ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
คำวินิจฉัยสองฉบับในปี 2026 ของคณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล ได้แก่ คำวินิจฉัยที่ 212/2569 และ คำวินิจฉัยที่ 213/2569, ตอบคำถามที่ทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหวาดกลัว นั่นคือ จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อหน่วยงานของรัฐอ้างว่าที่ดินใต้บ้านของคุณ หรือใต้โครงการคอนโดมิเนียมของคุณ เป็นของรัฐ? คำตอบนี้จะกำหนดว่าคุณต้องฟ้องต่อศาลใด ต้องพิสูจน์อะไร และต้องต่อสู้คดีนานเท่าใด คู่มือนี้อธิบายคำวินิจฉัยทั้งสองฉบับด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย และผลของคำวินิจฉัยเหล่านั้นต่อชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของ เช่า หรือมีแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
สารบัญ
ทำไมการอ้างสิทธิของรัฐในที่ดินจึงสำคัญสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ประเทศไทยมีที่ดินของรัฐเป็นจำนวนมาก ได้แก่ ป่าสงวน ที่ดินสาธารณสมบัติที่ประชาชนทุกคนใช้ร่วมกัน (เช่น ทุ่งเลี้ยงสัตว์ คลอง และถนน) และทรัพย์สินที่จดทะเบียนเป็นของหน่วยงานราชการ ตาม มาตรา 1304 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, สาธารณสมบัติของแผ่นดินรวมถึงที่ดินที่ประชาชนใช้ร่วมกัน ตาม มาตรา 1305 ไม่สามารถโอนได้เว้นแต่ตามกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา และภายใต้ มาตรา 1306 ห้ามมิให้ผู้ใดยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าเอกสารสิทธิ์จะดูสวยงามเพียงใดก็ตาม ที่ดินที่เป็นที่ดินของรัฐตามกฎหมายไม่อาจกลายเป็นที่ดินของเอกชนได้ด้วยการครอบครองหรือการซื้อขาย.
ปัญหาอยู่ที่ว่าแนวเขตที่ดินของรัฐมักถูกรังวัดไว้เมื่อหลายทศวรรษก่อน รังวัดอย่างไม่ถูกต้อง หรือไม่เคยรังวัดเลย ครอบครัวที่ครอบครองที่ดินมาตั้งแต่ก่อน ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (1954) ถือสิทธิเรียกร้องที่ขัดแย้งกับการจดทะเบียนของรัฐในภายหลัง เมื่อกรมธนารักษ์จดทะเบียนที่ดินแปลงหนึ่งเป็นทรัพย์สินของรัฐ (ที่ราชพัสดุ) ในทะเบียนของตน หรือกรมที่ดินออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินสาธารณะที่เรียกว่า หนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง (น.ส.ล.), ทุกคนที่อยู่ภายในแนวเขตก็พบว่าเอกสารที่ดินของตนถูกระงับไว้ในทันที: ไม่สามารถยกระดับเป็น โฉนด, ไม่มีการขายที่จดทะเบียน ไม่มี จำนอง.
ผู้ซื้อบ้าน วิลล่า และแม้แต่คอนโดมิเนียมในเกาะและพื้นที่รีสอร์ทจะได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงเหล่านี้เช่นกัน นั่นคือสิ่งที่คำตัดสินของเขตอำนาจศาลใหม่ทั้งสองฉบับกล่าวถึง.
คำวินิจฉัยที่ 212/2569: คอนโดมิเนียม ผู้ฟ้องคดี 6 ราย และหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง
ในคดีแรก นิติบุคคลอาคารชุด และเจ้าของห้องชุดอีก 5 ราย, รวมผู้ฟ้องคดีทั้งหมด 6 ราย ได้ฟ้องเทศบาลตำบลบางละมุง นายอำเภอบางละมุง และเจ้าพนักงานที่ดินของสำนักงานที่ดินสาขาบางละมุงในจังหวัดชลบุรี โดยอ้างว่าตนครอบครองที่ดินดังกล่าวซึ่งบันทึกไว้ตามเอกสารตราจองเดิม ด้วยการครอบครองที่ย้อนหลังไปถึงก่อนประมวลกฎหมายที่ดินปี 1954 เจ้าหน้าที่ได้คัดค้านคำขอออกเอกสารสิทธิ์ที่ดินและอาศัยหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง (น.ส.ล.) ที่ครอบคลุมที่ดินซึ่งผู้ฟ้องคดีอ้างว่าเป็นของตน ผู้ฟ้องคดีจึงขอให้ศาลสั่งให้ถอนคำคัดค้านและเพิกถอนหนังสือสำคัญดังกล่าว ขณะที่เจ้าหน้าที่โต้แย้งว่าที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินสาธารณะที่ประชาชนทุกคนใช้ร่วมกัน.
คำถามในขั้นนี้ยังไม่ใช่ว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน แต่เป็นคำถามว่า ศาลใดที่จะตัดสิน. ข้อพิพาทดังกล่าวถูกส่งไปยังคณะกรรมการที่วินิจฉัยชี้ขาดข้อขัดแย้งเรื่องเขตอำนาจระหว่างศาลยุติธรรมกับศาลปกครอง ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ. 2542 (1999).
ศาลจังหวัดพัทยาเห็นว่าเป็นคดีเกี่ยวกับสิทธิในที่ดิน ส่วนศาลปกครองระยองเห็นว่าเป็นคดีพิพาทเกี่ยวกับการกระทำทางปกครองที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 9(1) แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. 2542 คณะกรรมการวินิจฉัยเห็นด้วยกับศาลจังหวัดพัทยา การคัดค้านการรังวัดของเพื่อนบ้านเพื่อคุ้มครองที่ดินของรัฐเป็นการดูแลรักษาตามปกติ ไม่ใช่การใช้อำนาจตามกฎหมาย และเป้าหมายที่แท้จริงของผู้ฟ้องคดีคือการขอให้ศาลรับรอง สิทธิในที่ดิน. แม้จำเลยจะเป็นหน่วยงานของรัฐ แต่หัวใจของคดีคือ “ที่ดินนี้เป็นของใคร?” ดังนั้นคดีจึงอยู่ในอำนาจของ ศาลทั่วไป (ศาลยุติธรรม).
คำวินิจฉัยที่ 213/2569: ที่ดินที่ครอบครองบนเกาะเต่ากับการจดทะเบียนเป็นที่ดินของรัฐเมื่อปี 1935
คดีที่สองเป็นภาพสะท้อนกลับของคดีแรก ประชาชนรายหนึ่งอาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินประมาณ 12 ไร่ บนเกาะเต่า ในปี ค.ศ. 1935 กรมราชทัณฑ์ได้จดทะเบียนทั้งเกาะเป็นทรัพย์สินของหลวง (ของรัฐ) และเมื่อประมวลกฎหมายที่ดินมีผลใช้บังคับในปี ค.ศ. 1954 การจดทะเบียนดังกล่าวถูกใช้อ้างสิทธิเหนือทั้งเกาะ ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่สามารถยื่นแจ้งการครอบครองของตนเอง (ส.ค. 1) ได้ ในปี ค.ศ. 1980 กรมธนารักษ์ได้จดทะเบียนเกาะนี้ใหม่เป็นแปลง Sor Dor 588 ซึ่งทับซ้อนกับที่ดินที่เธอครอบครองและขัดขวางไม่ให้มีการออกเอกสารสิทธิ์ใดๆ ได้ เธอจึงขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนนั้นในส่วนที่ทับซ้อนกับที่ดินของเธอ และให้หน่วยงานต่างๆ หยุดดำเนินการตามประกาศจังหวัดที่กำหนดให้ผู้อยู่อาศัยต้องเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์.
ในคดีนี้ คณะกรรมการวินิจฉัยไปในทางตรงกันข้าม: เพราะคำฟ้องโต้แย้ง ความชอบด้วยกฎหมายของการกระทำทางปกครอง (การจดทะเบียนพื้นที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ) จึงเป็นคำฟ้องขอให้เพิกถอนคำสั่งทางปกครอง และอยู่ในอำนาจของ ศาลปกครอง, ตามที่ศาลปกครองนครศรีธรรมราชได้วินิจฉัยไว้ โดยขัดแย้งกับศาลจังหวัดเกาะสมุย คณะกรรมการยังได้ระบุว่าผู้อยู่อาศัยบนเกาะเต่ารายอื่น ๆ ได้ฟ้องคดีในลักษณะเดียวกันต่อศาลปกครอง ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองสูงสุด ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 และพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 (2019) เป็นกรอบกำหนดว่าหน่วยงานต่าง ๆ จดทะเบียนสิ่งใดได้และด้วยวิธีใด.
เส้นแบ่ง: ศาลใดพิจารณาข้อพิพาทเรื่องที่ดินระหว่างคุณกับรัฐ?
เมื่ออ่านประกอบกัน คำวินิจฉัยทั้งสองฉบับได้วางเส้นแบ่งในทางปฏิบัติที่เจ้าของทุกรายควรเข้าใจ ดังนี้:
| สถานการณ์ของคุณ | คำถามที่แท้จริงในกรณีนี้ | ศาลที่มีอำนาจ |
|---|---|---|
| รัฐ (หรือผู้ใดก็ตาม) อ้างว่าที่ดินของคุณเป็นที่ดินสาธารณะ ส่วนคุณอ้างว่าเป็นที่ดินของเอกชน: เป็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์หรือการครอบครอง | ใครมีสิทธิในที่ดินดีกว่ากัน? | ศาลทั่วไป (ศาลแพ่ง/ศาลจังหวัด) คำวินิจฉัยที่ 212/2569 |
| คุณขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนทรัพย์สินของรัฐที่กรมธนารักษ์ได้ลงไว้ (รายการในทะเบียนที่ราชพัสดุ) หรือคำสั่งทางปกครองอื่น และคำฟ้องวางรูปเป็นการโต้แย้งคำสั่งนั้น | หน่วยงานดังกล่าวปฏิบัติงานอย่างถูกต้องตามอำนาจหน้าที่ของตนหรือไม่ | ศาลปกครอง, คำวินิจฉัยที่ 213/2569 |
| โฉนดที่ดินของคุณถูกกรมที่ดินเพิกถอน เนื่องจากออกทับที่ดินของรัฐ | โดยปกติเป็นทั้งสองคำถาม: กลยุทธ์จึงสำคัญ | ขึ้นอยู่กับว่ากรณีนั้นถูกนำเสนอในลักษณะใด; ควรขอคำแนะนำก่อนยื่นฟ้อง |
การยื่นฟ้องผิดศาลอาจทำให้เสียเวลาหนึ่งปีหรือมากกว่านั้น ก่อนที่ปัญหาเรื่องเขตอำนาจศาลจะได้ข้อยุติเสียอีก คดีทั้งสองนี้ต่างต้องผ่านกระบวนการของคณะกรรมการอย่างครบถ้วนก่อนที่จะมีผู้ใดได้โต้แย้งกันในเรื่องตัวที่ดินเลย การวางรูปคดีให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นไม่ใช่เรื่องทางเทคนิคเล็กน้อย แต่เป็นความแตกต่างระหว่างการได้วินิจฉัยข้อพิพาทกับการต้องดำเนินคดีกันว่าจะฟ้องคดีที่ศาลใด.
สิ่งนี้มีความหมายอย่างไร ก่อนที่คุณจะซื้อ
1. เอกสารสิทธิ์เป็นจุดเริ่มต้นของการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ไม่ใช่จุดสิ้นสุด
โฉนดที่ออกทับที่ดินของรัฐอาจถูกเพิกถอนได้ ไม่ว่าจะเปลี่ยนมือมาแล้วกี่ครั้งก็ตาม การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย ที่ทำอย่างจริงจังจะตรวจสอบประวัติของแปลงที่ดินย้อนไปจนถึงการออกเอกสารสิทธิ์ครั้งแรก การจดทะเบียนที่ดินของรัฐโดยรอบ และแนวเขตป่าสงวนหรือที่สาธารณะที่อาจซ้อนทับ โดยเฉพาะบนเกาะและใกล้ชายหาด ซึ่งมักเกิดข้อพิพาทในลักษณะเดียวกับคำวินิจฉัยที่ 213/2569.
