A replacement title deed unlawfully issued gives the buyer no ownership คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 244/2567
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The replacement deed was unlawfully issued and could not be used for registration (ประมวลกฎหมายที่ดิน sections 63 and 72), so the buyer acquired no ownership; the heir recovered the land as co-owner under section 1336, and because the claim was not one under section 1300 the court did not need to decide whether the buyer gave value in good faith. The sale and the replacement deed were cancelled.
กรณีมิใช่โจทก์ใช้สิทธิฟ้องโดยเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
Where the title document used for a sale was improperly issued, even a buyer claiming good faith cannot rely on the section 1300 exception.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
An heir held the original title deed under a 1998 court-approved estate settlement but never registered the transfer; in 2018 the administrator reported the deed lost, obtained a replacement deed and 18 days later sold the land to a buyer.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The replacement deed was unlawfully issued and could not be used for registration (Land Code sections 63 and 72), so the buyer acquired no ownership; the heir recovered the land as co-owner under section 1336, and because the claim was not one under section 1300 the court did not need to decide whether the buyer gave value in good faith. The sale and the replacement deed were cancelled.
กรณีมิใช่โจทก์ใช้สิทธิฟ้องโดยเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 244/2567. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 244/2567 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาหรือมีคำสั่งเพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 96870 ลงวันที่ 10 เมษายน 2561 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าฤชาธรรมเนียมในการโอน หากจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนโอนดังกล่าวให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 1 จำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตาย ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความ
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา โจทก์ถึงแก่ความตาย นางพันทิพา ทายาทของโจทก์ ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติได้ว่า ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 8235 เดิมมีชื่อนางกุ่ม เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อนางกุ่มถึงแก่ความตายจึงตกทอดเป็นมรดกแก่นายกิมเจ็ง จำเลยที่ 1 เป็นภริยาและเป็นผู้จัดการมรดกของนายกิมเจ็ง จำเลยที่ 1 กับนายกิมเจ็ง ไม่มีบุตรด้วยกัน โจทก์เป็นบุตรของนางกิมเซ็ก ซึ่งเป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับนายกิมเจ็ง โจทก์คดีนี้เป็นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นจำเลยในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 462/2541 หมายเลขแดงที่ 1515/2541 ของศาลชั้นต้น ต่อมาวันที่ 21 ตุลาคม 2541 ในคดีดังกล่าวโจทก์และจำเลยที่ 1 คดีนี้ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายกิมเจ็งมีการทำบันทึกข้อตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดกนายกิมเจ็งให้แก่ทายาทและทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ศาลมีคำพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว จำเลยที่ 1 คดีนี้มอบโฉนดที่ดินเลขที่ 8235 (ที่ดินพิพาท) ซึ่งภายหลังมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงเป็นโฉนดเลขที่ 96870 ให้แก่โจทก์ไว้ด้วย แต่โจทก์ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นของตนตามสัญญาประนีประนอมยอมความและบันทึกข้อตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดก วันที่ 26 ธันวาคม 2560 จำเลยที่ 1 แจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจว่า โฉนดที่ดินพิพาทสูญหาย วันที่ 5 มกราคม 2561 จำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้ผู้มีชื่อไปยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาท วันที่ 22 มีนาคม 2561 จำเลยที่ 1 ได้รับใบแทนโฉนดที่ดินพิพาท วันที่ 10 เมษายน 2561 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายระบุราคาซื้อขายเป็นเงิน 5,130,000 บาท โดยที่ดินพิพาทมีราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธินิติกรรมเป็นเงิน 10,519,850 บาท
