ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ใบรับรองปลอดหนี้ในประเทศไทยเป็นเอกสารเดียวที่ตัดสินว่าการขายคอนโดมิเนียมจะสำเร็จหรือไม่ โดยไม่มีเอกสารดังกล่าว สำนักงานที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนการโอนได้ แม้ว่าเอกสารส่วนอื่น ๆ จะสมบูรณ์เพียงใด และแม้ว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินไปแล้วมากเพียงใดก็ตาม.
ผู้ขายจะพบเรื่องนี้ในภายหลัง โดยปกติจะเกิดขึ้นในเช้าวันนัดหมาย ผู้ซื้อจะพบเรื่องนี้เมื่อวันส่งมอบเลื่อนออกไปเป็นเดือนเต็ม คู่มือฉบับนี้จะอธิบายว่าใบรับรองคืออะไร กฎ 15 วันที่บังคับให้ผู้ประกอบการต้องออกใบรับรอง อะไรคือสิ่งที่สามารถนับเป็นหนี้ได้ตามกฎหมาย และควรทำอย่างไรเมื่อตัวเลขที่ได้รับมาดูไม่ถูกต้อง.
สารบัญ
ใบรับรองปลอดหนี้ในประเทศไทยแสดงให้เห็นถึงอะไรบ้าง
เอกสารดังกล่าวเป็นจดหมายรับรองที่ออกโดยนิติบุคคลคอนโดมิเนียม โดยมีลายเซ็นของผู้จัดการ ซึ่งระบุว่าหน่วยที่เกี่ยวข้องไม่มีหนี้ใดๆ ในภาษาไทยคือ nangsue raprong kan plot nee ซึ่งเป็นคำแถลงเกี่ยวกับหน่วยนั้น ไม่ใช่เกี่ยวกับผู้ขาย ซึ่งเป็นรายละเอียดที่ก่อให้เกิดปัญหามากที่สุด.
ค่าบริการพื้นที่ส่วนกลางจะถูกคิดตามจำนวนที่ใช้จริง หากเจ้าของเดิมมีหนี้ค้างอยู่ ทางอาคารจะแจ้งให้เจ้าของปัจจุบันทราบเป็นเงื่อนไขในการออกใบรับรอง และสำนักงานที่ดินจะไม่ตรวจสอบอีก ค่าบริการพื้นที่ส่วนกลางและกองทุนสำรอง อธิบายถึงวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียม และการลงรายการใน นิติบุคคลคอนโดมิเนียมและผู้จัดการของมัน ระบุว่าใครเป็นผู้มีอำนาจในการลงนามจริง.
มาตรา 29: ไม่มีใบรับรอง ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแห่งปี 2522 กำหนดว่าคำขอจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์หรือการจดทะเบียนสิทธิในกรรมสิทธิ์ของหน่วยที่อยู่อาศัยจะต้องมาพร้อมกับหนังสือรับรองจากนิติบุคคลที่แสดงว่าหน่วยนั้นปลอดหนี้สิน เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจที่สำนักงานที่ดินจะถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นเอกสารที่ไม่อนุญาตให้มีการจดทะเบียนได้.
มีผลตามมาสองประการ ประการแรก ใบรับรองถือเป็นสิทธิในการคัดค้านการขายของอาคาร ดังนั้นผู้ขายที่ขัดแย้งกับคณะกรรมการจึงต้องหาทางแก้ไขข้อพิพาทนั้น หรือต้องจ่ายเงินตามคำเรียกร้องก่อนที่การโอนจะเกิดขึ้น ประการที่สอง ใบรับรองมีอายุการใช้งานที่สั้นในทางปฏิบัติ: ค่าธรรมเนียมยังคงเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา ดังนั้นใบรับรองที่ได้รับหลายสัปดาห์ก่อนการแต่งตั้งอาจไม่ตรงกับบัญชีในวันนั้นอีกต่อไป.
