An unregistered sale with a promise to buy back is a void khai fak คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2552
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The buy-back term made the deal a khai fak under section 491, void for lack of registration under section 456 paragraph one; the buyers possessed on the seller's behalf, acquired no possessory right, and after a chanote was issued to the seller the plaintiff had not possessed for ten years, so had no ownership by adverse possession.
ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
An unregistered sale with a promise to buy back is a void khai fak and leaves the buyer with nothing.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A landowner 'sold' land held under a certificate of use for 15,000 baht without registration, saying the seller would buy it back when money was available, and handed over the certificate and the land.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The buy-back term made the deal a khai fak under section 491, void for lack of registration under section 456 paragraph one; the buyers possessed on the seller's behalf, acquired no possessory right, and after a chanote was issued to the seller the plaintiff had not possessed for ten years, so had no ownership by adverse possession.
ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 5801/2552. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2552 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
การที่ อ. และ ล. เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ต่อมา อ. ถึงแก่ความตายและ ล. มอบการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 หรือจนกว่าจำเลยจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1379 ที่โจทก์เบิกความว่า ฝ่ายโจทก์ไปหาจำเลยเพื่อให้โอนเปลี่ยนชื่อจำเลยเป็นชื่อโจทก์ 3 ครั้ง แต่จำเลยไม่ยินยอม ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 ข้างต้น แต่กลับเป็นข้อสนับสนุนว่าจำเลยไม่ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1379 ดังกล่าว โจทก์จึงยังไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยย่อมมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน
เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้เปลี่ยนจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นโฉนดที่ดินแล้วจำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าหลังจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนดและโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องโจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 9080 ตำบลวังแดง อำเภอตรอน จังหวัดอุตรดิตถ์ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องและให้จำเลยรื้อถอนต้นกล้วย มะพร้าวและเพิงออกไปจากที่ดินด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้โจทก์รื้อถอนและให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นกล้วย และมะพร้าวออกไปจากที่ดิน
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 322 หรือโฉนดที่ดินเลขที่ 9080 ตำบลวังแดง อำเภอตรอน จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้จำเลยรื้อถอนต้นกล้วย มะพร้าว และเพิงออกจากที่ดิน ห้ามจำเลยกับบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องรบกวนการครอบครองที่ดินของโจทก์และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 พฤศจิกายน 2544) ไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนต้นกล้วยกับมะพร้าวและเพิงออกจากที่ดิน กับให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกาโดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาทตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยขายที่ดินพิพาทคดีนี้ให้นายเอ็งและนางละมัย บิดามารดาของโจทก์ในราคา 15,000 บาท โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะจำเลยแจ้งว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลัง แต่ทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และที่ดินให้เข้าครอบครองอย่างเจ้าของ ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่านิติกรรมขายฝากทำผิดแบบตกเป็นโมฆะหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 การที่นายเอ็งและนางละมัยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ต่อมานายเอ็งถึงแก่ความตายและนางละมัยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 หรือจนกว่าจำเลยจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 และ 1379 ข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่านับแต่ทำสัญญาขายฝากโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือหรือจำเลยแสดงเจตนาสละการครอบครองตามบทมาตรา 1381 และมาตรา 1377 กับ 1379 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด ที่โจทก์เบิกความว่า ฝ่ายโจทก์ไปหาจำเลยเพื่อให้โอนเปลี่ยนชื่อจำเลยเป็นชื่อโจทก์ 3 ครั้ง แต่จำเลยไม่ยินยอมและหากเป็นจริงก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 ข้างต้น แต่กลับเป็นข้อสนับสนุนว่าจำเลยไม่ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1379 ดังกล่าว โจทก์จึงยังไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ดังนั้นขณะที่ดินพิพาทมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยย่อมมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน การออกโฉนดที่ดินของทางราชการจึงเป็นการชอบไม่มีการคลาดเคลื่อนดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัย เมื่อที่ดินพิพาทได้เปลี่ยนจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นโฉนดที่ดินแล้วจำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าหลังจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนดและโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องโจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382...
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2552
นางสำเนียง บานบู่ โจทก์
นายเสนอ ทองสมบูรณ์ จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. ม. 142 (5) , ม. 246 , ม. 247 ป.พ.พ. ม. 456 วรรคหนึ่ง , ม. 491 , ม. 1377 , ม. 1379 , ม. 1381 , ม. 1382 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นางสำเนียง บานบู่ โจทก์ นายเสนอ ทองสมบูรณ์ จำเลย ป.วิ.พ. ม. 142 (5) , ม. 246 , ม. 247 ป.พ.พ. ม. 456 วรรคหนึ่ง , ม. 491 , ม. 1377 , ม. 1379 , ม. 1381 , ม. 1382
ศาล: ศาลจังหวัดอุตรดิตถ์ - นายธนพงศ์ อุชชิน ศาลอุทธรณ์ภาค 6 - นายอุดม สิทธิวิรัชธรรม
องค์คณะ: (กีรติ กาญจนรินทร์-ม.ล.ฤทธิเทพ เทวกุล-ศิริชัย วัฒนโยธิน)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต