ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ทอร์ ดอร์ 21 (ท.ด.21) ซึ่งเขียนด้วย ท.ด.21, โธร์ ดอร์ 21 หรือ T.D.21) เป็นแบบฟอร์มอำนาจผู้รับมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน ซึ่งใช้เพื่อมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการในเรื่องที่ดินหรือบ้านที่กรมที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อ: การขาย การซื้อ การโอนกรรมสิทธิ์ การยกทรัพย์สินให้ หรือการสืบทอดมรดก, จำนอง, การจดทะเบียนเช่า, การใช้ประโยชน์, พื้นผิว หรือ ภาระจำยอม. เป็นเอกสารเดียวที่พิมพ์ทั้งด้านหน้าและด้านหลังเป็นภาษาไทย และสำนักงานที่ดินจะรับเอกสารดังกล่าวแทนการมาพบตัวของเจ้าของเอกสารเอง โดยปกติแล้วจะปฏิเสธการรับรองอำนาจตามแบบทั่วไป แม้ว่าจะเขียนขึ้นอย่างละเอียดก็ตาม โดยที่ Tor Dor 21 คือเอกสารที่ใช้ในการดำเนินการจดทะเบียนแทน.
สารบัญ
สิ่งที่แบบฟอร์มทำที่สำนักงานที่ดิน
การทำธุรกรรมที่ดินในประเทศไทยจะถูกบันทึกผลเพียงเมื่อได้รับการลงทะเบียนจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง และเจ้าหน้าที่จะต้องพบตัวทั้งสองฝ่ายหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น เครื่องมือมาตรฐานของกรมเพื่อการนี้คือ “Tor Dor 21” ซึ่งบันทึกชื่อและข้อมูลประจำตัวของผู้โอนกรรมสิทธิ์ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หมายเลขที่ดิน ตำบล อำเภอ และจังหวัด และกฎหมายที่ได้รับอนุญาต ซึ่งควรระบุอย่างชัดเจนว่า “เพื่อจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะ 30 ปีของที่ดินภายใต้คำร้องขอ 12345 ให้แก่คุณ Y ด้วยค่าเช่ารวม 3,000,000 บาท” แทนที่จะเป็น “เพื่อจัดการเรื่องที่ดินของฉัน”.
แบบฟอร์มนี้ใช้ได้กับที่ดินที่ถือครองภายใต้ โฉนด หรือน.ส. 3 ก., และสำหรับบ้านที่จดทะเบียนแยกต่างหากจากที่ดิน หน่วยที่อยู่อาศัยแบบคอนโดใช้แบบฟอร์มแบบขนาน Or Chor 21 เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบฟอร์มกับโฉนด เอกสารประจำตัว และเอกสารการทำธุรกรรม ตราประทับ และยื่นเอกสารดังกล่าวกับสำนักงานทะเบียนที่ดิน.
ชาวต่างชาติกรอกและลงนามอย่างไร
ชาวต่างชาติผู้มอบอำนาจ เช่น เจ้าของบ้านหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่ขอให้เพื่อนชาวไทยหรือสำนักงานกฎหมายไปดำเนินการแทน ลงลายมือชื่อในช่องที่เขียนว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) ที่มุมขวาล่าง และเขียนชื่อตัวบรรจงในวงเล็บใต้ลายมือชื่อ แบบฟอร์มมีช่อง พยาน (witness) สองช่อง คำเตือนของกรมที่ดินที่ด้านหลังแบบฟอร์มกำหนดให้มีพยานอย่างน้อยหนึ่งคน และต้องมีพยานสองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือแทนการลงลายมือชื่อ ซึ่งในกรณีนั้นพยานต้องลงลายมือชื่อ จะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม แนบสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจและสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อรับรองแล้ว และอย่าเว้นช่องว่างไว้ หลีกเลี่ยงการแก้ไข หากจำเป็นต้องแก้ไข คำเตือนในแบบฟอร์มกำหนดให้ระบุการแก้ไขนั้น (ขีดฆ่าหรือเติมข้อความใด) และให้ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อกำกับทุกแห่ง อย่าใช้ลายมือหรือสีหมึกปะปนกัน และอย่าลงลายมือชื่อก่อนกรอกแบบฟอร์มให้ครบถ้วน อากรแสตมป์คือ 10 บาทสำหรับการมอบอำนาจให้ทำการครั้งเดียว และ 30 บาทสำหรับมากกว่าหนึ่งครั้ง.
หากแบบฟอร์มถูกลงนามที่ต่างประเทศ, สำนักงานที่ดินต้องการหลักฐานว่าลายมือชื่อนั้นเป็นของจริง วิธีที่ใช้กันเป็นที่ยอมรับคือการลงลายมือชื่อต่อหน้าสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อให้ หรือการลงลายมือชื่อต่อหน้าโนตารีพับลิก ตามที่คำเตือนในแบบฟอร์มเองอนุญาตไว้ และในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินหลายแห่งยังต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีพับลิกผ่านการรับรองนิติกรณ์เพื่อใช้ในประเทศไทยด้วย; การรับรองนิติกรณ์เอกสาร อธิบายขั้นตอนการดำเนินการปัจจุบัน. สำนักงานที่ดินบางแห่งยังยอมรับการแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรองพร้อมกันไปด้วย. โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่เกี่ยวข้องก่อนเดินทาง เนื่องจากแนวปฏิบัติอาจแตกต่างกันไปตามแต่ละจังหวัด.