ข้อกำหนดนี้ไม่บังคับใช้กับธุรกรรมการโอนที่จดทะเบียนก่อนที่นิติบุคคลนั้นจะจดทะเบียน ซึ่งเป็นเหตุผลที่การขายครั้งแรกโดยตรงจากผู้พัฒนาจะดำเนินการแตกต่างกัน โดยขั้นตอนการโอนและการชำระค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการจะดำเนินการโดย กรมที่ดิน.
กฎ 15 วัน
มาตรา 29 ยังกำหนดบทลงโทษสำหรับนิติบุคคลด้วย โดยหากเจ้าของได้ชำระเงินตามที่มาตรา 18 กำหนด ผู้จัดการต้องออกใบรับรองภายในห้าสิบวันนับจากได้รับคำร้องขอ นั่นคือเครื่องมือหลักของฝ่ายผู้ขาย.
ใช้ให้ถูกวิธีและมันก็ทำงานได้จริง ทำคำร้องขอในรูปแบบเป็นลายลักษณ์อักษร มีวันที่ระบุไว้ ส่งไปยังสำนักงานของนิติบุคคล โดยมีลายเซ็น หรือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน โดยระบุหน่วยงานและวันที่ต้องการโอน หากการร้องขอด้วยวาจาไม่ได้รับการรับรองและไม่มีเหตุผลที่ระบุไว้ภายในระยะเวลาห้าสิบวัน เจ้าของทรัพย์สินจะถือว่าตนเองปฏิเสธที่จะส่งมอบทรัพย์สินดังกล่าวต่อคณะกรรมการ สำนักงานที่ดิน และหากจำเป็นต้องมีการดำเนินการต่อ ก็จะดำเนินการดังกล่าวต่อศาล.
ในกรณีที่อาคารมีค่าใช้จ่ายที่เจ้าของฝ่ายหนึ่งคัดค้านอยู่ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวมักจะถูกชำระโดยการยื่นคำร้องต่อเจ้าของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษร การขายอาคารจึงเสร็จสิ้นลง และการฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินคืนจะดำเนินการได้ในภายหลัง โดยในกรณีที่ค่าใช้จ่ายมีข้อพิพาทกันเป็นเรื่องที่ควรหลีกเลี่ยงอย่างยิ่ง.
สิ่งที่ถือเป็นหนี้ตามมาตรา 18
มาตรา 18 เป็นแหล่งกำเนิดของภาระผูกพัน และมีความสำคัญเพราะหนี้ตามมาตรา 18 เท่านั้นที่ทำให้ต้องห้ามออกใบรับรองได้ ส่วนมาตรานี้แบ่งภาระผูกพันออกเป็นสองส่วน.
| เนื้อหาครอบคลุมอะไรบ้าง | วิธีการคำนวณส่วนแบ่ง |
|---|---|
| ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของเจ้าของ เช่น อากรและภาษี | ถูกนำมาโดยเจ้าของนั้น |
| ค่าใช้จ่ายทั่วไป: ค่าบำรุงรักษา การจัดการ บริการ และค่าสาธารณูปโภคทั่วไป | ตามสัดส่วนของกรรมสิทธิ์ของเจ้าของแต่ละรายในทรัพย์สินร่วม |
| การชำระเงินเข้ากองทุนสำรองเลี้ยงชีพ | โดยปกติจะเป็นการชำระเงินครั้งเดียวในครั้งแรกเมื่อโอนเงินจากผู้พัฒนา โดยจะมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมเฉพาะในกรณีที่คณะกรรมการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นอนุมัติเท่านั้น |
รายการที่อยู่นอกรายการนั้นมีสถานะที่อ่อนแอกว่า โดยการเรียกเก็บเงินจากคณะกรรมการ การเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการซ่อมแซมค่าประกันการซ่อมแซม ค่าปรับสำหรับการเลี้ยงสัตว์ ค่าธรรมเนียมจอดรถที่ถูกกำหนดขึ้นในที่ประชุมที่เจ้าของไม่เคยได้รับแจ้งก่อนหน้านั้น เป็นต้น นี่เป็นข้อเรียกร้องตามสัญญาหรือกฎระเบียบที่อาคารอาจจะสามารถดำเนินการได้ แต่ก็ไม่ใช่หนี้ตามมาตรา 18 โดยอัตโนมัติ และการใช้ข้อเรียกร้องเหล่านี้เพื่อขัดขวางการออกใบรับรองตามมาตรา 29 นั้นอาจถูกคัดค้านได้.
ขอสำเนาบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างละบรรทัด โดยระบุรายละเอียดการเบิกจ่ายแต่ละรายการ โดยอาคารที่ไม่มีความสามารถในการจัดทำสำเนาบัญชีรายรับรายจ่ายดังกล่าวมักจะลดจำนวนเงินลง.
ค่าบริการเพิ่มเติมตามมาตรา 18/1
มาตรา 18/1 กำหนดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการชำระเงินล่า และกำหนดเพดานค่าใช้จ่ายแทนที่จะกำหนดอัตราคงที่:
- การชำระเงินล่าช้า: จะมีค่าปรับไม่เกินร้อยละ 12 ของยอดเงินที่ยังไม่ชำระต่อปี และจะไม่ถูกคิดดอกเบี้ย.
- หนี้ค้างชำระนานกว่า 6 เดือน: จะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปี และอาคารอาจระงับการใช้บริการและทรัพย์สินร่วม และเพิกถอนสิทธิ์ในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของอาคาร.
ควรตรวจสอบข้อความที่ได้รับอย่างละเอียด โดยค่าใช้จ่ายที่ระบุเป็นค่าสูงสุด ดังนั้นการเรียกเก็บเงินจากผู้เช่าในอัตรา 20 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่วันแรกถือเป็นการเรียกเก็บเงินเกินควร การคิดดอกเบี้ยอย่างผิดกฎหมายจะทำให้ค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์คิดขึ้นมานั้นเกินจริงไปได้ และการระงับการให้บริการจะไม่รวมถึงการตัดการจ่ายค่าสาธารณูปโภคที่เจ้าของได้ตกลงกับผู้ให้บริการรายใดรายหนึ่งโดยตรง หรือการปฏิเสธการเข้าใช้ที่พักอาศัยของตนเอง.
เมื่อนิติบุคคลมีสิทธิพิเศษ
มาตรา 41 ให้บุคคลธรรมดามีสิทธิพิเศษสำหรับหนี้ตามมาตรา 18 ซึ่งเป็นสิทธิในการบังคับชำระหนี้เป็นลำดับแรก ไม่ใช่สิทธิในการครอบครองสิ่งใดๆ เอง โดยหนี้ตามวรรคหนึ่งของมาตรา 18 มีลำดับตามสิทธิพิเศษในมาตรา 259(1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และครอบคลุมทรัพย์สินเคลื่อนที่ที่เจ้าของทรัพย์สินได้นำมาไว้ในหน่วยนั้น โดยหนี้ตามวรรคที่สอง คือค่าใช้จ่ายทั่วไป มีลำดับตามมาตรา 273(1) และครอบคลุมหน่วยนั้น.
ข้อกำหนดที่ทำให้ผู้ให้กู้ประหลาดใจคือข้อสุดท้าย: เมื่อผู้จัดการได้ยื่นคำร้องขอชำระหนี้ต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจแล้ว สิทธิประโยชน์ตามลำดับความสำคัญสำหรับค่าใช้จ่ายทั่วไปจะเหนือกว่าสิทธิการจำนองต่อทรัพย์สินนั้น โดยผู้ซื้อที่ซื้อทรัพย์สินที่มีหนี้ค้างชำระอยู่จึงไม่ได้รับการคุ้มครองจากสถานะของธนาคาร.
