วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2026

หัวข้อนี้ค่อนข้างซับซ้อน เนื่องจากโฉนดที่ดินบางประเภทเป็นของรัฐบาลและอนุญาตให้ครอบครองที่ดินได้เท่านั้น ในขณะที่บางประเภทไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้นอกจากโดยการสืบทอดมรดก วันนี้เราจะมุ่งเน้นไปที่ประเภทที่พบได้บ่อยที่สุด ซึ่งรู้จักกันในชื่อ “ชาโนตต์เต็มซึ่งมีรูปครุฑสีแดงอยู่ แม้แต่ในภาคอีสาน โฉนดที่ดินแบบฉานอตเต้ก็ยังเป็นเอกสารสิทธิ์หลักในเมืองต่างๆ บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่ออธิบายวิธีการอ่านโฉนดที่ดินแบบฉานอตเต้ โฉนดที่ดินในประเทศไทย

Reading the deed is part of the due diligence described in our guide to การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

The colour of the Garuda tells you the deed type. A red Garuda is a Chanote (Nor Sor 4 Jor), the strongest title, surveyed by precise GPS. A green Garuda is a “Nor Sor 3 (sam) Kor,” a slightly weaker title based on an aerial photo survey. with the “Kor” being older than the “Jor.” This title deed is Nor Sor 4 Jor (sometimes only called Nor Sor 4) and you see it on the upper right corner circled in blue. Also, the word “Chanote” appears translated to “title deed” in yellow circles. That is not written on Nor Sor 3 or Nor Sor 3 Kor. When you learn How to Read a Title Deed in Thailand, the type of title deed is crucial.

คนส่วนใหญ่คงจำภาพวาดแปลงที่ดินตรงกลางหน้าแรกได้ ถ้าสังเกตดีๆ จะเห็นเสาปักเขตแดนที่มีหมายเลขกำกับ (หมายเลข 0372 ถูกวงกลมไว้) ซึ่งมักทำจากคอนกรีตและปักลงในดิน

ด้านบนของภาพวาดนี้ คุณจะพบชื่อ สัญชาติ และที่อยู่ของผู้เป็นเจ้าของคนแรก ซึ่งแสดงถึงเจ้าของเดิมเมื่อมีการออกโฉนดที่ดิน ประเภทของโฉนดที่ดินแสดงอยู่ในมุมบนขวา การเรียนรู้วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทยจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากมายแก่คุณ

หมายเลขโฉนดที่ดินสำหรับบ้านชาโนต์ในประเทศไทย

ฉันได้ปกปิดหมายเลขโฉนดที่ดินและรายละเอียดของเจ้าของคนแรกเพื่อความเป็นส่วนตัว เนื่องจากโฉนดที่ดินเป็นข้อมูลกึ่งสาธารณะ ทนายความสามารถค้นหาและขอสำเนาได้หากมีเหตุผลที่ถูกต้อง เช่น คดีความ การหย่าร้าง หรือการประมูลทรัพย์สิน

ถ้าคุณเห็น “SPK” อยู่ที่มุมบนขวา โปรดระมัดระวัง มันย่อมาจาก Sor Por Kor ซึ่งโฉนดที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ ชาวต่างชาติไม่ควรซื้อหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีโฉนด Sor Por Kor เด็ดขาด ผมขอเลือก Por Bor Tor ซึ่งเป็นที่ดินเกษตรกรรมและเจ้าของเป็นรัฐบาลดีกว่า ที่ดินประเภทนี้พบได้ทั่วไปในพื้นที่ชนบท และโฉนดที่ดินก็แตกต่างกันมาก

โฉนดที่ดินบางส่วนเท่านั้นที่อยู่ในความดูแลของกรมที่ดิน

โฉนดที่ดินประเภท น.ส. 3 ขึ้นไป จะเก็บไว้ที่กรมที่ดิน ส่วนโฉนดที่ดินประเภท ปอ.ก. จะมีที่ทำการของตนเอง และโฉนดที่ดินประเภท ปอ.บ.ต. จะเก็บไว้ที่อำเภอหรือตำบล การค้นหาโฉนดที่ดินประเภท ปอ.บ.ต. ค่อนข้างยากลำบากเนื่องจากมีหลากหลายรูปแบบ โฉนดเก่าบางฉบับ เช่น น.ส.สาม อาจมีอายุมากกว่า 100 ปี และมีขนาดใหญ่มาก อ่านยากเพราะเก่า ส่วนใหญ่ใช้ตัวเลขไทย แต่ถึงแม้จะแตกต่างกันเล็กน้อย ก็ยังคงมีลักษณะเฉพาะบางอย่างอยู่ นั่นหมายความว่า หากคุณเรียนรู้วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย คุณจะสามารถอ่านโฉนดเหล่านั้นได้ทั้งหมด

