Landmark คำพิพากษาสำคัญ Civil & Commercial Codeป.พ.พ. Decision 3718/2568 คำพิพากษาที่ 3718/2568 2025 (พ.ศ. 2568)

An Auction Buyer of an Allotted Plot Takes the Utility Servitude and May Compel Its Registration ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดได้ภาระจำยอมในสาธารณูปโภคและมีสิทธิเรียกให้จดทะเบียน

CCC Sections: มาตรา ป.พ.พ.: §1391

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Land inside an industrial park that the developer subdivided along with the other plots, and did not set aside for a purpose outside the project, is allotted land under clause 1 of Revolutionary Council Announcement No. 286 even though the developer had not earmarked it for a particular industrial buyer and still owned it. The developer's duty to provide public utilities makes those utilities a servitude by operation of law in favour of every plot allotted in the park, under clause 1 and clause 30 paragraph one of that Announcement, and Section 43 of the Land Allotment Act B.E. 2543 carries the same duty forward after the Announcement was repealed, so the developer must keep the servitude in the state in which it was made. A servitude is a real right created for the benefit of other land and does not come to an end when the dominant land changes owner, so it passes to a purchaser at a judicial auction even though the developer never conveyed that plot to him. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ Section 1391 paragraph one is not the source of the servitude: it is the ground on which the owner of the dominant land may compel the developer to register it, registration being an act necessary to preserve and use the servitude, and that right does not depend on the owner being obstructed in the meantime.

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

The plaintiff is a bank. Two affiliated companies under the same principal director had divided their land into more than ten sub-plots with industrial-park utilities and sold them to industrial operators, which made the project an allotment under clause 1 of Revolutionary Council Announcement No. 286, the law in force at the time. Two title-deed plots belonging to the first company and one NS3K plot held by the second carried the roads, electricity, water, drainage, natural gas and telephone systems, and both companies had already registered them as servitudes in favour of several plots in the park. Plot 23536 was still the second company's own. It was mortgaged to a financial institution, the company defaulted, the mortgage was enforced, and the bank bought the plot at the execution officer's auction and registered its ownership on 28 June 2562. When the bank asked for the servitude to be registered in favour of its plot, the companies replied that it would first have to negotiate and pay them for it. The trial court dismissed the claim, the Court of Appeal Region 2 reversed and ordered both companies to register the whole set of utilities in the bank's favour, and the Supreme Court affirmed. A plot inside the park that was subdivided with the others and never carved out for a purpose outside the project is allotted land even though the developer had not yet earmarked it for any particular industrial buyer, and the companies' own general manager accepted that it was ready for sale like the rest. The duty to provide the utilities makes them a servitude by operation of law for every allotted plot, and a servitude is a real right that does not lapse when the dominant land changes owner, so it passed to the bank although the second company never conveyed the plot to the bank directly. The repeal of Announcement 286 made no difference, because Section 43 of the Land Allotment Act B.E. 2543 continues the same duty.

โจทก์เป็นธนาคาร จำเลยทั้งสองเป็นบริษัทในเครือเดียวกันซึ่งมีกรรมการผู้มีอำนาจหลักคนเดียวกัน เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งสวนอุตสาหกรรม แล้วแบ่งออกเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปโดยมีสาธารณูปโภคในลักษณะนิคมอุตสาหกรรม และจำหน่ายให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหลายราย อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 ของจำเลยที่ 1 กับที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 2922 ของจำเลยที่ 2 ถูกจัดให้เป็นสาธารณูปโภคและจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินในสวนอุตสาหกรรมหลายแปลงแล้ว ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 เดิมเป็นของจำเลยที่ 2 ซึ่งจำนองไว้แก่สถาบันการเงินและถูกบังคับจำนอง โจทก์ประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและรับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2562 เมื่อโจทก์ขอให้จดทะเบียนภาระจำยอม จำเลยทั้งสองกลับมีข้อแม้ให้โจทก์เจรจาและเสียค่าตอบแทนก่อน ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนภาระจำยอม และศาลฎีกาพิพากษายืน โดยวินิจฉัยว่าที่ดินแปลงพิพาทเป็นที่ดินจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองยังไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายให้ผู้ประกอบการรายใด เพราะไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกไปเพื่อการอื่นนอกโครงการ ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ จึงตกได้แก่โจทก์ แม้จำเลยที่ 2 จะมิได้เป็นผู้จดทะเบียนขายให้โจทก์โดยตรง และแม้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ถูกยกเลิก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ก็ยังบัญญัติทำนองเดียวกัน