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์เรียกที่ดินพิพาทคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ได้หรือไม่ เห็นว่า คำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ในคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 462/2541 หมายเลขแดงที่ 1515/2541 ของศาลชั้นต้น มีที่มาจากบันทึกข้อตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดกที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายกิมเจ็งทำกับทายาทของนายกิมเจ็งแบ่งปันทรัพย์มรดกของนายกิมเจ็งให้แก่ทายาท โดยตกลงให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 8235 (เลขที่ 96870) ให้แก่โจทก์ จึงเป็นสัญญาแบ่งปันทรัพย์มรดก อันมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดหรือตัวแทนของฝ่ายนั้นเป็นสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1750 วรรคสอง โจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องผูกพันตามข้อตกลงในสัญญาแบ่งปันทรัพย์มรดกดังกล่าว ทั้งจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกซึ่งเป็นตัวแทนตามกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่กองมรดก มีหน้าที่จัดการมรดกโดยทั่วไปและแบ่งปันทรัพย์มรดกให้แก่ทายาททุกคนภายใต้ขอบอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1719, 1723, 1724 วรรคหนึ่ง และ 1745 การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกรู้ว่าโฉนดที่ดินพิพาทอยู่กับโจทก์ แต่กลับมอบอำนาจให้ผู้มีชื่อไปยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาท เมื่อจำเลยที่ 1 ได้รับใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทวันที่ 22 มีนาคม 2561 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในวันที่ 10 เมษายน 2561 เป็นเวลาหลังจากได้รับใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทเพียง 18 วัน แสดงให้เห็นถึงความต้องการของจำเลยที่ 1 ที่จะเอาที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์มรดกมาเป็นประโยชน์ของตนเพียงผู้เดียว ย่อมไม่เป็นไปเพื่อการจัดการทรัพย์มรดกเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดกให้แก่ทายาทอันเป็นการกระทำผิดหน้าที่ของผู้จัดการมรดกและนอกขอบอำนาจของผู้จัดการมรดก จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 นอกจากนี้การจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยใช้ใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 96870 ซึ่งจำเลยที่ 1 ให้ผู้มีชื่อไปขอใบแทนทั้งที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้ส่งมอบโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ไว้ไม่ได้สูญหาย อันจะเป็นเหตุให้เจ้าของมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดินได้ ใบแทนโฉนดที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำไปจดทะเบียนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จึงออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีผลให้โฉนดที่ดินเลขที่ 96870 ถูกยกเลิกไป และถือไม่ได้ว่าใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 96870 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่คู่กรณีจะนำไปใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 63 วรรคแรกและวรรคสอง, 72 การจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ด้วยเหตุผลดังกล่าวเป็นเหตุให้จำเลยที่ 2 ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมใช้สิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกฟ้องเรียกที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 กรณีมิใช่โจทก์ใช้สิทธิฟ้องโดยเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 จึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 ได้รับโอนที่ดินพิพาทโดยมีค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตหรือไม่ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 มีคำสั่งจำหน่ายคดีสำหรับจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความแล้วก็ตาม แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ โดยขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เพื่อให้ที่ดินพิพาทกลับคืนมาเป็นของโจทก์โดยบริบูรณ์ ไม่มีผลกระทบต่อสิทธิของจำเลยที่ 1 หรือมีผลบังคับให้จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติตามคำพิพากษา ศาลจึงมีอำนาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ได้ เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแล้ว ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรคแปด บัญญัติว่า ในกรณีที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนหรือแก้ไขอย่างใดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้น จึงไม่จำต้องบังคับให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมการโอนขายดังกล่าว ศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ได้ เพื่อให้ผลเป็นไปตามคำพิพากษา ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 96870 และเพิกถอนใบแทนโฉนดที่ดินเลขที่ 96870 เลขที่ดิน 289 ลงวันที่ 10 เมษายน 2561 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 244/2567
นาง ก. กับพวก จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 1336 , ม. 1719 , ม. 1723 , ม. 1724 วรรคหนึ่ง , ม. 1745 , ม. 1750 วรรคสอง ป.ที่ดิน ม. 63 วรรคแรก , ม. 63 วรรคสอง , ม. 72 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นาง น. โจทก์ นาง ก. กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 1336 , ม. 1719 , ม. 1723 , ม. 1724 วรรคหนึ่ง , ม. 1745 , ม. 1750 วรรคสอง ป.ที่ดิน ม. 63 วรรคแรก , ม. 63 วรรคสอง , ม. 72
ศาล: ศาลจังหวัดลพบุรี - นายชัชวาลย์ กันฉาย ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นายอำนวย โอภาพันธ์
องค์คณะ: (กีรติ วรพุทธพงศ์-ประสงค์ จรูญรัตนา-รุ่งศักดิ์ วงศ์กระสันต์)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต