Dernière mise à jour :
Un certificat sans dette en Thaïlande est la seule pièce de papier qui décide si une vente de copropriété se conclut ou se fracasse au guichet. Sans ce document, l’office foncier ne pourra pas enregistrer la cession, quelle que soit la qualité du reste du dossier et quelle que soit la somme déjà versée par l’acheteur.
Les vendeurs découvrent cela tardivement, généralement le matin de la date prévue pour l’échange. Les acheteurs le découvrent lorsque la date d’échange est reportée d’un mois. Cette guide explique ce que constitue le certificat, la règle des quinze jours obligeant la personne morale à le délivrer, ce qui peut légalement être considéré comme une dette, et ce que faire si le montant indiqué vous semble incorrect.
Table des matières
Qu’est-ce qu’un certificat sans dette en Thaïlande ?
Le document est une lettre de certification émise par la personne morale du condominium, signée par son administrateur, indiquant que l’unité en question n’est pas redevable de quelque chose. En thaïlandais, il s’agit du nangsue raprong kan plot nee. C’est une déclaration concernant l’unité, et non celle de la personne qui la vend, ce qui est le détail qui cause la plupart des problèmes.
Des frais d’utilisation communs s’appliquent à l’unité. Si un ancien propriétaire avait laissé des arriérés, le bâtiment les transmettra au nouveau propriétaire en tant que condition de délivrance du certificat, et l’Office foncier ne procédera pas à une vérification supplémentaire. Notre note Les frais pour les espaces communs et le fonds de réserve explique comment les frais sont calculés, ainsi que l'inscription sur le formulaire de demande. personne morale de copropriété et son administrateur Il indique qui a réellement le pouvoir de signer.
Article 29 : Pas de certificat, pas de transfert
L’article 29 de la loi sur les condominiums B.E. 2522 stipule que toute demande de registre du transfert d’un bien ou de la titularisation des droits sur celui-ci doit être accompagnée d’une attestation de la personne morale indiquant que le bien est exempt de toute dette. L’officier compétent au bureau foncier considère cette demande comme un document sans lequel l’enregistrement ne peut être effectué.
Deux conséquences pratiques en résultent. Premièrement, le certificat constitue en réalité le veto de l’immeuble sur la vente, de sorte qu’un vendeur en conflit avec le comité doit résoudre ce différend, ou payer des amendes en signe de protestation, avant que la cession puisse avoir lieu. Deuxièmement, le certificat a une durée de conservation très courte en pratique : les frais s’accumulent, de sorte qu’un certificat obtenu quelques semaines avant la signature peut ne plus correspondre au registre le jour même.
Cette obligation ne s’applique pas aux transferts enregistrés avant la création même de la personne morale, raison pour laquelle les premières ventes directes d’un promoteur se comportent différemment. La procédure de transfert et les frais officiels sont gérés par Département des terres.
La règle des Quinze Jours
L’article 29 sanctionne également la personne morale. Dans le cas où le propriétaire a versé l’intégralité des sommes exigées par l’article 18, le gérant doit délivrer le certificat dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la demande. Cette échéance constitue le principal instrument de pression sur le vendeur.
Utilisez-le correctement et il fonctionnera. Présentez la demande par écrit, datée, envoyée au bureau de la personne morale contre une signature ou par courrier recommandé, en précisant l’unité et la date prévue du transfert. Une demande orale adressée à un réceptionniste ne laisse aucune trace ni aucune date limite. Si quinze jours se sont écoulés sans certificat et sans raison expliquée, le propriétaire a un refus documenté à présenter devant la commission, l’office foncier et, si nécessaire, le tribunal.
Lorsque le constructeur insiste sur un montant que le propriétaire conteste, la solution la plus pragmatique consiste à payer le montant contesté moyennant une protestation écrite, à finaliser la vente et à poursuivre la récupération ultérieurement. Il est rarement judicieux de perdre un acheteur en raison d’un montant facturé de manière contestée.
