รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, มักจะเพียงแค่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ ภาษีทรัพย์สิน) เป็นกฎหมายที่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 กำหนดให้เจ้าของที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยต้องเสียภาษีประจำปี โดยคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ และจัดเก็บโดยเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล กฎหมายฉบับนี้ได้แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมและภาษีบำรุงท้องที่ และใช้บังคับกับชาวต่างชาติเช่นเดียวกับชาวไทยทุกประการ เจ้าของที่อยู่อาศัยเองส่วนใหญ่เสียภาษีน้อยหรือไม่เสียเลย ส่วนที่ดินว่างเปล่าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเสียภาษีมากกว่า.
สารบัญ
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดเก็บภาษีอย่างไร
ภาษีจะถูกคำนวณตามมูลค่าประเมินตามประเภทการใช้งาน. พระราชบัญญัตินี้กำหนดเพดานไว้ดังนี้: ไม่เกิน 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม ไม่เกิน 0.3% สำหรับที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 1.2% สำหรับการใช้เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม และอื่น ๆ และไม่เกิน 1.2% สำหรับที่ดินว่างเปล่าหรือที่ยังไม่ได้ใช้จริง โดยอัตราที่แท้จริงที่ใช้ตามพระราชกฤษฎีกาจะต่ำกว่ามาก และจะเพิ่มขึ้นตามระดับมูลค่า ดังนั้นที่อยู่อาศัยจึงถูกเรียกเก็บภาษีในระดับระหว่าง 0.02% ถึง 0.1% และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ตั้งแต่ 0.3% ฐานภาษีคือ ราคาประเมิน ของที่ดิน บวกกับของอาคาร ไม่ใช่ราคาตลาด.
เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นและมีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียนประจำบ้านหลังนั้น ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี (ทะเบียนบ้าน) ได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน 50 ล้านบาทแรก และสำหรับ 10 ล้านบาทแรกในกรณีที่เจ้าของเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น การยกเว้นนี้ใช้กับที่อยู่อาศัยหนึ่งแห่งต่อหนึ่งคน ที่ดินว่างเปล่าจะถูกลงโทษ: หากไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกันสามปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3 จุดร้อยละ และเพิ่มอีกทุกสามปี จนถึงเพดานสูงสุด 3%.
การชำระภาษีในฐานะเจ้าของชาวต่างชาติ
หน่วยงานท้องถิ่นจะส่งรายงานผลการประเมินในช่วงต้นปี, โดยอ้างอิงจากผลสำรวจการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และการชำระเงินจะดำเนินการในเดือนเมษายน ณ เทศบาล (เทศบาล), องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือในกรุงเทพฯ คือสำนักงานเขต หรือโดยการโอนเงินผ่านธนาคาร เจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติซึ่งห้องชุดมีราคาประเมิน 4 ล้านบาท และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเล่มสีเหลือง ไม่ต้องเสียภาษีเลย ส่วนเจ้าของรายเดียวกันที่นำห้องชุดออกให้เช่าจะเสียภาษีเพียงไม่กี่ร้อยบาทต่อปี บริษัทที่ถือครองวิลล่าจะเสียภาษีในประเภท “การใช้ประโยชน์อื่น” เว้นแต่จะแสดงได้ว่ามีการใช้เป็นที่อยู่อาศัย.
การชำระภาษีล่าช้าต้องเสียเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของภาษีที่ต้องชำระ ซึ่งจะลดลงเหลือร้อยละ 10 หากชำระก่อนที่หน่วยงานจะมีหนังสือแจ้งเตือน (มาตรา 68) หรือร้อยละ 20 หากชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือนนั้น (มาตรา 69) พร้อมเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือน ซึ่งรวมแล้วไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องชำระ (มาตรา 70) และหน่วยงานสามารถยึดและขายทอดตลาดทรัพย์สินเพื่อชำระภาษีที่ค้างได้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะแจ้งรายการภาษีค้างชำระไปยัง สำนักงานที่ดิน ทุกเดือนมิถุนายน สำนักงานที่ดินไม่สามารถจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ที่แสดงว่ามีการชำระภาษีไม่ครบถ้วน (มาตรา 59 และ 60) ดังนั้นหนี้คงค้างจึงต้องได้รับการชำระก่อนที่การขายจะเสร็จสิ้น.
