A fully paid pre-2008 condominium buyer can resist a later bad-faith registered buyer คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The agreement predated 4 July 2008, when section 6/2 of the Condominium Act came into force, so section 456 paragraph two governed; having paid, the buyer could enforce registration against the developer, and the company, which bought without asking why someone lived in the unit, bought in bad faith and had no standing to evict. The eviction claim was dismissed.
จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัท อ. ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A fully paid condominium buyer under a pre-July 2008 agreement can resist a later registered buyer who took title in bad faith.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
In 2006 a buyer signed an off-plan agreement to buy a Bangkok condominium unit, paid the down payment and the balance in full to the developer and its successor, and lived in the unit from 2008; in 2011 the developer sold and registered the unit to a company, which sued to evict him.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The agreement predated 4 July 2008, when section 6/2 of the Condominium Act came into force, so section 456 paragraph two governed; having paid, the buyer could enforce registration against the developer, and the company, which bought without asking why someone lived in the unit, bought in bad faith and had no standing to evict. The eviction claim was dismissed.
จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัท อ. ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 9990/2560. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
ส่วนที่จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ย่อมเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ ซึ่งเป็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหานี้โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยรับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่อาจยกเรื่องความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อฟ้องขับไล่จำเลยได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์ เลขที่ 554/107 ชื่ออาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้นที่ 6 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งคืนห้องชุดให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 8,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดเลขที่ 554/107 ชื่ออาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้น 6 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 ธันวาคม 2557) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากเดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 8,000 บาท แทนโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ในการประกอบกิจการซื้อ จัดหา เช่า เช่าซื้อ ถือกรรมสิทธิ์ ครอบครอง ปรับปรุงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท โจทก์มอบอำนาจให้นายอุทัยเป็นผู้ฟ้องและดำเนินคดีแทน จำเลยมอบอำนาจให้นายทศพลดำเนินคดีแทน บริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนมาจากบริษัทวัชรธร จำกัด ห้องชุดพิพาทเลขที่ 6 เอ - 20 หรือเลขที่ 554/107 อยู่ในอาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้น 6 มีชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำเลยครอบครองโดยพักอาศัยในห้องชุดพิพาท โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดพิพาท ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 แต่จำเลยยังคงอยู่อาศัยในห้องชุดพิพาท
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่างจำเลยกับบริษัทวัชรธร จำกัด ใช้บังคับได้หรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่จำเลยให้การและนำสืบโดยโจทก์ไม่ได้โต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่นว่า เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2549 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับบริษัทวัชรธร จำกัด ตกลงชำระเงินดาวน์ให้บริษัทวัชรธร จำกัด เป็นรายงวดรวม 12 งวด เป็นเงิน 135,500 บาท หลังทำสัญญาจำเลยชำระเงินดาวน์ให้แก่บริษัทวัชรธร จำกัด และบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายมาจากบริษัทวัชรธร จำกัด ครบถ้วนแล้ว แสดงว่าจำเลยและบริษัทวัชรธร จำกัด ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกันก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 มีผลใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จรับเงินว่า ภายหลังจากได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันดังกล่าว จำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัทวัชรธร จำกัด และบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ไปครบถ้วนแล้ว จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทไม่ทำตามแบบตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 บัญญัติไว้ จึงใช้บังคับไม่ได้นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย อันเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยนั่นเอง จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหาว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ไปเสียทีเดียวโดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยก่อน และเห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยได้รับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และได้พักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต เมื่อฟังได้ดังกล่าวโจทก์ก็ย่อมไม่อาจยกเรื่องที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างในการฟ้องขับไล่จำเลยได้ จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น
อนึ่ง จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ยกฟ้องโจทก์ ย่อมไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลในอนาคต จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนนี้แก่จำเลย
พิพากษากลับให้ยกฟ้อง คืนค่าขึ้นศาลในอนาคตชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีการวม 200 บาท แก่จำเลย ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 50,000 บาท
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560
บริษัทเฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โจทก์
นายนรพล จินันท์เดช จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 6/2 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: บริษัทเฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โจทก์ นายนรพล จินันท์เดช จำเลย ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 6/2
ศาล: ศาลแพ่ง - นางดวงใจ สิงหนาท ศาลอุทธรณ์ - นายอานัด อุเบกขานุกุล
องค์คณะ: (วุฒินัย วงศ์ฟัก-สุทธินันท์ เสียมสกุล-ทวีศักดิ์ ทองภักดี)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต