สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดในประเทศไทย: เมื่อใดจึงเหมาะสม

Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2026

ประเด็นสำคัญ

• ใช่, สิทธิเก็บกิน สามารถลงทะเบียนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต้องพิจารณาเป็นพิเศษเนื่องจากพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็มีผลบังคับใช้กับทรัพย์สินนี้ด้วย
• สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%วิธีนี้จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมเมื่อโควต้าการใช้งานอินเทอร์เน็ตจากต่างประเทศของอาคารหมดลง
• การลงทะเบียนจะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้อยู่ที่คอนโด นิติบุคคล สำนักงาน อย่างไรก็ตาม คุณควรแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลทราบในภายหลัง
• เดอะ ผู้ใช้ประโยชน์ ชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภค ค่าบำรุงรักษา) แต่สิทธิ์ในการออกเสียงยังคงเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน
• สิทธิเก็บกินให้หลักประกันตลอดชีพหรือในระยะยาว โดยไม่ต้องยุ่งยากกับการโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ต้องมีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาเช่า 30 ปีด้วย
• ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อเพื่อสิทธิเก็บกินผู้รับสิทธิเก็บกินในต่างประเทศส่วนใหญ่จ่ายเป็นเงินสดหรือจัดหาเงินทุนจากต่างประเทศ

คุณสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียมได้หรือไม่?

ใช่ แต่มีข้อควรพิจารณาพิเศษบางประการ

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้โดยตรง สิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดจึงเป็นเครื่องมือที่แคบกว่าเมื่อเทียบกับที่ดิน หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไรโดยทั่วไป โปรดเริ่มจากคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลโดยชัดแจ้งของ มาตรา 1417-1428 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC)กฎนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม ห้องชุดคอนโดมิเนียมจะได้รับการจดทะเบียนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน โดยมีโฉนดที่ดินแยกต่างหากสำหรับแต่ละห้องชุด

ในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือห้องชุดคอนโดมิเนียม คุณต้องเตรียมสิ่งต่อไปนี้:

• ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง (โฉนดที่ดิน)
• ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของในสัญญาสิทธิเก็บกิน
• ทั้งเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องลงนามและจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
• Pay the registration fee to the Land Office. ( 1% fee plus + 0.5% stamp duty calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged about 100 baht).

เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิในการใช้ประโยชน์จะมีผลผูกพันเจ้าของหน่วยที่อยู่อาศัยรายต่อๆ ไปทั้งหมด สิทธินี้จะติดไปกับที่ดินและบังคับใช้ได้กับผู้ใดก็ตามที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีผลบังคับใช้พร้อมกันกับห้องชุดคอนโดมิเนียม พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมกำหนดกรอบการบริหารจัดการอาคารคอนโดมิเนียม ซึ่งรวมถึง:

• โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49%: ชาวต่างชาติจะต้องเป็นเจ้าของพื้นที่ใช้ประโยชน์ได้ทั้งหมดไม่เกิน 49% ข้อกำหนดนี้ใช้กับการเป็นเจ้าของเท่านั้น ไม่รวมถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์
• การกำกับดูแลนิติบุคคล: อาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะมีนิติบุคคลที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้กฎระเบียบของอาคาร
• การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง: เจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติตามกฎและระเบียบของนิติบุคคลนั้น
• ข้อจำกัดในการโอน: การโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติจะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของนิติบุคคล ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าจะไม่เกินสัดส่วน 49%

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรง ครอบคลุมถึงวิธีการสร้าง การจดทะเบียน สิทธิและหน้าที่ที่สิทธินั้นกำหนด และวิธีการสิ้นสุดของสิทธินั้น กฎหมายทั้งสองฉบับทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้กรอบการทำงานของสิทธิเก็บกิน ในขณะที่พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมให้กฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม

เมื่อใดที่สิทธิเก็บกิน (Usufruct) จึงเหมาะสมกับคอนโดมิเนียม?

