รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ส.ค. 1 (ส.ค.1 ซึ่งเขียนด้วยว่า Sor Kor Neung, S.K.1 หรือ ส.ค. 1) เป็นหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นแบบที่ผู้ที่ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินจะมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 ใช้แจ้งต่อนายอำเภอภายใน 180 วัน ในปี พ.ศ. 2497 และ 2498 หนังสือนี้ไม่ใช่โฉนดที่ดิน และไม่ก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์หรือสิทธิที่จดทะเบียนใดๆ แต่เป็นข้อเรียกร้องทางประวัติศาสตร์ที่รัฐตกลงจะตรวจสอบ สำนักงานที่ดิน ไม่สามารถจดทะเบียนการขายหรือการให้เช่า, จำนอง หรือสิทธิเก็บกินบนที่ดิน ส.ค. ๑ และตั้งแต่ปี พ.ศ. ๒๕๕๓ เป็นต้นมา เส้นทางเดียวจาก ส.ค. ๑ ไปสู่โฉนดที่แท้จริงคือต้องผ่านศาลเท่านั้น.
สารบัญ
สิ่งที่แบบ ส.ค. 1 บันทึกไว้อย่างแท้จริง
เมื่อ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มีผลใช้บังคับ พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ผู้ที่ครอบครองที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิต้องแจ้งการครอบครองนั้นต่อนายอำเภอภายใน 180 วัน แบบที่ใช้คือ ส.ค. 1 ซึ่งบันทึกชื่อของผู้แจ้ง ตำแหน่งที่ตั้งโดยประมาณ ผู้ครอบครองที่ดินข้างเคียง และเนื้อที่โดยประมาณ โดยไม่มีการรังวัดหรือแผนที่ แนวเขตมักระบุโดยอ้างอิงคลอง ถนน หรือที่นาของเพื่อนบ้าน การแจ้งการครอบครองล่าช้าไม่สามารถทำได้อีกต่อไปตั้งแต่ปี 1972 เมื่อประกาศของคณะปฏิวัติได้ยกเลิกบทบัญญัติที่อนุญาตให้แจ้งล่าช้า.
ผู้ถือครองมีข้อเรียกร้อง ไม่ใช่สิทธิ. ส.ค. 1 เป็นหลักฐานว่าบุคคลหนึ่งเคยเข้าครอบครองที่ดินและแจ้งต่อรัฐ สิทธิใดๆ ที่มีอยู่คือการครอบครองเปล่าๆ ที่คุ้มครองโดย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ซึ่งโอนกันด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดิน (มาตรา 1378) และสูญเสียไปภายในหนึ่งปีหากมีผู้อื่นแย่งการครอบครองไป (มาตรา 1375) ตัวเอกสารนั้นไม่มีตราครุฑและไม่ปรากฏอยู่ในทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของสำนักงานที่ดินใดๆ.
เหตุใดชาวต่างชาติจึงควรถอนตัว
ที่ดิน ส.ค. 1 มักพบได้ในพื้นที่ชายหาดและไหล่เขา ในราคาที่ดูเหมือนเป็นของถูก โดยมักขายพร้อมคำสัญญาว่าจะยกระดับเป็นเอกสารสิทธิ์ได้ในภายหลัง การแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินในปี 2008 ได้ให้เวลาผู้ถือครองสองปี (จนถึงต้นปี 2010) ในการยื่นขอโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ประเภท น.ส. 3 โดยอาศัยการแจ้งการครอบครองดังกล่าว แต่ช่วงเวลานั้นได้สิ้นสุดลงแล้ว ในปัจจุบัน ผู้ถือครองต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลถึงที่สุดว่าตนได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินจะมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม ค.ศ. 1954 ศาลจะแจ้งไปยังกรมที่ดิน ซึ่งจะตรวจสอบข้อกล่าวอ้างกับแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ และหลังจากนั้นสำนักงานที่ดินจึงจะออกเอกสารสิทธิ์ได้ คำร้องจำนวนมากไม่สำเร็จเพราะที่ดินตั้งอยู่ในเขตป่าสงวนหรือที่ดินของรัฐอื่น ซึ่งเป็นเหตุผลที่ที่ดินนั้นไม่เคยได้รับการออกเอกสารสิทธิ์มาตั้งแต่แรก.
ไม่สามารถจดทะเบียนสิ่งใดได้. ชาวต่างชาติไม่สามารถเช่า จดสิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน เนื่องจากที่ดิน ส.ค. 1 ไม่มีโฉนดให้บันทึก สัญญาใดๆ จึงเป็นเพียงหนังสือสัญญาระหว่างบุคคลที่ใช้ยันได้เฉพาะผู้ขายเท่านั้น การซื้อขายทำได้เพียงส่งมอบใบ ส.ค. 1 และตัวที่ดิน ซึ่งเป็นการทำธุรกรรมที่ไม่มีการคุ้มครองทางกฎหมายเลย และที่ดินแปลงเดียวกันนี้อาจถูกขายให้กับผู้ซื้อหลายรายได้ มิจฉาชีพมักนำ ส.ค. 1 มาแอบอ้างว่าเป็นโฉนดเพื่อหลอกขายให้กับผู้ซื้อที่ไม่สามารถอ่านภาษาไทยได้. การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ สำหรับที่ดินแปลงใดๆ ในต่างจังหวัด เริ่มต้นด้วยการระบุว่าผู้ขายถือเอกสารสิทธิ์ประเภทใดอยู่จริง.
ส.ค. 1 ในบรรดาเอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทย
| เอกสาร | ธรรมชาติ | จดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน | ทางไปโฉนด |
|---|---|---|---|
| โฉนด | กรรมสิทธิ์ | ใช่ | ไม่จำเป็น |
| น.ส. 3 ก. | การครอบครอง, การสำรวจทางอากาศ | ใช่ | การยื่นคำขอและการรังวัดภาคพื้นดิน |
| น.ส. 3 | การครอบครอง, ยังไม่ได้รังวัด | ใช่ หลังจากแจ้งล่วงหน้า 30 วัน | การยื่นคำขอและการรังวัด |
| ส.ค. 1 | การแจ้งการครอบครอง (1954-55) | ไม่ | คำพิพากษาของศาล จากนั้นไปสำนักงานที่ดิน |
| ภ.บ.ท. 5 | ใบเสร็จรับเงินภาษีท้องถิ่น | ไม่ | โดยปกติแล้วไม่มีเลย |
ส.ค. 1 มักถูกเอ่ยถึงควบคู่ไปกับ ภ.บ.ท. 5, และทั้งสองอย่างเป็นทางตันสำหรับผู้ซื้อ แต่เป็นคนละเรื่องกัน ส.ค.1 อย่างน้อยเป็นเอกสารของกรมที่ดินที่มีน้ำหนักเป็นพยานหลักฐานแสดงการครอบครองมาเป็นเวลานานอยู่บ้าง และผู้ถือชาวไทยที่มีประวัติการครอบครองที่ดีบางครั้งสามารถขอออกเอกสารสิทธิโดยผ่านศาลได้ ส่วน ภ.บ.ท.5 แสดงเพียงว่ามีผู้ชำระภาษีบำรุงท้องที่เท่านั้น ทั้งสองอย่างไม่ได้ให้สิ่งใดแก่ชาวต่างชาติที่จะนำไปจดทะเบียนได้ และที่ดินที่เสนอขายโดยมีเอกสารเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งนี้ควรตีราคาเป็นศูนย์จนกว่าจะมีโฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 ก.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ได้อ่านมาตรา 27 ตรี, 58 ทวิ, 59 และ 59 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และบทเฉพาะกาลของพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551 (ให้ยื่นคำขอโดยอาศัย ส.ค. 1 ได้ภายในสองปี หลังจากนั้นทำได้เฉพาะเมื่อมีคำพิพากษาของศาลถึงที่สุด) เป็นภาษาไทยจากฉบับรวมของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ดิน ส.ค. 1 ในประเทศไทยได้หรือไม่
ไม่ได้ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ในทุกกรณี และบนที่ดิน ส.ค. 1 ไม่มีโฉนดที่สามารถจดทะเบียนการเช่า สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินได้ ดังนั้น สัญญาจึงไม่ได้ให้อะไรแก่ชาวต่างชาติที่จะบังคับใช้กับที่ดินได้ เงินที่จ่ายสำหรับแปลงดังกล่าวขึ้นอยู่กับความเมตตาของผู้ขาย.
ส.ค. 1 สามารถยกระดับเป็นโฉนดได้หรือไม่
ต้องผ่านทางศาลเท่านั้น ช่องทางการยื่นคำขอต่อหน่วยงานราชการเพื่อแปลง ส.ค. 1 เป็นเอกสารสิทธิ์ได้ปิดลงแล้วตั้งแต่ช่วงต้นปี 2010 ปัจจุบันผู้ถือครองต้องได้รับคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลถึงที่สุดว่าได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินจะมีผลใช้บังคับ หลังจากนั้นสำนักงานที่ดินจึงจะสามารถรังวัดที่ดินและออกเอกสารสิทธิ์ได้ โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ที่ดินของรัฐหรือที่ป่า.
ความแตกต่างระหว่าง ส.ค. 1 และ น.ส. 3 คืออะไร
น.ส.3 คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อยืนยันสิทธิการครอบครอง สามารถซื้อขาย จำนอง และจดทะเบียนก่อภาระผูกพันได้ที่สำนักงานที่ดินหลังจากการประกาศ 30 วัน ส่วน ส.ค.1 เป็นเพียงใบแจ้งการครอบครองที่ดินเมื่อปี พ.ศ. 2498 เท่านั้น และไม่สามารถนำไปจดทะเบียนใดๆ บนที่ดินได้.
ดูเพิ่มเติม: ภ.บ.ท. 5, น.ส. 3, น.ส. 3 ก., โฉนด, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.