หนี้เก่าและค่าธรรมเนียม
บางอาคารจะมีบัญชีรายรับรายจ่ายที่ย้อนหลังไปถึงแปดหรือสิบปี โดยมักจะเกิดขึ้นหลังจากมีการเปลี่ยนผู้จัดการอาคาร Arrears ไม่สามารถอยู่รอดไปได้ตลอดกาล. มาตรา 193/30 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดระยะเวลาพิจารณาโดยทั่วไปไว้ที่สิบปี โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาอื่นระบุไว้ และระยะเวลาที่สั้นกว่านี้ใช้กับหลายประเภทของการเรียกร้องตามกำหนดเวลา.
นั่นทำให้อายุของแต่ละรายการมีความสำคัญ ไม่ใช่แค่จำนวนรวมเท่านั้น หากอาคารแห่งใดไม่ได้ทำอะไรเลยมาเป็นเวลาหลายปี และปรากฏตัวเลขใหญ่เพียงตัวเดียวเป็นราคาของใบรับรอง การตอบสนองที่ถูกต้องคือการถามว่าค่าใช้จ่ายแต่ละรายการหมดอายุเมื่อใด และด้วยอำนาจใด และขอคำแนะนำว่าส่วนใดยังคงมีผลบังคับใช้ได้ก่อนที่จะจ่ายเงินจำนวนนั้น ในกรณีเดียวกันนี้ก็ใช้กับเงินที่อยู่ในมือของอาคารเช่นกัน: คำชี้แจงของเราเกี่ยวกับ การยึดเงินประกันคอนโดมิเนียมในคดี Dika 1511/2569 แสดงให้เห็นว่าศาลพิจารณาเอกสารอย่างใกล้ชิดเพียงใดเกี่ยวกับเงินมัดจำ.
สิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำ
- ผู้ขาย: ขอรับหลักฐานการโอนโดยการเขียนจดหมายล่วงหน้าอย่างน้อย 4 สัปดาห์ก่อนวันโอน และเก็บหลักฐานการส่งมอบไว้เพื่อยืนยันว่าระยะเวลา 15 วันนั้นครบถ้วน.
- ผู้ขาย: ขอสำเนารายการบัญชีพร้อมกันและตรวจสอบความถูกต้องก่อนที่ผู้ซื้อจะเข้ามาในห้อง.
- ผู้ซื้อ: ให้เงื่อนไขการขายและซื้อขายด้วยการส่งมอบใบรับรอง และให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดจนถึงวันโอน.
- ผู้ซื้อ: ควรเก็บส่วนหนึ่งของราคาไว้จนกว่าจะได้รับใบรับรองก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ โดยไม่ควรพึ่งพาคำสัญญาว่าจะชำระเงินภายหลัง.
- ทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันอัตราค่าเช่ารายเดือนและสถานะของกองทุนสำรองเพื่อความมั่นคง เนื่องจากค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับจำนวนหน่วยที่เช่า และเจ้าของใหม่จะได้รับอัตราค่าเช่าดังกล่าว.
- หากใบรับรองถูกปฏิเสธโดยไม่มีหนี้ตามมาตรา 18 ที่ระบุไว้ ให้ถือว่าเป็นการขัดแย้งที่ต้องบันทึกเป็นหลักฐาน ไม่ใช่การล่าช้าทางด้านการบริหารที่ต้องรอให้ผ่านไป.
ของเรา บริการซื้อคอนโดมิเนียมและการตรวจสอบความถูกต้อง รวมถึงการตรวจสอบหนี้และใบรับรองเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบขั้นพื้นฐาน 25 ประเด็น และการตรวจสอบที่ครอบคลุมมากขึ้น คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ ครอบคลุมสัดส่วนการถือครองโดยบุคคลต่างชาติและกลไกการโอนย้ายที่อยู่เคียงข้างกัน.