ห้องชุดที่เจ้าของเป็นคนไทย แต่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่

สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดคือ เมื่อชาวต่างชาติต้องการความมั่นคงในระยะยาวเหนือทรัพย์สินที่ชาวไทยเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นคู่สมรส หุ้นส่วนทางธุรกิจ สมาชิกในครอบครัว หรือนักลงทุนในท้องถิ่น เจ้าของชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด

โครงสร้างนี้ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถ:

• เข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากห้องพักได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
• บังคับใช้สิทธิในการใช้ประโยชน์ต่อเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมรุ่นต่อๆ ไป
• หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ

การวางแผนมรดกระหว่างสมาชิกในครอบครัว

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) มีค่าสำหรับการวางแผนสืบทอดมรดกจากรุ่นสู่รุ่น พ่อแม่อาจเป็นเจ้าของคอนโดและมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ให้แก่ลูกโดยไม่โอนกรรมสิทธิ์ การจัด arrangements แบบนี้มีข้อดีดังนี้:

• หลักประกันความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของเด็ก
• ประสิทธิภาพด้านภาษี (ไม่มีค่าธรรมเนียมการโอนหรือความยุ่งยากเรื่องมรดกในระหว่างที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่)
• ความยืดหยุ่น: ผู้ปกครองยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ พวกเขายังคงสามารถ... จำนองขาย หรือยกทรัพย์สินให้ผู้อื่นหากจำเป็น (โดยอยู่ภายใต้สิทธิในการใช้ประโยชน์)

เมื่อโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว

นี่อาจเป็นวิธีการใช้สิทธิเก็บกินในการซื้อคอนโดมิเนียมที่ชาญฉลาดที่สุด หากอาคารใดมีสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติถึง 49% แล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อห้องชุดในชื่อของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม พวกเขาสามารถรับสิทธิเก็บกินจากเจ้าของที่เป็นชาวไทยได้ โดยสิทธิเก็บกินนี้จะไม่นับรวมในโควตา 49% สำหรับชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมากในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพฯ (ทองหล่อ เพลินจิต ลุมพินี) อาคารหลายแห่งได้ถึงจำนวนโควต้าชาวต่างชาติแล้ว

การคุ้มครองรายได้จากการลงทุนและค่าเช่า

นักลงทุนที่บริหารจัดการห้องชุดเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า สามารถใช้สิทธิเก็บกิน (usufruct) เพื่อรักษาผลประโยชน์ในการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่ารายได้จะได้รับการคุ้มครอง เอกสารสิทธิเก็บกินสามารถกำหนดให้เจ้าของห้ามขายห้องชุดได้ และยังสามารถระบุเงื่อนไขอื่นๆ ได้ (เช่น เจ้าของไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญาเช่าได้)

ขั้นตอนการลงทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

เอกสารที่ต้องใช้ (เฉพาะคอนโดแต่ละแบบ)

สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารต่อไปนี้เพื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม:

เอกสาร	คำอธิบาย	หมายเหตุ
ใบรับรองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม	โฉนดที่ดินของห้องชุดคอนโดมิเนียม	ต้องเป็นข้อมูลปัจจุบัน ต้องแสดงชื่อเจ้าของห้องชุดว่าเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้
สัญญาสิทธิเก็บกิน	ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ก่อให้เกิดสิทธิในการใช้ประโยชน์	ต้องระบุระยะเวลา (ตลอดชีพ, 10 ปี ฯลฯ) ต้องระบุเงื่อนไขใดๆ และต้องได้รับการรับรองจาก Notary Public
บัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางของเจ้าของ	หลักฐานแสดงตัวตนของเจ้าของห้องชุด	สำเนารับรองหรือต้นฉบับ
บัตรประจำตัวประชาชน/หนังสือเดินทางของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	หลักฐานแสดงตัวตนของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน	สำหรับชาวต่างชาติ: ต้องแสดงหนังสือเดินทาง อาจมีการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
หนังสือรับรองนิติบุคคลคอนโดมิเนียม	หนังสือรับรองจากนิติบุคคลของอาคารที่ยืนยันว่าห้องชุดดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนและเป็นกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง	ช่วยลดความล่าช้า ไม่จำเป็นเสมอไป แต่แนะนำให้ใช้
ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)	ถ้าเจ้าของและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สมรสกัน	ใบทะเบียนสมรสไทย (หรือเอกสารแปลภาษาอังกฤษที่ได้รับการรับรอง)
แผนผังอาคาร / แผนผังหน่วย	แผนผังที่ได้รับการรับรองซึ่งแสดงตำแหน่งของห้องชุดภายในอาคาร	โดยปกติแล้วผู้พัฒนาหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้จัดหาข้อมูลนี้

