ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
หัวข้อนี้มีความซับซ้อน เนื่องจากบางเอกสารสิทธิเป็นของรัฐบาลและอนุญาตให้ครอบครองที่ดินได้เพียงอย่างเดียว ในขณะที่เอกสารสิทธิบางประเภทไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นอกจากผ่านการสืบทอดกรรมสิทธิ์ วันนี้เราจะเน้นไปที่ประเภทที่พบได้บ่อยที่สุด ซึ่งเรียกว่า “ชาโนตต์เต็ม, ”ซึ่งมีภาพ Garuda สีแดง” แม้ในภาคอิสาน ชันอ็อตต์จะเป็นหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์หลักในเมือง แต่บทความนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่ออธิบายวิธีการอ่าน โฉนดที่ดินในประเทศไทย
การอ่านจดหมายเหตุเป็นส่วนหนึ่งของ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ อธิบายไว้ในคู่มือของเรา การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 7 กันยายน 2026 ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนนำมาจากกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตามที่กรมที่ดินเผยแพร่ ส่วนเนื้อหาเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิได้อ่านเทียบกับตัวบทภาษาไทยของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) มาตรา 4, 5, 8, 11 และ 12 และกฎกระทรวงว่าด้วยค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย พ.ศ. 2563 สิ่งที่ไม่ได้ตรวจสอบในการทบทวนครั้งนี้: สีของครุฑบนเอกสารแต่ละประเภท และขั้นตอนการขอออกโฉนดที่ดินแทนฉบับที่สูญหาย แก้ไขเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2026: หน้านี้เคยระบุว่า น.ส. 3 อาจมีอายุมากกว่า 100 ปี แต่เอกสารดังกล่าวเริ่มมีตั้งแต่ประมวลกฎหมายที่ดินปี 1954 และเอกสารสิทธิอายุนับร้อยปีนั้นคือโฉนดรุ่นแรก.
สารบัญ
สีของ Garuda บอกถึงประเภทของกรรมต่าง ๆ โดย Garuda สีแดงคือ โฉนด (น.ส. 4 จ.) เอกสารสิทธิที่มั่นคงที่สุด รังวัดด้วย GPS ที่แม่นยำ ครุฑสีเขียวคือ “น.ส. 3 (ซาม) โคร์” เอกสารที่อ่อนแอกว่า ซึ่งขอบเขตของมันถูกกำหนดจากภาพถ่ายทางอากาศมากกว่าการสำรวจพื้นดิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่พื้นที่ที่บันทึกไว้อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้เมื่อมีการสำรวจที่ดินเพื่อขอรับโฉนดในภายหลัง เอกสารนี้คือ น.ส. 4 จ. (บางครั้งเรียกว่า น.ส. 4 เท่านั้น) และคุณจะเห็นมันอยู่ทางมุมขวาบนซึ่งถูกกรองด้วยสีฟ้า นอกจากนี้ คำว่า “โฉนด” ก็ปรากฏเป็นตัวอักษรแปลเป็นภาษาไทยว่า “เอกสารสิทธิ์” โดยมีวงกลมสีเหลืองที่อยู่รอบๆ ตัวมัน นั่นไม่ได้เขียนไว้ใน น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก.. เมื่อคุณเรียนรู้การอ่านหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย ประเภทของหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์เป็นสิ่งสำคัญ.
ผู้คนส่วนใหญ่จะจดจำภาพการระบุที่ดินบนหน้าแรกที่อยู่ตรงกลาง หากมองอย่างใกล้ชิด คุณจะเห็นเสาเข็มที่ใช้สำหรับกำหนดเขตแดนที่มีเลข (0372 ถูกกรองไว้) ซึ่งมักทำจากคอนกรีตและตั้งอยู่บนดิน.
ด้านบนของภาพวาดนี้ คุณจะพบชื่อ สัญชาติ และที่อยู่ของผู้เป็นเจ้าของคนแรก ซึ่งแสดงถึงเจ้าของเดิมเมื่อมีการออกโฉนดที่ดิน ประเภทของโฉนดที่ดินแสดงอยู่ในมุมบนขวา การเรียนรู้วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทยจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมายแก่คุณ
หมายเลขโฉนดที่ดินสำหรับบ้านชาโนต์ในประเทศไทย
ฉันได้ปกปิดหมายเลขโฉนดที่ดินและรายละเอียดของเจ้าของคนแรกเพื่อความเป็นส่วนตัว เนื่องจากโฉนดที่ดินเป็นข้อมูลกึ่งสาธารณะ ทนายความสามารถค้นหาและขอสำเนาได้หากมีเหตุผลที่ถูกต้อง เช่น คดีความ การหย่าร้าง หรือการประมูลทรัพย์สิน
ถ้าคุณเห็นข้อความ “S.P.K.”.,” ที่อยู่ด้านบนขวา โปรดระมัดระวัง มันคือตัวอักษร Sor Por Kor และเอกสารสิทธิ์เหล่านี้ไม่สามารถซื้อได้ ชาวต่างชาติไม่ควรซื้อหรือสร้างที่ดินบน Sor Por Kor ฉันขอแนะนำให้ซื้อหรือสร้างที่ดิน Por Bor Tor ซึ่งเป็นที่ดินเกษตรกรรมและเจ้าของคือรัฐบาล ซึ่งเป็นที่ทั่วไปในพื้นที่ชนบท และเอกสารสิทธิ์เหล่านี้มีความแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง.
โฉนดที่ดินบางส่วนเท่านั้นที่อยู่ในความดูแลของกรมที่ดิน
เอกสารสิทธิในที่ดิน เช่น น.ส. 3 และที่สูงกว่า เก็บไว้ที่กรมที่ดิน ส่วน ส.ป.ก. มีสำนักงานของตนเอง และใบเสร็จรับเงินภาษี ภ.บ.ท. 5 ซึ่งไม่ใช่เอกสารสิทธิเลย เก็บไว้ที่หน่วยงานท้องถิ่น เช่น องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) อำเภอ หรือ เทศบาล. การค้นหาข้อมูล ภ.บ.ท. เป็นเรื่องท้าทายเนื่องจากมีหลายรูปแบบ เอกสารเก่าบางฉบับ เช่น โฉนดที่ออกมานานก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 จะสร้าง น.ส. 3 ขึ้น อาจมีอายุกว่า 100 ปีและมีขนาดใหญ่มาก อ่านยากเพราะเก่าและส่วนใหญ่ใช้เลขไทย แต่แม้จะแตกต่างกันเล็กน้อย ก็ยังคงลักษณะบางอย่างไว้ ซึ่งหมายความว่าหากคุณเรียนรู้วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย คุณก็จะอ่านได้ทุกฉบับ.
ใต้รายละเอียดของเจ้าของรายแรก คุณจะพบขนาดของที่ดินที่ระบุใน Rai, Ngan และ Talang Wah ตัวอย่างเช่น 1-2-32 หมายถึง 1 ไร่, เลขที่ 2 นง และเลขที่ 32 ตาลังวา วันที่ออกเอกสารสิทธิ์จะระบุอยู่ใต้คำอธิบายที่ดิน บางเอกสารสิทธิ์ยังระบุด้วยว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่มาจากเอกสารเดิม ซึ่งเป็นเรื่องที่พบได้ไม่บ่อย เอกสารสิทธิ์ยังระบุด้วยหมายเลขจังหวัด เขต ตำบล และกรมที่ดิน เช่น แผนที่ที่ดิน, บัญชีที่ดิน และหน้าเอกสารสิทธิ์ทั้งสองด้านด้านบน เพื่อให้คุณทราบว่าเอกสารสิทธิ์นั้นเป็นของจังหวัดใดและกรมที่ดินใด.
ภาพที่สองแสดงด้านหลังของโฉนดที่ดิน ไม่ใช่ฉบับเดียวกัน ฉันได้ปิดบังชื่อเพื่อความเป็นส่วนตัว แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วการแสดงโฉนดที่ดินจะไม่ละเมิดสิทธิความเป็นส่วนตัวก็ตาม ด้านหลังมีลักษณะคล้ายตารางที่บันทึกการครอบครอง คอลัมน์แรกคือวันที่ คอลัมน์ที่สองอธิบายการดำเนินการ และคอลัมน์ที่สามและสี่ระบุผู้โอนและผู้รับโอนตามลำดับ ตัวอย่างเช่น ในการขาย ผู้ขายจะอยู่ในคอลัมน์ที่สามและผู้ซื้ออยู่ในคอลัมน์ที่สี่ คอลัมน์ถัดไปแสดงขนาดที่ดินด้วยตัวเลขในภาษาไทยหรือตัวเลขปกติ ตามด้วยตราประทับของกรมที่ดินเพื่อยืนยันการทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการ
วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย : ด้านหลังของโฉนด (น.ส.4)
ในตัวอย่างนี้ คุณจะเห็นรายการการซื้อ (Kay), จำนอง (จัม นอง) หรือ การยกทรัพย์สินให้ (ไห่) เมื่อจดทะเบียนเช่า จะระบุว่า “จาโอ เตี ดิน” (เช่าที่ดิน) ในขณะที่การใช้ประโยชน์จะระบุว่า “ซี วี ตี เควิน” สิทธิเหนือพื้นดิน คือ “ซี ดู ที นัว ที ดิน”.
ชื่อของชาวต่างชาติอาจปรากฏในเอกสารสิทธิ์ โดยปกติจะไม่ปรากฏเป็นเจ้าของ (แม้ว่าอาจมีข้อยกเว้นบางประการ) แต่มักจะปรากฏในลักษณะของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (usufructuary), ผู้เช่า, ผู้ให้กู้, ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หรือผู้ถือสิทธิอื่นๆ.
The most interesting document for me is the Sap-Ing-Sith certificate, and it is not a title deed. Under Section 5 of the Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019) the right is registered on the chanote itself and the Land Office issues a separate certificate in two copies, one for the owner and one kept at the office. Section 4 allows a term of not more than 30 years, and the Act contains no provision for renewing or extending it, so a further 30 years is something you negotiate with the landowner and not something the statute gives you. The Act says nothing about nationality, which is why a foreigner can hold one, and Section 11 gives the holder the rights, duties and liabilities of an owner, except that the right to recover the property from someone with no right to hold it and the right to stop others interfering with it unlawfully stay with the landowner, whom the holder must tell promptly when either arises. Our law firm has registered more than four such deeds, and each time, the Land Department had never encountered one before. Some people will say it’s only temporary, but you do not have a lessor. Section 12 lets you transfer it, mortgage it under the Civil and Commercial Code and pass it on by inheritance, none of which needs the landowner’s consent. Section 8 is the limit worth knowing in advance: a Sap-Ing-Sith cannot be divided, and land carrying one cannot be split into several plots or merged into another.
โฉนดเป็นเอกสารสำคัญ หากสูญหาย เจ้าของสามารถขอรับใบแทนได้ 30 วันหลังจากแจ้งความ โฉนดมักถูกใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ แต่วิธีนี้ไม่มีความปลอดภัยสูงนัก โดยทั่วไปธนาคารจะจดทะเบียนจำนองแทน การจำนองหรือสิทธิที่จดทะเบียนจะอยู่,ด้านหลังของโฉนด ดังนั้น หากคุณรู้วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย คุณจะเห็นลำดับการครอบครองทั้งหมด.
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกำหนดโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ข้อ 2(7) ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกรมที่ดินเผยแพร่ตารางค่าธรรมเนียมไว้ การจดทะเบียนประเภทที่ไม่มีทุนทรัพย์เสียค่าธรรมเนียม 50 บาทต่อแปลง ซึ่งเป็นอัตราสำหรับสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือภาระจำยอมที่ให้โดยไม่มีค่าตอบแทน หากให้โดยมีค่าตอบแทน ทรัพยสิทธิเดียวกันนี้เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ตาม (ฏ) การเช่าเสียร้อยละ 1 ตาม (ฐ) และเสียอากรแสตมป์อีกร้อยละ 0.1 การจำนองเสียร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และเพดานนี้คือส่วนที่ผู้คนมักลืมเมื่อกู้เงินจำนวนมาก การโอนที่มีทุนทรัพย์ เช่น การขาย เสียร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ทรัพยอิงสิทธิเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวงของตนเอง ไม่ใช่ฉบับนี้: การก่อตั้งเสียค่าธรรมเนียมอัตราคงที่ 20,000 บาท หนังสือรับรอง 10,000 บาท การยกเลิกอีก 20,000 บาท การจำนองทรัพยอิงสิทธิร้อยละ 1 และอัตราร้อยละ 2 ใช้เฉพาะเมื่อมีการโอนเท่านั้น คณะรัฐมนตรีลดอัตราบางรายการลงเป็นครั้งคราว ดังนั้นควรยืนยันอัตราที่สำนักงานที่ดินในวันที่ไปดำเนินการ หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โฉนดที่ดิน (chanote) คือเอกสารที่สำคัญที่สุด การเรียนรู้วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทยจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง.
- เอกสารสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทย รายชื่อเอกสารที่ดินทั้งหมด
- การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจในประเทศไทย
- กรมที่ดิน ประเทศไทย (เว็บไซต์อย่างเป็นทางการ, ภาษาอังกฤษและภาษาไทย)
เมื่อคุณสามารถอ่านโฉนดได้แล้ว ก็ยังต้องมีคนตรวจสอบเทียบกับทะเบียนของสำนักงานที่ดินอยู่ดี. นั่นคือ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย, และนั่นคือจุดที่ปัญหาคส่วนใหญ่ปรากฏขึ้น.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.