รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
โควตาชาวต่างชาติ (โควตาต่างชาติ, หรือที่เรียกว่า โควต้าชาวต่างชาติ หรือ โควต้า 49%) คือเพดานในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เกี่ยวกับสัดส่วนของอาคารชุดที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกยูนิตในโครงการ และเป็นเหตุผลว่าทำไมชาวต่างชาติจึงสามารถซื้อคอนโดมิเนียมแบบถือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดได้ รวมทั้งเป็นเหตุผลว่าทำไมยูนิตใดๆ จึงอาจไม่สามารถขายให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้แม้ว่าอาคารจะว่างอยู่ครึ่งหนึ่งก็ตาม โควตานี้คำนวณเป็นตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนยูนิต และมันคือ นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้บันทึกยอดโควตา.
สารบัญ
โควตา 49% ทำงานอย่างไรภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด
กฎดังกล่าวอยู่ในมาตรา 19 ทวิ ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด. ชาวต่างชาติและบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของสามารถถือครองยูนิตร่วมกันได้ โดยพื้นที่รวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของยูนิตทั้งหมดในอาคารชุด ซึ่งคำนวณจากตัวเลขที่กำหนดไว้ตอนจดทะเบียนอาคาร ดังนั้น อาคารขนาด 100 ยูนิตที่มีห้องขนาดต่างๆ กัน อาจจะโควตาหมดหลังจากขายไปแล้ว 40 ห้อง หรือหลังจาก 60 ห้อง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าชาวต่างชาติซื้อยูนิตใดไป.
สำนักงานที่ดิน จะไม่รับการโอนย้ายให้กับชาวต่างชาติโดยไม่ได้รับหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรว่าหน่วยนั้นสอดคล้องกับสัดส่วนที่กำหนดไว้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วอาจเป็นจดหมายจาก นิติบุคคลอาคารชุดมาตรา 19 เทอร์กำหนดให้ผู้ยื่นคำขอโอนหน่วยต้องมอบรายชื่อเจ้าของต่างชาติและสัดส่วนที่ถือครองพื้นที่ดังกล่าวให้แก่เจ้าหน้าที่ และมาตรา 19 ควอตเตอร์อนุญาตให้จดทะเบียนได้เฉพาะเมื่อจำนวนรวมไม่เกิน 49% หน่วย ผู้ซื้อที่มีเงินทุนจากต่างประเทศต้องแสดงหลักฐานว่าเงินจำนวนดังกล่าวไม่น้อยกว่าราคาที่นำเข้าประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ (หรือถอนออกจากบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นพำนักหรือบัญชีเงินตราต่างประเทศ) โดยแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือใบแจ้งการรับเงินโอนของธนาคาร (credit advice) และต้องยื่นหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่แสดงว่า ค่าส่วนกลาง ชำระครบถ้วนแล้ว ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์จะถูกบันทึกไว้ในทะเบียนฝั่งชาวต่างชาติ เมื่อชาวต่างชาติขายให้กับคนไทย พื้นที่นั้นจะกลับคืนสู่โควตาฝั่งไทย.
ตรวจสอบโควตาก่อนชำระเงินมัดจำ
จดหมายโควตาคือเอกสารฉบับแรกที่ต้องขอ. เอกสารนี้ออกโดยสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดในอาคาร (หรือสำนักงานขายของผู้พัฒนาโครงการสำหรับโครงการใหม่) และระบุพื้นที่รวมของทุกยูนิต พื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่แล้ว และพื้นที่ที่ยังว่างอยู่ คำยืนยันด้วยวาจาจากนายหน้าไม่มีค่าอะไรเลย ในอาคารเก่าในกรุงเทพฯ พัทยา และหัวหิน โควตาต่างชาติมักจะเต็มแล้ว และบางครั้งนายหน้าก็รู้เรื่องนี้ก่อนที่จะพาไปดูยูนิต.
ในการพัฒนาโครงการใหม่ โควตาจะถูกจัดสรรตามจำนวนยูนิตที่ขายได้ ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงควรระบุว่ายูนิตดังกล่าวขายภายใต้โควตาชาวต่างชาติ และให้มีการคืนเงินหากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถส่งมอบได้ ความเสี่ยงในการวางเงินมัดจำสำหรับยูนิตที่ท้ายที่สุดแล้วกลายเป็นโควตาไทยได้รับการอภิปรายไว้ในคู่มือเกี่ยวกับ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย.
ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการสมมติว่าโควตานั้นใช้กับจำนวนยูนิต แท้จริงแล้วโควตานั้นใช้กับพื้นที่ ดังนั้นชาวต่างชาติที่ต้องการเพนต์เฮาส์ขนาดใหญ่อาจพบว่าโควตาที่เหลือ แม้จะเพียงพอสำหรับห้องสตูดิโอ แต่กลับขาดไปอีกไม่กี่ตารางเมตร.
เมื่อโควตาต่างชาติเต็ม
เมื่อโควตาชาวต่างชาติเต็ม ชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้ และทางเลือกอื่นๆ ก็มีความเสี่ยงมากกว่า การจดทะเบียนสิทธิการเช่าสูงสุด 30 ปีนั้นถูกกฎหมาย แต่เป็นเพียงสิทธิการเช่าไม่ใช่ความเป็นเจ้าของ และไม่สามารถต่ออายุได้โดยอัตโนมัติ สิทธิเก็บกินเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับห้องชุด การซื้อผ่านบริษัทไทยซึ่ง ผู้ถือหุ้น การใช้นอมินีถือเป็นความผิดสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง และตกเป็นเป้าหมายของหนังสือเวียนจากกรมที่ดินมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2026 ตัวเลือกต่างๆ ได้รับการจัดอันดับไว้ในคู่มือเกี่ยวกับ จะทำอย่างไรเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม.
| เส้นทาง | สิทธิที่ได้จดทะเบียน | ข้อเสียหลัก |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์เด็ดขาดภายในโควตา 49% | กรรมสิทธิ์ | โควตาอาจจะหมดแล้ว |
| สัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปี | การเช่า | สิ้นสุดที่ 30 ปี ไม่มีต่ออายุอัตโนมัติ |
| สิทธิเก็บกินในห้องชุด | สิทธิในการใช้งานตลอดชีพ | ไม่สามารถสืบทอดได้ ไม่สามารถขายต่อได้ |
| บริษัทไทยที่มีนอมินี | เป็นเจ้าของเพียงในนาม | ผิดกฎหมาย ห้องชุดมีความเสี่ยง |
ข้อเสนอในการเพิ่มขีดจำกัดสูงสุดเป็น 75% ได้ถูกหารือมาแล้วหลายครั้ง จนกว่าการแก้ไขกฎหมายจะได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตัวเลขที่ระบุในกฎหมายยังคงเป็น 49%.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19, 19 ทวิ, 19 ตรี และ 19 จัตวา ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย.
คำถามที่พบบ่อย
โควต้าชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยคืออะไร
ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่รวมกันทั้งหมดในอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมด ส่วนอีก 51% ต้องถือครองโดยบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทไทย ขีดจำกัดนี้กำหนดโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด และวัดเป็นตารางเมตร ไม่ใช่วัดตามจำนวนยูนิต.
ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่ายูนิตคอนโดมิเนียมนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติ
สอบถามจากผู้รับมอบอำนาจของคอนโดมิเนียมว่ามีหนังสือแจ้งสิทธิการถือครองที่แสดงพื้นที่รวมของห้องพัก จำนวนพื้นที่ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอยู่แล้ว และพื้นที่ที่ยังเหลืออยู่จริงหรือไม่ ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินจะขอเอกสารยืนยันนี้ก่อนจึงจะสามารถจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติได้ ดังนั้นจึงควรขอเอกสารดังกล่าวก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำใดๆ.
จะเกิดอะไรขึ้นหากโควต้าชาวต่างชาติเต็ม
ยูนิตนี้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ให้ชาวต่างชาติได้ ผู้ซื้อสามารถรอให้ยูนิตโควต้าต่างชาติถูกขายให้กับคนไทย ทำสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี หรือจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน การใช้บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงโควต้าถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย.
ดูเพิ่มเติม: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), นิติบุคคลอาคารชุด, นอมินี, การซื้อคอนโดในประเทศไทย และ ข้อเสนอเกี่ยวกับโควตาคอนโดมิเนียม 75% ของไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.