การริบเงินมัดจำคอนโดมิเนียมในประเทศไทย: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

ประเทศไทย ศาลฎีกา ได้เพิกถอนคำชี้ขาด การอนุญาโตตุลาการ ที่ให้ผู้พัฒนาโครงการเก็บเงินเกือบ 3 ล้านบาทจากผู้ซื้อที่ไม่สามารถซื้อคอนโดให้เสร็จสิ้นได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 ขีดเส้นแบ่งอย่างชัดเจนระหว่างมัดจำที่แท้จริงซึ่งริบได้ กับเงินงวดที่ชำระภายหลังซึ่งจะเก็บไว้เฉยๆ ไม่ได้ ต่อไปนี้คือความหมายของคำพิพากษานี้สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จในประเทศไทย.

คดีในหนึ่งย่อหน้า: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569

ผู้ซื้อได้ลงนามในสัญญาเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2018 เพื่อซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมจากผู้พัฒนาโครงการในราคา 11,643,120 บาท. เขาก็ได้จ่ายเงินไปแล้ว ค่าธรรมเนียมการจอง 100,000 บาท เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2018 ก่อนที่สัญญาจะลงนาม และต่อมาได้โอนเงินเพิ่มเติม 2,810,780 บาท เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2018 ซึ่งเป็นเวลาแปดวันหลังลงนามในสัญญา ส่วนที่เหลือของราคาจะต้องชำระเป็นงวดและในวันโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อผู้ซื้อประสบปัญหาทางการเงินและหยุดชำระเงิน ผู้พัฒนาโครงการได้บอกเลิกสัญญาโดยหนังสือลงวันที่ 22 มิถุนายน 2021 และเก็บเงินทั้งหมดที่ได้รับไว้.

สัญญาซื้อขายกำหนดให้ระงับข้อพิพาทโดยอนุญาโตตุลาการ ในเดือนมีนาคม 2022 ผู้ซื้อได้ยื่นข้อเรียกร้องขอคืนเงินต่อสถาบันอนุญาโตตุลาการ สำนักงานศาลยุติธรรม คณะอนุญาโตตุลาการยกข้อเรียกร้อง โดยวินิจฉัยว่าเงินทั้งสองจำนวน คือ 100,000 บาท และ 2,810,780 บาท เป็น มัดจำ เงิน (มัดจำ, มัดจำ) และผู้พัฒนาโครงการมีสิทธิริบเงินทั้งหมด ผู้ซื้อจึงร้องขอให้ศาลเพิกถอนคำชี้ขาด ศาลชั้นต้น ยกคำร้อง ศาลฎีกากลับคำสั่งและ เพิกถอนคำชี้ขาด.

เหตุผลของศาลค่อนข้างกระชับ และเกี่ยวกับเงิน 2,810,780 บาทเท่านั้น ศาลไม่ได้วินิจฉัยเรื่องเงินค่าจอง 100,000 บาท; คณะอนุญาโตตุลาการได้ถือว่าเงินนี้เป็นมัดจำตามมาตรา 377 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ซึ่งริบได้ตามมาตรา 378(2) และศาลฎีกาไม่ได้กล่าวสิ่งใดที่กระทบความเห็นนั้น ส่วนเงิน 2,810,780 บาทนั้นแตกต่างออกไปในสองประการ ประการแรก เงินนี้ชำระ หลังจาก สัญญาได้ทำขึ้นแล้ว จึงไม่อาจถือว่าได้ให้ไว้ “ในขณะทำสัญญา” ตามที่มาตรา 377 กำหนด ประการที่สอง เงินจำนวนนี้คิดเป็นสัดส่วนของราคาที่สูงเกินกว่าจะถือเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยเนื้อแท้แล้วเป็นการชำระราคาซื้อบางส่วน การถือว่าเงินงวดธรรมดาเป็นมัดจำที่ริบได้นั้น ในความเห็นของศาล เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยและ ศีลธรรมอันดีของประชาชน, ซึ่งเป็นเหตุให้เพิกถอนคำชี้ขาดตามมาตรา 40 วรรคสาม (2)(b) แห่งพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545.

แต่มีข้อควรระวัง ผู้ซื้อยังได้ขอให้ศาลสั่งให้ผู้พัฒนาโครงการคืนเงิน 2,910,780 บาท พร้อมดอกเบี้ยด้วย ศาลไม่อนุญาต: คำร้องขอให้เพิกถอนคำชี้ขาดเป็นการวินิจฉัยเพียงว่าคำชี้ขาดยังมีผลอยู่หรือไม่ จึงไม่อาจนำไปสู่คำสั่งให้ชำระเงินได้ การเพิกถอนคำชี้ขาดทำให้ผู้ซื้อได้สิทธิเรียกร้องของตนกลับคืนมา ไม่ใช่ได้เงินคืน และยังต้องดำเนินการเรียกเงินคืนแยกต่างหาก.

สิ่งที่กฎหมายไทยระบุไว้อย่างแท้จริงเกี่ยวกับเงินมัดจำ

สามบทบัญญัติของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีบทบาทหลักในข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำ.

• มาตรา 377หากมีการมอบเงินมัดจำเมื่อมีการทำสัญญาขึ้นมา เงินดังกล่าวจะถือเป็นหลักฐานว่าสัญญาได้ถูกทำขึ้นแล้ว และเป็นหลักประกันว่าสัญญาจะถูกปฏิบัติตาม.
• มาตรา 378: เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น มัดจำนั้น (1) ให้ส่งคืนหรือจัดเอาเป็นการชำระราคาบางส่วนเมื่อมีการชำระหนี้ตามสัญญา (2) ให้ริบได้หากฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ และ (3) ให้ส่งคืนหากฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้.
• มาตรา 383: เบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้.

ผลในทางปฏิบัติ ซึ่งได้รับการยืนยันอีกครั้งโดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 คือ เวลาที่ชำระและสัดส่วนของเงินเป็นตัวกำหนดลักษณะของการชำระเงิน. เงินที่มอบให้ในขณะตกลงทำสัญญา ในจำนวนที่มีลักษณะเป็นหลักประกันมากกว่าเป็นราคา ถือเป็นมัดจำ เงินที่ชำระภายหลังตามตารางผ่อนชำระเป็นงวดเป็นการชำระราคาบางส่วน หากสัญญาระบุว่าผู้พัฒนาโครงการอาจริบเงินงวดไว้เมื่อผู้ซื้อผิดนัด ข้อสัญญานั้นไม่ใช่การริบมัดจำ แต่เป็น เบี้ยปรับ (เบี้ยปรับ), และศาลไทยมีอำนาจตามมาตรา 383 ในการลดค่าปรับให้เหลือเพียงความสูญเสียที่แท้จริงของนักพัฒนาโครงการ.

ชั้นการคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับคอนโดมิเนียม

การขายห้องชุดโดยผู้พัฒนาโครงการเป็น ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา. ภายใต้ มาตรา 6/2 ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ผู้พัฒนาโครงการต้องใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานตามที่กำหนดในประกาศของรัฐมนตรี และส่วนใดของสัญญาที่แตกต่างจากแบบดังกล่าวและไม่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อยิ่งกว่า ไม่อาจใช้บังคับได้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องการขายห้องชุด (พ.ศ. 2543 ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522) จำกัดกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการจะเลิกสัญญาได้เมื่อผู้ซื้อผิดนัด (เช่น เฉพาะเมื่อผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินงวดติดต่อกันสามงวด ในกรณีที่ราคาแบ่งชำระตั้งแต่ 24 งวดขึ้นไป) และกำหนดให้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้ซื้อมีเวลาอย่างน้อย 30 วันในการชำระเงินก่อนเลิกสัญญา ข้อสัญญาที่ให้ผู้พัฒนาโครงการเก็บเงิน ทุกอย่าง ที่ชำระแล้วไว้ ไม่ว่าจะเป็นจำนวนเท่าใด คือข้อสัญญาประเภทที่กฎเกณฑ์เหล่านี้ถูกเขียนขึ้นเพื่อป้องกันโดยตรง.

เงินมัดจำ เงินงวด หรือเบี้ยปรับ: ศาลจัดประเภทเงินของคุณอย่างไร

การชำระเงิน	ชำระเมื่อใด	ลักษณะทางกฎหมาย	กรณีผู้ซื้อไม่ชำระหนี้
ค่าจอง / ค่าธรรมเนียมการจอง	ก่อนหรือในระหว่างการเซ็นสัญญา	มัดจำ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377) หากเป็นจำนวนไม่มากและให้ไว้เป็นหลักประกัน	ริบได้ตามมาตรา 378(2) แต่เฉพาะจำนวนนั้นเท่านั้น
“เงินมัดจำตามสัญญา” ที่คิดเป็นสัดส่วนสูงของราคา	เมื่อหรือทันทีหลังจากการเซ็นสัญญา	ชำระเงินส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เงินมัดจำ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569)	ริบในฐานะมัดจำไม่ได้; การเก็บเงินไว้ใดๆ ถือเป็นเบี้ยปรับซึ่งอยู่ภายใต้มาตรา 383
ชำระเงินตามกำหนดในช่วงการก่อสร้าง	รายเดือน / ตามความคืบหน้าของงาน	การชำระเงินส่วนหนึ่งของราคา	คืนได้โดยหักค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้; การเก็บเงินไว้ตามสัญญาอยู่ภายใต้การพิจารณาตามมาตรา 383
เงินส่วนที่เหลือ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์	การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ราคาซื้อ	ยังไม่ได้ชำระ จึงไม่มีอะไรให้ริบ; ผู้พัฒนาโครงการอาจเรียกค่าเสียหายได้

ทำไมประเด็นเรื่องอนุญาโตตุลาการจึงสำคัญ

สัญญาของนักพัฒนาโครงการในประเทศไทยในปัจจุบันมักจะมีข้อกำหนดเรื่องอนุญาโตตุลาการ ซึ่งมักระบุชื่อสถาบันอนุญาโตตุลาการแห่งประเทศไทย การอนุญาโตตุลาการนั้นรวดเร็วและเป็นส่วนตัว แต่ทางเลือกในการฟ้องร้องของฝ่ายที่แพ้กลับสู่ศาลนั้นค่อนข้างจำกัด ตาม มาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 ศาลอาจเพิกถอนคำชี้ขาดได้เฉพาะตามเหตุที่ระบุไว้เท่านั้น เช่น กรณีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมี ภาวะที่ไม่สามารถขัดขืนได้, การไม่ได้รับแจ้งโดยชอบ, คำชี้ขาดที่เกินขอบเขตของข้อพิพาทที่เสนอต่ออนุญาโตตุลาการ หรือคำชี้ขาดซึ่งหากยอมรับแล้วจะเป็นการ ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน (มาตรา 40 วรรคสาม; เหตุเรื่องความสงบเรียบร้อยของประชาชนอยู่ในอนุ (2)(b)) ศาลฎีกายังวินิจฉัยว่าการที่คณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยเรื่องเงิน 2,810,780 บาทนั้นไม่ชอบตามมาตรา 25 วรรคสอง เนื่องจากขัดกับข้อเท็จจริงที่คณะอนุญาโตตุลาการเองได้รับฟังไว้.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 แสดงให้เห็นว่าเหตุเรื่องความสงบเรียบร้อยของประชาชนมีผลจริงจังเมื่ออนุญาโตตุลาการใช้บทบัญญัติอันเป็นกฎหมายบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อย่างผิดพลาด แต่ไม่ได้ทำให้ศาลกลายเป็นศาลอุทธรณ์ทั่วไปของการอนุญาโตตุลาการ ผู้ซื้อชนะเพราะคำชี้ขาดตั้งอยู่บนการกำหนดลักษณะทางกฎหมายว่า “เงินงวดเหล่านี้เป็นมัดจำ” ซึ่งประมวลกฎหมายไม่อนุญาต ผู้ซื้อที่เพียงคิดว่าอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยข้อเท็จจริงผิดจะไม่ได้รับผลเช่นเดียวกัน สำหรับวิธีการบังคับและการคัดค้านคำชี้ขาดในทางปฏิบัติ โปรดดูคู่มือของเราเรื่อง การบังคับตามคำพิพากษาและคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการในประเทศไทย.

นี่คือความหมายหากคุณกำลังซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

ก่อนเซ็นสัญญา

โปรดอ่านตารางการชำระเงินโดยคำนึงถึงมาตรา 377 ค่าธรรมเนียมการจอง 50,000 ถึง 200,000 บาทเป็นเรื่องปกติ และคุณควรถือว่าจะเสียเงินนี้ไปหากถอนตัว “เงินมัดจำ” ร้อยละ 20 หรือ 25 ของราคาเมื่อลงนามในสัญญาไม่ใช่มัดจำตามกฎหมาย ไม่ว่าสัญญาจะเรียกว่าอะไรก็ตาม ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาโครงการใช้แบบสัญญามาตรฐานที่กำหนดไว้ และข้อสัญญาว่าด้วยการผิดนัดให้คุณได้รับหนังสือแจ้งและระยะเวลาแก้ไข หากโครงการเป็นการซื้อในโควตาชาวต่างชาติ ให้ยืนยันสถานะโควตาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนชำระเงินใดๆ นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการจอง บทความของเราเรื่อง จะทำอย่างไรเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม อธิบายว่าทำไม.

หากคุณไม่สามารถซื้อให้เสร็จสิ้นได้

อย่าเพียงแค่หยุดชำระเงินแล้วรอ ให้เขียนจดหมายถึงผู้พัฒนาโครงการ อธิบายสถานการณ์ และขอรายการบัญชีเงินที่ชำระไปแล้ว ตามแบบสัญญามาตรฐาน ผู้พัฒนาโครงการต้องแจ้งให้คุณทราบและให้โอกาสคุณแก้ไขก่อนบอกเลิกสัญญา หากผู้พัฒนาโครงการบอกเลิกสัญญาและเก็บเงินงวดไว้ คุณมีสิทธิเรียกให้คืนเงินที่ชำระราคาไปบางส่วนโดยหักความเสียหายที่ผู้พัฒนาโครงการพิสูจน์ได้ และศาล (หรืออนุญาโตตุลาการที่วินิจฉัยอย่างถูกต้อง) สามารถลดการเก็บเงินไว้ตามสัญญาได้ตามมาตรา 383 ควรเก็บหลักฐานการโอนเงินทุกฉบับไว้: ในคดี 1511/2569 วันที่โอนเงิน ซึ่งเป็นแปดวันหลังทำสัญญา เป็นข้อเท็จจริงชี้ขาด.

หากผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญา

หลักนี้ใช้ได้ทั้งสองทาง ตามมาตรา 378(3) ผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ชำระหนี้ตามสัญญาต้องคืนมัดจำ และตามแบบสัญญามาตรฐาน ผู้ซื้อที่บอกเลิกสัญญาเพราะผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญา (เช่น โครงการที่ล่าช้าไปหลายปี) มีสิทธิได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ภาพรวมของเราเรื่อง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ ครอบคลุมขั้นตอนการตรวจสอบความเหมาะสมที่ช่วยลดความเสี่ยงนี้ก่อนที่คุณจะดำเนินการใดๆ.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 ได้อ่านจากต้นฉบับภาษาไทยจนถึงส่วนที่ศาลพิพากษา พร้อมด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377, 378, 379, 383 และ 391 หลักเกณฑ์เรื่องแบบสัญญามาตรฐานตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา และตัวบทพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ ไม่ได้อ่านทบทวนซ้ำ และช่วงค่าธรรมเนียมการจองโดยทั่วไปเป็นแนวปฏิบัติของตลาด.

คำถามที่พบบ่อย

ประเด็นสำคัญ

ค่าธรรมเนียมการจองที่ชำระเมื่อตกลงทำสัญญาเป็นมัดจำและอาจถูกริบได้ เงินงวดที่ชำระภายหลังเป็นส่วนหนึ่งของราคา และผู้พัฒนาโครงการที่เก็บเงินงวดไว้เมื่อผู้ซื้อผิดนัดกำลังใช้เบี้ยปรับซึ่งศาลลดลงได้ ข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการไม่อาจคุ้มครองคำชี้ขาดที่ใช้กฎหมายบังคับเหล่านี้อย่างผิดพลาด หากคุณกำลังจะลงนามในสัญญาของผู้พัฒนาโครงการ หรือได้เสียเงินมัดจำไปแล้ว ควรให้ตรวจสอบตารางการชำระเงินและข้อสัญญาว่าด้วยการผิดนัดก่อนที่จะชำระเงินหรือยอมรับสิ่งใด ThaiLawOnline มี แพ็คเกจบริการกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์แบบค่าบริการเหมาจ่าย ซึ่งรวมการตรวจสอบสัญญาสำหรับสถานการณ์เช่นนี้โดยเฉพาะ.

เกี่ยวกับผู้เขียน. เขียนและตรวจสอบโดย Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., ผู้ก่อตั้ง ThaiLawOnline.com ซึ่งให้ความช่วยเหลือชาวต่างชาติในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ ครอบครัว และมรดกในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 หากคุณกำลังมีข้อพิพาทเรื่องเงินมัดจำคอนโด หรือข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการในสัญญาซื้อขายของไทย, ติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อขอคำปรึกษา.

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569 มีการสรุปจากเนื้อหาที่เผยแพร่; ผลลัพธ์ในกรณีใดๆ ก็ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและข้อกำหนดของสัญญา.