ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเหนือพื้นดิน, บางครั้งเขียนว่า สิทธิเหนือพื้นดิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน) เป็นสิทธิที่แท้จริง มีการจดทะเบียนไว้ที่ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งเจ้าของที่ดินยอมให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บน เหนือ หรือใต้ที่ดินนั้น โดยอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 1410 ถึง 1416 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแยกจากพื้นดินใต้ดิน superficies จึงเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีสิทธิ์ครอบครองที่ดินสามารถถือครองที่ดินในชื่อของตนเองบนที่ดินที่คู่สมรส เพื่อน หรือผู้เช่าเป็นเจ้าของได้.
สารบัญ
วิธีการดำเนินงานของ superficies ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1410 อนุญาตให้เจ้าของที่ดินสร้างสิทธิเรียกว่า “สิทธิเหนือพื้นดิน” (surfaces right) เพื่อประโยชน์แก่บุคคลอื่น ซึ่งบุคคลดังกล่าวจะถือครองสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นต่อไปได้ ในขณะที่มาตรา 1412 อนุญาตให้มอบสิทธิดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่กำหนดสูงสุด 30 ปี หรือตลอดอายุขัยของเจ้าของที่ดินหรือผู้รับสิทธิเรียกว่า “ผู้รับสิทธิเหนือพื้นดิน” (surfaces beneficiary); ระยะเวลาที่กำหนดที่ยาวกว่านี้จะถูกลดเหลือ 30 ปี และสามารถต่ออายุได้เมื่อหมดระยะเวลาดังกล่าว มาตรา 1411 ทำให้สิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิที่สามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่การจดทะเบียนระบุเป็นอย่างอื่น ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบหลักเมื่อเทียบกับกรรมสิทธิ์.
การลงทะเบียนทำให้มันเป็นจริงได้. ข้อตกลงนั้นถูกบันทึกไว้ที่ด้านหลังของที่ดิน โฉนด หรือ น.ส. 3 ก. ที่สำนักงานที่ดิน เมื่อจดทะเบียนแล้วจะผูกพันกับผู้ซื้อที่ดินคนต่อไป และยังคงมีผลบังคับใช้แม้เจ้าของที่ดินจะเสียชีวิตไปแล้ว พื้นที่ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ลงนามทั้งสองเท่านั้น ผู้ที่สร้างบ้านนั้นไม่มีสิทธิใดๆ กับเจ้าของที่ดินคนใหม่.
การใช้พื้นที่เป็นคนต่างชาติในประเทศไทย
รูปแบบปกติคือที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสชาวไทยหรือซื้อภายใต้สัญญาเช่าระยะ 30 ปี โดยชาวต่างชาติจะเป็นผู้รับกรรมสิทธิ์และเป็นผู้ยื่นคำขอเป็นเจ้าของ ใบอนุญาตก่อสร้าง. จากนั้นบ้านก็เป็นทรัพย์สินของชาวต่างชาติ: สามารถขายได้, มอบจำนองได้หากธนาคารยินยอมรับ และมอบให้ตามความประสงค์ของเจ้าของ ทั้งสองฝ่ายต้องไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมเอกสารสิทธิ์ หนังสือเดินทาง หรือบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน หากบ้านนั้นมีอยู่ และมีข้อตกลงในภาษาไทย; หนังสือมอบอำนาจ Tor Dor 21 จะครอบคลุมบุคคลที่ไม่อาจเข้าร่วมได้.
สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนในอัตรา 1% ของค่าตอบแทนที่ประกาศไว้ บวกกับภาษีอากร 0.5% และค่าธรรมเนียมคงที่เฉพาะเมื่อได้รับสิทธิโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นกรณีที่พบได้ทั่วไประหว่างคู่สมรส การเรียกเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่ายอาจเกิดขึ้นเมื่อมีการประกาศการชำระเงิน.
ข้อผิดพลาดทั่วไป คือการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ชาวต่างชาติได้จัดหาเงินทุนผ่านผู้รับมอบอำนาจ หรือการมอบกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของที่ดินตลอดชีวิตของเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อผู้รับมอบอำนาจเป็นฝ่ายที่อายุน้อยกว่า: สิทธิดังกล่าวจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และผู้รับมอบอำนาจจะเหลือสถานะตามมาตรา 1416 คือ ต้องรื้อถอนบ้านและฟื้นฟูที่ดิน หรือขายให้แก่ผู้สืบทอดตามราคาตลาด หากผู้สืบทอดเลือกที่จะซื้อ.
พื้นที่ที่เทียบเท่ากับกรรมสิทธิ์ใช้ประโยชน์และกรรมสิทธิ์เช่า
| คุณสมบัติ | สิทธิเหนือพื้นดิน | สิทธิเก็บกิน | สัญญาเช่าที่จดทะเบียน |
|---|---|---|---|
| มาตราต่างๆ ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ | 1410 ถึง 1416 | 1417 ถึง 1428 | ตั้งแต่ 537 เป็นต้นไป; 538 และ 540 |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี หรือตลอดชีวิต สามารถต่ออายุได้ | 30 ปี หรือตลอดระยะเวลาที่ผู้รับประโยชน์ใช้ประโยชน์ | 30 ปี สามารถต่ออายุได้ |
| เป็นเจ้าของอาคารนั้น | ใช่ | ไม่, แค่การใช้เท่านั้น | ไม่ ยกเว้นถ้าสัญญาเช่าระบุไว้ |
| สามารถโอนย้ายหรือสืบทอดได้ | ใช่ ยกเว้นกรณีที่ถูกยกเว้น | ไม่ สิ้นสุดเมื่อถึงแก่ความตาย | ส่วนบุคคล;สิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่จะตกลงกันไว้ |
| เป็นผู้ซื้อที่ดิน | ใช่ | ใช่ | ใช่ โดยมีทะเบียน |
Superficies ให้สิทธิ์การครอบครองต่อโครงสร้าง; a สิทธิเก็บกิน การให้ใช้ที่ดินและบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ตลอดชีวิต แต่ไม่มีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์; การให้เช่ามอบกรรมสิทธิ์เป็นระยะเวลาหนึ่ง การรวมกรรมสิทธิ์ที่ดินลงในสัญญาเช่าทำให้ผู้เช่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเป็นระยะเวลาหนึ่ง ดังนั้นแม้ว่าสัญญาเช่าจะมีการต่อรองใหม่ก็ตาม ผู้เช่าก็ยังถือครองที่ดินนั้นได้ต่อไป เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1416 ผู้เช่าสามารถย้ายอาคารออกไปและฟื้นฟูที่ดินได้ ยกเว้นผู้ครอบครองที่ดินเลือกที่จะซื้อที่ดินในราคาตามตลาด.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 540, 1299, 1403 และ 1410-1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและค่าธรรมเนียมอากรได้ถูกตรวจสอบกับตัวเลขที่ได้รับการตรวจสอบแล้วในหน้าข้อมูลการใช้ประโยชน์ของเรา ไม่มีการอ่านตัวเลขดังกล่าวอีกครั้งจากกฎกระทรวงที่ใช้ในการทบทวนนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่
ใช่. ข้อห้ามในกฎหมายที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในอาคารต่าง ๆ บุคคลต่างชาติสามารถลงทะเบียนเป็นผู้รับโฉนดในที่ดินของชาวไทยได้ และสามารถเป็นเจ้าของบ้านที่อยู่บนที่ดินนั้นได้ โดยสิทธิ์ดังกล่าวจะถูกจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินที่อยู่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน และสามารถโอนกรรมสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่การจดทะเบียนนั้นจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น.
สิทธิเหนือพื้นดินจะอยู่ได้นานแค่ไหน?
ระยะเวลาผูกพันตามกฎหมายสูงสุด 30 ปี หรือตลอดอายุขัยของเจ้าของที่ดินหรือผู้รับมรดกตามกฎหมายอาญาและพาณิชย์มาตรา 1412 ระยะเวลาผูกพันตามกฎหมายสามารถต่ออายุได้ด้วยการจดทะเบียนใหม่ การเลือกระยะเวลาผูกพันตามกฎหมายเป็นเครื่องมือที่มีทั้งข้อดีและข้อเสีย หากเป็นระยะเวลาตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน สิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต.
ความแตกต่างระหว่าง superficies และ usufruct คืออะไร?
กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน และสามารถขายหรือสืบทอดได้ โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะมอบให้เจ้าของได้เพียงการใช้ประโยชน์และเพลิดเพลินกับที่ดินและบ้านที่อยู่บนที่ดินเท่านั้น แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเป็นทางเลือกที่ดีกว่าเมื่อต้องการเป็นเจ้าของหรือมอบกรรมสิทธิ์ต่อบ้าน.
ดูเพิ่มเติม: ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, สิทธิการเช่า, ใบอนุญาตก่อสร้าง, คู่มือสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.