Industrial-Estate Developers Must Provide Public Utilities to All Sold Plots — Section 1391 ผู้จัดสรรสวนอุตสาหกรรมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง

43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินเพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทาง แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท และค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 และจำเลยที่ 2 ผู้ครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ไปจดทะเบียนที่ดินให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เรื่อง ทางเดินรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคอื่น ๆ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ จำเลยทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังเป็นยุติได้เบื้องต้นว่า จำเลยทั้งสองเป็นบริษัทในเครือเดียวกัน โดยมีนายภาคภูมิ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจหลักของจำเลยทั้งสอง และจำเลยทั้งสองมีที่ตั้งอยู่ในสถานที่เดียวกัน เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินที่ตั้งสวนอุตสาหกรรม ต่อมาจำเลยทั้งสองแบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป โดยมีสาธารณูปโภคในลักษณะนิคมอุตสาหกรรม แล้วจัดจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยนั้นให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมหลายราย อันเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้น โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 ของจำเลยที่ 1 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 ของจำเลยที่ 2 ถูกจัดให้เป็นสาธารณูปโภค และจำเลยทั้งสองจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบก๊าซธรรมชาติ ระบบโทรศัพท์ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้แก่ที่ดินในสวนอุตสาหกรรมหลายแปลงแล้ว สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ซึ่งตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมด้วยนั้น เดิมเป็นของจำเลยที่ 2 ที่จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่สถาบันการเงิน แต่จำเลยที่ 2 ผิดนัดชำระหนี้จนถูกสถาบันการเงินฟ้องร้องบังคับจำนอง ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินตามคำสั่งศาล โดยโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินแปลงนี้ได้แล้วจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์มาเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2562 แต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองกลับมีข้อแม้ว่าโจทก์จะต้องเจรจาและยอมเสียค่าตอบแทนให้แก่จำเลยทั้งสองก่อน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกมีว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ของโจทก์เป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์ตั้งอยู่ในสวนอุตสาหกรรมที่จำเลยทั้งสองจัดสรร แม้จำเลยทั้งสองจะไม่ได้ตั้งใจจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมรายใดมาก่อนดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่เมื่อที่ดินแปลงนี้เป็นส่วนหนึ่งของสวนอุตสาหกรรมที่ถูกจำเลยทั้งสองแบ่งออกเป็นแปลงย่อยไว้ และที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ถูกกันหรือแยกออกมาเพื่อการอื่นนอกโครงการจัดสรรแล้ว ย่อมแสดงว่าจำเลยทั้งสองสามารถจำหน่ายที่ดินแปลงนี้ดั่งที่ดินจัดสรรเหมือนกับที่ดินจัดสรรแปลงอื่นที่เหลืออยู่ซึ่งนายปัญญา ผู้จัดการทั่วไปของจำเลยทั้งสองเบิกความเป็นพยานจำเลยทั้งสองไว้ว่าพร้อมจำหน่ายเช่นกัน ดังนั้น ที่ดินของโจทก์จึงเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองจัดสรรในสวนอุตสาหกรรมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการต่อไปมีว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ที่จัดสรรมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลนั้นจะได้สิทธิภาระจำยอมตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้จัดสรรที่ดินสวนอุตสาหกรรม จำเลยทั้งสองย่อมมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมดังกล่าว อันรวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทั้งสองจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 864 และ 1340 กับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2922 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรม ที่ดินที่จัดสรรในสวนอุตสาหกรรมจึงเป็นสามยทรัพย์ที่ได้ภาระจำยอมมาโดยผลของกฎหมาย ดังนั้น แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้เป็นผู้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 23536 ให้แก่โจทก์โดยตรงดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยทั้งสองหลุดพ้นจากภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ไปได้ เพราะภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นและไม่สิ้นไปเมื่อสามยทรัพย์เปลี่ยนเจ้าของ และแม้โจทก์จะรับโอนที่ดินที่จัดสรรมาหลังจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลบังคับใช้แล้วดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา แต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังคงบัญญัติไว้เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงยังมีหน้าที่บำรุงรักษาภาระจำยอมดังกล่าวให?คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และแม้โจทก์จะไม่ได้เดือดร้อนในการสัญจรเข้าออกที่ดินของโจทก์เพราะจำเลยทั้งสองไม่ได้ห้ามการใช้เส้นทางดังที่จำเลยทั้งสองอ้างในฎีกา โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะการจดทะเบียนภาระจำยอมคือการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้นเช่นกัน พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