ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
อ.ช. 21 (อ.ช.21 เขียนเป็นด้วย อ.ช.21, อ.ช.21 หรือ อ.ช.21) คือ แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน สำหรับธุรกรรมเกี่ยวกับห้องชุด: การขาย, การซื้อ, จำนอง, การจดทะเบียนการเช่า, สิทธิเก็บกิน หรือการบันทึกรายการใดๆ บนโฉนดห้องชุด ซึ่งเทียบเท่ากับ ท.ด. 21 ของอาคารชุด ที่ใช้สำหรับที่ดินและบ้าน. A สำนักงานที่ดิน จะจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดผ่านผู้แทนในแบบพิมพ์ของไทยนี้เท่านั้น ดังนั้นเจ้าชาวต่างชาติที่ไม่สามารถมาโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเองได้จึงต้องลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจที่ร่างโดยทนายความหรือหนังสือมอบอำนาจทั่วไป.
สารบัญ
แบบฟอร์มคืออะไรและจำเป็นต้องใช้เมื่อใด
ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด ทุกการโอนเงินหรือ ภาระติดพัน ของห้องชุดต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนห้องชุดนั้น หากคู่สัญญาฝ่ายใดไม่สามารถมา ให้นำผู้รับมอบอำนาจมาแทน และกรมที่ดินมีแบบพิมพ์สำหรับการมอบอำนาจนั้นโดยเฉพาะ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้ในหน้าเดียวว่าใครมอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง หนังสือมอบอำนาจ (อ.ช. 21) จะระบุตัวผู้มอบอำนาจ ผู้รับมอบอำนาจ ชื่ออาคารชุดและเลขทะเบียนห้องชุด เลขที่ห้องชุด และกิจการที่ได้รับมอบอำนาจอย่างชัดเจน เช่น “เพื่อขายห้องชุดเลขที่ 12/45 อาคาร A ให้แก่นาย X ในราคา 4,500,000 บาท และรับเงินค่าห้องชุด”.
หนังสือมอบอำนาจทั่วไปถูกปฏิเสธ. กฎข้อนี้เป็นเรื่องของการปฏิบัติจริง กล่าวคือ สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารที่มีรูปแบบสอดคล้องกับการจดทะเบียนของตนเองและสามารถจัดเก็บเข้าแฟ้มได้ แม้แต่หนังสือมอบอำนาจที่ทำขึ้นในต่างประเทศเป็นภาษาอังกฤษและได้รับการรับรองโนตารีพับลิกแล้ว โดยปกติก็จะถูกปฏิเสธเว้นแต่จะแนบมาพร้อมกับแบบ อ.ช. 21 ที่กรอกข้อความ complete แล้ว กฎเดียวกันนี้ยังใช้กับฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อด้วยเช่นกัน.
ชาวต่างชาติกรอกและลงนามอย่างไร
ผู้มอบอำนาจ ซึ่งมักจะเป็นเจ้าของหรือผู้ซื้อจากต่างประเทศ จะลงลายมือชื่อไว้ที่ช่องที่ระบุว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) และพิมพ์ชื่อลงในช่องบรรทัดข้างใต้ โดยในแบบฟอร์มจะมีช่องสำหรับระบุพยาน (พยาน) จำนวนสองช่อง โดยคำเตือนของกรมที่อยู่ด้านหลังกำหนดให้ต้องมีพยานอย่างน้อยหนึ่งคน และในช่องที่ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อจะมีพยานสองคน ซึ่งในกรณีนี้พยานจะต้องลงลายมือชื่อด้วยเช่นกัน พยานที่ให้การรับรองโดยไม่ถูกต้องอาจถูกดำเนินคดีตามมาตรา 137 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ดังนั้นพยานจึงต้องเป็นผู้ใหญ่ พยานที่รับมอบอำนาจไม่จำเป็นต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม แต่เพียงแค่เข้ารับมอบอำนาจที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับเอกสารต้นฉบับ บัตรประจำตัวประชาชนของตนเอง และสำเนียงหนังสือเดินทางของเจ้าของที่ลงลายมือชื่อไว้ โดยควรหลีกเลี่ยงการแก้ไขใดๆ หากจำเป็นต้องแก้ไข ก็ควรระบุถึงการแก้ไขดังกล่าวและให้ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อข้างๆ ทุกช่อง และการใช้แบบฟอร์มใหม่จึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า. อากรแสตมป์ 10 บาทสำหรับการกระทำครั้งเดียว หรือ 30 บาทหากมีการอนุญาตมากกว่าหนึ่งครั้ง และสำนักงานที่ดินจะปิดผนึกและขีดฆ่าในวันนั้น.
การลงนามนอกประเทศไทย ต้องใช้หนึ่งในสองวิธีดังนี้ คือ การลงนามต่อหน้าสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อโดยตรง หรือการลงนามต่อหน้าโนตรีสาธารณะท้องถิ่น ตามด้วยการรับรองนิติกรณ์ลายมือชื่อของโนตรีสาธารณะดังกล่าวเพื่อนำไปใช้ในประเทศไทย คู่มือหนังสือมอบอำนาจ ทนายความควรนำเอกสารที่ธุรกรรมนั้นๆ ต้องใช้ไปด้วย เช่น แบบฟอร์ม FET และหนังสือรับรองการไม่มีหนี้สินและโควตาชาวต่างชาติของนิติบุคคล สำหรับการซื้อโดยชาวต่างชาติ.
การเปรียบเทียบกับ ท.ด. 21 และขอบเขตอำนาจของทนายความ
| แบบฟอร์ม | ใช้สำหรับ | ออกโดย |
|---|---|---|
| Or Chor 21 (อ.ช.21) | ห้องชุดคอนโดมิเนียม: การขาย, การจำนอง, การเช่า, สิทธิเก็บกิน, การโอนมรดก | กรมที่ดิน |
| ท.ด.21 | ที่ดินและบ้านมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. | กรมที่ดิน |
| หนังสือมอบอำนาจทั่วไป | ธนาคาร, การตรวจคนเข้าเมือง, สาธารณูปโภค, เรื่องเกี่ยวกับบริษัท; ไม่รับจดทะเบียน | ร่างใดก็ได้ |
ทนายความ (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ต้องปฏิบัติการภายในขอบเขตของแบบพิมพ์ หนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ที่ให้มีอำนาจขาย ไม่ได้อนุญาตให้ผู้รับมอบอำนาจตกลงขายในราคาที่ต่ำลง จำนอง หรือรับเงินเข้าบัญชีส่วนตัว เว้นแต่จะมีการระบุอำนาจเหล่านี้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 805 ตัวแทนจะทำสัญญา 1 กับตนเองในนามของตัวการโดยไม่มีความยินยอมไม่ได้ ดังนั้น ผู้รับมอบอำนาจของผู้ซื้อจึงเป็นผู้ขายด้วยไม่ได้ เว้นแต่แบบพิมพ์จะระบุไว้อย่างชัดแจ้ง เนื่องจากแบบพิมพ์ดังกล่าวให้ อำนาจที่แท้จริงเหนือทรัพย์สินที่มีมูลค่า ผู้มอบอำนาจจึงควรแต่งตั้งบุคคลที่ไว้ใจได้ จำกัดขอบเขตการกระทำ ระบุราคา และกำหนดอายุของแบบพิมพ์ให้สั้นโดยลงวันที่ให้ใกล้เคียงกับวันนัดหมาย ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์เปล่าเพื่อให้พนายหน้าไปกรอกข้อความทีหลัง.
ปรับปรุงล่าสุด: 29 กันยายน 2569. ตรวจสอบกับแบบฟอร์ม Or Chor 21 ที่ปัจจุบันของกรมที่ดิน (ทั้งสองหน้า รวมทั้งคำเตือนเจ็ดข้อที่พิมพ์อยู่ด้านหลัง) และมาตรา 805 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยตัวเลขภาษีอากรและเอกสารการซื้อขาย (แบบ FET, จดหมายแจ้งการปลอดหนี้และโควตา) ได้ระบุไว้ตามที่พบทั่วไป และไม่ได้มีการอ่านซ้ำในบทความนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเองได้หรือไม่
ใช่ โดยการลงนามในหนังสือมอบอำนาจ Or Chor 21 เพื่อมอบหมายให้บุคคลหนึ่งเข้ายื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดิน โดยแบบฟอร์มนั้นต้องเป็นแบบฟอร์มที่ออกโดยกรมที่ดินเอง โดยผู้มอบอำนาจต้องลงนามต่อหน้าพยานอย่างน้อยหนึ่งคน (สองคนหากผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อด้วยตนเอง) พร้อมแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามแล้ว หากเป็นแบบฟอร์มที่ออกในต่างประเทศ การลงนามนั้นต้องได้รับการรับรองจากสถานทูตไทยหรือได้รับการตีความว่าเป็นเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมาย.
ใครเป็นผู้ลงนามในแบบฟอร์ม อ.ช. 21
ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจ และเขียนชื่อของตนในวงเล็บด้านล่าง โดยต้องมีผู้เห็นด้วยอย่างน้อยหนึ่งคนลงลายมือชื่อในช่องพยาน และต้องมีสองคนขึ้นไปหากผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อด้วยตนเอง โดยทนายความที่รับมอบอำนาจไม่จำเป็นต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์มแต่อย่างใด และเพียงแค่แสดงให้เจ้าหน้าที่ที่รับเรื่องดังกล่าวดูพร้อมกับบัตรประจำตัวประชาชนของตนเท่านั้น.
ความแตกต่างระหว่าง อ.ช. 21 และ ท.ด. 21 คืออะไร
ทั้งสองฉบับเป็นหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินที่มีรูปแบบเหมือนกัน อ.ช. 21 สำหรับห้องชุดที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ส่วน ท.ด. 21 สำหรับที่ดินและบ้านที่มีโฉนดที่ดิน การใช้ผิดประเภทจะทำให้ถูกปฏิเสธการจดทะเบียนในวันนั้น.
ดูเพิ่มเติม: ทอร์ ดอร์ 21, หนังสือมอบอำนาจ, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), โควตาชาวต่างชาติ, การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และ หนังสือมอบอำนาจสำหรับประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.