ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ทรัพยอิงสิทธิ (ทรัพยอิงสิทธิ, also written ทรัพยอิงสิทธิ, sub-ing-sith หรือ สิทธิที่ขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน) เป็นทรัพยสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ซึ่งให้ผู้ทรงสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน อาคาร หรือห้องชุดได้ตามระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้สูงสุด 30 ปี พร้อมสิทธิในการขาย, จำนอง และมอบผลประโยชน์ดังกล่าวโดยไม่มีความยินยอมของเจ้าของ โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อดึงดูดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยเสนอสิ่งที่เป็นการผสมผสานระหว่างสัญญาเช่าและกรรมสิทธิ์ สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ครอบครองที่ดิน การมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวจะถือเป็นหนึ่งในสองสิทธิที่สามารถโอนสิทธิและสืบทอดได้โดยอัตโนมัติ และแตกต่างจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การมีกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะทำให้สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือหน่วยนั้นได้.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิจัดตั้งขึ้น
พระราชบัญญัตินี้ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาในเดือนเมษายน 2019 และมีผลใช้บังคับในเดือนตุลาคม 2019 เฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิได้ และทำได้เฉพาะบนที่ดินที่ถือครองภายใต้ โฉนด, อาคารที่อยู่อาศัยบนที่ดินดังกล่าว หรือหน่วยคอนโดมิเนียมภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุดสิทธิดังกล่าวจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งจะจดทะเบียนสิทธินั้นไว้ในโฉนดและออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน จำนวนสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับเจ้าของ และอีกฉบับเก็บไว้ที่สำนักงาน (มาตรา 5); การโอนในภายหลังจะบันทึกไว้ในหนังสือรับรองนั้น เจ้าของเป็นผู้ยื่นคำขอแต่เพียงผู้เดียว (มาตรา 4) ดังนั้น โดยปกตินักลงทุนจะได้สิทธินี้มาโดยการรับโอนจากเจ้าของ ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน หลังจากนั้นสำนักงานจะแจ้งให้เจ้าของทราบ (มาตรา 12) ทรัพยอิงสิทธิไม่สามารถก่อตั้งเหนือส่วนหนึ่งส่วนใดของหนังสือแสดงสิทธิได้ และทรัพย์สินที่จำนองไว้แล้วหรืออยู่ภายใต้สิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธินั้น (มาตรา 4) เมื่อทรัพยอิงสิทธิเกิดขึ้นแล้ว เจ้าของจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นเหนือทรัพย์สินนั้นไม่ได้หากไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธิ แม้ว่าเจ้าของยังคงขายหรือจำนองตัวทรัพย์สินนั้นได้ (มาตรา 9).
ผู้ถือครองจะทำตัวราวกับเป็นเจ้าของไปจนถึงระยะเวลาที่กำหนด. ทรัพยอิงสิทธิสามารถขาย ให้โดยเสน่หา จำนองเป็นประกันการกู้ยืม และตกทอดแก่ทายาทโดยพินัยกรรมหรือ การไม่มีพินัยกรรม, โดยไม่มีการอนุมัติจากเจ้าของที่ดิน ผู้ถือครองมีสิทธิหน้าที่และภาระผูกพันเหมือนเจ้าของ ยกเว้นว่าการดำเนินการเพื่อฟื้นคืนทรัพย์สินหรือหยุดการรุกรานยังคงเป็นหน้าที่ของเจ้าของ และผู้ถือครองต้องแจ้งให้เจ้าของทราบทันทีเมื่อเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว (มาตรา 11) ผู้ถือครองสามารถก่อสร้างและปรับปรุงได้ตามเงื่อนไขที่ลงทะเบียนไว้ สิ่งที่ผู้ถือครองไม่สามารถทำได้คือเกิน 30 ปี: พระราชบัญญัติได้กำหนดข้อจำกัดดังกล่าวและไม่มีการต่ออายุโดยอัตโนมัติ ดังนั้นการต่ออายุจึงต้องมีการตกลงใหม่และการลงทะเบียนใหม่ก่อนหมดอายุ.
การใช้ทรัพยอิงสิทธิในฐานะชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติสามารถถือทรัพยอิงสิทธิได้ พระราชบัญญัติไม่ได้จำกัดผู้ทรงสิทธิตามสัญชาติ และข้อห้ามคนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่เกี่ยวข้อง เพราะที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของชาวไทย การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินที่ถือโฉนดนั้น โดยเจ้าของและผู้ทรงสิทธิต้องมาด้วยตนเองหรือมีผู้รับมอบอำนาจตามหนังสือมอบอำนาจ ท.ด. 21 พร้อมสัญญาภาษาไทย หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน และโฉนดฉบับจริง ค่าธรรมเนียมกำหนดโดยกฎกระทรวงภายในเพดานตามบัญชีท้ายพระราชบัญญัติ: ไม่เกิน 20,000 บาทสำหรับการจดทะเบียนก่อตั้ง ไม่เกิน 10,000 บาทสำหรับหนังสือรับรอง ไม่เกินร้อยละ 2 ของมูลค่าที่แจ้งสำหรับการจดทะเบียนโอน และไม่เกินร้อยละ 1 สำหรับการจดทะเบียนจำนอง. คู่มือของ ThaiLawOnline ระบุจำนวนเงินที่ใช้ในปัจจุบัน.
อุปสรรคที่พบบ่อยที่สุดคือความไม่คุ้นเคย. หลายปีหลังจากที่กฎหมายนี้มีผลใช้บังคับ สำนักงานที่ดินในต่างจังหวัดหลายแห่งยังจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิไปไม่มากนัก และเจ้าหน้าที่บางคนจะชักนำคู่สัญญากลับไปทำสัญญาเช่า ผู้พัฒนาโครงการก็ยังช้าในการนำมาใช้เช่นกัน ผู้ซื้อที่ต้องการทรัพยอิงสิทธิควรตรวจสอบล่วงหน้าว่าสำนักงานที่ดินมีแบบฟอร์มที่จำเป็น และที่ดินนั้นเป็นที่ดินมีโฉนด ไม่ใช่ น.ส. 3 ก. ซึ่งพระราชบัญญัติไม่ครอบคลุม.
ทรัพยอิงสิทธิเปรียบเทียบกับสิทธิการเช่าและสิทธิเก็บกิน
| คุณสมบัติ | ทรัพยอิงสิทธิ | สัญญาเช่าที่จดทะเบียน | สิทธิเก็บกิน |
|---|---|---|---|
| ฐานทางกฎหมาย | พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 | มาตรา 537 เป็นต้นไปของ CCC | มาตรา 1417 ถึง 1428 ของ CCC |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี | 30 ปี | 30 ปี หรือตลอดชีวิต |
| โอนได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ | ใช่ | ไม่ (มาตรา 544) | ไม่ |
| ตกทอดแก่ทายาท | ใช่ | เฉพาะในกรณีที่สัญญาระบุไว้เท่านั้น | ไม่ สิ้นสุดเมื่อถึงแก่ความตาย |
| จำนองได้ | ใช่ | ไม่ | ไม่ |
| ทรัพย์สินที่ครอบคลุม | ที่ดินของแชนอต, อาคาร, คอนโดมิเนียม | สิ่งใดก็ตามที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ | สิ่งใดก็ตามที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ |
| เอกสารที่ตนเองออก | ใช่ ใบรับรอง Garuda สีฟ้า | ไม่, มีข้อความระบุไว้ในโฉนด | ไม่, มีข้อความระบุไว้ในโฉนด |
เอ เช่า เป็นสัญญาเฉพาะตัวที่สิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะร่างไว้เป็นอย่างอื่น; สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวและสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิตเสมอ ทรัพยอิงสิทธิเป็นทรัพย์สินในตัวเอง จึงสามารถขายต่อหรือใช้เป็นหลักประกันกับธนาคารได้ จุดอ่อนของทรัพยอิงสิทธิคือเพดาน 30 ปีเช่นเดียวกับสัญญาเช่า ค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ทุกอย่างรวมถึงอาคารจะกลับคืนสู่เจ้าของ เว้นแต่ข้อตกลงจะกำหนดให้มีค่าทดแทน.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 56 ก วันที่ 30 เมษายน 2019 มีผลใช้บังคับเมื่อพ้น 180 วัน) มาตรา 2 ถึง 16 และบัญชีอัตราค่าธรรมเนียม รวมทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544, 1411 และ 1417 ถึง 1428 ได้อ่านเป็นภาษาไทยแล้ว ส่วนกฎกระทรวงที่กำหนดค่าธรรมเนียมจริงและแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินไม่ได้ตรวจสอบซ้ำในที่นี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถถือทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่ พระราชบัญญัติไม่ได้จำกัดว่าใครสามารถเป็นผู้ถือได้ และเนื่องจากที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้สิทธิชาวไทย ข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติจึงไม่มีผลบังคับใช้ ชาวต่างชาติมีชื่อระบุอยู่ในหนังสือสำคัญแสดงทรัพยอิงสิทธิ ที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน และสามารถขาย จำนอง หรือ พินัยกรรมยกสิทธิให้ผู้อื่นได้ในระหว่างอายุของสิทธิ.
ทรัพยอิงสิทธิมีอายุนานแค่ไหน?
มีอายุสูงสุด 30 ปีนับจากวันที่จดทะเบียน ไม่มีการต่ออายุโดยอัตโนมัติ หากคู่สัญญาต้องการให้สิทธิดำเนินต่อไป จะต้องลงนามและจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิใหม่ก่อนที่ทรัพยอิงสิทธิเดิมจะสิ้นสุดลง เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ที่ดินและอาคารใดๆ จะกลับคืนสู่เจ้าของ.
ความแตกต่างระหว่างทรัพยอิงสิทธิกับสัญญาเช่า 30 ปีคืออะไร?
ทั้งสองประเภทมีอายุสูงสุด 30 ปีและต้องจดทะเบียนทั้งคู่ แต่สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าจึงจะโอนสิทธิการเช่าได้ และโดยปกติจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ทรัพยอิงสิทธิเป็นทรัพยสิทธิที่สามารถขาย จำนอง และตกทอดทางมรดกได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ และมีหนังสือรับรองสิทธิเป็นของตนเอง ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนจะสูงกว่า.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิการเช่า, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, ความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย, พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) และ การเปรียบเทียบสิทธิเก็บกิน สัญญาเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.