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

สำนักงานที่ดินคิดค่าธรรมเนียม 11,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 0.51,000 บาท จากราคาที่ระบุไว้ในสัญญา ในกรณีที่ไม่มีการระบุราคา ซึ่งเป็นกรณีปกติ คุณจะจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมคงที่ประมาณ ประมาณ 100 บาท ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมเดียวกับที่ใช้ในกรณีอื่นๆ สิทธิการเช่า ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนต่ำกว่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ซึ่งอยู่ที่ 2% บวกภาษีโอนกรรมสิทธิ์)

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจรวมถึง:

• การรับรองเอกสารสิทธิ์การใช้ประโยชน์: 100-500 บาท ขึ้นอยู่กับ ทนายความ สาธารณะ.
• ค่าธรรมเนียมทนายความ: ค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000-15,000 บาท หากใช้ทนายความท้องถิ่นในการเตรียมและจัดการเรื่องการจดทะเบียน
• หนังสือรับรองนิติบุคคลและการประสานงาน: โดยทั่วไปราคาประมาณ 500-1,000 บาท

การแจ้งเตือนนิติบุคคล

หลังจากจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินแล้ว ให้แจ้งให้นิติบุคคลของคอนโดมิเนียมทราบ แม้ว่าการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินจะถูกต้องตามกฎหมายแล้ว แต่นิติบุคคลก็จำเป็นต้องทราบเรื่องนี้ด้วย พวกเขาจำเป็นต้อง:

• อัปเดตข้อมูลอาคารและบัตรเข้าออก
• ส่งใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียม CAM ไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรง
• ยอมรับว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นฝ่ายที่รับผิดชอบในการชำระเงินและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของอาคาร
• หลีกเลี่ยงข้อพิพาทเกี่ยวกับผู้ที่มีสิทธิ์เข้าร่วมประชุมหรือตัดสินใจเรื่องต่างๆ ของหน่วยงาน

การแจ้งให้ทราบไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับความถูกต้องสมบูรณ์ แต่เป็นสิ่งจำเป็นในทางปฏิบัติสำหรับการบริหารจัดการอาคารอย่างราบรื่น ในทางปฏิบัติ อาคารหลายแห่งในปัจจุบันกำหนดให้ต้องมีการแจ้งให้ทราบสำหรับบัตรเข้าออก การมอบอำนาจลงคะแนน หรือการบังคับใช้กฎระเบียบ การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การถูกปิดกั้นหรือค่าปรับ แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้ก็ตาม สัญญาสิทธิเก็บกินที่ร่างขึ้นอย่างดีสามารถรวมข้อกำหนดเกี่ยวกับการมอบอำนาจลงคะแนนได้ โปรดทราบด้วยว่า ใบเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาอาคาร (CAM) และค่ากองทุนสำรองมักจะออกให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์มากกว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.

สิทธิเก็บกิน เทียบกับ กรรมสิทธิ์ เทียบกับ สัญญาเช่า สำหรับคอนโดมิเนียม

ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสามนี้โดยเฉพาะสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย:

เกณฑ์	สิทธิเก็บกิน	กรรมสิทธิ์	เช่า
พื้นฐานทางกฎหมาย	มาตรา 1417-1428 ของ CCC	กฎหมายคอนโดมิเนียม + กฎหมายทรัพย์สิน CCC	เรียกว่า "Hired of Property” into the CCC Sections 537-571
คุณสมบัติผู้สมัครชาวต่างชาติ	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (นับรวมในโควต้า 49%)	ใช่ (ไม่นับรวมในโควต้า)
ระยะเวลา	สัญญาเช่าตลอดชีพหรือสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลา)	ถาวร (สืบทอดได้)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
การลงทะเบียน	สำนักงานที่ดิน (การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ)	สำนักงานที่ดิน (โฉนดที่ดิน)	สำนักงานที่ดิน (ไม่บังคับ แต่แนะนำ)
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน	1% fee plus 0.5% stamp duty calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged ( more or less about 100 baht)	Transfer fee 2% (0.01% until 30 June 2027 for an individual Thai-national buyer, residential property up to 7 million baht) + Stamp Duty + Sometimes Specific Business Tax + Withholding Tax.	ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าสัญญาเช่า
สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม	เจ้าของยังคงมีสิทธิ์ (เว้นแต่จะมอบอำนาจให้ผู้รับใช้ประโยชน์)	สิทธิออกเสียงเต็มรูปแบบ	ไม่มี (เว้นแต่จะระบุไว้ในสัญญาเช่า)
สินเชื่อบ้าน / การจัดหาเงินทุน	มีจำกัด (ธนาคารไทยเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการสินเชื่อบ้าน)	สามารถขอเบิกได้สะดวกจากธนาคารไทย	โดยทั่วไปไม่พร้อมให้บริการ
เมื่อผู้ใช้งานเสียชีวิต	สิทธิในการใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เจ้าของเดิม	สามารถตกทอดไปยังทายาทได้	โดยปกติสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะระบุถึงการสืบทอดสิทธิ์ไว้
ผลกระทบจากโควตาต่างประเทศ	ไม่มีผลกระทบ	นับรวมอยู่ในวงเงินต่างประเทศ 49%	ไม่มีผลกระทบ
ความปลอดภัย / การบังคับใช้	ราคาสูง (จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มีผลผูกพันกับเจ้าของในอนาคต)	สิทธิ์สูงสุด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์พร้อมโฉนดที่ดิน)	ปานกลาง (ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและเงื่อนไข)

สรุป

สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ช่วยเชื่อมช่องว่างระหว่างกรรมสิทธิ์และการเช่า ให้ความมั่นคงและบังคับใช้ได้เหมือนกับการจดทะเบียน มีความยืดหยุ่นทั้งในเรื่องระยะเวลาที่กำหนดหรือตลอดชีพ และหลีกเลี่ยงการใช้โควตาสำหรับนักลงทุนต่างชาติ สำหรับนักลงทุนต่างชาติหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควตา 49% เต็มแล้ว สิทธิเก็บกินจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

ค่าบำรุงรักษาและความรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลาง

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม CAM?

ตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด ในบริบทของคอนโดมิเนียมนั้นรวมถึง:

• ค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
• เงินสมทบเข้ากองทุนสำรอง (สำหรับงานซ่อมแซมครั้งใหญ่และการเปลี่ยนชิ้นส่วนส่วนกลาง)
• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ แก๊ส) หากมีการเรียกเก็บแยกต่างหาก
• ภาษีทรัพย์สินสำหรับยูนิตนี้
• ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารรายปี

ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมอาจยังคงเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียนได้ ซึ่งต้องอาศัยข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิเก็บกิน คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิเก็บกินได้ชดใช้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้แก่เจ้าของ ข้อตกลงการใช้สิทธิเก็บกินควรระบุรายละเอียดข้อตกลงนี้ให้ชัดเจน และควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินรายเดือนหรือรายปีด้วย

สิทธิในการออกเสียงในการประชุมคอนโดมิเนียม

สิทธิในการออกเสียงลงคะแนนในการประชุมสามัญประจำปี (AGM) เป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน ไม่ใช่ผู้รับประโยชน์ อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบอำนาจให้ผู้รับประโยชน์ออกเสียงแทนเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ซึ่งจะทำให้ผู้รับประโยชน์สามารถออกเสียงแทนเจ้าของได้

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการระบุเรื่องนี้ไว้ในข้อตกลงสิทธิเก็บกิน ข้อตกลงทั่วไปมีดังนี้:

• พร็อกซีอัตโนมัติ: เจ้าของกรรมสิทธิ์จะมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินในอาคารโดยอัตโนมัติในการเข้าร่วมประชุมคอนโดมิเนียมทุกครั้ง
• พร็อกซีแบบจำกัด: ผู้รับสิทธิเก็บกินอาจลงคะแนนในเรื่องทั่วไป (เช่น การเพิ่มค่าส่วนกลาง) แต่การตัดสินใจครั้งสำคัญ (เช่น การขายทรัพย์สินส่วนกลาง) ต้องได้รับการอนุมัติโดยตรงจากเจ้าของ
• ไม่มีสิทธิ์ลงคะแนน: เจ้าของยังคงมีสิทธิออกเสียง ส่วนผู้รับประโยชน์สามารถเข้าร่วมประชุมเพื่อสังเกตการณ์ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียง

นิติบุคคลบางแห่งอาจอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิออกเสียงอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้รับสิทธิเก็บกินเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในที่นั้น

กฎระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการก่อสร้าง

ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติตามกฎและข้อบังคับของนิติบุคคลคอนโดมิเนียมอย่างครบถ้วน ซึ่งรวมถึง:

• นโยบายและข้อจำกัดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง
• ข้อจำกัดเรื่องเสียงรบกวนและการก่อความรำคาญ
• ข้อจำกัดในการปรับปรุงและต่อเติม
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าช่วง (คอนโดบางแห่งห้ามหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้น)
• กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการจอดรถและยานพาหนะ

การฝ่าฝืนอาจส่งผลให้ได้รับการตักเตือน ปรับ หรือดำเนินคดีทางกฎหมายโดยนิติบุคคล เจ้าของอาคารอาจต้องรับผิดชอบหากผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารฝ่าฝืนกฎระเบียบของอาคารเช่นกัน

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับผู้ใช้ประโยชน์ชาวต่างชาติ

ข้อได้เปรียบของโควต้า 49%

นี่คือเหตุผลหลักที่ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกสิทธิในการใช้ประโยชน์มากกว่าการเป็นเจ้าของ ภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดในอาคารได้ไม่เกิน 49% โควตานี้เข้มงวดและได้รับการตรวจสอบโดยนิติบุคคล

อย่างไรก็ตาม สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ไม่นับรวมอยู่ในโควตา 49% ชาวต่างชาติสามารถถือสิทธิในการใช้ประโยชน์ได้แม้ว่าอาคารนั้นจะมีผู้รับสิทธิเก็บกินหรือเจ้าของเป็นชาวต่างชาติทั้งหมด 100% ดังนั้น สิทธิในการใช้ประโยชน์จึงเป็นทางออกที่ดีเยี่ยมสำหรับอาคารที่โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเต็มแล้ว

ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับใบอนุญาตทำงานและวีซ่า

ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงานเพื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย สำนักงานที่ดินต้องการเพียง:

• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
• วีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักที่ยังไม่หมดอายุ (วีซ่าท่องเที่ยว วีซ่าเกษียณอายุ วีซ่าชั่วคราว ฯลฯ)
• ที่อยู่ในประเทศไทย (อาจเป็นที่อยู่ของห้องชุดคอนโดมิเนียมก็ได้)

ชาวต่างชาติควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะวีซ่าของตนยังคงมีผลใช้ได้ในขณะลงทะเบียน ไม่จำเป็นต้องต่ออายุวีซ่าหรือเข้าออกชายแดนซ้ำแล้วซ้ำเล่า วีซ่าหรือตราประทับใดๆ ที่อนุญาตให้พำนักอยู่ในประเทศอย่างถูกกฎหมายก็เพียงพอแล้ว

ข้อจำกัดทางการเงิน

ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อจำนองโดยใช้สิทธิเก็บกินเป็นหลักประกัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการกรรมสิทธิ์ที่มีโฉนดที่ดินชัดเจนมากกว่า สิทธิเก็บกินจึงถูกมองว่าเป็นสิทธิที่จำกัดหรือเป็นสิทธิรอง

ชาวต่างชาติที่ใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยทั่วไป:

• จ่ายด้วยเงินสดจากบัญชีส่วนตัว
• จัดหาเงินทุนจากธนาคารต่างประเทศ (เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง)
• มองหาแหล่งเงินทุนทางเลือกจากผู้ให้กู้ที่ไม่ใช่ธนาคาร (พบได้น้อยกว่าและมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า)

นี่เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญหากคุณวางแผนที่จะใช้เงินกู้เพื่อซื้อสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียม

คำตัดสินของศาลฎีกา 1463/2542 (1999) สิทธิเก็บกินที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม

ในบรรดาคำพิพากษาสำคัญ 64 ฉบับของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินในประวัติศาสตร์ตุลาการของไทย มีเพียงฉบับเดียวเท่านั้นที่ระบุอย่างชัดเจนว่าเกี่ยวข้องกับห้องชุดคอนโดมิเนียม คือ คำพิพากษาที่ 1463/2542 (1999)

คำตัดสินครั้งสำคัญนี้ได้กำหนดไว้ว่า:

• สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมภายใต้ข้อบังคับของเทศบาล แม้ว่าจะมีข้อกำหนดในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็ตาม
• นิติบุคคลคอนโดมิเนียมไม่มีอำนาจที่จะปฏิเสธการจดทะเบียนหรือเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้
• สิทธิของผู้ใช้ประโยชน์สามารถบังคับใช้ได้กับเจ้าของห้องชุดและเจ้าของห้องชุดรายต่อๆ ไปทั้งหมด
• ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถเข้าอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากหน่วยที่อยู่อาศัยได้ตามข้อตกลงการใช้ประโยชน์ และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารด้วย

คำตัดสินนี้ยืนยันว่าสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมไม่ใช่เพียงแค่ทฤษฎี แต่เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถบังคับใช้ได้อย่างเต็มที่ภายใต้กฎหมายไทย ทนายความไทยมักอ้างถึงคำตัดสินนี้เมื่อให้คำแนะนำแก่ลูกความชาวต่างชาติเกี่ยวกับความปลอดภัยของข้อตกลงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในห้องชุดคอนโดมิเนียม

คำถามที่พบบ่อย

คำถามที่ 1: ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?

