ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
การไล่เช่าบ้านออกในประเทศไทยนั้นค่อนข้างล่าช้าและเป็นไปตามขั้นตอนที่แตกต่างไปจากที่เจ้าของบ้านต่างชาติส่วนใหญ่คาดหวัง และการใช้ทางลัดที่ดูเป็นเรื่องปกติในต่างประเทศกลับเป็นความผิดทางอาญาในประเทศนี้ การเปลี่ยนกุญแจ การตัดกระแสไฟ หรือการเคลื่อนย้ายของใช้ของเช่าของคนเช่าออกไปข้างนอกจะไม่ทำให้คุณได้คืนบ้านกลับมาได้ มันจะทำให้คุณต้องถูกตั้งข้อหาต่อหน้าตำรวจ และจะทำให้ผู้เช่าที่ผิดนัดชำระหนี้ต้องฟ้องร้องตอบกลับมาด้วย.
กฎหมายที่ควบคุมความสัมพันธ์นั้นคือบทบัญญัติเกี่ยวกับการเช่าทรัพย์สินในส่วนที่ 1 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, มาตรา 537 ถึง 571, ซึ่งได้รับการเสริมด้วยกฎระเบียบเพื่อคุ้มครองผู้เช่าจากกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งตามมาคือเส้นทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยเป็นลำดับที่ศาลไทยคาดว่าจะเห็นตามมา.
สารบัญ
การไล่ผู้เช่าออกจากบ้านในประเทศไทยเริ่มต้นด้วยสัญญา
ก่อนอื่นให้คุณอ่านข้อตกลงเช่าให้ดี โดยศาลไทยจะใช้ข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หากข้อตกลงนั้นไม่เป็นโมฆะเพราะเป็นการไม่เป็นธรรม ดังนั้นสัญญาจะระบุจำนวนการแจ้งเตือนที่ต้องแจ้งให้ทราบ รวมถึงการจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือล่วงหน้า และสิ่งที่ถือเป็นกรณีละเมิด.
มีคุณสมบัติสองประการที่สำคัญที่สุด ประการแรกคือการที่สัญญาเช่ามีระยะเวลาคงที่หรือมีผลบังคับใช้ตลอดไป เพราะกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการแจ้งให้รู้ถึงการสิ้นสุดสัญญาเช่านั้นแตกต่างกัน ประการที่สองคือการที่สัญญาเช่านั้นมีทะเบียนเป็นของ สำนักงานที่ดินสัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่าสามปีจะบังคับใช้ได้เพียงสามปี เว้นแต่จะมีการจดทะเบียนไว้ มาตรา 538. หน้าของเราที่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทย และ การต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติ อธิบายว่ามันจะส่งผลอย่างไรในระยะยาว.
หากคุณไม่แน่ใจว่าข้อตกลงของคุณระบุไว้ว่าอย่างไรบ้าง โปรดดูที่ฟรี เครื่องสแกนสัญญาณเตือนรถยนต์ยืม จะชี้ให้เห็นข้อกำหนดที่มักก่อให้เกิดปัญหา.
การยุติสัญญาเช่า: มาตรา 560 และ 566
คุณไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าที่สัญญาเช่ายังคงมีผลบังคับใช้ได้ คุณต้องยุติสัญญาเช่าก่อน และกฎหมายกำหนดให้มีทางเลือกหลักสองทาง.
มาตรา 560 เกี่ยวข้องกับการชำระค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ เมื่อค่าเช่าต้องชำระเป็นรายเดือนหรือเป็นระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงการชำระเงิน โดยต้องแจ้งให้ทราบอย่างน้อย 15 วัน หากผู้เช่ายังไม่ชำระเงิน เจ้าของบ้านสามารถเพิกถอนสัญญาได้ โดยหากค่าเช่าต้องชำระเป็นระยะเวลาที่สั้นลง หรือผู้เช่าเคยผิดนัดชำระเงินมาแล้วสองครั้ง การเพิกถอนสัญญาจะเกิดขึ้นทันที.
มาตรา 566 เกี่ยวข้องกับการเช่าที่มีระยะเวลาคงที่ ไม่ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจจะยุติการเช่าได้ โดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้าหนึ่งระยะเวลาการจ่ายค่าเช่า หรือก่อนระยะเวลาการจ่ายค่าเช่าครั้งถัดไป แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่เกินสองเดือน.
| สถานการณ์ | บทบัญญัติ | ต้องแจ้งให้ทราบ |
|---|---|---|
| ค่าเช่าไม่ชำระ รายเดือน | CCC มาตรา 560 | ต้องชำระเงินอย่างน้อย 15 วันก่อนจะยกเลิกสัญญา |
| ค่าเช่าไม่ชำระ รายสัปดาห์ หรือน้อยกว่านั้น | CCC มาตรา 560 | การเลิกจ้างโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า 15 วัน |
| ไม่มีระยะเวลาที่กำหนด ไม่มีการละเมิดใดๆ | CCC มาตรา 566 | ระยะเวลาเช่าหนึ่งครั้ง ไม่เกินสองเดือน |
| ระยะเวลาการใช้งานสิ้นสุดลงแล้ว | CCC มาตรา 564 | สิ้นสุดการใช้งานโดยอัตโนมัติ ไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า |
| การละเมิดอื่นๆ (การเช่าให้เช่าต่อ, ความเสียหาย) | CCC มาตรา 554 และมาตรา 560 | แจ้งให้แก้ไขแล้วจึงยุติ |
ส่งจดหมายแจ้งการเลิกสัญญาในรูปแบบที่เป็นลายลักษณ์อักษรไปยังที่อยู่ตามสัญญาเช่า และเก็บหลักฐานการส่งมอบไว้ โดยการจัดส่งแบบลงทะเบียนพร้อมรับแจ้งความรับผิดชอบ หรือการส่งมอบโดยทนายความจะเป็นสิ่งที่ผู้พิพากษาต้องการเห็น.
ทำไมการไล่คนออกด้วยตนเองจึงเป็นความผิดทางอาญา
เมื่อผู้เช่าเข้าครอบครองแล้ว ก็มีเพียงศาลและเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายเท่านั้นที่สามารถขับไล่พวกเขาออกไปได้ เจ้าของบ้านที่ใช้กำลังบังคับใช้กฎหมายด้วยตนเองจะตกอยู่ในสถานการณ์ที่ต้องเผชิญกับปัญหาหลายด้านพร้อมกัน.
- การบุกรุกการบุกรุกเข้าไปในอาคารโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าถือเป็นการกระทำผิดกฎหมาย มาตรา 362 ของ ประมวลกฎหมายอาญา.
- การบีบบังคับการบังคับให้บุคคลใดคนหนึ่งออกจากบ้านโดยการใช้คำขู่หรือการใช้กำลังนั้นถือเป็นความผิด มาตรา 309.
- การโจรกรรมหรือความเสียหายการนำสิ่งของของเจ้าของที่อยู่อาศัยออกหรือทิ้งอาจถูกเรียกเก็บค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 334 หรือ 358.
- ความรับผิดทางแพ่งการตัดน้ำหรือไฟฟ้าถือเป็นการละเมิดหน้าที่ของเจ้าของบ้านในการรักษาความเรียบร้อยของที่อยู่อาศัย และผู้เช่าสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ ค่าเสียหาย.
สำหรับเจ้าของบ้านชาวต่างชาติ ผลที่ตามมาในทางปฏิบัตินั้นแย่กว่าค่าปรับเสียอีก การยื่นเรื่องร้องเรียนต่อตำรวจจะทำให้มีประวัติการเข้าเมือง และจะเปลี่ยนข้อเรียกร้องเรื่องค่าเช่าที่ตรงไปตรงมาให้กลายเป็นข้อพิพาทที่ผู้ถูกฟ้องเป็นตัวแทนของคุณ.
เส้นทางศาล: การฟ้องร้องเพื่อขอรับทรัพย์สินคืนและค่าชดเชย
หากผู้เช่ายังคงอยู่อาศัยหลังจากถูกพักการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมาย เจ้าของบ้านจะฟ้องร้องในศาลปกครองที่มีเขตอำนาจครอบคลุมที่ดินนั้นเพื่อขอให้พักการเช่าและเรียกค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ ค่าเสียหายจากการอยู่อาศัยต่อไป และค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งสองข้อเรียกร้องจะถูกรวมอยู่ในคดีเดียวกัน ไม่มีความจำเป็นต้องแยกกัน.
- เลิกสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง และเก็บหลักฐานการส่งเอกสาร.
- ส่งจดหมายเรียกเก็บเงินครั้งสุดท้าย โดยกำหนดระยะเวลาให้ย้ายออกและชำระหนี้ค้างชำระ.