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

Land inside an industrial park that the developer subdivided along with the other plots, and did not set aside for a purpose outside the project, is allotted land under clause 1 of Revolutionary Council Announcement No. 286 even though the developer had not earmarked it for a particular industrial buyer and still owned it. The developer's duty to provide public utilities makes those utilities a servitude by operation of law in favour of every plot allotted in the park, under clause 1 and clause 30 paragraph one of that Announcement, and Section 43 of the Land Allotment Act B.E. 2543 carries the same duty forward after the Announcement was repealed, so the developer must keep the servitude in the state in which it was made. A servitude is a real right created for the benefit of other land and does not come to an end when the dominant land changes owner, so it passes to a purchaser at a judicial auction even though the developer never conveyed that plot to him. Civil and Commercial Code Section 1391 paragraph one is not the source of the servitude: it is the ground on which the owner of the dominant land may compel the developer to register it, registration being an act necessary to preserve and use the servitude, and that right does not depend on the owner being obstructed in the meantime.

ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อน แต่เมื่อที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้ จำเลยทั้งสองย่อมที่จะจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นได้ จำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดิน ย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอม ภาระจำยอมดังกล่าวเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 บัญญัติไว้ทำนองเดียวกัน จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น และเมื่อภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น ย่อมไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ จึงตกได้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ส่วน ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง มิใช่บทที่ก่อให้เกิดภาระจำยอม แต่เป็นบทที่ให้สิทธิเจ้าของสามยทรัพย์เรียกให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้ เพราะการจดทะเบียนเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แม้เจ้าของสามยทรัพย์จะยังไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรก็ตาม

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 3718/2568. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3718/2568 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

English translation is being prepared and will be available soon.

ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อน แต่เมื่อที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้และไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกมาเพื่อการอื่นนอกโครงการจัดสรรแล้ว จำเลยทั้งสองย่อมที่จะจำหน่ายที่ดินแปลงดังกล่าวดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่เหลืออยู่ได้ ที่ดินของโจทก์จึงเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 จำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดิน ย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม อันรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ที่ซื้อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทั้งสองจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมจึงเป็นสามยทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอมมาโดยผลของกฎหมาย แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้เป็นผู้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ให้แก่โจทก์โดยตรง ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยทั้งสองหลุดพ้นจากภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ไปได้เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นและไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ แม้โจทก์จะรับโอนที่ดินที่จัดสรรมาหลังจาก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลบังคับใช้แล้ว แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินเพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทาง แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท และค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 ผู้ครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ไปจดทะเบียนที่ดินให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เรื่อง ทางเดินรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้เบื้องต้นว่า จำเลยทั้งสองเป็นบริษัทในเครือเดียวกัน โดยมีนายภาคภูมิ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจหลักของจำเลยทั้งสอง และจำเลยทั้งสองมีที่ตั้งอยู่ในสถานที่เดียวกัน เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งสวนอุตสาหกรรม ต่อมาจำเลยทั้งสองแบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป โดยมีสาธารณูปโภคในลักษณะนิคมอุตสาหกรรม แล้วจัดจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยนั้นให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหลายราย อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้น โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 ของจำเลยที่ 1 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ของจำเลยที่ 2 ถูกจัดให้เป็นสาธารณูปโภค และจำเลยทั้งสองจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้แก่ที่ดินในสวนอุตสาหกรรมหลายแปลงแล้ว สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ซึ่งตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมด้วยนั้น เดิมเป็นของจำเลยที่ 2 ที่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่สถาบันการเงิน แต่จำเลยที่ 2 ผิดนัดชำระหนี้จนถูกสถาบันการเงินฟ้องร้องบังคับจำนอง ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินตามคำสั่งศาล โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินแปลงนี้ได้แล้วจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2562 แต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองกลับมีข้อแม้ว่าโจทก์จะต้องเจรจาและยอมเสียค่าตอบแทนให้แก่จำเลยทั้งสองก่อน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกมีว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์เป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อนดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่เมื่อที่ดินแปลงนี้เป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้ และที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกมาเพื่อการอื่นนอกโครงการจัดสรรแล้ว ย่อมแสดงว่าจำเลยทั้งสองสามารถจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่เหลืออยู่ซึ่งนายปัญญา ผู้จัดการทั่วไปของจำเลยทั้งสองเบิกความเป็นพยานจำเลยทั้งสองไว้ว่าพร้อมจำหน่ายเช่นกัน ดังนั้น ที่ดินของโจทก์จึงเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการต่อไปมีว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ที่จัดสรรมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลนั้นจะได้สิทธิภาระจำยอมตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดินสวนอุตสาหกรรม จำเลยทั้งสองย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมดังกล่าว อันรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทั้งสองจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมจึงเป็นสามยทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอมมาโดยผลของกฎหมาย ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้เป็นผู้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ให้แก่โจทก์โดยตรงดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยทั้งสองหลุดพ้นจากภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ไปได้ เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นและไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ และแม้โจทก์จะรับโอนที่ดินที่จัดสรรมาหลังจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลบังคับใช้แล้วดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให?คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินของโจทก์เพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทางดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะการจดทะเบียนภาระจำยอมคือการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Section 1391, Civil and Commercial Code มาตรา 1391 ป.พ.พ.