2. รู้จักเอกสารของคุณ
ความมั่นคงของสถานะทางกฎหมายของคุณแตกต่างกันอย่างมากระหว่างโฉนด น.ส. 3 ก. และเอกสารที่แสดงเพียงสิทธิครอบครอง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ โฉนดที่ดินไทย, และหากคุณกำลังพิจารณาที่ดินที่ถือครองโดยมีเพียง แบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5), ซึ่งเป็นใบเสร็จภาษีไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ พึงเข้าใจว่าในการพิพาทกับการจดทะเบียนของรัฐ ผู้ครอบครองมักจะเป็นฝ่ายแพ้.
3. ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมก็ไม่ได้รับการยกเว้นจากความเสี่ยงนี้
คำวินิจฉัยที่ 212/2569 เกี่ยวข้องกับเจ้าของห้องชุด หากที่ดินของโครงการถูกโต้แย้ง นิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดจะถูกดึงเข้าสู่การฟ้องร้องร่วมกัน ชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดภายในโควตาชาวต่างชาติควรตรวจสอบประวัติความเป็นมาของที่ดินของโครงการ และผู้ซื้อบ้านควรศึกษาว่า ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยได้ตามกฎหมาย โดยเช่าหรือถือสิทธิเหนือที่ดิน.
4. การฉ้อโกงและการเรียกร้องของรัฐมักจะเกิดขึ้นพร้อมกัน
เอกสารสิทธิ์ที่ออกในที่ดินของรัฐมักมีต้นกำเนิดมาจากการออกเอกสารสิทธิ์ครั้งแรกที่ไม่ถูกต้อง และเอกสารสิทธิ์ยังสามารถถูกใช้ผิดวัตถุประสงค์ในทางอื่น ๆ ได้อีกด้วย เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 เรื่องการฉ้อฉลเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน ผู้ซื้อได้ขอออกใบแทนโฉนดโดยแจ้งความเท็จว่าโฉนดฉบับเดิมสูญหาย หากประวัติโฉนดของคุณมีการออกครั้งแรกในพื้นที่คุ้มครองโดยไม่มีคำอธิบาย ให้ถือว่าเป็นสัญญาณอันตราย.
หากคุณกำลังอยู่ในข้อพิพาทอยู่แล้ว
ดำเนินการอย่างรวดเร็วและตามลำดับที่ถูกต้อง รวบรวมเอกสารทุกฉบับที่แสดงความต่อเนื่องของการครอบครอง (การยื่น ส.ค.1 ใบเสร็จภาษี ภาพถ่ายทางอากาศ หลักฐานค่าสาธารณูปโภค) ระบุให้ชัดเจนว่าการกระทำของเจ้าหน้าที่ใดที่ก่อความเสียหายแก่คุณ (การคัดค้าน การรังวัด การจดทะเบียน การเพิกถอน) เพราะสิ่งนี้จะกำหนดศาลที่มีอำนาจ และในศาลปกครองจะมีกำหนดเวลายื่นฟ้องที่เคร่งครัด (โดยทั่วไปคือ 90 วันนับแต่วันที่รู้ถึงการกระทำนั้นสำหรับคดีขอให้เพิกถอน) จากนั้นจึงเลือกศาลอย่างรอบคอบ: ฟ้องเรื่องกรรมสิทธิ์ในศาลยุติธรรม หรือโต้แย้งการกระทำทางปกครองในศาลปกครอง ภาพรวมของเราเกี่ยวกับ ระบบศาลในประเทศไทย อธิบายถึงวิธีการทำงานของทั้งสองระบบควบคู่กันไป.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ได้อ่านคำวินิจฉัยที่ 212/2569 และ 213/2569 ของคณะกรรมการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาลเป็นภาษาไทย พร้อมกับมาตรา 1304 ถึง 1306 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนอำนาจเพิกถอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ระยะเวลายื่นฟ้องต่อศาลปกครอง 90 วัน และข้อความเกี่ยวกับค่าชดเชยสำหรับผู้ซื้อโดยสุจริต ไม่ได้ตรวจอ่านซ้ำ.
