รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ค่าบริการพื้นที่ส่วนกลาง (ค่าส่วนกลาง, kha suan klang, หรือเรียกว่า ค่าบริการจัดการพื้นที่ส่วนกลาง, ค่าธรรมเนียม CAM หรือ ค่าบำรุงรักษา) คือเงินที่เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดของไทยต้องชำระเป็นงวดให้แก่ นิติบุคคล เพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์สินร่วม โดยสัดส่วนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดนั้น และ กองทุนสำรอง (เงินกองทุน) คือเงินสำรองที่จ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้อห้องชุดเป็นครั้งแรก เพื่อใช้ในการซ่อมแซมใหญ่ ทั้งสองอย่างเป็นหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และค่าส่วนกลางที่ค้างชำระจะทำให้ขายห้องชุดไม่ได้ เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดจะไม่ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ที่ สำนักงานที่ดิน กำหนดให้ต้องมี.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้เจ้าของต้องจ่าย
มาตรา 18 ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด ทำให้เจ้าของร่วมแต่ละคนแบ่งรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามประโยชน์ที่ห้องชุดของตนได้รับ หากข้อบังคับของอาคารกำหนดไว้เช่นนั้น ในทางปฏิบัติ ค่าส่วนกลางเรียกเก็บตามตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุด ค่าใช้จ่ายดังกล่าวคือค่าดำเนินการของอาคาร ได้แก่ การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวน ประกันภัย พนักงาน และค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง งบประมาณได้รับอนุมัติในที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี และค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรคำนวณจากงบประมาณนั้น อัตราแตกต่างกันมากในแต่ละอาคาร ตั้งแต่ไม่กี่สิบบาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในอาคารระดับพื้นฐาน ไปจนถึงกว่า 100 บาทในอาคารหรู ดังนั้นควรอ่านงบประมาณที่ได้รับอนุมัติของอาคารแทนการพึ่งค่าเฉลี่ย อาคารจำนวนมากเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี.
เงินกองทุนแยกต่างหาก โดยจ่ายครั้งเดียวเมื่อมีการโอนห้องชุดแต่ละห้องจากผู้พัฒนาเป็นครั้งแรก ในอัตราที่ผู้พัฒนากำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย โดยปกติหลายร้อยบาทต่อตารางเมตร และเก็บไว้เป็นเงินสำรองสำหรับงานใหญ่ เช่น การเปลี่ยนลิฟต์หรือการทาสีภายนอกอาคารใหม่ ที่ประชุมใหญ่สามารถลงมติเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมได้เมื่อเงินกองทุนเหลือน้อย ซึ่งเป็นจุดที่เจ้าของที่ไม่เคยเข้าประชุมมักถูกเรียกเก็บโดยไม่ทันตั้งตัว.
การชำระเงิน การจัดทำงบประมาณ และการตรวจสอบก่อนซื้อ
ค่าส่วนกลางผูกติดกับห้องชุด ไม่ใช่ตัวเจ้าของ. ผู้ซื้อจะรับอสังหาริมทรัพย์มาโดยไม่มีหนี้ค้างชำระได้ก็เพราะตามกฎหมายกำหนดให้ต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้จาก นิติบุคคล ก่อนที่สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายจึงต้องชำระยอดค้างให้เรียบร้อยก่อน ก่อนวางเงินมัดจำ ผู้ซื้อควรขอข้อมูลอัตราค่าส่วนกลางปัจจุบัน งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบล่าสุด และยอดเงินกองทุนคงเหลือ อาคารที่ค่าส่วนกลางถูกแต่เงินกองทุนว่างเปล่า คืออาคารที่กำลังจะเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของ.
ในสัญญาซื้อขายห้องชุดใหม่ ผู้ซื้อมักจะชำระเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งหรือสองปีแรกในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มเติมจากราคาซื้อขายและ ค่าธรรมเนียมการโอน. จำนวนเงินดังกล่าวควรตรวจสอบกับสัดส่วนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้พัฒนาบางรายมักจะคำนวณตามพื้นที่ที่มากกว่าที่ระบุในโฉนด.
ค่าธรรมเนียมดังกล่าวไม่ครอบคลุมค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา หรือค่าอินเทอร์เน็ตของห้องชุดเอง รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ซึ่งเจ้าของจะชำระโดยตรง.
เกิดอะไรขึ้นเมื่อไม่ชำระค่าธรรมเนียม
พระราชบัญญัตินี้ให้อำนาจที่แท้จริงแก่นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วมที่ค้างชำระต้องจ่ายเงินเพิ่มไม่เกิน 12% ต่อปีของยอดค้างชำระ และเพิ่มเป็นไม่เกิน 20% ต่อปีเมื่อค้างชำระถึงหกเดือน ซึ่งเมื่อถึงจุดนั้นผู้จัดการสามารถระงับการให้บริการส่วนกลาง เช่น บัตรผ่านเข้าสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย หรือที่จอดรถ และเจ้าของรายนั้นจะเสียสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถฟ้องเรียกหนี้ได้ และวิธีที่ได้ผลที่สุดคือการไม่ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ ทำให้ขายห้องชุดไม่ได้จนกว่าจะชำระครบทุกบาท หนังสือรับรองนี้จำเป็นเฉพาะสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (มาตรา 29) เท่านั้น ดังนั้นหนี้ค้างชำระจึงไม่เป็นอุปสรรคต่อการจดทะเบียนจำนอง.
| รายการที่เรียกเก็บ | ชำระเมื่อใด | จำนวนเงินโดยทั่วไป |
|---|---|---|
| ค่าส่วนกลาง | รายเดือนหรือรายปี | ตั้งแต่ไม่กี่สิบบาทไปจนถึงมากกว่า 100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน |
| กองทุนสำรอง | ครั้งเดียว เมื่อโอนครั้งแรก | หลายร้อยบาทต่อตารางเมตร |
| เงินเรียกเก็บพิเศษ | เมื่อได้รับการโหวตจากที่ประชุมใหญ่ | กำหนดโดยมติที่ประชุม |
| ค่าธรรมเนียมล่าช้า | เมื่อชำระล่าช้า | สูงสุด 12% ต่อปี และ 20% ต่อปีเมื่อค้างเกิน 6 เดือน |
สิ่งที่นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถทำได้คือการตัดไฟฟ้าหรือน้ำประปาที่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคจ่ายให้แก่ห้องชุดนั้นเอง การเปลี่ยนกุญแจ หรือการขับไล่เจ้าของ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 นิติบุคคลอาคารชุดถูกสั่งให้คืนการจ่ายน้ำประปาให้แก่เจ้าของห้องชุดและส่งมอบบัตรผ่านเข้าออกที่ยึดไว้ เพราะค่าส่วนกลางต้องบังคับชำระผ่านทางศาล ข้อพิพาทว่าการเรียกเก็บเงินได้ผ่านการลงมติโดยชอบหรือไม่ต้องฟ้องต่อศาลแพ่ง และรายงานการประชุมใหญ่เป็นตัวชี้ขาดข้อพิพาทส่วนใหญ่.
คำถามที่พบบ่อย
ค่าส่วนกลางคอนโดในประเทศไทยราคาเท่าไหร่
อัตราค่าส่วนกลางแตกต่างกันมาก ตั้งแต่ไม่กี่สิบบาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในอาคารทั่วไป ไปจนถึงกว่า 100 บาทในอาคารหรู และกำหนดโดยที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามงบประมาณที่ได้รับอนุมัติ ห้องชุดขนาด 50 ตารางเมตร ในอัตรา 50 บาทต่อตารางเมตร จะต้องจ่าย 30,000 บาทต่อปี ซึ่งปกติเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี.
กองทุนเงินสะสม (Sinking Fund) ในคอนโดมิเนียมไทยคืออะไร
เป็นเงินสมทบสำรองที่จ่ายครั้งเดียวโดยผู้ซื้อรายแรกของห้องชุดแต่ละห้อง โดยปกติหลายร้อยบาทต่อตารางเมตร นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้สำหรับการซ่อมแซมใหญ่และการเปลี่ยนทดแทน เมื่อเงินกองทุนหมดลง ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถลงมติเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมจากเจ้าของร่วมทุกรายได้.
ฉันสามารถขายคอนโดของฉันได้ไหมถ้าฉันยังค้างจ่ายค่าส่วนกลาง
ไม่ได้ สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่มีหนังสือรับรองว่าปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการจะไม่ยอมออกให้ในขณะที่ยังมีค่า ธรรมเนียม เงินเพิ่ม หรือเงินเรียกเก็บใด ๆ ค้างชำระอยู่ โดยจะต้องเคลียร์ยอดค้างชำระให้เรียบร้อยก่อนการโอน ซึ่งปกติจะหักจากเงินค่าขายในวันโอน.
ดูเพิ่มเติม: นิติบุคคลอาคารชุด, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, โควต้าชาวต่างชาติ (49%) และ การซื้อคอนโดในประเทศไทย.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 18/1 และ 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย จำนวนค่าส่วนกลางและเงินกองทุน (sinking fund) เป็นช่วงตัวเลขโดยประมาณจากแหล่งข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่เผยแพร่แล้ว ไม่ใช่ตัวเลขที่กำหนดโดยกฎหมาย; งบประมาณและระเบียบข้อบังคับของอาคารเป็นผู้กำหนด.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.