A nominee cannot sell a foreigner's land on her own initiative คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1038/2538
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Although the alien's acquisition contravened section 86 paragraph one and was void, section 94 requires the alien (or the Director-General) to dispose of the land, so the นอมินี had no power to sell on her own initiative; doing so infringed the plaintiff's rights and he had standing under CPC section 55.
จำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจจำหน่ายที่ดินของโจทก์ได้โดยพลการ
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A nominee cannot treat a foreigner's land as her own to sell.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A Dutch national bought land and a house in Chonburi in the name of his Thai partner, who sold it to a third party through a quick court compromise.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Although the alien's acquisition contravened section 86 paragraph one and was void, section 94 requires the alien (or the Director-General) to dispose of the land, so the nominee had no power to sell on her own initiative; doing so infringed the plaintiff's rights and he had standing under CPC section 55.
จำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจจำหน่ายที่ดินของโจทก์ได้โดยพลการ
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The full judgment of Supreme Court Decision No. 1038/2538 is published in Thai: switch this page to Thai to read it. The facts and the holding in English are at the top of this page. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1038/2538 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2531 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 31283 พร้อมบ้านเลขที่ 404/4 หมู่ที่ 9 จากบริษัทเดอะวิลเลจ จำกัด โดยให้จำเลยที่ 1 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนเนื่องจากโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยด้วยตนเองได้ แต่โจทก์ได้ยึดถือโฉนดที่ดินดังกล่าวไว้ต่อมาจำเลยที่ 1 นำที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวไปทำสัญญาจะขายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ไม่มีอำนาจขายจำเลยทั้งสองสมคบกันทำสัญญาจะซื้อขายและจำเลยที่ 2 ฟ้องจำเลยที่ 1เพื่อบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1469/2532 ของศาลชั้นต้นหลังจากจำเลยที่ 2 ฟ้องจำเลยที่ 1 ได้เพียง 4 วัน จำเลยทั้งสองก็ร่วมกันแถลงต่อศาลชั้นต้นขอทำสัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อความว่าจำเลยที่ 1 ยอมโอนที่ดินพร้อมบ้านให้แก่จำเลยที่ 2 ภายใน 3 วันโดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนโจทก์ ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้ และจำเลยทั้งสองได้ขอให้ศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว ต่อมาจำเลยที่ 2 นำคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านมาเป็นของจำเลยที่ 2แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินพร้อมบ้านจดทะเบียนจำนองต่อธนาคารทหารไทย จำกัด ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้เพิกถอนสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1469/2532ของศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 2 ไถ่ถอนจำนองที่ดินพร้อมบ้านแล้วนำออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินคืนแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทแทนโจทก์ ที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทแทนโจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวจำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิและหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ต้องจำหน่ายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นซึ่งมีสัญชาติไทย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินโฉนดเลขที่31283 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ตามคำพิพากษาตามยอมในคดีหมายเลขแดงที่ 1469/2532 ของศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 2 ไถ่ถอนจำนองแล้วนำที่ดินออกขายทอดตลาดนำเงินชำระแก่โจทก์หากจำเลยที่ 2 ไม่ยอมไถ่ถอนจำนองก็ให้ยึดที่ดินออกขายทอดตลาดโดยติดจำนอง
โจทก์ และ จำเลย ทั้ง สอง อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยที่ 2 ไม่ยอมไถ่ถอนจำนองก็ให้ยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดโดยติดจำนองและให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ราคาที่ดินพร้อมบ้านพิพาทตามจำนวนเงินซึ่งจำเลยที่ 2 จำนองต่อธนาคารพร้อมดอกเบี้ยอีกส่วนหนึ่ง นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลย ทั้ง สอง ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นชาวเนเธอร์แลนด์ เดิมจำเลยที่ 1 เป็นเมียเช่าของโจทก์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมีชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน เมื่อวันที่ 12 เมษายน 2532 จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 2 ได้ เพราะจำเลยที่ 1 ไม่มีโฉนดที่ดินพิพาท วันที่12 ตุลาคม 2532 จำเลยที่ 2 ฟ้องจำเลยที่ 1 ต่อศาลชั้นต้นขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 วันที่ 16 ตุลาคม 2532 จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยจำเลยที่ 1 ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เป็นไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่1469/2532 วันที่ 26 มกราคม 2533 จำเลยที่ 2 ได้นำคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาเป็นของจำเลยที่ 2 วันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2533จำเลยที่ 2 นำที่ดินพร้อมบ้านพิพาทไปจดทะเบียนจำนองต่อธนาคารทหารไทย จำกัด เป็นประกันหนี้ของจำเลยที่ 2 ในวงเงิน 500,000 บาท
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ปัญหานี้จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่อาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ แม้จะฟังว่าที่ดินพร้อมบ้านพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ให้จำเลยที่ 1 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน โจทก์ไม่อาจยึดถือได้อีกต่อไป จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทได้โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า แม้คนต่างด้าวจะได้ที่ดินมาโดยฝ่าฝืนต่อประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 วรรคหนึ่ง อันเป็นโมฆะก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาตเสียภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ถ้าไม่จำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดก็ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจจำหน่ายที่ดินของโจทก์ได้โดยพลการ การที่จำเลยที่ 1 นำเอาที่ดินพร้อมบ้านพิพาทของโจทก์ไปขายให้แก่จำเลยที่ 2 โดยพลการถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้"
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1038/2538
นาย ลีน พาสทูร์ โจทก์
นางสาว ไพริน สงนางรอง กับพวก จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 , ม. 94 แหล่งที่มา เนติบัณฑิตยสภา
คู่ความ: นาย ลีน พาสทูร์ โจทก์ นางสาว ไพริน สงนางรอง กับพวก จำเลย ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 , ม. 94
องค์คณะ: (ดุสิต เพชรปลูก-นิเวศน์ คำผอง-ทวีชัย เจริญบัณฑิต)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต