การคุ้มครองคู่สมรสชาวต่างชาติด้วยสิทธิเก็บกินเหนือที่ดินไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

ประเด็นสำคัญ

• สิทธิเก็บกินที่คู่สมรสฝ่ายหนึ่งให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งในระหว่างสมรสเป็นสัญญาระหว่างคู่สมรส ดังนั้นตามมาตรา 1469 คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจบอกล้างได้ในเวลาใดเวลาหนึ่งที่ยังเป็นสามีภริยากันอยู่ หรือภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่การสมรสสิ้นสุดลง.
• การลงทะเบียนในทะเบียนที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งจะก่อให้เกิดผลทางกฎหมายที่บังคับใช้ได้ ภาระติดพัน ที่ผูกพันผู้ซื้อหรือผู้ให้กู้ แต่ไม่ได้ป้องกันคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งจากการบอกล้างตามมาตรา 1469 เพราะข้อยกเว้นในมาตรานั้นคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต ไม่ใช่คู่สมรส.
• มาตรา 1469 ใช้ได้เฉพาะกับสัญญาที่ทำขึ้นในระหว่างการสมรสเท่านั้น การจดทะเบียนก่อนการสมรสจะให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุด
• มีชั้นการคุ้มครองเชิงกลยุทธ์แปดชั้น ได้แก่ การลงทะเบียนก่อนแต่งงาน, เอกสารอย่างเป็นทางการ, ทนายความอิสระ, สัญญาก่อนสมรส, การยกทรัพย์สินให้-โครงสร้างการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร, การให้การจากบุคคลที่สาม, ข้อกำหนดการยุติปัญหาคู่สมรส.
• ข้อตกลงก่อนสมรสที่ระบุสิทธิเก็บกินอย่างชัดเจนจะช่วยเสริมความแข็งแกร่งในการบังคับใช้ เนื่องจากแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ร่วมกันและลดข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับความสัมพันธ์
• คู่รักไทย-ต่างชาติมักใช้สิทธิเก็บกินในที่ดินมากที่สุด ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง

เขียนโดย Sébastien Brousseau (LL.B.) และ Wichuda Atthamethakon (LL.M.) ThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2569. สี่คน ศาลฎีกา คำตัดสินที่อ้างถึงใน คำแนะนำของศาลฎีกา ในส่วนนี้ได้รับการอ่านฉบับเต็มเป็นภาษาไทย และได้เขียนคำอธิบายใหม่ทั้งหมด มีสองเรื่องที่ระบุผลคดีผิด หน้าเว็บเคยระบุว่าศาลยืนยันการให้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 818/2546 ทั้งที่หนังสือสัญญาให้ทั้งเจ็ดฉบับถูกเพิกถอน และอุทธรณ์ของภรรยาที่โต้แย้งผลนั้นไม่เป็นผล และหน้าเว็บได้ระบุบทบาทของคู่สมรสสลับกันในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2004/2511 ซึ่งสามีเป็นผู้ให้และผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ส่วนภรรยาเป็นโจทก์ที่ฟ้องโต้แย้งการให้นั้น ย่อหน้าที่ยืนยันว่าไม่เคยมีศาลฎีกาไทยเพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนระหว่างคู่สมรสเลย ได้ถูกแทนที่ด้วยการค้นหาที่เราได้ทำจริง พร้อมระบุว่าการค้นหานั้นแสดงอะไรได้และแสดงอะไรไม่ได้ สิ่งที่การตรวจทานครั้งนี้ไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ ซึ่งขอระบุไว้อย่างชัดเจนแทนการปล่อยให้เข้าใจเอง ได้แก่ กลยุทธ์การคุ้มครองแปดประการ ตัวเลขค่าธรรมเนียมและขั้นตอน และการอภิปรายเกี่ยวกับมาตรา 1469 เอง อ่านซ้ำเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2026 ในประเด็นที่การตรวจทานครั้งนั้นยังเปิดค้างไว้ หน้าเว็บเคยโต้แย้งว่าการจดทะเบียนทำให้สิทธิเก็บกินระหว่างคู่สมรสอยู่ในข้อยกเว้นเรื่องบุคคลภายนอกตามมาตรา 1469 แต่ข้อยกเว้นนั้นคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต ไม่ใช่คู่สมรส และในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 818/2546 ศาลได้นำมาตรา 1469 มาใช้กับการให้ระหว่างคู่สมรสที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ข้อโต้แย้งดังกล่าวและข้อสรุปที่ว่าไม่เคยมีศาลใดเพิกถอนสิทธิเก็บกินเช่นนั้นจึงถูกถอนออก ตารางเปรียบเทียบเคยระบุว่าสิทธิเก็บกินสามารถทำให้ตกทอดทางมรดกได้ (มาตรา 1418 บัญญัติว่าสิทธิเก็บกินสิ้นไปเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย) และสัญญาเช่าระงับเมื่อผู้ให้เช่าตาย (สัญญาเช่าระงับเมื่อผู้เช่าตาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545) กลยุทธ์การให้ที่ดินแก่คู่สมรสชาวต่างชาติถูกถอนออก (มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) และปัจจุบันได้ระบุว่าข้อห้ามเรื่องที่ดินมาจากประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่รัฐธรรมนูญ.

เหตุใดคู่สมรสจึงใช้สิทธิเก็บกิน

คู่รักไทย-ต่างชาติ: สถานการณ์ทั่วไป

กรณีที่ใช้สิทธิเก็บกินระหว่างคู่สมรสบ่อยที่สุดคือการที่คู่สมรสชาวไทยให้สิทธิเก็บกินแก่คู่สมรสชาวต่างชาติซึ่งไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง ประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 86) ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เว้นแต่ได้รับอนุญาตหรือตามสนธิสัญญา และการอนุญาตดังกล่าวแทบไม่เคยได้รับ.

สามี ภรรยา หรือคู่ชีวิตชาวต่างชาติไม่สามารถถือโฉนดที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วให้ประโยชน์ในทางปฏิบัติของการเป็นเจ้าของแก่คู่สมรสชาวต่างชาติโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ได้แก่ สิทธิครอบครองแต่เพียงผู้เดียว สิทธิเก็บดอกผล สิทธิให้เช่าหรือให้เช่าช่วง และความคุ้มครองหากเจ้าของที่ดินชาวไทยขายที่ดิน เพราะสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วผูกพันผู้ซื้อ สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตายและไม่ตกทอดเป็นมรดก (มาตรา 1418).

คู่สมรสชาวไทย (โดยปกติจะเป็นภรรยา) เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติถือครองสิทธิประโยชน์ (usufruct) การจัดทำข้อตกลงนี้ประสบความสำเร็จมาเป็นเวลาหลายทศวรรษในกรณีการแต่งงานและพันธมิตรทางธุรกิจระหว่างชาวไทยและชาวต่างชาติ การสิทธิประโยชน์นี้ช่วยปกป้องการลงทุนของคู่สมรสชาวต่างชาติ และช่วยให้พวกเขาสามารถทำการเกษตร สร้างอาคาร หรือเช่าที่ดินได้ การจัดทำข้อตกลงนี้จะยังคงมีผลบังคับใช้หลังจากคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต หากมีการจัดทำข้อตกลงอย่างถูกต้อง.

คู่รักชาวไทย: การวางแผนมรดก

แม้แต่ระหว่างคู่สมรสชาวไทยด้วยกัน การใช้ประโยชน์ก็มีความสำคัญ กองมรดก การวางแผนและเป้าหมายในการป้องกันสินทรัพย์ คู่สมรสหนึ่งคนอาจมอบสิทธิประโยชน์ในการใช้ประโยชน์เพื่อรักษาผลประโยชน์ของคู่สมรสอีกคนในที่ดินของครอบครัว ซึ่งจะสร้างความมั่นคงทางรายได้ที่แยกจากกันได้ ทรัพย์สินของคู่สมรส การแบ่งส่วน เป็นการป้องกันการเรียกร้องสิทธิการสืบทอดโดยบังคับ.

สิทธิประโยชน์สามารถจำกัดไว้เป็นระยะเวลาที่เฉพาะเจาะจง (เช่น ระยะเวลาของเจ้าของสิทธิประโยชน์ หรือระยะเวลาที่คงที่สูงสุด 30 ปี (มาตรา 1418: ระยะเวลาที่ระบุไว้เพิ่มเติมใดๆ จะถูกลดเหลือ 30 ปี)) ซึ่งก่อให้เกิดแผนการสืบทอดที่ควบคุมได้ คู่รักชาวไทยยังใช้สิทธิประโยชน์เพื่อชำระหนี้หรือเรียกร้องของเจ้าหนี้โดยไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด การทำเช่นนี้จะทำให้คู่สมรสหนึ่งฝ่ายมีสิทธิใช้ประโยชน์อย่างมั่นคง ไม่ว่าในกรณีการโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ในภายหลังก็ตาม.

คำถามตามมาตรา 1469: คู่สมรสสามารถยกเลิกสัญญาได้หรือไม่?

มาตรา 1469 กล่าวว่าอย่างไร

“สัญญาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่คู่สมรสทำขึ้นระหว่างการสมรส สามารถถูกเลิกใช้ได้โดยคู่ใดคู่หนึ่งในระหว่างการสมรส หรือภายในหนึ่งปีหลังจากนั้น การยุบ, ยกเว้นกรณีที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของบุคคลที่สามที่กระทำการ โดยสุจริต.”

มาตรา 1469 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อนุญาตให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายเพิกถอนสัญญาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ทำขึ้นระหว่างการสมรสได้ การเพิกถอนดังกล่าวสามารถเกิดขึ้นได้ตลอดระยะเวลาของการสมรส หรือภายในหนึ่งปีหลังจากที่การสมรสสิ้นสุดลง (การหย่าร้างหรือการเสียชีวิต) อย่างไรก็ตาม กฎหมายมีข้อจำกัดที่สำคัญคือ “เว้นแต่จะส่งผลกระทบต่อสิทธิของบุคคลที่สามที่กระทำด้วยเจตนาดี” ข้อจำกัดดังกล่าวเป็นกลไกหลักของมาตรการคุ้มครองสิทธิประโยชน์ที่ได้รับโดยบุคคลที่สาม.

