รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ราคาประเมิน (ราคาประเมินทุนทรัพย์, ราคาประเมิน, หรือที่เรียกว่า ราคาที่รัฐบาลประเมิน หรือ การประเมินอย่างเป็นทางการ) คือค่าที่รัฐไทยกำหนดให้กับแปลงที่ดิน อาคาร และหน่วยคอนโดมิเนียมทุกแห่ง เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี โดยค่าดังกล่าวเป็นค่าที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ค่าที่กำหนดโดยฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขาย และโดยปกติแล้วจะต่ำกว่าราคาตลาดอยู่มาก โดยเกือบทุกจำนวนเงินที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่ายที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณจากค่าดังกล่าว ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะตรวจสอบค่าดังกล่าวเป็นอันดับแรก.
สารบัญ
ใครกำหนดมูลค่าประเมินและวิธีการกำหนด
กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เผยแพร่มูลค่าดังกล่าว ในบัญชีที่มีผลใช้คราวละสี่ปี รอบปัจจุบันเริ่มเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2023 และบัญชีใหม่มีกำหนดใช้ในปี 2027 ที่ดินประเมินเป็นราคาต่อตารางวาตามทำเลที่ตั้ง โดยทั่วไปกำหนดตามถนนหรือบล็อกในเขตเมือง และตามโซนในพื้นที่ชนบท อาคารประเมินจากตารางต้นทุนค่าก่อสร้างมาตรฐานตามประเภทและขนาด โดยหักค่าเสื่อมตามอายุ หน่วยคอนโดมิเนียมประเมินเป็นราคาต่อตารางเมตรรายอาคาร และในบางโครงการมีตัวเลขแตกต่างกันตามชั้น.
ตัวเลขสำหรับที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งสามารถขอทราบได้ในจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ ที่ สำนักงานที่ดิน หรือออนไลน์จากกรมธนารักษ์ โดยการป้อนหมายเลขโฉนดที่ดิน และสำนักงานที่ดินจะใช้ข้อมูลดังกล่าวโดยอัตโนมัติเมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน การประเมินมูลค่าที่แท้จริงสำหรับสินเชื่อธนาคารหรือการขายเป็นอีกกระบวนการหนึ่งต่างหาก ซึ่งดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาเอกชนที่ได้รับอนุญาต.
สิ่งที่คำนวณจากมูลค่าประเมิน
ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินเพียงอย่างเดียว ไม่ว่าราคาซื้อขายจะเป็นเท่าใด (สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาซื้อขายและราคาประเมินแต่ละอย่างไม่เกิน 7,000,000 บาท จะลดเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027; ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องจ่ายเต็ม 2%) ภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1% สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท คิดจากจำนวนที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แจ้ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินเท่านั้น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสำหรับ จำนอง คือร้อยละ 1 ของจำนวนเงินที่เป็นประกัน แต่ไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับการเช่าคือร้อยละ 1 ของค่าเช่าทั้งหมด และสิทธิเก็บกินหรือ สิทธิเหนือพื้นดิน ที่ให้โดยมีค่าตอบแทน เรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าตอบแทนที่แจ้ง (แปลงละ 50 บาทหากให้โดยไม่มีค่าตอบแทน) ดังนั้นไม่มีรายการใดในข้อเหล่านี้ที่ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104 วรรคสอง).
ในแต่ละปี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ค่าของกรมธนารักษ์ชุดเดียวกันเป็นฐาน และกรมสรรพากรอาศัยค่าดังกล่าวเมื่อตั้งข้อสงสัยต่อราคาที่แจ้งไว้. ค่าธรรมเนียมศาล ในกรณีข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ก็จะคำนวณตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเรียกร้อง ซึ่งการประเมินราคาจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ปกติ.
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ประเด็นในทางปฏิบัติมีสองประการ ประการแรก ให้สอบถามมูลค่าประเมินจากสำนักงานที่ดินก่อนตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายใด เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโอนคิดเป็นร้อยละของมูลค่าดังกล่าว ประการที่สอง อย่ายอมให้ผู้ขายโน้มน้าวให้แจ้งราคาซื้อขายต่ำลงมาเท่ากับมูลค่าประเมินเพื่อประหยัดภาษี เพราะต้นทุนของผู้ซื้อเองสำหรับการขายต่อในภายหลังจะถูกแสดงต่ำกว่าความจริง และการแจ้งราคาต่ำกว่าความจริงเป็นความผิด.
มูลค่าประเมินเทียบกับมูลค่าตลาดในทางปฏิบัติ
ในกรุงเทพฯ เขตกลาง มูลค่าที่ประเมินของที่ดินอาจเป็นหนึ่งในสามหรือครึ่งหนึ่งของราคาที่ผู้ซื้อจ่ายจริง ในพื้นที่รีสอร์ทที่มีตลาดที่คึกคักช่องว่างอาจยิ่งกว้างขึ้นไปอีก และในเมืองชนบทที่ชะงักงันสองค่าดังกล่าวอาจใกล้เคียงกัน ค่าโอนและภาษี ดังนั้นจึงเป็นภาระต่อทรัพย์สินราคาแพงในเมืองเบากว่าที่อัตราร้อยละตามที่ประกาศแสดงให้เห็น.
| รายการที่เรียกเก็บ | คำนวณจาก |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% | มูลค่าประเมิน |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | มูลค่าประเมินหรือราคา แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายบริษัท 1% | มูลค่าประเมินหรือราคา แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายรายบุคคล | มูลค่าที่ประเมินแล้ว, แบบก้าวหน้า |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | มูลค่าที่ประเมินของที่ดินและอาคาร |
เมื่อฝ่ายต่างๆ ไม่เห็นพ้องกันเกี่ยวกับตัวเลข ก็แทบไม่มีอะไรให้โต้แย้ง: สำนักงานที่ดินจะใช้บัญชีที่ประกาศไว้ เจ้าของที่ดินที่เชื่อว่าที่ดินถูกจัดอยู่ในเขตที่ไม่ถูกต้องสามารถยื่นคำคัดค้านต่อคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินประจำจังหวัด (มาตรา 22 แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งการเก็บภาษีอากร พ.ศ. 2562) แต่กระบวนการนี้ใช้เวลาหลายเดือนและไม่ค่อยทำให้ตัวเลขเปลี่ยนแปลงไปมากนัก.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ตรวจสอบกับตารางค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดินในกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ตามที่กรมที่ดินเผยแพร่ และหนังสือเวียนของกรมที่ดิน ว 14504 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เรื่องการลดค่าธรรมเนียมสำหรับที่อยู่อาศัย ไม่ได้อ่านบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรที่เป็นฐานของภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายซ้ำในที่นี้
คำถามที่พบบ่อย
ฉันจะหาค่าประเมินราคาที่ดินในประเทศไทยได้อย่างไร
สอบถามที่สำนักงานที่ดินของจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยแจ้งหมายเลขโฉนดที่ดิน หรือใช้บริการค้นหาออนไลน์ของกรมธนารักษ์ มูลค่าดังกล่าวประกาศเป็นราคาต่อตารางวาสำหรับที่ดิน และต่อตารางเมตรสำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียม และเป็นตัวเลขที่สำนักงานที่ดินจะใช้ในวันโอน.
มูลค่าประเมินนั้นเท่ากับมูลค่าตลาดหรือไม่?
ไม่ใช่ มูลค่าประเมินเป็นตัวเลขทางการคลังที่กรมธนารักษ์กำหนดขึ้นเพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี และโดยปกติจะต่ำกว่าราคาตลาด ในกรุงเทพฯ และพื้นที่รีสอร์ทบางครั้งต่ำกว่าถึงครึ่งหนึ่งหรือมากกว่านั้น การประเมินมูลค่าตามราคาตลาดสำหรับการซื้อหรือการกู้เงินจะดำเนินการแยกต่างหากโดยผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต.
ภาษีใดที่ขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินในประเทศไทย?
ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากมูลค่าประเมินทั้งหมด ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบริษัทเรียกเก็บจากมูลค่าที่สูงกว่าระหว่างมูลค่าประเมินกับราคาซื้อขายจริง ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดาคำนวณจากมูลค่าประเมิน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีใช้มูลค่าของรัฐชุดเดียวกัน.
ดูเพิ่มเติม: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, สำนักงานที่ดิน, ไร่ งาน และตารางวา และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.