพียงหนึ่งปี การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ยังเรียกว่าการได้มาโดยอายุความในบางระบบกฎหมาย รวมถึงระบบซีวิลลอว์บางระบบ.
สิทธิเหนือพื้นดินต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่?
ใช่ ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่ 895/2510 ว่าสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องจดทะเบียนจึงจะมีผลทางกฎหมาย หากไม่มีการจดทะเบียน บุคคลที่ก่อสร้างบนที่ดินของผู้อื่นจะไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินตามกฎหมายและไม่มีทรัพยสิทธิในที่ดินนั้น แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะให้การอนุญาตด้วยวาจาแล้วก็ตาม
ท.ด. 13 คืออะไร และทำไมจึงมีความสำคัญ?
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด.13) เป็นแบบหนังสือสัญญาขายที่ดินอย่างเป็นทางการของสำนักงานที่ดินที่มีตราครุฑ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ การโอนที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายกันเองตามกฎหมายนั้นยังไม่เพียงพอ มีเพียงสัญญา ท.ด.13 ที่ทำขึ้น ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น จึงจะมีผลทำให้การโอนสมบูรณ์.
ที่ดินราชพัสดุ (ที่ราชพัสดุ) คืออะไร?
ที่ราชพัสดุคือที่ดินของรัฐซึ่งบริหารจัดการโดยกรมธนารักษ์ ไม่สามารถซื้อขายได้ ทำได้เพียงเช่าเท่านั้น ทรัพย์สินชั้นดีหลายแห่งในกรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนที่ราชพัสดุ การเช่าเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนดสูงสุด 30 ปี เช่าเพื่อการพาณิชย์สูงสุด 50 ปี ดูของเรา คู่มือที่ราชพัสดุฉบับสมบูรณ์.
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาระผูกพันและสิทธิที่จดทะเบียน
โฉนดที่ดินยังบันทึกข้อจำกัดที่สำคัญหรือสิทธิของบุคคลที่สาม ซึ่งเรียกว่าภาระผูกพัน สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงการจำนอง (จำนองสัญญาเช่า (เช่าสิทธิในการอยู่อาศัย (สิทธิอาศัย) หรือสิทธิเก็บกิน (สิทธิเก็บกิน). ควรตรวจสอบด้านหลังเอกสารสิทธิ์ขณะดำเนินการตรวจสอบอย่างละเอียด เนื่องจากสิทธิที่จดทะเบียนอาจส่งผลต่อการควบคุมของเจ้าของและมูลค่าของทรัพย์สินได้ เช่น สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย สามารถจดทะเบียนได้ทั้งในแบบ Chanote และในแบบ Nor Sor 3 Gor หรือ Nor Sor 3 certificate แต่ไม่สามารถจดทะเบียนในแบบ Sor Kor 1 หรือ Por Bor Tor 5 ได้.
โดยสรุปแล้ว โฉนดที่ดินของไทยแสดงถึงระดับสิทธิและความปลอดภัยที่แตกต่างกัน โฉนดที่ดิน (NS4J) ให้การคุ้มครองที่ดีที่สุด การทำความเข้าใจประเภทของโฉนดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจซื้ออย่างรอบคอบ ควรให้ความสำคัญกับการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนและขอคำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญเสมอ
หากคุณต้องการความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน การตรวจสอบโฉนดที่ดิน และการได้มาซึ่งที่ดินอย่างปลอดภัยในประเทศไทย ติดต่อ ThaiLawOnline วันนี้
ลิงก์:
การอ่านโฉนดเป็นเรื่องหนึ่ง การไปตรวจสอบยืนยันที่สำนักงานที่ดินก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง. การตรวจสอบกรรมสิทธิ์เป็นรายการแรกของเราใน แพ็กเกจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบค่าบริการคงที่.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 5 กันยายน 2569 ตรวจสอบเทียบกับแหล่งข้อมูลปฐมภูมิและแก้ไขแล้ว: กฎระเบียบระยะเวลาหนึ่งปีสำหรับการเสียสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) คือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375, ไม่ใช่มาตรา 1374 (มาตรา 1374 ว่าด้วยการถูกรบกวนการครอบครอง ส่วนมาตรา 1375 ว่าด้วยการถูกแย่งการครอบครอง) และคดีเรื่องการครอบครองปรปักษ์ถูกอ้างด้วยเลขที่ซึ่งสองส่วนของเลขถูกสลับกัน ปัจจุบันจึงแก้เป็น 3035/2526. คดีนั้นได้รับการอ่านจนถึงที่สุดแล้วและไม่ได้ตัดสินในประเด็นที่ถูกนำมาอ้างอิง: ศาลฎีกาตัดสินว่าคำฟ้องแย้งเรื่องการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยมีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับคำฟ้องของเจ้าของและต้องได้รับการยอมรับ ไม่ใช่ว่าการครอบครองเป็นเวลาสิบปีจะโอนกรรมสิทธิ์ ได้รับการตรวจสอบว่าถูกต้องและคงไว้ตามเดิม: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538, 540, 1382, 1410 และ 1417 และประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 90. ยังไม่ได้ตรวจสอบเทียบกับแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ และระบุไว้ ณ ที่นี้เพื่อไม่ให้วันที่ระบุข้างต้นมีความหมายเกินกว่าที่เป็นจริง หมายเลขมาตราแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การอ้างอิงพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม การอ้างอิงพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ คำอธิบายลักษณะโฉนด และตัวเลขค่าใช้จ่ายในการโอน. หนึ่งในนั้นต้องการความใส่ใจจากผู้อ่านในระหว่างนี้: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและการจำนอง 0.01% ใช้ได้เฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้วงเงินโควตาสำหรับชาวต่างชาติจะต้องจ่ายเต็มจำนวน 2% ซึ่งหน้านี้ได้ระบุไว้แล้ว และเป็นเรื่องที่ควรทราบเพื่อไม่ให้พลาด.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.