การถกเถียงทางกฎหมาย

กรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ใช่เพียงข้อตกลงระหว่างคู่สมรสเท่านั้น แต่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ที่ถูกบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินอีกด้วย เมื่อถูกบันทึกไว้แล้ว กรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะผูกพันกับผู้ซื้อ ผู้เช่า และเจ้าหนี้ในภายหลังได้ การบันทึกกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะปรากฏในโฉนดที่ดิน โดยจะส่งผลต่อความสามารถในการซื้อทรัพย์สินของบุคคลภายนอกที่ไม่ต้องรับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนี้ ซึ่งจะก่อให้เกิดผลผูกพันต่อบุคคลภายนอกที่ไม่สามารถเข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวได้โดยปราศจากกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน.

สถานะทางกฎหมายของ ThaiLawOnline: การจดทะเบียนคุ้มครองสิทธิเก็บกินจากบุคคลภายนอก เช่น ผู้ซื้อที่ดินหรือธนาคาร แต่ไม่ได้ทำให้สิทธิเก็บกินที่ให้กันในระหว่างสมรสพ้นจากมาตรา 1469 ในระหว่างคู่สมรสด้วยกัน: ข้อยกเว้นในมาตรานั้นคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต และคู่สมรสฝ่ายที่ได้รับสิทธิไม่ใช่บุคคลเช่นนั้น เราไม่พบคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยเรื่องสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนระหว่างคู่สมรสโดยตรง แต่ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 818/2546 ศาลได้นำมาตรา 1469 มาใช้กับการให้ระหว่างคู่สมรส ซึ่งสามีได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ ทางที่ปลอดภัยคือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนการสมรส หรือสิทธิเก็บกินที่ทำเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก่อนสมรสที่จดทะเบียนไว้.

คำแนะนำของศาลฎีกา

แม้ว่าจะไม่มีคดีใดที่กล่าวถึงการยกเลิกสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนตามมาตรา 1469 โดยตรง แต่คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยให้แนวทางที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันในทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา

คำตัดสินที่ 818/2546 (2003): สามีได้จดทะเบียนมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินจำนวน 7 แปลงที่ตนเป็นเจ้าของให้แก่ภรรยาของตนระหว่างการครองชีวิตคู่ โดยยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่ละแปลงไว้เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองต่อไป ในภายหลังเขาได้เพิกถอนการมอบกรรมสิทธิ์ดังกล่าวผ่านทางทนายความของตน และได้ฟ้องเพื่อขอให้เพิกถอนการมอบกรรมสิทธิ์ดังกล่าว ต่อมาภรรยาได้อ้างว่าการเพิกถอนดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อกำหนดตามมาตรา 535 ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับการเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่มอบให้โดยไม่เห็นคุณค่าต่อคู่สมรส การตัดสินของศาลฎีการะบุว่ามาตรา 1469 ซึ่งเกี่ยวข้องเฉพาะกับข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์สินที่คู่สมรสทำขึ้นระหว่างการครองชีวิตคู่ในระหว่างการครองชีวิตคู่ จะเป็นมาตรการที่ควบคุมเรื่องนี้แทน และไม่ได้กล่าวถึงมาตราทั่วไปดังกล่าว การพิจารณาคดีของศาลชั้นต้นได้เพิกถอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมด 7 แปลง และสั่งให้คืนกรรมสิทธิ์กลับมาเป็นชื่อของสามี ฎีกาของศาลอุทธรณ์จึงได้รับการยืนยัน และการอุทธรณ์เพิ่มเติมของภรรยาจึงล้มเหลว ดังนั้นคดีนี้จึงเป็นหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่ากรรมสิทธิ์ที่มอบให้แก่คู่สมรสสามารถเพิกถอนได้ภายใต้มาตรา 1469 และไม่ได้กล่าวถึงการเพิกถอนกรรมสิทธิ์ที่มอบไว้เป็นกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ: กรรมสิทธิ์ของสามีไม่เคยเป็นประเด็นในการพิจารณาเลย.

คำตัดสินที่ 2004/2511 (1968): สามีมอบที่ดินในครอบครองร่วมครึ่งหนึ่งให้กับลูกชายของคู่สามีภรรยา โดยจดทะเบียนสิทธิในที่ดินไว้เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวตลอดกาล โดยมีข้อกำหนดว่าลูกชายจะต้องดูแลผู้สูงอายุมากกว่าลูกคนอื่น และลูกชายได้ถูกยิงเสียชีวิตขณะปกป้องสวนผลไม้ของครอบครัว ในขณะที่ลูกชายเป็นผู้ดูแลผู้สูงอายุมากกว่าลูกคนอื่น และลูกชายได้ถูกยิงเสียชีวิตในขณะที่ปกป้องสวนผลไม้ของครอบครัว ศาลฎีกาจึงมีคำวินิจฉัยว่าการมอบที่ดินครึ่งหนึ่งนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ตามหลักศีลธรรมภายใต้มาตรา 1473 วรรคสอง (3) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งฉบับที่บังคับใช้ ณ ขณะนั้น ดังนั้นภรรยาจึงไม่สามารถเพิกถอนการมอบที่ดินดังกล่าวได้ แม้ว่าเธอจะไม่ยินยอมก็ตาม การตัดสินดังกล่าวได้มีการปรับเปลี่ยนในส่วนที่เหลือในคำวินิจฉัยในความเห็นของศาลในความเห็นส่วนตัวของตน: ส่วนที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งยังคงเป็นทรัพย์สินร่วมในครอบครองของคู่สมรส ดังนั้นชื่อของลูกชายจึงต้องถูกบันทึกเป็นผู้ร่วมกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เหลือดังกล่าว.

คำตัดสินที่ 1516/2525 (1982): แม่มอบที่ดินให้ลูกสาวและจดทะเบียนสิทธิประโยชน์ในที่ดินนั้นไว้เพื่อใช้ชีวิตของตนเอง โดยลูกสาวได้รับส่วนแบ่งจากที่ดินประมาณสามสิบตันต่อปี แม่จึงได้ยื่นเรื่องต่อศาลฎีกาว่าการมอบที่ดินในเงื่อนไขดังกล่าวไม่ใช่การมอบที่ดินด้วยความรักแท้ แต่เป็นเพียงการมอบที่ดินที่มีภาระผูกพัน ดังนั้นจึงไม่สามารถเพิกถอนได้เพราะขาดความซาบซึ้ง และการเรียกร้องของแม่จึงไม่เป็นผล การถือสิทธิประโยชน์ที่ได้จะช่วยปกป้องผู้มอบโดยการยังคงสร้างรายได้ต่อไป แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นสิ่งที่ปิดกั้นไม่ให้มีการพยายามยึดที่ดินคืนในภายหลังได้อีก.

คำตัดสินที่ 2651/2543 (2000): กฎข้อเดียวที่มีการระบุถึงวิธีการเยียวยา โดยผู้รับมอบสินทรัพย์ได้มอบที่ดินไว้พร้อมทั้งถือครองสิทธิประโยชน์ตลอดชีวิตที่จดทะเบียนไว้ และได้ฟ้องร้องเพื่อเพิกถอนการมอบสินทรัพย์ดังกล่าว เมื่อผู้รับมอบได้กีดกันเขาไม่ให้มีส่วนร่วมในทรัพย์สินนั้น ศาลฎีกาได้ถือว่าการมอบสินทรัพย์ที่มีภาระผูกพันไม่สามารถเพิกถอนได้เนื่องจากเป็นความขัดสนใจ (ตามมาตรา 535 (2)) และยังได้ระบุเพิ่มเติมว่าการเพิกถอนนั้นไม่ใช่สิ่งที่เขาต้องการ: ผู้รับมอบสินทรัพย์ที่ถูกกีดกันไม่ให้มีส่วนร่วมสามารถเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายเพื่อหยุดการกีดกันและรักษาสิทธิของตนได้.

สิ่งที่กรณีที่รายงานพบและไม่ได้พบคืออะไร: เราได้ค้นหาคำพิพากษาที่เพิกถอนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ระหว่างคู่สมรสตามมาตรา 1469 จากการค้นหาในฐานข้อมูลคำพิพากษาศาลฎีกาของเราเองเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2026 พบคำพิพากษา 32 ฉบับที่อ้างถึงมาตรา 1469 และมีเพียงฉบับเดียวที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกินด้วย คือ 818/2546 ซึ่งสิทธิเก็บกินไม่ได้เป็นประเด็นในคดีเลย และสิ่งที่ถูกเพิกถอนคือการให้ที่ดิน ฐานข้อมูลดังกล่าวไม่ใช่รายงานคำพิพากษาฉบับสมบูรณ์ จึงเป็นเพียงการไม่พบบรรทัดฐาน มิใช่ข้อพิสูจน์ว่าไม่มีคำพิพากษาเช่นนั้นอยู่ และไม่ใช่การรับรองว่าศาลจะวินิจฉัยประเด็นนี้อย่างไร แต่สิ่งที่หมายความได้คือ ผู้ใดที่ระบุผลลัพธ์อย่างมั่นใจกำลังกล่าวเกินกว่าที่คดีที่มีการรายงานไว้รองรับ.

8 กลยุทธ์การป้องกันสำหรับคู่สมรส

กลยุทธ์ที่ 1: จดทะเบียนสมรสก่อนแต่งงาน (การคุ้มครองที่แข็งแกร่งที่สุด)

มาตรา 1469 มีผลบังคับใช้เฉพาะกับสัญญาที่ทำขึ้น “ระหว่างการสมรส” การถือสิทธิประโยชน์ที่จดทะเบียนก่อนการสมรสนั้นไม่เข้าข่ายตามขอบเขตของมาตรา 1469 โดยสิ้นเชิง หากคู่สมรสชาวต่างชาติจดทะเบียนสิทธิประโยชน์ก่อนพิธีแต่งงาน สัญญาดังกล่าวจึงมีอายุก่อนความสัมพันธ์ทางคู่สมรส สัญญาดังกล่าวไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ภายใต้มาตรา 1469 นี่คือมาตรฐานสูงสุดในการคุ้มครอง และเป็นการกำจัดปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้นภายใต้มาตรา 1469 คู่สมรสควรจดทะเบียนสิทธิประโยชน์ระหว่างการคบหาอยู่ด้วยกัน หรือทันทีก่อนการจดทะเบียนสมรสอย่างเป็นทางการกับเจ้าหน้าที่ของไทย สำหรับทรัพย์สินที่ได้มาจากการใช้ชีวิตร่วมกัน โปรดดูบทวิเคราะห์ของเรา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 97/2569 (คู่ชีวิตที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส).

กลยุทธ์ที่ 2: สัญญาสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการ (เอกสารแยกต่างหาก)

สิทธิประโยชน์ควรได้รับการบันทึกไว้ในสัญญาเอกสารอย่างเป็นทางการแยกต่างหาก ไม่ควรรวมอยู่ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์หรือมอบกรรมสิทธิ์ที่ใหญ่กว่านั้น ข้อตกลงสิทธิประโยชน์เฉพาะเจาะจงจะระบุถึงเจตนาของทั้งสองฝ่าย ระยะเวลา ความครอบคลุมของสิทธิที่ได้รับ และค่าตอบแทนที่แลกเปลี่ยนไว้อย่างชัดเจน สัญญาเอกสารแยกต่างหากจะแสดงให้เห็นว่าการจัดทำข้อตกลงดังกล่าวมีเจตนาอย่างตั้งใจและแตกต่างจากธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสทั่วไป.

ความชัดเจนนี้จะช่วยลดความเสี่ยงที่ศาลจะมองว่าเป็นการประนีประนอมระหว่างคู่สมรสโดยบังเอิญซึ่งอาจถูกเพิกถอนได้ เอกสารควรจัดทำเป็นภาษาไทยและภาษาอังกฤษ ลงนามโดยคู่สมรสทั้งสองฝ่าย และรับรองโดยเจ้าพนักงานรับรองเอกสารหรือตัวแทนจากสำนักงานที่ดิน

กลยุทธ์ที่ 3: ที่ปรึกษาทางกฎหมายอิสระ

คู่สมรสแต่ละฝ่ายควรจ้างทนายความคนละรายเพื่อตรวจสอบ ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับเรื่องนี้ ทนายความอิสระจะช่วยป้องกันการโต้แย้งที่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่เข้าใจข้อกำหนด หรือถูกบังคับให้ทำตาม หรือไม่มีการให้การสนับสนุนทางกฎหมายที่เพียงพอ จดหมายที่เขียนโดยทนายความของแต่ละฝ่ายเพื่อยืนยันการตรวจสอบอย่างอิสระและการตกลงร่วมกันด้วยความสมัครใจจะช่วยเสริมสร้างหลักฐานยืนยันถึงความสามารถในการบังคับใช้กฎหมายได้.

เรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในกรณีการแต่งงานระหว่างคนไทยกับชาวต่างชาติที่อาจมีอุปสรรคทางด้านภาษา การมีเอกสารรับรองจากทนายความอิสระเป็นหลักฐานที่ทรงพลังแสดงถึงเจตนาที่ตั้งใจและรอบคอบ อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์นี้ไม่ค่อยได้ใช้ และเราไม่เคยเห็นเลยในคดีหลายร้อยคดีที่เราเคยทำมา

กลยุทธ์ที่ 4: ข้อตกลงก่อนสมรส

สัญญาก่อนสมรสไม่สามารถทำให้สิทธิเก็บกินอยู่นอกขอบเขตของมาตรา 1469 ได้ หากให้สิทธิเก็บกินในระหว่างสมรส คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยังคงบอกล้างได้ และการบอกล้างไม่จำเป็นต้องมีเหตุผล ดังนั้นข้อสัญญาที่บันทึกเจตนาหรืออ้างว่าสละสิทธิดังกล่าวจึงไม่อาจป้องกันการบอกล้างได้ สิ่งที่สัญญาก่อนสมรสทำได้คือบันทึกว่าที่ดินใดเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย (มาตรา 1465 และ 1466) ส่วนตัวสิทธิเก็บกินควรให้และจดทะเบียนก่อนวันสมรส ซึ่งคือกลยุทธ์ที่ 1.

กลยุทธ์ที่ 5: ของขวัญที่มีโครงสร้างภาระผูกพัน

ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1516/2525 (1982) สิทธิเก็บกินสามารถจัดให้เป็นภาระติดพันที่ผู้ให้สงวนไว้ในการทำนิติกรรมให้ได้ รูปแบบนี้ใช้ไม่ได้หากคู่สมรสชาวต่างชาติเป็นผู้รับให้: คนต่างด้าวไม่สามารถรับที่ดินได้ (มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) ระหว่างสมาชิกในครอบครัวชาวไทย การให้ที่สงวนสิทธิเก็บกินไว้แก่ผู้ให้อาจเป็นการให้ที่มีค่าภาระติดพัน ซึ่งไม่อาจถอนคืนเพราะเหตุประพฤติเนรคุณได้ (มาตรา 535(2)) สิ่งนี้คุ้มครองการให้จากการถอนคืนเพราะเหตุประพฤติเนรคุณ แต่ไม่ได้คุ้มครองจากมาตรา 1469 หากเป็นการให้ระหว่างคู่สมรสในระหว่างสมรส ภาระติดพันดังกล่าวแสดงว่าการให้นั้นตั้งใจให้ไม่สมบูรณ์และอยู่ภายใต้ข้อจำกัด ซึ่งมีผลสมบูรณ์และใช้บังคับได้.