คำถามที่พบบ่อย
รัฐบาลไทยสามารถเวนคืนที่ดินที่มีโฉนดได้จริงหรือไม่
รัฐไม่ได้ “ยึด” ที่ดิน แต่รัฐโต้แย้งว่าโฉนดนั้นไม่ควรมีอยู่ตั้งแต่ต้น เพราะที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของรัฐในขณะที่มีการออกโฉนดครั้งแรก หากพิสูจน์ได้เช่นนั้น โฉนดจะถูกเพิกถอน โดยทั่วไปจะไม่มีการจ่ายค่าชดเชยให้แก่ผู้ซื้อโดยสุจริต ซึ่งเป็นเหตุผลที่การตรวจสอบประวัติความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง.
What is a Nor Sor Lor (น.ส.ล.)?
เป็นหนังสือสำคัญที่จดทะเบียนที่ดินเป็นทรัพย์สินของรัฐ ไม่ว่าจะเพื่อหน่วยงานของรัฐหรือเป็นที่ดินสาธารณสมบัติ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ของเอกชน เมื่อ น.ส.ล. หรือการจดทะเบียนทรัพย์สินของรัฐของกรมธนารักษ์ทับซ้อนกับสิทธิเรียกร้องของเอกชน ก็จะเกิดข้อพิพาท เช่น คำวินิจฉัยที่ 212/2569 (น.ส.ล.) และคำวินิจฉัยที่ 213/2569 (การจดทะเบียนของกรมธนารักษ์).
คุณควรฟ้องศาลใดหากเจ้าหน้าที่ขัดขวางการขอออกโฉนดที่ดินของคุณ
ขึ้นอยู่กับสาระของคดี หากข้อพิพาทที่แท้จริงคือใครมีสิทธิในที่ดินดีกว่ากัน ศาลยุติธรรมจะเป็นผู้วินิจฉัย (คำวินิจฉัยที่ 212/2569) หากคุณโต้แย้งความชอบด้วยกฎหมายของการกระทำของเจ้าหน้าที่นั้นเอง ศาลปกครองจะเป็นผู้วินิจฉัย (คำวินิจฉัยที่ 213/2569) หลายคดีสามารถวางรูปคดีได้ทั้งสองแบบ ดังนั้นควรขอคำปรึกษาก่อน.
การครอบครองเป็นเวลานานใช้ยันรัฐได้หรือไม่
ไม่ได้ ไม่มีการครอบครองปรปักษ์ต่อที่ดินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 ถึง 1306) การครอบครองก่อนปี 1954 อาจสนับสนุนข้อกล่าวอ้างว่าที่ดินนั้นไม่เคยเป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นสิ่งที่โจทก์ในคำวินิจฉัยที่ 213/2569 อ้าง แต่ต้องมีการพิสูจน์ และศาลที่จะพิจารณาข้อต่อสู้นั้นก็มีความสำคัญ.
ชาวต่างชาติสามารถเป็นคู่กรณีในข้อพิพาทเหล่านี้ได้หรือไม่
ใช่ ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของห้องชุด ถือสิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้ว หรือมีคู่สมรสหรือบริษัทไทยเป็นผู้ถือที่ดิน ล้วนได้รับผลกระทบโดยตรง และสามารถดำเนินคดีในศาลทั้งสองระบบได้โดยผ่านทนายความ.
บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย Sébastien Brousseau, LL.B., วท.บ., ซึ่งประจำอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และดำเนินงาน ThaiLawOnline มาตั้งแต่ปี 2006 หากหน่วยงานของรัฐได้คัดค้านเอกสารสิทธิ์ของคุณ จดทะเบียนทรัพย์สินของรัฐทับที่ดินของคุณ หรือคุณต้องการตรวจสอบประวัติของที่ดินแปลงหนึ่งก่อนซื้อ, ติดต่อ ThaiLawOnline สำหรับการปรึกษาเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาฝรั่งเศส.
คำชี้แจง:บทความนี้เป็นข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปที่อ้างอิงจากคำตัดสินของศาลที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับสถานการณ์ของคุณ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.