ด้านล่างรายละเอียดของเจ้าของคนแรก คุณจะพบขนาดของที่ดินที่ระบุเป็นไร่ งัน และตลังหวา ตัวอย่างเช่น 1-2-32 หมายถึง 1 ไร่ 2 งัน และ 32 ตลังหวา วันที่ออกโฉนดจะระบุไว้ใต้รายละเอียดของแปลงที่ดิน โฉนดบางฉบับอาจระบุด้วยว่าที่ดินแปลงนั้นได้มาจากโฉนดฉบับก่อนหน้าหรือไม่ ซึ่งพบได้ไม่บ่อยนัก นอกจากนี้ ยังมีการระบุจังหวัด อำเภอ ตำบล และหมายเลขกรมที่ดิน เช่นเดียวกับหมายเลขในแผนที่ที่ดิน เล่ม และหน้า ไว้ทั้งสองด้านด้านบน ดังนั้นเมื่อคุณเห็นโฉนด คุณจะทราบว่าเป็นของจังหวัดใดและกรมที่ดินใด

ภาพที่สองแสดงด้านหลังของโฉนดที่ดิน ไม่ใช่ฉบับเดียวกัน ฉันได้ปิดบังชื่อเพื่อความเป็นส่วนตัว แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วการแสดงโฉนดที่ดินจะไม่ละเมิดสิทธิความเป็นส่วนตัวก็ตาม ด้านหลังมีลักษณะคล้ายตารางที่บันทึกการครอบครอง คอลัมน์แรกคือวันที่ คอลัมน์ที่สองอธิบายการดำเนินการ และคอลัมน์ที่สามและสี่ระบุผู้โอนและผู้รับโอนตามลำดับ ตัวอย่างเช่น ในการขาย ผู้ขายจะอยู่ในคอลัมน์ที่สามและผู้ซื้ออยู่ในคอลัมน์ที่สี่ คอลัมน์ถัดไปแสดงขนาดที่ดินด้วยตัวเลขในภาษาไทยหรือตัวเลขปกติ ตามด้วยตราประทับของกรมที่ดินเพื่อยืนยันการทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการ

How to Read Title Deed in Thailand : The Back of a Chanote

ในตัวอย่างนี้ คุณจะเห็นรายการสำหรับการซื้อ (Kay) การจำนอง (Jam Nong) หรือการให้ (Hai) เมื่อจดทะเบียนสัญญาเช่า จะระบุว่า “Chao Tee Din” (สัญญาเช่าที่ดิน) ในขณะที่สิทธิในการใช้ประโยชน์จะระบุว่า “See Tee Kep Kin” และสิทธิเหนือพื้นดินจะระบุว่า “See Tee Nua Tee Din”

ชื่อของชาวต่างชาติสามารถปรากฏอยู่ในโฉนดที่ดินได้ โดยปกติแล้วจะไม่ใช่ในฐานะเจ้าของ (แม้ว่าจะเป็นไปได้ในบางกรณี) แต่ส่วนใหญ่มักปรากฏในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ผู้เช่า ผู้รับจำนอง ผู้รับผลประโยชน์ หรือผู้ถือสิทธิอื่นๆ

โฉนดที่ดินที่น่าสนใจที่สุดสำหรับผมคือโฉนดแบบใหม่ที่มีรูปครุฑสีฟ้า ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินได้เต็มรูปแบบเป็นเวลา 30 ปี โดยสามารถต่ออายุได้อีก 30 ปี เรียกว่า “สัญญาจำนองที่ดิน” (Sap Ing Sith) สำนักงานกฎหมายของเราได้จดทะเบียนโฉนดประเภทนี้ไปแล้วมากกว่าสี่ฉบับ และทุกครั้งกรมที่ดินก็ไม่เคยพบเห็นโฉนดแบบนี้มาก่อนเลย บางคนอาจบอกว่ามันเป็นเพียงชั่วคราว แต่คุณไม่มีผู้ให้เช่า คุณสามารถจำนองที่ดินหรือขายสัญญาจำนองที่ดินของคุณได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากใคร

A chanotte is a crucial document. If lost, the owner can request a new copy 30 days after filing a police report. Chanotes are often used as security for loans, but this is not very secure. Banks typically register a mortgage instead. Mortgage or rights registered will be on the back on a title deed. So if you know How to Read a Title Deed in Thailand you will see all the chain of possession.

ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน (1.5% ของมูลค่า มักทำได้ฟรี ดังนั้นภาษีจึงเป็นศูนย์) สัญญาเช่า (1.1% ของค่าเช่าทั้งหมด) สัญญาจำนอง (1% โดยปกติจะลดลงครึ่งหนึ่งจนถึงสิ้นปี) สัญญาจำนองที่ดิน (2%) และสิทธิเหนือพื้นดินหรือภาระจำยอม (ทั้งสองอย่างเชื่อกันว่า 1.5% ของมูลค่าตามสัญญา) มีความหลากหลายและซับซ้อน หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โฉนดที่ดินเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การเรียนรู้วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทยจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

• โฉนดที่ดินในประเทศไทย
• การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจในประเทศไทย
• กรมที่ดิน ประเทศไทย (เว็บไซต์ทางการ – ภาษาอังกฤษและภาษาไทย)