Qu’est-ce qui constitue une dette en vertu de l’article 18
L’article 18 est la source de l’obligation, et cela importe car seules les dettes liées à cet article 18 justifient le refus de délivrance du certificat. Cet article répartit le fardeau en deux parties.
| Ce que cela couvre | Comment le dividende est calculé |
|---|---|
| Les frais liés aux biens du propriétaire, y compris les taxes et les droits de douane | Porté par ce propriétaire |
| Coûts courants : entretien, gestion, services et équipements communs | En proportion au pourcentage de propriété de chaque propriétaire dans la propriété commune |
| Contribution au fonds de réserve | En général, un paiement unique lors du premier transfert effectué par le développeur, avec des frais supplémentaires uniquement si une assemblée générale les décide. |
Les articles qui ne figurent pas dans cette liste sont moins valables. Une amende imposée par un comité, une taxe pour un dépôt de garantie pour la rénovation, une pénalité pour un animal de compagnie, une taxe de stationnement décidée lors d’une réunion dont le propriétaire n’avait jamais été informé : ces créances contractuelles ou réglementaires peuvent bien être engagées par le bâtiment, mais elles ne sont pas automatiquement des créances de la section 18 et leur utilisation pour bloquer une certification de la section 29 est susceptible d’être contestée.
Demandez le relevé, ligne par ligne, avec la précision avec laquelle chaque dépense a été autorisée. Un bâtiment qui ne peut fournir cette précision réduit généralement le montant.
Prélèvements en vertu de l’article 18/1
L’article 18/1 fixe les frais dus pour le retard de paiement et établit des plafonds plutôt que des taux fixes :
- Délai de paiement tardif : une surtaxe ne dépassant pas 12 % par an du montant impayé, sans possibilité de surtaxe.
- Dépôts dus depuis six mois ou plus : une surtaxe ne dépassant pas 20 % par an ; l’immeuble peut suspendre l’utilisation des services communs et des biens communs et retirer le droit de vote du propriétaire lors d’une assemblée générale.
Il vaut la peine de vérifier trois points dans tout avis que vous recevez. Les tarifs sont maximaux ; un immeuble facturant 20 % dès le premier jour est donc surfacturé. La pratique de la surtaxe est strictement interdite, ce qui exclut les intérêts calculés sur les intérêts par certains gestionnaires immobiliers. Et la suspension des prestations ne s’étend pas à l’interruption de quelque chose que le propriétaire a contracté directement avec un fournisseur d’électricité ou à l’interdiction d’accéder à l’immeuble lui-même.
Lorsque la personne morale dispose d'un droit préférentiel
L’article 41 accorde à la personne morale un droit préférentiel pour les créances visées à l’article 18, qui constitue une priorité en matière d’exécution plutôt qu’un droit de saisie de quelque chose en soi. Les créances visées au premier paragraphe de l’article 18 sont classées selon les mêmes modalités que les droits préférentiels de l’article 259(1) du Code civil et commercial et s’appliquent aux biens meubles que le propriétaire a apportés dans l’unité. Les créances visées au deuxième paragraphe, les frais communs, sont classées selon les modalités de l’article 273(1) et s’appliquent à l’unité.
La disposition qui surprend les prêteurs est la dernière : lorsque le gestionnaire a dûment déposé une déclaration de dette auprès de l’autorité compétente, le droit de préférence sur les frais communs peut primer sur une hypothèque sur l’immeuble. Un acheteur prenant une propriété hypothéquée avec des arriérés attachés n’est donc pas protégé par la position de la banque.
Dépôts en souffrance et prescription
Certains bâtiments conservent des registres remontant jusqu'à huit ou dix ans, souvent après un changement de gestionnaire. Les arriérés ne perdurent pas indéfiniment. Article 193/30 du Code civil et commercial fixe la durée générale de prescription à dix ans, sans autre durée spécifiée, et des durées plus courtes s’appliquent à plusieurs catégories de demandes périodiques.
Cela rend l’âge de chaque élément pertinent, et non pas seulement le total. Lorsque le bâtiment n’a rien fait pendant des années et présente alors un seul montant important comme prix d’un certificat, la réponse appropriée est de demander quand chaque frais est devenu exigible et par quelle autorité, et de demander conseil sur les parties qui restent encore exigibles avant de payer l’intégralité. La même discipline s’applique aux sommes déjà dans les mains du propriétaire : notre note sur Confiscation des dépôts de garantie locative dans le Dika 1511/2569 Il montre à quel point les tribunaux analysent attentivement les documents relatifs à une somme retenue.
Qu’ontille faut faire aux acheteurs et aux vendeurs ?
- Les vendeurs doivent demander le certificat par écrit au moins quatre semaines avant la date de transfert, et conserver une preuve de livraison afin que la période de quinze jours soit prouvable.
- Vendeurs : demandez le livre des comptes en même temps et le réconciliez avant que l’acheteur ne soit présent dans la pièce.
- Les acheteurs : conditionnent la vente et l’achat à la livraison du certificat, et rendent le vendeur responsable de toutes les charges jusqu’à la date de transfert.
- Les acheteurs : retenez une partie du prix jusqu’à ce que le certificat soit disponible, plutôt que de compter sur une promesse de règlement ultérieurement.
- Les deux parties confirment le taux mensuel actuel et la situation du fonds de réserve, car la charge dépend de l’unité et le nouveau propriétaire hérite du taux.
- Si le certificat est refusé sans mentionner une dette en vertu de l’article 18, il faut considérer cela comme une dispute à documenter, et non comme un délai administratif à attendre.
Notre Service d’achat de condominiums et due diligence inclut le contrôle de la dette et du certificat dans le cadre de l’examen standard de vingt-cinq points, ainsi que l’ensemble des éléments suivants : Guide pour acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu’étranger Il couvre le quota de propriété étrangère ainsi que les mécanismes de transfert qui s’y rattachent.
Foire aux questions
Est-il possible de vendre un condo sans certificat de non-débiteur ?
Non. L’article 29 de la loi sur les condominiums B.E. 2522 exige un certificat pour l’enregistrement d’un transfert d’unités immobilières, et l’Office foncier ne le délivrera pas sans ce document.
Combien de temps doit une personne morale en être propriétaire ?
Quinze jours à compter de la réception de la demande, à condition que le propriétaire ait réglé les dettes découlant de l’article 18. Présentez la demande par écrit et prouvez la livraison afin que la période puisse être établie.
Dois-je supporter les arriérés laissés par l’ancien propriétaire ?
Des frais courants sont liés à l’achat de l’unité, de sorte que, en pratique, un nouveau propriétaire doit payer les anciennes dettes avant que le certificat soit délivré. La solution consiste à inclure le certificat comme condition de la vente et à retenir une partie du prix jusqu’à la livraison du bien.
Quelle est la surtaxe maximale pour les paiements tardifs ?
L’article 18/1 permet une majoration pouvant atteindre 12 % par an, montant qui peut atteindre 20 % par an dès lors que les arriérés dépassent six mois. Ces plafonds sont des seuils et la majoration ne peut pas être majorée.
Le bâtiment peut-il couper l’eau et empêcher l’accès ?
Une fois que les arriérés dépassent six mois, l’article 18/1 permet la suspension des services communs et l’utilisation des biens communs, ainsi que la perte des droits de vote. Il n’autorise pas non plus de refuser l’accès à l’immeuble lui-même ou d’interférer avec un service que le propriétaire contracte directement.
La commission peut-elle ajouter des amendes à ce montant ?
Seuls les créances relevant de l’article 18 justifient le refus de la délivrance du certificat. D’autres charges peuvent être engagées par d’autres moyens, mais elles doivent être contestées si elles sont utilisées pour bloquer un transfert, et la résolution autorisant chacune d’elles doit être produite.
Cet article a été rédigé et examiné par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., qui est basé en Thaïlande depuis 2004 et qui dirige ThaiLawOnline depuis 2006, fournissant des conseils aux propriétaires étrangers concernant l’achat de copropriétés, les transferts et les litiges avec des personnes morales. Si un immeuble refuse de vous délivrer votre attestation de non-débiteur ou si les arriérés présentés ne correspondent pas à ce que vous avez été informé, contactez ThaiLawOnline et nous examinerons le registre et les résolutions qui y sont liées.
Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais et n’est pas un avis juridique. Les traductions anglaises de la loi sur les condominiums sont non officielles et le texte thaïlandais est le seul à régir la question, tandis que les pratiques des personnes physiques et des bureaux fonciers varient. Avant de prendre une décision, veuillez consulter un conseiller en droit pour vous conseiller sur votre situation particulière.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des mises à jour en anglais simple sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.