A developer cannot avoid a refund by calling its own sale to a foreigner illegal คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6412/2560
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Section 86 is not an absolute bar; an alien may seek permission from the Minister of Interior and, even without permission, may still dispose of the land under section 94, so an alien has capacity to contract to buy land, and the contract need not mention the conditions or an intention to seek permission. The contract was not void and the award was enforceable. Judgment affirmed.
โดยหาจำเป็นต้องระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขหรือวิธีการตลอดจนเจตนาที่จะไปดำเนินการขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในสัญญาไม่
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A developer cannot escape a refund by arguing that its own sale contract with a foreigner was illegal.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A foreign buyer contracted with a developer to buy part of a plot on Ko Samui and to have a house built, and obtained an arbitral award for refund when the developer defaulted.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Section 86 is not an absolute bar; an alien may seek permission from the Minister of Interior and, even without permission, may still dispose of the land under section 94, so an alien has capacity to contract to buy land, and the contract need not mention the conditions or an intention to seek permission. The contract was not void and the award was enforceable. Judgment affirmed.
โดยหาจำเป็นต้องระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขหรือวิธีการตลอดจนเจตนาที่จะไปดำเนินการขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในสัญญาไม่
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The full judgment of Supreme Court Decision No. 6412/2560 is published in Thai: switch this page to Thai to read it. The facts and the holding in English are at the top of this page. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6412/2560 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่บทบัญญัติมาตรา 86 แห่ง ป.ที่ดิน มิได้ห้ามเด็ดขาดกรณีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ และแม้จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คนต่างด้าวก็ยังมีสิทธิที่จะจำหน่ายที่ดินต่อไปภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 ได้ คนต่างด้าวจึงมีความสามารถในการทำสัญญาเพื่อซื้อที่ดินได้ ทั้งนี้ โดยหาจำเป็นต้องระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขหรือวิธีการตลอดจนเจตนาที่จะไปดำเนินการขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในสัญญาไม่ ดังนี้ สัญญาที่ผู้ร้องซึ่งเป็นคนต่างด้าวทำกับผู้คัดค้านเพื่อซื้อที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้บังคับตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ
ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้องและปฏิเสธการขอบังคับตามคำชี้ขาดของผู้ร้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการตามข้อพิพาท หมายเลขแดงที่ 1/2558 ลงวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ชอบด้วยกฎหมายบังคับให้ผู้คัดค้านชำระเงิน 3,982,660 บาท แก่ผู้ร้อง พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2554 ไปจนกว่าชำระเสร็จ ให้ผู้คัดค้านชำระค่าป่วยการอนุญาโตตุลาการ ค่าใช้จ่ายอื่นและค่าธรรมเนียมตามบัญชีแนบท้ายคำชี้ขาดที่ผู้ร้องชำระแทนผู้คัดค้านเป็นเงิน 78,000 บาท กับให้ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนผู้ร้องโดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท
ผู้คัดค้านอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2548 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้คัดค้าน เพื่อซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก) เลขที่ 3181 ตำบลแม่น้ำ อำเภอเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี เนื้อที่ 625 ตารางเมตร ราคา 5,700,000 บาท และผู้ร้องทำสัญญาก่อสร้างบ้านพักกับบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด เพื่อก่อสร้างบ้านพักในที่ดินที่ซื้อ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 305 ตารางเมตร ราคา 7,572,200 บาท กำหนดแล้วเสร็จและส่งมอบพร้อมจดทะเบียนโอนในกำหนดเวลาเดียวกันกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคือในเวลาก่อนหรือภายในวันที่ 1 มกราคม 2550 เมื่อวันที่ 13 มิถุนายน 2548 ผู้ร้องชำระเงิน 3,982,660 บาท แก่บริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด แต่บริษัทดังกล่าวไม่ดำเนินการก่อสร้างบ้านพักและผู้คัดค้านไม่ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ร้อง เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2555 นายทะเบียนกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ขีดชื่อบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ออกจากทะเบียนในฐานะบริษัทร้าง ต่อมาเมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2556 ผู้ร้องยื่นคำร้องเสนอข้อพิพาทต่อสำนักงานสภาอนุญาโตตุลาการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เพื่อเรียกร้องให้ผู้คัดค้านกับบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ร่วมกันชำระเงินคืนแก่ผู้ร้อง ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้าน ส่วนบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ขาดนัดยื่นคำคัดค้านและขาดนัดพิจารณา เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2558 อนุญาโตตุลาการมีคำชี้ขาดให้ผู้คัดค้านชำระเงิน 3,982,660 บาท แก่ผู้ร้อง พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2554 ไปจนกว่าชำระเสร็จ กับให้ผู้คัดค้านชำระค่าป่วยการอนุญาโตตุลาการ ค่าใช้จ่ายอื่นและค่าธรรมเนียมตามบัญชีแนบท้ายคำชี้ขาดฝ่ายละกึ่งหนึ่ง ยกคำขอส่วนของบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ผู้ร้องชำระค่าป่วยการอนุญาโตตุลาการในส่วนของตนและส่วนของผู้คัดค้านแล้ว ฝ่ายละ 78,000 บาท
ปัญหาตามอุทธรณ์ของผู้คัดค้านว่า คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการและคำบังคับตามคำชี้ขาดขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนหรือไม่นั้น เห็นว่า อนุญาโตตุลาการวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวตามข้อเท็จจริงในสำนวนที่รับฟังตามคำเบิกความของผู้ร้องประกอบเอกสารโดยผู้คัดค้านมีเพียงทนายความเบิกความว่าตนไม่รู้เห็นเหตุการณ์ อนุญาโตตุลาการจึงรับฟังตามพยานหลักฐานผู้ร้องว่า เมื่อผู้ร้องได้รับแผ่นพับโฆษณาและไปดูโครงการแล้วได้รับแจ้งจากพนักงานโครงการว่าผู้คัดค้านเป็นชื่อบริษัทที่บริหารโครงการ ส่วนชื่อบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด เป็นชื่อโครงการ ประกอบกับเอกสารโฆษณาหน้าสุดท้ายปรากฏชื่อผู้คัดค้านด้วย ก่อนผู้ร้องลงนามในสัญญา พนักงานแจ้งว่าต้องลงนาม 2 สัญญาเพื่อประโยชน์ด้านบัญชีและภาษีเนื่องจากผู้คัดค้านกับบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด เป็นบริษัทในเครือเดียวกัน ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีการอธิบายข้อเท็จจริงเบื้องต้นข้อ ก ถึง ง ว่าบริษัททั้งสองมีความเกี่ยวข้องกัน จึงฟังว่าผู้ร้องทำสัญญากับบริษัททั้งสองเพื่อให้บริษัททั้งสองมีความรับผิดชอบร่วมกัน ข้อโต้แย้งของผู้คัดค้านที่ว่าการก่อสร้างยังไม่เสร็จจึงไม่เข้าเกณฑ์เงื่อนไขการโอนไม่อาจรับฟังได้เพราะกรณีเป็นเรื่องผู้คัดค้านกับบริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ร่วมกันทำโครงการ เมื่อผู้ร้องมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามและบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุโครงการไม่คืบหน้า ผู้คัดค้านไม่แบ่งแยกที่ดินตามสัญญาและไม่ส่งมอบที่ดินตามกำหนด จึงถือว่าผู้คัดค้านเป็นฝ่ายผิดสัญญา ส่วนเรื่องการรับชำระเงินนั้น อนุญาโตตุลาการวินิจฉัยฟังว่า เมื่อกรณีเป็นการร่วมกันดำเนินโครงการ การชำระเงินแก่บริษัทปาล์ม ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด จึงถือเป็นกรณีผู้คัดค้านได้รับชำระเงินจากผู้ร้องด้วย ผู้คัดค้านเป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงต้องคืนเงินแก่ผู้ร้อง ดังนี้ คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการจึงชอบแล้ว การยอมรับหรือการบังคับตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการจึงไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน และคำพิพากษาของศาลชั้นต้นย่อมไม่ฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ข้ออุทธรณ์ของผู้คัดค้านว่ายังไม่ผิดสัญญาและยังไม่ได้รับชำระเงินดังกล่าวล้วนเป็นการโต้แย้งการชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานและดุลพินิจในการวินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงจากพยานหลักฐานในสำนวนของอนุญาโตตุลาการและศาลชั้นต้น โดยไม่ปรากฏว่ามีการวินิจฉัยผิดจากวิธีพิจารณาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1) และ (2) ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของผู้คัดค้านข้อแรกว่า ศาลชั้นต้นมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีหรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 9 บัญญัติว่า "ให้ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลาง หรือศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศภาค หรือศาลที่มีการพิจารณาชั้นอนุญาโตตุลาการอยู่ในเขตศาล หรือศาลที่คู่พิพาทฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาล หรือศาลที่มีเขตอำนาจพิจารณาพิพากษาข้อพิพาทซึ่งได้เสนอต่ออนุญาโตตุลาการนั้น เป็นศาลที่มีเขตอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้" ดังนี้ ศาลใดศาลหนึ่งตามที่กฎหมายบัญญัติจึงมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีได้ คดีนี้แม้ขณะทำสัญญาผู้คัดค้านมีภูมิลำเนาอยู่ที่เกาะสมุยซึ่งไม่ได้อยู่ในเขตอำนาจศาลชั้นต้น แต่เมื่อผู้คัดค้านมีสำนักงานแห่งใหญ่อันเป็นภูมิลำเนาตั้งอยู่ในเขตอำนาจศาลชั้นต้นขณะผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลบังคับตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ ศาลชั้นต้นจึงเป็นศาลที่ผู้คัดค้านซึ่งเป็นคู่พิพาทฝ่ายหนึ่งมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาลและมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีนี้ อุทธรณ์ของผู้คัดค้านข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของผู้คัดค้านข้อต่อไปว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่บทบัญญัติมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามเด็ดขาดกรณีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ และแม้จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คนต่างด้าวก็ยังมีสิทธิที่จะจำหน่ายที่ดินต่อไปภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 ได้ คนต่างด้าวจึงมีความสามารถในการทำสัญญาเพื่อซื้อที่ดินได้ ทั้งนี้ โดยหาจำเป็นต้องระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขหรือวิธีการตลอดจนเจตนาที่จะไปดำเนินการขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยในสัญญาไม่ ดังนี้ สัญญาที่ผู้ร้องซึ่งเป็นคนต่างด้าวทำกับผู้คัดค้านเพื่อซื้อที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายดังที่ผู้คัดค้านอุทธรณ์ ที่ศาลชั้นต้นบังคับตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการจึงชอบแล้ว อุทธรณ์ข้อนี้ของผู้คัดค้านฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ให้ผู้คัดค้านใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้แทนผู้ร้อง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6412/2560
นายทอม เบอเรน - โซเรนสัน ผู้ร้อง
บริษัทอินเตอร์คอนติเนนตอล เอสเตทส์ จำกัด ผู้คัดค้าน
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 150 ป.ที่ดิน ม. 86 พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 ม. 9 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นายทอม เบอเรน - โซเรนสัน ผู้ร้อง บริษัทอินเตอร์คอนติเนนตอล เอสเตทส์ จำกัด ผู้คัดค้าน ป.พ.พ. ม. 150 ป.ที่ดิน ม. 86 พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 ม. 9
ศาล: ศาลแพ่ง - นายพิพัฒน์ ขำขะจิตร์
องค์คณะ: (รังสรรค์ วิจิตรไกรสร-อุดม สิทธิวิรัชธรรม-ณัฏฐชัย ไวยภาษจีรกุล)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต