ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: โอนและ จำนอง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนถูกปรับลดลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไข มูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท อัตราค่าธรรมเนียมปกติคือ 2% สำหรับการจดทะเบียนโอน และ 1% สำหรับการจดทะเบียนจำนอง.
มีผลบังคับใช้: 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570, ภายใต้ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น. ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีสัญชาติไทย ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้ โควตาชาวต่างชาติ ชำระตามอัตรามาตรฐาน 2% ค่าธรรมเนียมการโอน.
ภาษีทรัพย์สินควบคู่ไปกับกฎเกณฑ์ภาษีเงินได้ที่กำหนดไว้ในคู่มือของเราเรื่อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในประเทศไทย.
ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดค่าธรรมเนียมนี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 โดยเทียบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ภาษีที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็นสองประเภทที่คนส่วนใหญ่มักสับสนกัน คือ ภาษีประจำปี คุณจ่ายภาษีทุกปีสำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร และ ภาษีครั้งเดียว คุณต้องจ่ายภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเหล่านี้กำหนดโดยกฎหมายที่แตกต่างกันและคำนวณด้วยวิธีที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง หน้านี้แยกภาษีทั้งสองประเภทออกจากกันเพื่อให้คุณทราบว่าคุณกำลังจัดการกับภาษีประเภทใด.
สารบัญ
ภาษีประจำปี: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 และเข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม โดยจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ประเมินตาม-ราคาประเมิน, และครบกำหนดชำระในเดือนเมษายนของทุกปี อัตราดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ.
พระราชบัญญัติกำหนดอัตราสูงสุด และอัตราจริงจะถูกกำหนดต่ำกว่าโดยพระราชกฤษฎีกา และอาจเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นควรตรวจสอบตัวเลขของปีปัจจุบันเสมอ อัตราสูงสุดมีดังนี้:
- การใช้งานทางการเกษตร: ไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าที่ประเมินไว้.
- ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย: สูงสุด 0.30%.
- การใช้งานอื่นๆ (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม): สูงสุด 1.2%.
- ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์: เพดานนั้นเป็น 1.2% เช่นเดียวกับกรณี “อื่น ๆ” หากที่ดินนั้นถูกทิ้งไว้โดยไม่ใช้ สามปีติดต่อกัน, มาตรา 43 ให้เพิ่มอีก 0.30 จุดร้อยละ ตั้งแต่ปี ที่สี่ เป็นต้นไป และเพิ่มอีก 0.30 จุดทุกสามปีที่ที่ดินยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์ โดยรวมแล้วไม่เกิน 3%.
อัตราสำหรับที่อยู่อาศัยที่ใช้จริงในทางปฏิบัติต่ำกว่าเพดานมาก อยู่ในช่วง 0.02% ถึง 0.10% สำหรับบ้านส่วนใหญ่ นอกจากนี้ยังมีการยกเว้นที่สำคัญสำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยเอง: สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและในเอกสารสิทธิ มูลค่ารวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังหลัก 50 ล้านบาทแรกได้รับยกเว้นภาษี (10 ล้านบาทหากท่านเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเช่า) การยกเว้นนี้ใช้กับที่อยู่อาศัยหนึ่งแห่งต่อหนึ่งคน
ภาษีครั้งเดียว: เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
สิ่งเหล่านี้ชำระเงินที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนการโอน และมักจะเป็นค่าใช้จ่ายที่มากกว่า โดยมีสูงสุดถึงสี่รายการ:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของมูลค่าประเมิน อัตราที่ลดลง 0.01% ใช้กับที่พักอาศัยที่เข้าเกณฑ์ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท จนถึง 30 มิถุนายน 2570, ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 แต่ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลสัญชาติไทย, ดังนั้น ผู้ซื้อต่างชาติที่ลงทะเบียนภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติยังคงต้องชำระ 2% เต็มจำนวน.
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของมูลค่าประเมินหรือราคาขายจริงแล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า แต่เฉพาะกรณีที่ผู้ขายขายภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้น ผู้ขายที่ถือครองทรัพย์สินมานานกว่าห้าปีได้รับยกเว้น และตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 บุคคลธรรมดาที่ขายทรัพย์สินที่ได้รับมรดก หรือขายบ้านที่ตนอาศัยอยู่โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ก็ได้รับยกเว้นเช่นกัน.