กลยุทธ์ที่ 6: การพิจารณาเอกสารและวัตถุประสงค์

ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ควรระบุอย่างชัดเจนถึงค่าตอบแทน (สิ่งที่เป็นการจ่ายเงิน การปฏิบัติงาน หรือการมอบบริการตอบแทนจากผู้ถือสิทธิการใช้ประโยชน์) และวัตถุประสงค์ของการจัดทำข้อตกลงดังกล่าว คำบรรยายเหตุผลต่างๆ เช่น “เพื่อเป็นการตอบแทนการแต่งงานของคู่สมรสชาวต่างชาติกับคู่สมรสชาวไทย การตกลงที่จะอาศัยอยู่ในประเทศไทย และการลงทุนในทรัพย์สินของครอบครัว” แสดงให้เห็นว่าการใช้ประโยชน์ไม่ใช่เพียงการให้ที่พักอาศัยแก่คู่สมรสเท่านั้น แต่เป็นสัญญาที่มีคุณค่าร่วมกันอย่างแท้จริง.

การจัดทำเอกสารอย่างเป็นระบบแบบธุรกิจช่วยลดข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับความสัมพันธ์และสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายต่อข้อเรียกร้องตามมาตรา 1469

กลยุทธ์ที่ 7: พยานบุคคลที่สามในการลงทะเบียน

เมื่อไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ให้มีพยานบุคคลที่สาม (เพื่อน สมาชิกในครอบครัว หรือหุ้นส่วนทางธุรกิจ) ที่ไม่ใช่ญาติกับคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และไม่ใช่ผู้รับผลประโยชน์โดยตรง พยานจะลงนามในเอกสารการจดทะเบียน เพื่อยืนยันว่าการทำธุรกรรมเกิดขึ้นโดยมีคู่สมรสทั้งสองฝ่ายอยู่ด้วยและโดยสมัครใจ

พยานบุคคลภายนอกแสดงให้เห็นว่าสิทธิเก็บกินนั้นไม่ใช่ข้อตกลงที่ซ่อนเร้นหรือถูกบังคับ ทั้งสองฝ่ายได้ทำโดยรู้เท่าทัน สิ่งนี้เป็นประโยชน์หากการให้สิทธิถูกโต้แย้งในภายหลังว่าถูกบังคับหรือซ่อนเร้น แม้จะไม่ทำให้สิทธิเก็บกินนั้นเข้าข้อยกเว้นเรื่องบุคคลภายนอกตามมาตรา 1469 ก็ตาม.

กลยุทธ์ที่ 8: รวมไว้ในข้อตกลงการหย่าร้างอย่างเป็นทางการ

หากคู่สมรสทำข้อตกลงเรื่องทรัพย์สินระหว่างสมรสหรือข้อตกลงหลังสมรสอย่างเป็นทางการในภายหลัง พวกเขาควรระบุและให้สัตยาบันข้อตกลงเรื่องสิทธิเก็บกินอย่างชัดเจน การยืนยันสิทธิเก็บกินในข้อตกลงเรื่องทรัพย์สินระหว่างสมรสแยกต่างหากนั้น แสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ต่อเนื่องของทั้งสองฝ่าย พวกเขาแสดงให้เห็นว่าสิทธิเก็บกินนั้นไม่ใช่เพียงการประนีประนอมชั่วคราวระหว่างคู่สมรส แต่เป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างทรัพย์สินระหว่างสมรสที่ตั้งใจและยั่งยืน การยืนยันซ้ำนี้ช่วยเสริมความแข็งแกร่งในการบังคับใช้และเป็นเอกสารเพิ่มเติมที่แสดงถึงข้อตกลงที่ตั้งใจไว้

อะไรเกิดขึ้นหลังจากหย่าร้าง?

สิทธิเก็บกินเหนือสินสมรส (ทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา)

หากที่ดินซึ่งมีสิทธิเก็บกินนั้นจัดเป็นสินสมรส (ทรัพย์สินร่วมสมรสที่ได้มาโดยความร่วมมือระหว่างสมรส) ศาลมีอำนาจกว้างขวางในการแก้ไข ยกเลิก หรือจัดสรรสิทธิเก็บกินนั้นใหม่ได้ในฐานะส่วนหนึ่งของการแบ่งทรัพย์สิน ศาลอาจตัดสินให้ที่ดินนั้นแก่คู่สมรสชาวไทยโดยตรง (โดยยกเลิกสิทธิเก็บกิน) หรืออาจตัดสินให้สิทธิเก็บกินนั้นแก่คู่สมรสชาวต่างชาติในฐานะส่วนหนึ่งของส่วนแบ่งทรัพย์สินสมรสก็ได้

สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินจะไม่คงอยู่โดยอัตโนมัติหลังจากการหย่าร้าง หากสิทธินั้นทับซ้อนกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส ศาลสามารถปรับโครงสร้างหรือยกเลิกสิทธินั้นได้ตามความเหมาะสม

สิทธิเก็บกินเหนือสินส่วนตัว (ทรัพย์สินส่วนบุคคล)

หากที่ดินจัดเป็นสินส่วนตัว (sin suan tua: ทรัพย์สินที่คู่สมรสฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส หรือได้รับมรดกมาเป็นของตนเอง) สิทธิเก็บกินอาจคงอยู่ได้มั่นคงกว่าเมื่อหย่า อย่างไรก็ตาม หากให้สิทธิเก็บกินในระหว่างสมรส สิทธิเก็บกินนั้นยังคงอยู่ภายใต้กรอบเวลาหนึ่งปีตามมาตรา 1469 ซึ่งนับแต่วันที่การสมรสสิ้นสุดลง ส่วนสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนการสมรสไม่อยู่ภายใต้กรอบเวลาดังกล่าว.