ความผิดพลาดทั่วไปคือการละเลยการสำรวจ การกำหนดประเภทการใช้ที่ทำโดยหน่วยงานนั้นขึ้นอยู่กับสิ่งที่เห็น และบ้านที่ปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีคนอาศัยอยู่ขณะที่เจ้าของอยู่ต่างประเทศ หรือที่ดินที่ซื้อมาเพื่อสร้างบ้านในอนาคต ก็อาจถูกกำหนดให้เป็นที่ว่างเปล่าตามอัตราที่สูงขึ้น การคัดค้านต้องยื่นต่อหน่วยงานบริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับคำประเมิน (มาตรา 73) พร้อมหลักฐานแสดงถึงการใช้เพื่อการอยู่อาศัยหรือการเกษตร.
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเปรียบเทียบกับภาษีการโอน
ชาวต่างชาติมักเข้าใจผิดว่าภาษีประจำปีนี้คือเงินที่ต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน แต่ความจริงแล้วไม่เป็นเช่นนั้น: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียวที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการเรียกเก็บทุกปี ตราบเท่าที่ทรัพย์สินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ.
| ใช้ | อัตราภาษีเพดานในกฎหมาย | สถานการณ์ทั่วไปสำหรับชาวต่างชาติ |
|---|---|---|
| การเกษตร | 0.15% | ไม่ค่อยมีความเกี่ยวข้อง; ที่ดินไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้ |
| ที่อยู่อาศัย | 0.3% | เงิน 50 ล้านบาทแรกไม่เสียภาษี หากจดทะเบียนในทะเบียนบ้าน |
| เชิงพาณิชย์หรืออื่น ๆ | 1.2% | ใช้กับบ้านพักที่บริษัทเป็นเจ้าของและที่พักแบบเช่าระยะสั้น |
| ว่างหรือไม่ได้ใช้ | 1.2% เพิ่มขึ้นเป็น 3% | ใช้กับที่ดินที่ซื้อแล้วปล่อยว่างไว้ |
พระราชบัญญัตินี้ยังได้ยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่เดิมและใบเสร็จ ภ.บ.ท. 5 ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการเสียภาษีที่ดินไม่เคยเป็น และยังคงไม่เป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 37, 41, 43, 46, 59, 60, 68 และ 70 ได้อ่านเป็นภาษาไทยจากฉบับรวมแก้ไขของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ส่วนอัตราภาษีที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาไม่ได้อ่านทวนซ้ำ.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยหรือไม่
ใช่ ตามหลักเกณฑ์เดียวกับชาวไทย ชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม หรือบ้านที่อยู่บนที่ดินเช่า จะต้องจ่ายภาษีตามมูลค่าประเมินของหน่วยงานท้องถิ่น เจ้าของบ้านที่จดทะเบียนในทะเบียนบ้านจะได้รับการยกเว้นภาษีในส่วนของมูลค่าที่ดินและอาคารที่ 50 ล้านบาทแรก หรือ 10 ล้านบาทแรกสำหรับบ้านที่อยู่บนที่ดินเช่า (มาตรา 41) ดังนั้นเจ้าของคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติส่วนใหญ่จึงไม่ต้องจ่ายภาษีหรือจ่ายเพียงไม่กี่ร้อยบาทต่อปี.
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยต้องชำระเมื่อใด?
หน่วยงานท้องถิ่นจะออกการประเมินในช่วงต้นปีและครบกำหนดชำระในเดือนเมษายน โดยชำระได้ที่เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล หรือสำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร หรือโอนเงินผ่านธนาคาร การชำระเงินล่าช้าจะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มสูงถึง 40% และดอกเบี้ยร้อยละ 1 ต่อเดือน.
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับคอนโดมิเนียมในประเทศไทยคือเท่าไหร่
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะถูกจัดเก็บภาษีตามขั้นบันไดโดยเริ่มต้นที่ 0.02% ของมูลค่าประเมิน หลังจากหักการยกเว้น 50 ล้านบาทสำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยจริงและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ห้องชุดที่ให้เช่าซึ่งประเมินราคาไว้ 4 ล้านบาทจะเสียภาษีประมาณ 800 บาทต่อปี ส่วนห้องชุดที่เจ้าของอยู่อาศัยเองมักจะไม่ต้องเสียภาษีเลย.
ดูเพิ่มเติม: มูลค่าประเมิน, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี, ทะเบียนบ้าน, ภ.บ.ท. 5 และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.