- อากรแสตมป์: 0.5% จะเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ SBT ไม่บังคับใช้ คุณจะไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง.
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คำนวณในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ สำหรับบริษัท 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า.
สิ่งที่ใครจ่ายไปก็สามารถตกลงกันได้ในสัญญาการขาย และสำนักงานที่ดินจะเก็บเงินทั้งหมดจากผู้ที่มาชำระเงิน หากไม่มีระบุไว้ในสัญญา มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ค่าใช้จ่ายของสัญญาการขายเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขายเท่ากัน ซึ่งนั่นคือที่มาของส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งตามปกติของค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์กัน โดยผู้ขายจะรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่สิ่งนี้ควรระบุไว้ในสัญญาการขาย เพื่อหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์.
ค่าจดทะเบียนจำนองเป็นค่าใช้จ่ายต่างหาก. อัตราปกติคือ 1% ของวงเงินจดทะเบียนจำนอง สำหรับอัตราพิเศษชั่วคราว 0.01% การจำนองจะต้องเกิดขึ้นและจดทะเบียนพร้อมกับการโอนที่เข้าเกณฑ์ ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 การจำนองภายหลังหรือการรีไฟแนนซ์ไม่เข้าเกณฑ์เพียงเพราะซื้อทรัพย์สินในช่วงเวลานี้ ดู คำชี้แจงจากกรมที่ดิน, ตรวจสอบเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2026.
ตัวอย่างการคำนวณ
ยกตัวอย่างห้องชุดที่มีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ซึ่งขายโดยบุคคลธรรมดาที่ซื้อไว้เมื่อสองปีก่อน (จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% หรือ 100,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3.3% หรือ 165,000 บาท ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เพราะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต้องบวกเพิ่มเข้าไปอีก โดยคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครองสองปี ยอดรวมจึงเกินกว่าหนึ่งในสี่ของหนึ่งล้านบาทไปมาก ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมต้องตกลงเรื่องการแบ่งภาระค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม
ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร
ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขาย เราคำนวณภาษีโอนที่แน่นอนสำหรับอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครองเฉพาะของคุณ ระบุการแบ่งค่าใช้จ่ายลงในสัญญาจะซื้อจะขาย และตรวจสอบภาษีประจำปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อไม่ให้มีภาษีค้างชำระติดมากับโฉนดโดยไม่คาดคิด เรายังจัดการเรื่องการโอนที่สำนักงานที่ดินด้วย ดูของเรา แพ็กเกจบริการอสังหาริมทรัพย์ และ ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.
สิ่งหนึ่งที่เราตรวจสอบทุกครั้งและลูกค้ามักไม่ค่อยนึกถึงคือ ผู้ขายอยู่ในหรือนอกช่วงเวลา 5 ปีของ SBT หรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง SBT 3.3% กับอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านบาทนั้นเป็นจำนวนเงินที่มาก และบางครั้งการเลือกเวลาขายให้เหมาะสมกับช่วงเวลานี้ก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล. ติดต่อเรา สำหรับการคำนวณเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ.
ภาษีการโอนสามารถเจรจากันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา. เราคำนวณตัวเลขที่แน่นอนก่อนที่คุณจะลงนาม: ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
วันที่ตรวจสอบครั้งสุดท้าย: 5 กันยายน 2569 ส่วนภาษีรายปีได้ตรวจสอบเทียบกับพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เอง และทุกตัวเลขตรงกัน: มาตรา 37 กำหนดเพดานภาษีไว้ที่ 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม, 0.3% สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับที่ดินประเภทอื่นและที่ดินว่างเปล่า; มาตรา 41 กำหนดการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท สำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง ซึ่งชื่อปรากฏในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี และ 10 ล้านบาท ในกรณีที่บุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของเฉพาะอาคารเท่านั้น; มาตรา 43 เพิ่ม 0.3 จุดในปีที่สี่ที่ไม่ได้ใช้งาน และเพิ่มอีก 0.3 ทุกสามปี โดยจำกัดสูงสุดที่ 3%. การลดภาษีการโอนและจำนอง 0.01% ระบุไว้ในประกาศสองฉบับของกระทรวงมหาดไทย และมีวันที่ตรวจสอบเป็นของตนเอง; ประกาศดังกล่าวไม่อยู่ในฐานข้อมูลกฎหมายของเรา และไม่ได้ถูกอ่านซ้ำในที่นี้.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.