ใช่แล้ว สิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ตราบใดที่มีหนังสือเดินทางและวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ การจดทะเบียนสิทธิใช้ประโยชน์จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับการจดทะเบียนที่ดิน ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตทำงาน

คำถามที่ 2: สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) นับรวมอยู่ในโควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ 49% หรือไม่?

ไม่ สิทธิเก็บกินไม่กระทบต่อโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 49% แต่อย่างใด นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญอย่างหนึ่งของสิทธิเก็บกินเหนือการถือครองกรรมสิทธิ์ แม้ว่าอาคารนั้นจะถึงขีดจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติแล้ว ชาวต่างชาติก็ยังสามารถได้รับสิทธิเก็บกินได้

คำถามที่ 3: ใครเป็นผู้จ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) เจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมด ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลคอนโดมิเนียมจะเรียกเก็บเงินจากเจ้าของที่จดทะเบียน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการตกลงกันเป็นการส่วนตัวระหว่างเจ้าของและผู้รับสิทธิเก็บกิน คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับสิทธิเก็บกินชดใช้คืนให้กับเจ้าของ ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ควรระบุเงื่อนไขการชำระเงินไว้อย่างชัดเจน

คำถามที่ 4: ผู้รับสิทธิเก็บกินสามารถลงคะแนนเสียงในการประชุมคอนโดได้หรือไม่?

สิทธิในการออกเสียงลงคะแนนเป็นของผู้เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถมอบอำนาจให้ผู้รับสิทธิเก็บกินลงคะแนนแทนเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ซึ่งจะทำให้ผู้รับสิทธิเก็บกินสามารถลงคะแนนในนามของเจ้าของได้ ข้อตกลงนี้ควรระบุไว้ในสัญญาสิทธิเก็บกิน อาคารบางแห่งอนุญาตให้ผู้รับสิทธิเก็บกินเข้าร่วมประชุมและมีส่วนร่วมในการอภิปรายได้ แม้ว่าจะไม่มีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนอย่างเป็นทางการก็ตาม

คำถามที่ 5: จะเกิดอะไรขึ้นกับสิทธิในการใช้ประโยชน์เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต?

สิทธิในการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต สิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่ตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับผลประโยชน์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของโดยสมบูรณ์โดยไม่มีภาระผูกพันหรือการเรียกร้องใดๆ อีกต่อไป นี่คือความแตกต่างที่สำคัญจากกรรมสิทธิ์ซึ่งสามารถสืบทอดได้

Q6: สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) ดีกว่าสัญญาเช่า 30 ปีสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมหรือไม่?

ทั้งสองแบบมีข้อดีแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ สิทธิเก็บกินอาจมีอายุตลอดชีวิตหรือ 50-99 ปี (นานกว่าสัญญาเช่า) สิทธิเก็บกินจะไม่นับรวมในโควตา 49% และมีการบังคับใช้ที่แข็งแกร่งกว่าผ่านการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าบางครั้งเจรจาง่ายกว่าและค่าใช้จ่ายเริ่มต้นถูกกว่า ดูตารางเปรียบเทียบเพื่อดูรายละเอียดความแตกต่างทั้งหมด ปรึกษาทนายความไทยเพื่อพิจารณาว่าตัวเลือกใดเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ

Buying or holding a condo unit? ของเรา condo lawyer service covers title and foreign-quota checks, the sale and purchase agreement, and registration at the Land Office, including registering a usufruct where it is the right tool.

Getting Your Usufruct Agreement: Three Routes

All three produce the same underlying document, the bilingual usufruct agreement this firm uses for its own clients. Download the editable template at 890 THB and complete it yourself, let the ผู้สร้างเอกสาร build a finished personalised version if you are a Gold member, with translation available, or send us your details and we draft it around your facts in English and Thai for a fixed 3,900 บาท, guiding you through registration at the Land Office. They are compared side by side in our complete guide, with our published fees.