หากคู่สมรสชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทยในระหว่างสมรส และการสมรสสิ้นสุดลงด้วยการหย่า คู่สมรสชาวไทยมีเวลาหนึ่งปีนับแต่วันหย่าในการโต้แย้งสิทธิเก็บกินตามมาตรา 1469 เพื่อป้องกันความเสี่ยงหลังการหย่านี้ คู่สมรสควรระบุเรื่องสิทธิเก็บกินไว้อย่างชัดแจ้งในข้อตกลงการหย่า โดยใส่ข้อความที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายยืนยันว่าสิทธิเก็บกินดังกล่าวไม่อาจถูกโต้แย้งได้อีก.

การปกป้องผลประโยชน์ในระหว่างการหย่าร้าง

หากมีแนวโน้มว่าจะหย่าร้าง คู่สมรสชาวต่างชาติควรพิจารณาฟ้องร้องเพื่อขอความคุ้มครองทางกฎหมายหรือยื่นคำร้องขอรับรองสิทธิเก็บกินอย่างเป็นทางการก่อนที่การหย่าร้างจะเสร็จสิ้นสมบูรณ์ เมื่อการหย่าร้างเสร็จสิ้นแล้ว ระยะเวลาหนึ่งปีตามมาตรา 1469 จะเริ่มต้นขึ้น คู่สมรสชาวไทยสามารถคัดค้านสิทธิเก็บกินได้ตลอดเวลาภายใน 12 เดือน

เพื่อลดการสัมผัสกับทรัพย์สินให้ได้มากที่สุด คู่รักควรระบุถึงสิทธิประโยชน์ที่ได้รับในใบทะเบียนหย่าของตน โดยตามกฎหมายไทย การตกลงเรื่องการหย่าร้างร่วมจะต้องได้รับการจดทะเบียนที่หน่วยงานราชการท้องถิ่น การตกลงดังกล่าวสามารถระบุได้ว่า “สิทธิประโยชน์ที่มอบให้แก่ [คู่สมรสชาวต่างชาติ] จะยังคงมีผลบังคับใช้หลังจากหย่าร้างแล้ว และไม่รวมอยู่ในข้อเรียกร้องในการแบ่งทรัพย์สิน” ภาษาที่ชัดเจนดังกล่าวในเอกสารการหย่าร้างที่ได้รับการจดทะเบียนจะทำให้การต่อสู้เพื่อสิทธิประโยชน์ดังกล่าวในภายหลังภายใต้มาตรา 1469 มีความยากลำบากยิ่งขึ้น คู่สมรสชาวไทยจะได้ยืนยันเรื่องดังกล่าวไว้ในกระบวนการหย่าร้างอย่างเป็นทางการแล้ว เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา การตกลงเรื่องการหย่าร้างที่ได้รับการจดทะเบียนควรระบุถึงสิทธิประโยชน์ดังกล่าวอย่างชัดเจนเพื่อมอบการคุ้มครองเพิ่มเติม.

สิทธิเก็บกินเทียบกับสัญญาเช่าสำหรับคู่สมรส

คู่สมรสชาวต่างชาติมักถามว่าสัญญาเช่าง่ายกว่าหรือปลอดภัยกว่าสัญญาสิทธิเก็บกินหรือไม่ ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบข้อตกลงทั้งสองแบบ:

ปัจจัย	สิทธิเก็บกิน	เช่า
ระยะเวลา	ต่ออายุได้ 30 ปี หรือตลอดชีพ จดทะเบียนถาวร	ไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 540) สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีซึ่งไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น (มาตรา 538).
ค่าใช้จ่าย	ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนแปลงละ 50 บาท หากไม่มีค่าตอบแทน; 1% ของราคา บวกอากรแสตมป์ 0.5% หากมีการชำระค่าตอบแทนสำหรับสิทธินั้น.	การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี (1% ในค่าเช่า) ค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์สำหรับสัญญาเช่า.
สิทธิ์การใช้งาน	สิทธิ์ในการครอบครองโดยสมบูรณ์ สิทธิ์ในการเก็บเกี่ยวรายได้ สิทธิ์ในการให้เช่า และสิทธิ์ในการให้เช่าช่วง	ให้เช่าเพื่อครอบครองเท่านั้น ผู้ให้เช่ายังคงเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ควบคุมบางส่วน
ผลกระทบจากบุคคลที่สาม	มีผลผูกพันผู้ซื้อและเจ้าหนี้รายต่อๆ ไปทั้งหมด (ภาระผูกพันในกรรมสิทธิ์)	ผูกพันผู้ซื้อที่ดิน (มาตรา 569): ตลอดระยะเวลาการเช่าหากจดทะเบียนไว้ และเพียง 3 ปีหากสัญญาเช่าที่ยาวกว่านั้นไม่ได้จดทะเบียน.
มาตรา 1469 ความเสี่ยง	บอกล้างได้ตามมาตรา 1469 หากให้ในระหว่างสมรส ปลอดภัยหากจดทะเบียนก่อนการสมรส.	มีความเสี่ยงสูงกว่า สัญญาเช่าด้วยวาจาไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ในศาล และสัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่ได้จดทะเบียนผูกพันผู้ซื้อได้เพียง 3 ปีเท่านั้น.
มรดก	ไม่ตกทอดเป็นมรดกในทุกกรณี: สิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย (มาตรา 1418).	ไม่ระงับไปเมื่อผู้ให้เช่าตาย (ทายาทต้องผูกพัน) แต่สัญญาเช่าธรรมดาระงับลงเมื่อผู้เช่าตาย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3254/2545).
นัยยะของการเป็นเจ้าของ	ผู้ถือสิทธิเก็บกินมีสิทธิคล้ายกรรมสิทธิ์อย่างมีนัยสำคัญ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน	ผู้ให้เช่ายังคงมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ผู้เช่ามีสิทธิเข้าอยู่อาศัยชั่วคราวเท่านั้น
การเสียภาษี	อาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทในประเทศไทย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลดลง	ค่าเช่าถือเป็นรายได้ค่าเช่าปกติ ผู้เช่าอาจไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน
ใช้งานได้จริงสำหรับชาวต่างชาติ	สิทธิตลอดชีวิต จดทะเบียนและผูกพันผู้ซื้อ แต่คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งบอกล้างได้ตามมาตรา 1469 หากให้ในระหว่างสมรส และสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย.	สูงสุด 30 ปี จดทะเบียนและมีผลผูกพันผู้ซื้อ (มาตรา 569) สิ้นสุดเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย และต้องทำสัญญาใหม่เมื่อครบกำหนด.

คำแนะนำ: สำหรับคู่สมรส โดยเฉพาะคู่สมรสไทย-ต่างชาติ สิทธิเก็บกินโดยทั่วไปดีกว่าการเช่า สิทธิเก็บกินมีได้ตลอดชีวิตและให้สิทธิคล้ายกรรมสิทธิ์โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ตกทอดเป็นมรดก และหากให้ในระหว่างสมรส คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งบอกล้างได้ตามมาตรา 1469 การเช่ามีระยะเวลาสูงสุด 30 ปีและสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย แต่การเช่าที่จดทะเบียนผูกพันผู้ซื้อที่ดิน การเช่าให้ความมั่นคงที่จำกัดสำหรับเงินลงทุนระยะยาวของคู่สมรสชาวต่างชาติ ให้ใช้สิทธิเก็บกินเป็นรูปแบบหลัก ส่วนการเช่าใช้เป็นทางสำรองได้เฉพาะเมื่อไม่สามารถใช้สิทธิเก็บกินได้ด้วยเหตุใดเหตุหนึ่ง.

คำถามที่พบบ่อย

บทความที่เกี่ยวข้องในชุดบทความเรื่องสิทธิเก็บกินในที่ดินของ ThaiLawOnline

• สิทธิเก็บกินในประเทศไทย: คู่มือเสาหลักฉบับสมบูรณ์
• สิทธิเก็บกินที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: สิทธิ ความเสี่ยง และการบังคับใช้
• วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: ขั้นตอนโดยละเอียด
• การยกเลิกสิทธิเก็บกินในประเทศไทย: หลักเกณฑ์ทางกฎหมายและขั้นตอนในศาล

ข้อสงวนสิทธิ์ทางกฎหมาย: บทความนี้ให้ข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์และการสมรสในประเทศไทย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างผู้รับบริการและทนายความ ข้อมูลนี้สะท้อนถึงกฎหมายไทย ณ เดือนมีนาคม 2026 แต่ไม่ครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจง การแก้ไขเพิ่มเติม หรือคำตัดสินของศาลที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ โดยกฎหมายกรรมสิทธิ์เกี่ยวข้องกับสิทธิในทรัพย์สินที่ซับซ้อน กฎหมายครอบครัว และผลประโยชน์ของบุคคลภายนอก ก่อนที่จะดำเนินการจัดทำข้อตกลงกรรมสิทธิ์ใดๆ คู่สมรสควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายชาวไทยที่สามารถประเมินข้อเท็จจริงเฉพาะเจาะจง วางแผนเอกสารที่เหมาะสม และตรวจสอบให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายท้องถิ่นได้.

การจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินของคุณ: สามช่องทาง

ทั้งสามช่องทางให้เอกสารพื้นฐานฉบับเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานของเราใช้กับลูกค้าของเราเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ เครื่องมือสร้างเอกสาร สร้างฉบับส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิก Gold พร้อมบริการแปล หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างสัญญาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาคงที่ 3,900 บาท, พร้อมแนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสามช่องทางมีการ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.