การจำนองในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 19 ตุลาคม 2569

เอ จำนอง (จำนอง, จำนอง, หรือเขียนเป็นอักษรโรมันว่า จำนงค์) ในประเทศไทยคือสิทธิประกันหนี้เหนืออสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางชนิดที่จดทะเบียนได้ เช่น เรือและเครื่องจักรที่จดทะเบียน ซึ่งก่อตั้งขึ้นตามมาตรา 702 และมาตราถัดไปแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และลงทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน. ผู้จำนองยังคงความเป็นเจ้าของและการครอบครองทรัพย์สิน ผู้รับจำนองจะได้สิทธิในการนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หากไม่ชำระหนี้ที่จำนองไว้ และได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ ชาวต่างชาติมักพบเห็นการจำนองในฐานะผู้กู้ซื้อห้องชุด ในฐานะผู้ให้กู้แก่ชาวไทย และในฐานะผู้ซื้อที่ตรวจสอบว่าโฉนดไม่มีภาระผูกพันใดๆ.

วิธีการทำงานของจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 702 บัญญัติว่าการจำนองคือสัญญาซึ่งผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่ผู้รับจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้น ภายใต้มาตรา 714 สัญญาดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งสำหรับที่ดินและห้องชุดหมายถึงสำนักงานที่ดิน จากนั้นการจำนองจะถูกเขียนไว้ที่ด้านหลังของ โฉนด or condominium title. The registration states the amount secured, and Section 733 provides that if the sale proceeds fall short the debtor is not liable for the balance; because Section 733 is not among the provisions Section 714/1 makes mandatory, the contract may provide otherwise, and banks routinely do.

การบังคับคดีต้องผ่านกระบวนการศาล. The mortgagee must first give the debtor written notice to pay within a period of at least 60 days from receipt, and only then sue for an order that the property be seized and sold at public auction (Section 728); where the mortgagor is securing someone else’s debt, the mortgagor must be sent the notice within 15 days of the notice to the debtor, failing which the mortgagor is released from interest and damages accruing after that period. Foreclosure, where the mortgagee takes the property instead of a sale, is available only where no other mortgage or preferential right is registered, interest has been unpaid for five years, and the property is worth less than the debt (Section 729). Any agreement departing from Sections 728, 729 or 735 is void (Section 714/1). Once the debt is due, and provided no other mortgage or registered preferential right exists over the property, the mortgagor may by written notice require the mortgagee to sell the property at auction without going to court, and the mortgagee then has one year to do so (Section 729/1). A person who mortgages property to secure someone else’s debt is liable only to the extent of that property (Section 727/1, added in 2014).

ข้อควรปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติ

การจดทะเบียนกระทำโดยคู่กรณีทั้งสองฝ่าย หรือทนายความของพวกเขาภายใต้ ทอร์ ดอร์ 21 หนังสือมอบอำนาจ, ณ สำนักงานที่ดินที่ถือโฉนดอยู่ ค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 1% ของจำนวนเงินที่ค้ำประกัน โดยมีเพดานสูงสุดที่ 200,000 บาท และไม่มีอากรแสตมป์สำหรับการจำนองตัวจริง ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้รับจำนองได้ เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดิน แต่ไม่ได้ห้ามให้กู้ยืมเงินโดยใช้ที่ดินค้ำประกัน ดังนั้น ชาวต่างชาติที่สำรองเงินให้แก่คู่สมรสหรือหุ้นส่วนทางธุรกิจชาวไทย จึงสามารถรับจำนองที่ดินของพวกเขาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และหากผิดนัดชำระหนี้ ก็มีสิทธิได้รับเงินจากรายได้จากการประมูล สิ่งที่ชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้คือการเข้าซื้อทรัพย์ในการประมูลนั้น.

ในฐานะผู้กู้, ชาวต่างชาติสามารถจำนองห้องชุดในอาคารชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อของตนเองได้ และมีผู้ให้กู้จำนวนไม่มากที่ให้สินเชื่อลักษณะนี้ โดยปกติมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าและอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่าผู้กู้ชาวไทย ความผิดพลาดที่พบบ่อยในหมู่ผู้ซื้อกลับเป็นกรณีตรงกันข้าม คือการจ่ายเงินซื้อที่ดินหรือห้องชุดโดยไม่ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ใหม่ให้เป็นปัจจุบัน แล้วมาพบภายหลังว่ามีการจำนองบันทึกอยู่ด้านหลังโฉนด การจำนองที่จดทะเบียนแล้วย่อมติดไปกับทรัพย์สินเมื่อโอนไปยังเจ้าของใหม่ ซึ่งต้องชำระหนี้ให้หมด มิฉะนั้นจะเสียทรัพย์สินไปในการขายทอดตลาด ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวเจ้าของใหม่ล่วงหน้าอย่างน้อย 60 วันก่อนบังคับจำนอง (มาตรา 735) และเจ้าของใหม่ที่ไม่ใช่ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกัน หรือทายาทของบุคคลดังกล่าว อาจไถ่ถอนจำนองได้โดยเสนอเงินตามสมควรแก่ราคาทรัพย์สินให้แก่เจ้าหนี้ที่จดทะเบียนไว้ เจ้าหนี้ที่ไม่ยอมรับต้องฟ้องขอให้ขายทอดตลาดภายในหนึ่งเดือน และต้องเสนอราคาสูงกว่าจำนวนที่เสนอนั้น (มาตรา 736 ถึง 739).

จำนอง เปรียบเทียบ กับ การขายฝาก และ จำนำ

ผู้ให้กู้นอกระบบในประเทศไทยมักจะ ขายฝาก because it hands them the land without a lawsuit if the borrower misses the redemption date, whereas a mortgagee cannot sell or take the property without a court order unless the mortgagor, after the debt falls due, asks in writing for an auction sale without court proceedings where no other mortgage or registered preferential right exists (Section 729/1). For the borrower the mortgage is the safer instrument, and the interest is subject to the 15% per year ceiling of Section 654; where a private lender stipulates more, the Supreme Court treats the whole interest as void while the principal stays recoverable (Dika 478/2488). Banks and other financial institutions are outside this ceiling. When a mortgage is repaid, the release must also be registered at the Land Office; a paid-off mortgage that is still on the deed will hold up any later sale.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 654, 702, 703, 714, 714/1, 727/1, 728, 729, 729/1, 733, 735 ถึง 739 และ 744 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย ข้อความเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์เป็นไปตามตัวเลขของกรมที่ดินที่ได้ตรวจสอบแล้วในหน้า "ขายฝาก" ของเรา และข้อสังเกตว่าผู้ให้กู้รายใดเสนอสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติเป็นเพียงการสังเกตการณ์ในตลาด ไม่ใช่กฎหมาย.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ขายฝาก, ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดิน, สัญญาเงินกู้, การค้ำประกัน, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย.