ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
เอ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน (ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, บางครั้งเขียนว่า ผู้ถือสิทธิเหนือพื้นดิน) คือบุคคลที่ได้รับการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ตนตามมาตรา 1410 ถึง 1416 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, และด้วยเหตุนี้จึงเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนที่ดินของผู้อื่น เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน ส่วนผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของบ้าน ในทางปฏิบัติ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมักเป็นชาวต่างชาติที่สร้างหรือซื้อบ้านบนที่ดินซึ่งคู่สมรส คู่ชีวิต หรือผู้ให้เช่าชาวไทยเป็นเจ้าของ เนื่องจากสถานะนี้ทำให้เป็นเจ้าของอาคารได้โดยไม่ขัดต่อข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ.
สารบัญ
สิ่งที่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของและสามารถทำได้
เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินได้รับการจดทะเบียนไว้ที่ด้านหลังหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ สำนักงานที่ดิน, ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของอาคารในฐานะทรัพย์สินที่แยกต่างหาก สิทธินี้โอนได้และตกทอดไปยังทายาท เว้นแต่การจดทะเบียนจะยกเว้นไว้ (มาตรา 1411) ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจึงสามารถขายบ้าน ยกให้ผู้อื่น หรือทำพินัยกรรมยกให้ได้ และผู้ซื้อหรือทายาทจะเข้าสวมสถานะเดียวกันตลอดระยะเวลาที่เหลืออยู่ สิทธินี้ไม่สิ้นไปแม้อาคารถูกไฟไหม้หรือถูกรื้อถอน (มาตรา 1415) ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจสร้างขึ้นใหม่ได้.
หน้าที่ย่อมมาพร้อมกับสิทธิ. หากมีการตกลงให้เช่าที่ดินแล้ว ผู้รับเช่าจะต้องชำระเงินให้ครบถ้วน หากผู้รับเช่าไม่ชำระเงินครบถ้วนเป็นเวลาสองปีติดต่อกัน หรือฝ่าฝืนเงื่อนไขสำคัญใดๆ ของสิทธิ์การเช่า ผู้เช่ารายนั้นอาจถูกเจ้าของที่ดินเพิกถอนสิทธิ์ดังกล่าวได้ (มาตรา 1414) ในกรณีที่ไม่มีข้อกำหนดใดๆ และสิทธิ์การเช่าไม่เป็นสิทธิ์ตลอดชีวิต ทั้งสองฝ่ายสามารถยุติสิทธิ์ดังกล่าวได้ด้วยการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล หรือด้วยการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าหนึ่งปี หรือค่าเช่าหนึ่งปีหากต้องชำระค่าเช่า (มาตรา 1413).
การเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินในฐานะชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติและเจ้าของที่ดินไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน หรือดำเนินการผ่าน ทอร์ ดอร์ 21 หนังสือมอบอำนาจ, พร้อมกับ โฉนด หรือ น.ส. 3 ก., หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนสมรสหากคู่กรณีสมรสกัน และสัญญาก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเป็นภาษาไทยที่ระบุระยะเวลา สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนสิทธิลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และออกสำเนาการจดทะเบียนให้แก่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หากยังไม่ได้สร้างบ้าน ควรยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างในนามของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินพร้อมหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และเมื่อสร้างเสร็จแล้ว บ้านควรมีทะเบียนบ้านของตนเอง.
เลือกระยะเวลาอย่างรอบคอบ. ผู้รับมรดกที่อายุน้อยกว่าเจ้าของที่ดินควรจะรับช่วงเวลาที่คงที่ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดอายุขัยของตนเอง แทนที่จะเป็นตลอดอายุขัยของเจ้าของที่ดิน มิฉะนั้นสิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และตามมาตรา 1416 ผู้รับมรดกสามารถยึดบ้านและฟื้นฟูที่ดินได้ แต่หากผู้สืบสันดานแจ้งว่าจะซื้อบ้านในราคาตามตลาด ผู้รับมรดกอาจปฏิเสธได้เพียงตามเหตุผลที่สมเหตุสมผลเท่านั้น ค่าธรรมเนียมนั้นค่อนข้างต่ำ: 1% ของค่าตอบแทนที่ประกาศไว้ บวก 0.5% ดอลลาร์สำหรับภาษีอากรประจำปี หรือค่าธรรมเนียมคงที่เมื่อได้รับมอบให้ฟรี.
เมื่อสิทธิของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุดลง
สิทธิสิ้นสุดลงเมื่อครบระยะเวลาที่กำหนด เมื่อบุคคลที่ใช้ช่วงชีวิตเป็นตัวกำหนดระยะเวลาถึงแก่ความตาย เมื่อถูกบอกเลิกเพราะผิดสัญญา หรือโดยความตกลงกัน ตามมาตรา 1416 ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินอาจรื้อถอนอาคารออกไปได้และต้องทำให้ที่ดินกลับคืนสู่สภาพเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะบอกกล่าวความประสงค์ขอซื้ออาคารในราคาตลาด ซึ่งผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะปฏิเสธได้ก็ต่อเมื่อมีเหตุอันสมควรเท่านั้น การต่ออายุต้องจดทะเบียนเป็นสิทธิเหนือพื้นดินใหม่ก่อนที่สิทธิเดิมจะหมดอายุ คำมั่นว่าจะต่ออายุที่เขียนไว้ในสัญญาเดิมผูกพันเฉพาะบุคคลผู้ให้คำมั่นนั้นเท่านั้น.
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ใช่ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. ผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ที่ดินและบ้านได้ตลอดชีวิต แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของทั้งสองอย่างและส่งต่อสิ่งใดไม่ได้ ส่วนผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของบ้านและโอนบ้านได้ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินก็ไม่ใช่ผู้เช่าเช่นกัน การเช่าให้สิทธิครอบครองโดยแลกกับค่าเช่า และเว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น การเช่าย่อมไม่อยู่ต่อไปหลังผู้เช่าถึงแก่ความตาย ในกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ออกเงินซื้อที่ดินเองและใช้ญาติชาวไทยเป็นเจ้าของแต่ในนาม สิทธิเหนือพื้นดินไม่ได้แก้ปัญหานอมินี และทั้งสองฝ่ายยังคงมีความเสี่ยงตามประมวลกฎหมายที่ดิน.
ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. มาตรา 1410 ถึง 1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ถูกนำมาใช้ในภาษาไทย และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามคู่มือค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน (1% สำหรับสิทธิที่ได้รับโดยต้องชำระเงินก่อน, ค่าธรรมเนียมคงที่เมื่อได้รับโดยไม่มีการชำระเงิน, 0.5% ดอลลาร์สำหรับใบเสร็จรับเงิน) ได้ถูกเพิ่มความแม่นยำลงไปหนึ่งข้อ: การผิดนัดชำระค่าเช่าตามมาตรา 1414 คือสองปีติดต่อกัน.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทยได้หรือไม่
ได้ กฎหมายไทยจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ แต่ไม่ได้จำกัดการเป็นเจ้าของอาคาร ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดินเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินนั้นตลอดระยะเวลาของสิทธิ และสิทธินั้นโอนหรือตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่การจดทะเบียนจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น.
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของบ้าน หรือมีเพียงสิทธิใช้บ้านเท่านั้น?
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเจ้าของตัวอาคารเอง แยกต่างหากจากที่ดิน นี่คือความแตกต่างจากผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือผู้เช่า ซึ่งเพียงแต่ใช้ทรัพย์สินเท่านั้น ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินสามารถขายบ้าน ทำพินัยกรรมยกบ้านให้ผู้อื่น และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ก็สามารถรื้อถอนบ้านออกไปหรือขายให้แก่เจ้าของที่ดินในราคาตลาดได้.
เกิดอะไรขึ้นกับผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อเจ้าของที่ดินขายที่ดินนั้นไป?
ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้วเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับที่ดิน ผู้ซื้อจึงได้ที่ดินไปโดยมีสิทธินั้นติดอยู่ และไม่สามารถขับไล่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินหรือเรียกเอาบ้านได้ มีเพียงข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนเท่านั้นที่ใช้ยันเจ้าของรายใหม่ไม่ได้.
ดูเพิ่มเติม: สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเก็บกิน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, นอมินี, คู่มือสิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.