Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Le quota d'étrangers (โควตาต่างชาติ, également appelé quota pour les étrangers ou quota de 49%) est le plafond prévu par la loi sur les condominiums B.E. 2522 quant à la part d’un immeuble en copropriété pouvant être détenue par des étrangers : pas plus de 49% de la superficie totale de toutes les unités du projet. C’est la raison pour laquelle un étranger peut acquérir un condominium en pleine propriété, et aussi la raison pour laquelle une unité donnée peut être indisponible pour un acheteur étranger même lorsque l’immeuble est à moitié vide. Le quota est calculé en mètres carrés, et non en unités, et c’est la personne morale qui en tient le décompte.
Table des matières
Comment fonctionne le quota de 49% selon la loi sur les condominiums
La règle est prévue à l’article 19 bis du Loi sur les copropriétés. Les étrangers et les sociétés étrangères peuvent ensemble détenir des unités dont la superficie combinée ne dépasse pas 49% de la superficie totale de toutes les unités du condominium, calculée en fonction du chiffre fixé lors de l’enregistrement du bâtiment. Un immeuble de 100 appartements avec des unités de tailles différentes peut donc épuiser son quota après 40 ventes ou après 60, selon les unités achetées par les étrangers.
Le bureau foncier ne procédera pas à l'enregistrement d'un transfert à un étranger sans preuve écrite que l'unité correspond à la limite de quota, en pratique une lettre du personne morale de copropriétéL’article 19 ter oblige la partie demandant le transfert de l’unité à fournir à l’agent la liste des propriétaires étrangers et leur part de la superficie, tandis que l’article 19 quater permet la réalisation de l’inscription uniquement si le total reste inférieur à 49%. Un acheteur qualifié grâce à des fonds étrangers doit également prouver que le montant n’est pas inférieur au prix a été transféré en devises étrangères (ou retiré d’un compte en baht non résident ou d’un compte en devises étrangères), attesté par un Justificatif de transfert de devises (FET) ou un avis de crédit bancaire, et fournir un certificat d’absence de dettes indiquant que charges des parties communes sont acquittées. Les unités détenues par des étrangers sont inscrites du côté étranger du registre ; lorsqu’un étranger vend à un Thaï, cette superficie revient au quota thaïlandais.
Contrôler la limite de quota avant de payer un acompte
La lettre de quota est le premier document à demander. Elle provient du bureau de la personne morale de l’immeuble (ou du bureau de vente du promoteur pour un nouveau projet) et indique la superficie totale de toutes les unités, la superficie déjà détenue par des étrangers ainsi que la superficie encore disponible. Une assurance verbale d’un agent n’a aucune valeur. Dans les immeubles plus anciens de Bangkok, Pattaya et Hua Hin, la partie étrangère est souvent pleine, et les agents le savent parfois avant de montrer l’unité.
Dans un programme neuf, le quota est attribué au fur et à mesure de la vente des lots ; le contrat de vente doit donc indiquer que le lot est vendu dans le cadre du quota étranger et prévoir un remboursement si le promoteur ne peut pas le livrer. Le risque de verser un acompte sur un lot qui se révèle relever du quota thaïlandais est examiné dans le guide sur l’ achat d'un condominium en Thaïlande.
L’erreur courante est de supposer que le quota s’applique au nombre d’unités. Il s’applique à la superficie, de sorte qu’un étranger souhaitant un grand penthouse peut constater que le quota restant, bien que suffisant pour un studio, manque de quelques mètres carrés.
Lorsque le quota étranger est atteint
Une fois que la partie étrangère est pleine, un étranger ne peut pas obtenir la pleine propriété, et les alternatives comportent davantage de risques. Un bail enregistré d’une durée maximale de 30 ans est légal mais constitue une location, et non une propriété, et ne peut pas être renouvelé automatiquement. Un usufruit est possible sur une unité. L’achat par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise dont les actionnaires sont des prête-noms constitue une infraction pour toutes les personnes impliquées et fait l’objet de circulaires du Département des terres depuis mai 2026. Les options sont classées dans le guide intitulé que faire lorsque le quota étranger est atteint.
| Tracé | Droit enregistré | Principal inconvénient |
|---|---|---|
| Pleine propriété dans la limite du quota de 49% | Propriété | Le quota peut être épuisé |
| Bail enregistré de 30 ans | Location de logement | Expire à 30 ans, sans renouvellement automatique |
| Usufruit sur l'unité | Droit d'utilisation à vie | Non transmissible par succession, non revendable |
| Société thaïlandaise avec des prête-noms | Propriété sur le papier | Illégal, unité menacée |
Les propositions visant à relever le plafond à 75% ont été discutées à plusieurs reprises. Jusqu'à ce que l'amendement soit publié au Journal officiel, le chiffre indiqué dans la loi est de 49%.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater de la loi sur les condominiums B.E. 2522 ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Quel est le quota étranger pour les condos en Thaïlande ?
Les étrangers ne peuvent posséder au total plus de 49% de la superficie totale de toutes les unités d’un immeuble de copropriété. Les 51% restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais ou des sociétés thaïlandaises. Ce plafond est fixé par la loi sur les copropriétés et est mesuré en mètres carrés, et non en nombre d’unités.
Comment puis-je savoir si un logement dans un condo est inclus dans le quota étranger ?
Demandez à la personne morale du condominium une lettre de quota écrite indiquant la superficie totale des unités, la superficie déjà détenue par des étrangers et la superficie encore disponible. En pratique, le bureau foncier exige cette confirmation avant de procéder à l’enregistrement d’une cession à un étranger ; il vous est donc recommandé de la demander avant de payer tout dépôt.
Que se passe-t-il si le quota étranger est atteint ?
L’unité ne peut pas être transférée à un étranger en pleine propriété. L’acheteur peut attendre qu’une unité appartenant à un étranger soit vendue à un Thaï, prendre un bail enregistré de 30 ans ou enregistrer un usufruit. Utiliser une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms pour contourner le quota est illégal.
Voir aussi : Loi sur les condominiums B.E. 2522, Justificatif de transfert de devises (FET), Personne morale de copropriété, prête-nom, Acheter un appartement en Thaïlande et La proposition de quota de 75% pour les condos en Thaïlande.
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