Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.
Last updated on สิงหาคม 7, 2026
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองถูกลดลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไข มูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท อัตราภาษีมาตรฐานคือ 2% สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ และ 1% สำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน.
มีผลบังคับใช้ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570, ภายใต้ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น. ทั้งสองประกาศนี้กำหนดว่าผู้ซื้อต้องเป็นชาวไทย ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้โควตาสำหรับชาวต่างชาติจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ตามอัตราปกติ 2%.
Transfer day is the last step in the sequence set out in our guide to อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดราคานี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 July 2026 against the two Ministry of Interior announcements published in the Royal Gazette on 1 July 2026.
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยเป็นกระบวนการที่ซับซ้อน ซึ่งต้องประสานงานกับกรมที่ดินอย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นการขาย การรับมรดก หรือการให้เป็นของขวัญ การทำความเข้าใจแต่ละขั้นตอนจะช่วยให้กระบวนการราบรื่นขึ้น เราสร้างหน้านี้ขึ้นมาเพื่อให้ทุกคนเข้าใจวิธีการทำงานในความเป็นจริง
สารบัญ
การปฏิบัติตามข้อกำหนดของกรมที่ดิน
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้ให้ของขวัญ ต้องมาปรากฏตัวที่กรมที่ดินด้วยตนเอง หากไม่สามารถมาได้ ต้องมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน การประชุมนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตรวจสอบเอกสารและตัวตนก่อนดำเนินการต่อไป หากมีภาระจำนองในที่ดิน ธนาคารอาจส่งคนมาเพื่อยกเลิกภาระจำนอง ดังนั้นในกรณีนี้จะมีผู้เกี่ยวข้อง 3 ฝ่าย
การตรวจสอบเอกสารและหมายเลขคิวสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย
ที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารที่จำเป็น เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาจะได้รับบัตรคิวที่ระบุว่าเมื่อใดจึงจะถึงคิวเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ โดยปกติแล้วผู้ขายจะนำโฉนดที่ดินฉบับจริงมาด้วย (โปรดทราบว่ากรมที่ดินก็มีฉบับจริงเช่นกัน) เว้นแต่โฉนดที่ดินจะอยู่ที่ธนาคาร (เช่น กรณีที่มีการจำนอง)
ความต้องการในการระบุตัวตน
เช่นเดียวกับเรื่องราชการส่วนใหญ่ คนไทยจำเป็นต้องแสดงบัตรประจำตัวประชาชนไทย และ ทะเบียนบ้าน (ตะเบียนบ้าน)ชาวต่างชาติจะต้องแสดงหนังสือเดินทาง ขั้นตอนนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าทุกฝ่ายได้รับการยืนยันตัวตนอย่างถูกต้องตามมาตรฐานทางกฎหมาย เอกสารที่อาจต้องใช้แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังทำธุรกรรมอะไรอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือการโอนมรดก ตัวอย่างเช่น กรณีมรดกอาจต้องใช้คำพิพากษาของศาล และอาจต้องใช้ใบมรณบัตรและคำพิพากษาขั้นสุดท้าย ซึ่งเป็นเอกสารที่ระบุว่าไม่มีการอุทธรณ์และคำตัดสินของศาลมีผลบังคับใช้แล้ว
ค่าธรรมเนียมและภาษีสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย
Transfer fees and taxes are calculated based on the property’s value, the details in the contract, and current laws. Responsibilities for these costs can vary—some contracts require the buyer to pay all fees, while others might dictate a split cost or other arrangements. A 2% transfer fee is the main charge. A reduced rate of 0.01% runs to 30 มิถุนายน 2570 on qualifying residential property up to 7 million baht, but it is limited to individual Thai nationals and does not help a foreign buyer. There is also a 0.5% stamp duty, which the reduction does not affect. Properties transferred within the last five years also incur a Specific Business Tax of 3.3%, which discourages speculative property transactions. From time to time, the government can modify these taxes to stimulate the economy like in 2023 and 2024.
ข้อควรพิจารณาของผู้ซื้อชาวต่างชาติเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อต่างชาติ ชาวต่างชาติอาจถูกขอให้ลงนามในจดหมายยืนยัน (คลิกที่นี่) ระบุว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของคนไทย ข้อนี้ไม่ใช้กับคอนโดมิเนียม แต่มีข้อกำหนดอื่นๆ คอนโดมิเนียมมีกฎระเบียบอื่นๆ แม้ว่าคำขอแบบนี้จะพบได้น้อยลงในปัจจุบัน แต่ชาวต่างชาติอาจยังคงต้องแจ้งรายละเอียดของผู้ปกครองด้วยวาจา โดยไม่จำเป็นต้องแสดงเอกสาร
ดำเนินการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์จริงอาจใช้เวลาตั้งแต่ 30 นาทีถึงหนึ่งวันเต็ม ขึ้นอยู่กับว่ากรมที่ดินมีงานยุ่งมากน้อยเพียงใด และเอกสารได้เตรียมไว้ล่วงหน้าหรือไม่ เมื่อชำระค่าธรรมเนียมและภาษีเรียบร้อยแล้ว จะมีการชำระเงินให้กับผู้ขาย โดยทั่วไปจะเป็นเงินสด เช็คธนาคาร หรือการโอนเงินผ่านธนาคาร
คุณต้องตกลงวิธีการชำระเงินกับผู้ขายก่อนไปที่กรมที่ดิน โปรดทราบว่าหลายคนจ่ายเงินสดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เหตุผลหลักคือภาษีคิดตามราคาอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินไม่ได้ตรวจสอบการชำระเงิน และบ่อยครั้งที่คู่สัญญาแจ้งราคาต่ำกว่าราคาจริง ซึ่งเป็นเรื่องปกติในประเทศไทยแม้ว่าจะผิดกฎหมายก็ตาม เราขอแนะนำให้ลูกค้าใช้ความระมัดระวังหากต้องการแจ้งราคาต่ำกว่าราคาจริง
การรับโฉนดที่ดิน หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยแล้ว
ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินหลังจากชำระเงินและจดทะเบียนกับกรมที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว หากมีสิทธิเพิ่มเติมใดๆ เช่น สิทธิในการใช้ประโยชน์หรือสิทธิการเช่าที่ต้องจดทะเบียน โดยทั่วไปแล้วสามารถดำเนินการได้ในวันเดียวกัน เว้นแต่โฉนดที่ดินจะเป็นแบบ น.ส.สาม ซึ่งต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน เนื่องจากต้องมีการประกาศต่อสาธารณะ ดังนั้นจึงมีการระบุการโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิในการใช้ประโยชน์ในเวลาเดียวกัน
กรณีพิเศษ: การให้ของขวัญและการรับมรดก
กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการให้เป็นของขวัญ (เช่น จากพ่อให้ลูกสาว) หรือโดยการรับมรดกนั้นมีขั้นตอนคล้ายคลึงกัน ในกรณีเหล่านี้ คนไทยมักดำเนินการด้วยตนเองโดยไม่ต้องขอความช่วยเหลือทางกฎหมาย เนื่องจากส่วนใหญ่คุ้นเคยกับขั้นตอนและข้อกำหนดอยู่แล้ว หากไม่คุ้นเคยก็สามารถติดต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ได้
บทบาทของความช่วยเหลือทางกฎหมาย
เป็นเรื่องปกติที่คนไทยจะจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่ใช้ทนายความ อย่างไรก็ตาม กรณีที่ซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับกฎหมายใหม่ๆ เช่น สิทธิในทรัพย์สิน หรือการมีส่วนเกี่ยวข้องของชาวต่างชาติจำนวนมาก อาจได้รับประโยชน์จากการขอคำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ การตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายครบถ้วนจะช่วยป้องกันข้อพิพาทและความยุ่งยากในอนาคตได้
ไม่ว่าคุณจะซื้อ รับมรดก หรือได้รับที่ดินเป็นของขวัญ การทำความเข้าใจรายละเอียดของกระบวนการกรมที่ดินไทยจะช่วยให้การทำธุรกรรมราบรื่น การเตรียมตัวอย่างละเอียดและรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นจะช่วยลดความยุ่งยากในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด
A transfer that is not prepared properly gets refused at the counter. We handle the whole registration: condo and property transfer service.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.