ขอบเขตอำนาจของทนายความและข้อผิดพลาดทั่วไป
| ประเด็น | สิ่งที่ต้องทำ |
|---|---|
| ขอบเขต | ระบุชื่อคำสั่ง การกระทำ ข้อตกลง และราคาหรือค่าเช่า; ทนายความไม่สามารถทำเกินคำพูดได้ |
| การทำธุรกรรมด้วยตนเอง | ทนายความอาจไม่ใช่ฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมเดียวกันได้ เว้นแต่จะมีการระบุไว้ในรูปแบบการทำธุรกรรมนั้นอย่างชัดแจ้ง (มาตรา 805 แห่งกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค) |
| แบบฟอร์มว่างเปล่า | ไม่ควรเซ็นต์เอกสาร Tor Dor 21 ที่ยังไม่ได้ลงนามให้แก่โบรกเกอร์หรือผู้พัฒนาเพื่อดำเนินการต่อไป |
| เงิน | ระบุว่าทนายความสามารถรับเงินค่าธรรมเนียมได้หรือไม่ หากไม่เช่นนั้นการชำระเงินควรโอนเข้าบัญชีผู้รับมอบกรรมสิทธิ์โดยตรง |
| จังหวะเวลา | ลงชื่อใกล้กับนัดหมาย; แบบฟอร์มที่เก่ากว่าหลายเดือนก่อให้เกิดคำถาม |
ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือชาวต่างชาติที่เดินทางไปต่างประเทศและส่งเอกสารรับรองจากประเทศบ้านเกิด ซึ่งได้รับการรับรองจากสถานทูตหรือสถานกงสุล และพบว่าสำนักงานที่ดินไม่ดำเนินการตามนั้น ประการที่สองคือคู่สมรสชาวไทยที่ถือครองเอกสาร Tor Dor 21 ที่ลงนามไว้ก่อนหน้านี้หลายปี และใช้เอกสารดังกล่าวเพื่อขายหรือจำนองบ้านที่ชาวต่างชาติคิดว่าเป็นของตน ประการที่สามคือการจดทะเบียนสิทธิประโยชน์หรือสัญญาเช่า โดยที่ทนายความได้รับอนุญาตให้ “ขาย” แต่ไม่สามารถ “จดทะเบียนสิทธิประโยชน์” ได้ ดังนั้นสำนักงานจึงส่งทุกคนกลับบ้าน ประการที่สี่คือ Tor Dor 21 มีอำนาจที่แท้จริง และควรได้รับการปฏิบัติเช่นนั้น คือมีเพียงหนึ่งฉบับเดียวที่ผู้รับมอบอำนาจลงนามไว้ และมีเพียงหนึ่งชื่อที่ระบุไว้ในเอกสาร และมีสำเนาก็เก็บไว้.
ปรับปรุงล่าสุด: 29 กันยายน 2569. ตรวจสอบเทียบกับแบบ ท.ด. 21 ฉบับปัจจุบันของกรมที่ดิน (ทั้งสองหน้า รวมถึงคำเตือนเจ็ดข้อที่พิมพ์อยู่ด้านหลัง) และมาตรา 805 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวเลขอากรแสตมป์เป็นไปตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายประมวลรัษฎากรตามที่อ้างอิงกันทั่วไป และไม่ได้อ่านทบทวนซ้ำในการตรวจสอบครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ฉันสามารถใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่สำนักงานที่ดินของประเทศไทยได้หรือไม่
โดยปกติแล้วไม่เป็นเช่นนั้น สำนักงานที่ดินมักจะใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดินเอง คือ Tor Dor 21 สำหรับที่ดินและบ้าน หรือ Or Chor 21 สำหรับคอนโดมิเนียม โดยต้องมีรายละเอียดในแบบฟอร์มและเอกสารที่อนุมัติอย่างถูกต้อง โดยทั่วไปจะปฏิเสธการใช้อำนาจผู้รับมอบอำนาจที่ออกโดยทั่วไปหรือที่ออกโดยต่างประเทศ แม้ว่าบางสำนักงานจะยอมรับได้เมื่อแนบมากับแบบฟอร์ม Tor Dor 21 ที่เสร็จแล้ว.
ชาวต่างชาติเซ็นชื่อในเอกสาร ท.ด. 21 ที่ไหน
ในช่องที่เขียนว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) ที่มุมขวาล่าง โดยเขียนชื่อตัวบรรจงในวงเล็บข้างใต้ พยานอย่างน้อยหนึ่งคนลงลายมือชื่อในช่อง พยาน และต้องมีสองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม แต่ต้องนำแบบฟอร์มไปยื่นที่สำนักงานที่ดินพร้อมบัตรประจำตัวของตนและสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อรับรองแล้ว.
หนังสือ ท.ด. 21 ที่ลงนามในต่างประเทศ จำเป็นต้องได้รับการรับรองโนตารี (notarisation) หรือไม่
ได้ สำนักงานที่ดินต้องการให้มีการรับรองลายมือชื่อ โดยให้สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทยรับรองโดยตรง หรือให้โนตารีพับลิกในประเทศที่ลงลายมือชื่อรับรอง ซึ่งสำนักงานที่ดินหลายแห่งต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีพับลิกผ่านการรับรองนิติกรณ์เพื่อใช้ในประเทศไทยด้วย ให้แนบสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงลายมือชื่อรับรองแล้ว และสอบถามข้อกำหนดปัจจุบันของสำนักงานล่วงหน้า.
ดูเพิ่มเติม: อ.ช. 21, หนังสือมอบอำนาจ, สำนักงานที่ดิน, ทนายความ, หนังสือมอบอำนาจสำหรับประเทศไทย และ โฉนดที่ดินในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.