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดมิเนียมสามารถขายได้โดยไม่มีใบรับรองการปลอดหนี้สินได้หรือไม่
ไม่ ไม่ใช่ ส่วน 29 ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำหนดให้มีใบรับรองสำหรับการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ของหน่วยที่อยู่อาศัย และสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีใบรับรองดังกล่าว.
บุคคลทางกฎหมายต้องออกเอกสารดังกล่าวเป็นระยะเวลาเท่าใด
15 วันนับจากวันที่ได้รับคำร้องขอ โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของต้องชำระหนี้ที่เกิดขึ้นตามมาตรา 18 ให้ยื่นคำร้องขอในรูปแบบเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมหลักฐานการส่งมอบ เพื่อให้สามารถพิสูจน์ได้ว่าระยะเวลาดังกล่าวครบกำหนดแล้ว.
ฉันต้องรับผิดชอบค่าปรับที่เกิดจากการผิดนัดชำระหนี้ของเจ้าของเดิมหรือไม่
ค่าธรรมเนียมทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับหน่วยนั้นๆ ดังนั้นในทางปฏิบัติ เจ้าของใหม่จึงถูกขอให้ชำระหนี้เก่าก่อนที่ใบรับรองจะออกได้ คำตอบคือให้ทำใบรับรองเป็นเงื่อนไขของการขาย และเก็บส่วนหนึ่งของราคาไว้จนกว่าจะส่งมอบ.
ค่าปรับสำหรับการชำระเงินล่าช้าสูงสุดคือเท่าไร?
มาตรา 18/1 อนุญาตให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มได้สูงสุด 12 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเป็นสูงสุด 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เมื่อยอดค้างชำระเกิน 6 เดือน นี่เป็นเพดาน และค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะไม่สามารถนำมาคำนวณเป็นดอกเบี้ยได้.
อาคารนี้สามารถตัดน้ำและยกสิ่งของขึ้นไปได้หรือไม่
เมื่อค้างชำระนานเกิน 6 เดือน ตามมาตรา 18/1 จะทำให้มีการระงับการให้บริการทั่วไปและการใช้ทรัพย์สินร่วม และทำให้สูญเสียสิทธิ์ในการออกเสียง ไม่ได้อนุญาตให้ปฏิเสธการเข้าใช้หน่วยนั้นหรือแทรกแซงการให้บริการใดๆ ที่เจ้าของได้ทำสัญญาไว้โดยตรง.
คณะกรรมการสามารถเพิ่มค่าปรับเพิ่มเติมได้หรือไม่?
หนี้ตามมาตรา 18 เท่านั้นที่ทำให้ต้องห้ามออกใบรับรองได้ การเรียกเก็บเงินอื่น ๆ อาจดำเนินการได้ด้วยวิธีอื่น แต่ควรตรวจสอบว่ามีการใช้เพื่อขัดขวางการโอนหรือไม่ และต้องแสดงเอกสารที่อนุมัติการเรียกเก็บเงินแต่ละรายการด้วย.
บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., ซึ่งทำงานอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และเป็นผู้ก่อตั้ง ThaiLawOnline ตั้งแต่ปี 2006 โดยให้คำปรึกษาแก่เจ้าของต่างชาติเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมิเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และข้อพิพาทกับนิติบุคคล หากอาคารใดๆ ยืนกรานที่จะไม่ให้ใบรับรองการชำระหนี้ของคุณ หรือค่าปรับที่นำเสนอให้คุณไม่ตรงกับสิ่งที่เคยบอกไว้, ติดต่อ ThaiLawOnline และเราจะตรวจสอบบัญชีรายชื่อและมติที่อยู่เบื้องหลัง.
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย และไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย การแปลคำศัพท์ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมเป็นภาษาไทยนั้นไม่เป็นทางการ และข้อกำหนดตามกฎหมายไทยมีผลบังคับใช้ และรูปแบบการดำเนินงานของบุคคลธรรมดาและสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกัน ดังนั้น โปรดขอคำแนะนำเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณก่อนการดำเนินการใดๆ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.