- ยื่นคำร้องขอชดเชย. ค่าธรรมเนียมศาล จะคำนวณตามจำนวนที่ร้องขอ โดยขึ้นอยู่กับข้อจำกัดตามปกติ.
- เข้าร่วมการเจรจาเยียวยาซึ่งศาลจะพยายามใช้เป็นลำดับแรก และจะทำให้กรณีเหล่านี้ได้รับการแก้ไขได้ในระดับหนึ่ง.
- ขอให้มีคำพิพากษาแล้วจึงออกหมายบังคับคดี และให้กรมบังคับคดีดำเนินการบังคับการย้ายถิ่น.
การเก็บเงินเป็นกระบวนการที่แยกต่างหากจากกระบวนการฟื้นคืนทรัพย์สินของยานพาหนะ และมีข้อจำกัดเฉพาะของตนเองในเรื่องสิ่งที่จะสามารถยึดได้ หลักการโดยทั่วไปก็เหมือนกับกรณีการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเงินใดๆ ซึ่งเราได้กล่าวถึงไว้ในบทความนี้ การละเมิดสัญญาในประเทศไทย.
กฎเกณฑ์การทำสัญญาควบคุมสำหรับเจ้าของที่พักอาศัยที่มีหน่วยที่พักอาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป
ตั้งแต่ปี 2018 ธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัยจึงเป็นธุรกิจที่ต้องมีสัญญาควบคุมภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค การแจ้งเรื่องไปยังคณะกรรมการสัญญาจะบังคับใช้กับเจ้าของบ้านที่เช่าที่อยู่อาศัยจำนวน 5 ยูนิตขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวหรือกระจายอยู่หลายแห่ง และจะใช้บังคับเหนือข้อกำหนดที่ขัดแย้งในสัญญาเช่า.
ผลกระทบหลักคือเงินประกันจะจำกัดไว้ที่ค่าเช่าหนึ่งเดือน และเงินมัดจำจะจำกัดไว้ที่หนึ่งเดือน เงินประกันต้องได้รับการคืนภายในเจ็ดวันหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาเช่า ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาได้ด้วยการแจ้งล่วงหน้าสามสิบวัน ไฟฟ้าและน้ำมิอาจถูกเรียกเก็บเงินเกินอัตราที่บริษัทให้บริการตนเอง และเจ้าของบ้านมิอาจยึดทรัพย์สินของเช่าหรือตัดการจ่ายไฟฟ้าและน้ำเพื่อบังคับให้เช่าจ่ายเงินได้ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค.
เจ้าของต่างชาติที่ปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์หลายยูนิตมักจะล่วงเกินขีดจำกัดห้ายูนิตโดยไม่รู้ตัว และจากนั้นก็พึ่งพาสัญญาเช่าที่การแจ้งเตือนได้เขียนขึ้นใหม่ไปแล้ว ก่อนที่จะพึ่งพาข้อกำหนดการเลิกสัญญา ให้ตรวจสอบว่าตนเองเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมหรือไม่ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย ครอบคลุมด้านกรรมสิทธิ์ของคำถามเดียวกัน.
กรอบเวลาและค่าใช้จ่ายที่ปฏิบัติได้จริง
คดีที่ไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ ซึ่งผู้เช่าจะออกจากบ้านหลังได้รับจดหมายเรียกเก็บเงินจะเสร็จสิ้นได้ภายในหนึ่งเดือน ส่วนคดีที่ต้องขึ้นสู่กระบวนการพิจารณาคดีมักจะใช้เวลานานกว่านั้นอย่างมาก.
| ขั้นตอน | ระยะเวลาปกติ |
|---|---|
| คำเตือนให้ชำระเงินตามมาตรา 560 | ขั้นต่ำ 15 วัน |
| จดหมายขอร้องและคำตอบ | 1 ถึง 2 สัปดาห์ |
| การยื่นฟ้องเพื่อเข้าสู่ชั้นการไต่สวนครั้งแรก | 1 ถึง 3 เดือน |
| คำพิพากษาในคดีที่ถูกฟ้องร้อง | 4 ถึง 10 เดือนนับจากวันที่ยื่นคำขอ |
| หมายกำหนดการบังคับคดีและคำสั่งการย้ายออกทางกายภาพ | 1 ถึง 3 เดือนหลังจากคำพิพากษา |
ช่วงราคาเหล่านี้จะแตกต่างกันไปตามศาลและตามความรุนแรงของการต่อสู้ของเจ้าของบ้าน ในข้อพิพาทส่วนใหญ่ ปัจจัยที่สำคัญไม่ได้อยู่ที่กฎหมาย แต่คือการที่เอกสารของเจ้าของบ้าน (สัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงิน ใบแจ้งเตือน หลักฐานการส่งมอบ) มีความถูกต้องครบถ้วนเมื่อวันแรก.
คำถามที่พบบ่อย
ฉันสามารถเปลี่ยนกุญแจล็อคได้หรือไม่ ถ้าผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า
ไม่ ไม่สามารถล็อคผู้เช่าที่อยู่ในสถานะครอบครองได้โดยไม่ได้รับอนุญาตได้ตามมาตรา 362 แห่งประมวลกฎหมายอาญา และการบังคับใช้ตามมาตรา 309 ซึ่งจะทำให้คุณตกเป็นผู้ต้องรับผิดชอบค่าเสียหายเท่านั้น เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายเท่านั้นที่สามารถปลดปล่อยผู้เช่าออกจากสถานะดังกล่าวได้โดยอาศัยคำพิพากษาของศาล.
ฉันต้องแจ้งเตือนค่าเช่าที่ยังไม่ได้จ่ายเป็นระยะเวลาเท่าใด?
ในกรณีที่ค่าเช่าต้องชำระเป็นรายเดือนหรือเป็นระยะเวลาที่ยาวนานกว่านั้น ตามมาตรา 560 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ต้องแจ้งให้ทราบถึงการชำระค่าเช่าอย่างน้อย 15 วันก่อนที่จะสามารถเลิกสัญญาเช่าได้.
ฉันสามารถเก็บเงินมัดจำไว้เพื่อชำระหนี้ค้างชำระได้หรือไม่
โดยปกติแล้วใช่ หากสัญญาเช่าอนุญาต แต่ผู้เช่าที่เช่าอาคารพาณิชย์หรืออพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไปถือว่าเป็นธุรกิจที่ต้องทำสัญญาควบคุม และต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันนับจากวันสิ้นสุดสัญญา โดยหักค่าใช้จ่ายที่ปรากฏหลักฐานอย่างถูกต้องเท่านั้น.
การย้ายออกจะใช้เวลานานเท่าใดในประเทศไทย?
ผู้เช่าที่ออกจากบ้านหลังได้รับจดหมายเรียกเก็บเงินอาจต้องออกจากบ้านภายในหนึ่งเดือน กรณีที่มีข้อโต้แย้งมักใช้เวลาตัดสินคดีถึง 4 ถึง 10 เดือน รวมทั้งอีก 1 ถึง 3 เดือนสำหรับการออกหมายจับและดำเนินการย้ายออกจริง.
เจ้าของบ้านชาวต่างชาติมีสิทธิเท่ากับเจ้าของบ้านชาวไทยหรือไม่?
ใช่. สัญชาติไม่ส่งผลต่อสิทธิ์ในการเช่าทรัพย์สินที่ตนเป็นเจ้าของตามกฎหมาย หรือสิทธิ์ในการฟ้องเพื่อขอครอบครอง สิ่งที่ชาวต่างชาติสามารถครอบครองได้นั้นมีข้อจำกัด แต่กฎระเบียบของเจ้าของและผู้เช่าเองก็ยังคงเหมือนเดิม.
บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., ซึ่งอาศัยอยู่ในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2004 และเป็นผู้ดำเนินงาน ThaiLawOnline ตั้งแต่ปี 2006 หากคุณต้องการจ้างวานให้เขียนคำบอกเลิกสัญญาเช่าที่ยังไม่ได้เซ็น หรือตรวจสอบสัญญาเช่าก่อนเซ็น หรือยื่นเรื่องฟ้องล้มเลิกสัญญาเช่า, ติดต่อ ThaiLawOnline และทีมงานที่ได้รับใบอนุญาตจากไทยของเราจะจัดการเรื่องนี้ให้.
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย และไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย การเรียกร้องค่าเช่าขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในสัญญาเช่าและแนวปฏิบัติของศาลในท้องถิ่น โปรดปรึกษาทนายความชาวไทยที่มีความรู้ด้านกฎหมายเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.