รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
น.ส. 3 ก. (น.ส.3 ก., หรือที่เขียนว่า น.ส. 3 ก., N.S.3 K. หรือ NS3K) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ออกโดยกรมที่ดิน ซึ่งยืนยันสิทธิการครอบครองในแปลงที่ดินซึ่งมีการกำหนดแนวเขตจากภาพถ่ายทางอากาศ มีตราครุฑสีเขียวอยู่ที่ส่วนหัว อยู่ต่ำกว่าโฉนดที่ดินหนึ่งขั้น และอยู่เหนือ น.ส. 3 แบบธรรมดาหนึ่งขั้น เนื่องจากมีการรังวัดแนวเขตแล้ว การซื้อขาย การเช่า, การจำนอง, สิทธิเก็บกิน และ สิทธิเหนือพื้นดิน บนที่ดิน น.ส. 3 ก. สามารถจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องประกาศ 30 วัน และผู้ถือครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้.
สารบัญ
ความหมายของหนังสือรับรองนี้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ประมวลกฎหมายที่ดิน สงวนกรรมสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์) ไว้สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ส่วน น.ส. 3 ก. รับรองว่าผู้มีชื่อมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในแปลงที่ดินนั้น (สิทธิครอบครอง) และรัฐยอมรับการครอบครองดังกล่าว เอกสารนี้เริ่มใช้ในช่วงทศวรรษ 1970 เมื่อกรมที่ดินเริ่มทำแผนที่ที่ดินในชนบทจากภาพถ่ายทางอากาศ แต่ละแปลงถูกทำเครื่องหมายบนแผนที่ภาพถ่ายตามมาตราส่วนที่กำหนดและได้รับหมายเลข ซึ่งเป็นเหตุผลที่หนังสือนี้ระบุอ้างอิงระวางแผนที่แทนการรังวัดด้วย GPS.
การจดทะเบียนมีขั้นตอนเช่นเดียวกับโฉนด. การโอน การจำนอง การเช่าเกินกว่าสามปี สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน จะถูกบันทึกไว้ที่ด้านหลังของหนังสือรับรองที่ สำนักงานที่ดิน, โดยไม่ต้องมีการประกาศสาธารณะตามที่กฎหมายกำหนดสำหรับที่ดิน น.ส.3 ทั่วไป โดยทั่วไปธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยใช้ที่ดิน น.ส.3 ก. เป็นหลักประกัน แม้ว่ามักจะให้วงเงินในสัดส่วนที่ต่ำกว่าโฉนดก็ตาม ความแตกต่างจากโฉนดคือความแม่นยำของแนวเขตและลักษณะทางกฎหมายของสิทธิ ซึ่งเป็นการครอบครองไม่ใช่กรรมสิทธิ์.
การซื้อหรือเช่าที่ดินนี้ในฐานะชาวต่างชาติ
ที่ดิน น.ส. 3 ก. พบได้ทั่วไปในต่างจังหวัดและบนเกาะที่ได้รับการพัฒนาก่อนที่โครงการออกโฉนดจะขยายไปถึง และมักเป็นเอกสารสิทธิที่อยู่เบื้องหลังวิลล่าในรีสอร์ทหรือที่ดินบนเนินเขา ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนการเช่า 30 ปี สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินประเภทนี้ได้ และค่าธรรมเนียมเท่ากับที่ดินโฉนด อย่างไรก็ตาม แนวเขตตามแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศอาจคลาดเคลื่อนจากแนวรั้วหลายสิบเมตร และ น.ส. 3 ก. ของเพื่อนบ้านอาจทับซ้อนพื้นที่เดียวกันได้.
ขอให้แปลงเป็นโฉนดที่ดินก่อน. ผู้ถือครองยื่นคำขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ผู้ถือครองที่ดินข้างเคียงจะได้รับแจ้ง และหากไม่มีผู้ใดคัดค้าน สำนักงานที่ดินจะออกโฉนดที่ดินแทนหนังสือรับรองดังกล่าว กระบวนการนี้มักใช้เวลาสองสามเดือน และมีค่าใช้จ่ายไม่สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าของที่ดิน นอกจากนี้ ในกรณีที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดพื้นที่ตามมาตรา 58 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดินจะเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดินเป็นการทั่วไปจากแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ โดยไม่ต้องรังวัดใหม่ เว้นแต่มีความจำเป็น ผู้ซื้อที่กำหนดให้การซื้อหรือการเช่ามีเงื่อนไขว่าต้องเปลี่ยนเป็นโฉนดก่อน จะได้โฉนดตราครุฑสีแดงและแนวเขตที่ผ่านการรังวัดแล้ว ส่วนผู้ซื้อที่ข้ามขั้นตอนนี้ไปจะต้องรับข้อพิพาทใด ๆ ที่แนวเขตจากภาพถ่ายทางอากาศซ่อนไว้. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ที่ดินประเภทนี้ควรต้องรวมถึงช่างรังวัดเดินตรวจหมุดเขตที่ดิน หรือกรณีที่ไม่มีหมุดเขตด้วยเสมอ.
น.ส. 3 ก. เปรียบเทียบกับเอกสารสิทธิประเภทใกล้เคียง
| คุณสมบัติ | โฉนด | น.ส. 3 ก. | น.ส. 3 |
|---|---|---|---|
| สิทธิที่บันทึกไว้ | กรรมสิทธิ์ | การครอบครอง | การครอบครอง |
| สีครุฑ | สีแดง | สีเขียว | สีดำ |
| วิธีกำหนดแนวเขต | การสำรวจภาคพื้นดิน, GPS, เสาคอนกรีต | ภาพถ่ายทางอากาศ | เพียงคำอธิบายเท่านั้น |
| ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อนการจดทะเบียน | ไม่ | ไม่ | ใช่ |
| การจัดหาเงินทุนจากธนาคาร | ใช่ | โดยปกติ | นานๆ ครั้ง |
| อัปเกรด | ไม่จำเป็น | เป็นโฉนดเมื่อยื่นคำขอ | เป็น น.ส.3 ก. หรือโฉนด |
ชื่อเหล่านี้ทำให้ผู้ซื้อสับสนเพราะความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 และ น.ส.3 ก. คือพยางค์เดียวและสีเดียว ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ: แบบธรรมดา น.ส. 3 ไม่มีการรังวัดและต้องประกาศ 30 วันสำหรับธุรกรรมส่วนใหญ่ ในขณะที่ Nor Sor 3 Gor ใกล้เคียงกับโฉนดที่ดินมากพอที่ทนายความส่วนใหญ่ยอมรับสำหรับการเช่าหรือสิทธิเก็บกิน สิทธิครอบครองในที่ดินทั้งสองประเภทอาจสูญเสียไปได้เร็วกว่ากรรมสิทธิ์ หากมีบุคคลอื่นเข้าครอบครองที่ดินและผู้ถือไม่ดำเนินการภายในหนึ่งปี ดังนั้นที่ดิน Nor Sor 3 Gor จึงควรล้อมรั้ว ไปตรวจดูสม่ำเสมอ และหากเป็นไปได้ควรยกระดับเอกสารสิทธิ์.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 มาตรา 58 มาตรา 58 ทวิ และมาตรา 58 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้อ่านจากต้นฉบับภาษาไทย หลักเกณฑ์การประกาศ 30 วันสำหรับที่ดิน น.ส. 3 แบบธรรมดามาจากหลักเกณฑ์การจดทะเบียนของสำนักงานที่ดิน และไม่ได้ตรวจทานซ้ำในที่นี้.
ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อหรือเช่า บริการตรวจสอบโฉนดที่ดิน: สำเนาโฉนดฉบับรับรองจากสำนักงานที่ดิน คำแปล และรายงานจากทนายความ ราคา ฿4,900 ดูบริการตรวจสอบโฉนด → · สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้าน ฉบับสองภาษา ฿990 ดูสัญญา →
Title Deed Check: certified Land Office copy, translation and lawyer’s report, 4,900 THB. Bilingual land and house sale agreement, 990 THB.
คำถามที่พบบ่อย
น.ส. 3 ก. เป็นเอกสารสิทธิที่ดีในประเทศไทยหรือไม่
เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินที่ดีที่สุดอันดับสองรองจากโฉนดที่ดิน แนวเขตกำหนดจากภาพถ่ายทางอากาศ การทำธุรกรรมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยไม่ต้องประกาศ และสามารถยื่นคำขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้ จุดอ่อนคือความแม่นยำของแนวเขต จึงควรรังวัดก่อนซื้อหรือเช่า
น.ส. 3 ก. สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่
ใช่ ผู้ถือครองยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินเพื่อทำการรังวัดที่ดิน มีการแจ้งให้ผู้ถือครองแปลงข้างเคียงทราบ และหากไม่มีการคัดค้าน สำนักงานที่ดินจะออกโฉนดที่ดินแทน น.ส. 3 ก. โดยปกติจะใช้เวลาสองสามเดือน และคุ้มค่าที่จะกำหนดให้เป็นเงื่อนไขในการซื้อขายใดๆ.
ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก. และ น.ส.3 คืออะไร
น.ส.3 ก. มีแนวเขตที่ดินที่รังวัดจากภาพถ่ายทางอากาศ มีตราราชครุฑสีเขียว และไม่ต้องประกาศแจ้งความ; ส่วนน.ส.3 แบบธรรมดาไม่มีการรังวัด มีตราราชครุฑสีดำ และต้องประกาศแจ้งความล่วงหน้า 30 วันก่อนที่จะสามารถจดทะเบียนขาย เช่า หรือจำนองได้ เอกสารทั้งสองประเภทบันทึกการครอบครองไม่ใช่ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด, น.ส. 3, ส.ค. 1, ไร่ งาน และตารางวา, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ วิธีอ่านโฉนดที่ดิน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.