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

What is the legal principle in Decision 3718/2568? คำพิพากษาฎีกาที่ 3718/2568 วินิจฉัยอย่างไร?

Land inside an industrial park that the developer subdivided along with the other plots, and did not set aside for a purpose outside the project, is allotted land under clause 1 of Revolutionary Council Announcement No. 286 even though the developer had not earmarked it for a particular industrial buyer and still owned it. The developer's duty to provide public utilities makes those utilities a servitude by operation of law in favour of every plot allotted in the park, under clause 1 and clause 30 paragraph one of that Announcement, and Section 43 of the Land Allotment Act B.E. 2543 carries the same duty forward after the Announcement was repealed, so the developer must keep the servitude in the state in which it was made. A servitude is a real right created for the benefit of other land and does not come to an end when the dominant land changes owner, so it passes to a purchaser at a judicial auction even though the developer never conveyed that plot to him. Civil and Commercial Code Section 1391 paragraph one is not the source of the servitude: it is the ground on which the owner of the dominant land may compel the developer to register it, registration being an act necessary to preserve and use the servitude, and that right does not depend on the owner being obstructed in the meantime.

Which provision makes the developer's utilities a servitude, and what does Section 1391 do? บทกฎหมายใดทำให้สาธารณูปโภคตกเป็นภาระจำยอม และมาตรา 1391 มีบทบาทอย่างไร

The servitude comes from the land-allotment legislation, clause 1 and clause 30 paragraph one of Revolutionary Council Announcement No. 286 and now Section 43 of the Land Allotment Act B.E. 2543, which impose the duty to provide the utilities and make them a servitude for every allotted plot. Civil and Commercial Code Section 1391 paragraph one is the separate right of the owner of the dominant land to do what is necessary to preserve and use that servitude, which is why the buyer could compel the developer to register it.

ภาระจำยอมเกิดจากกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน คือประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง และปัจจุบันคือ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งกำหนดหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคและให้ตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ส่วน ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม จึงเป็นเหตุให้ผู้ซื้อเรียกให้ผู้จัดสรรไปจดทะเบียนภาระจำยอมได้

นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ส่วนที่ 1391 ป.พ.พ. ที่ดินจัดสรรภาระจำยอม เครื่องมือสำหรับนักพัฒนา หน้าที่ ประเทศไทย

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau นิติศาสตรบัณฑิต, วิทยาศาสตรบัณฑิต. ที่ปรึกษาด้านกฎหมายต่างประเทศ

Wichuda Atthatmethakon ปริญญาโทด้านกฎหมาย. ทนายความและโนตารีไทย

Reviewed and annotated by qualified legal professionals with over 18 years of practice in Thai law.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.

Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

ThaiLawOnline

ขอบเขตการปฏิบัติงาน

ติดต่อเรา

จดหมายข่าว

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

Related Supreme Court Decisionsคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

ThaiLawOnline

ขอบเขตการปฏิบัติงาน

ติดต่อเรา

จดหมายข่าว