การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 2 พฤศจิกายน 2569

การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ (การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน, kan truat sop, หรือที่เรียกว่า การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ หรือ ตรวจสอบทรัพย์สิน) ในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทย คือการตรวจสอบที่ผู้ซื้อดำเนินการก่อนชำระเงินค่าที่ดิน บ้าน หรือห้องชุด เพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ขาย เอกสารสิทธิเป็นไปตามที่อ้าง ไม่มีสิ่งใดทั้งที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียนที่จะทำให้การซื้อเสียหาย และผู้ซื้อสามารถถือครองทรัพย์สินนั้นได้โดยชอบด้วยกฎหมาย กฎหมายไทยไม่ได้บังคับให้ต้องตรวจสอบ และไม่มีประกันภัยกรรมสิทธิ์ให้พึ่งพา ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องรับความเสียหายเองหากข้ามขั้นตอนนี้ไป

สิ่งที่กระบวนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยครอบคลุมถึง

หัวใจหลักคือการค้นหาที่ สำนักงานที่ดิน ซึ่งทรัพย์สินนั้นจดทะเบียนอยู่ โดยใช้เลขที่โฉนด สำเนาโฉนดที่ได้รับการรับรองความถูกต้องจะถูกนำไปเปรียบเทียบกับเอกสารของผู้ขาย เนื่องจากมีโฉนดปลอมและโฉนดซ้ำซ้อนอยู่ และมีการอ่านหน้าหลังเพื่อตรวจหา ภาระติดพัน: การจำนอง, การเช่า, สิทธิเก็บกิน, ภาระจำยอม, การยึดอายัดโดยศาล และข้อจำกัดใดๆ ในการโอน ประเภทของเอกสารมีความสำคัญพอๆ กับชื่อที่ปรากฏอยู่บนนั้น มีเพียงโฉนดหรือ น.ส. 3 ก. ให้สิทธิ์ที่สามารถซื้อได้อย่างปลอดภัย ในขณะที่ ส.ค. 1 และเอกสาร ภ.บ.ท. 5 ไม่ได้ให้สิทธิเช่นนั้น.

The second layer concerns the seller and the building. For an individual seller, the ID card, marital status and, for married Thais, the spouse’s consent are checked, along with any power of attorney. For a company seller, the affidavit and shareholder list are obtained from the Department of Business Development, and a board resolution authorising the sale is obtained from the company. For a house or a new project, the building permit (Or. 1), the completion certificate and, for large developments, the environmental impact approval are examined, together with the zoning plan at the municipality. Litigation and bankruptcy searches complete the picture.

ที่ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติมักมองข้ามบ่อยที่สุด

คอนโดมิเนียมที่ยังไม่สร้างและโครงการวิลล่าคือจุดที่เงินส่วนใหญ่สูญเสียไปมากที่สุด. ผู้ซื้อจ่ายเงินจองและเงินงวดตามภาพในโบรชัวร์ และเพิ่งมารู้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ว่าที่ดินติดจำนองธนาคารของผู้พัฒนาโครงการ โควตาชาวต่างชาติเต็ม หรืออาคารไม่เคยถูกจดทะเบียนเป็นอาคารชุด การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง ใบอนุญาต และประวัติของผู้พัฒนาโครงการก่อนการชำระเงินงวดแรกคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเงินที่ต้องเสียไป.

สำหรับการซื้อที่ดินผ่านคู่สมรสชาวไทยหรือการเช่า จะต้องมีการตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน พร้อมทั้งตรวจสอบว่าแปลงที่ดินดังกล่าวไม่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ หรือที่ดินปฏิรูปที่ดิน ซึ่งเอกสารของผู้ขายจะไม่เปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ การเข้าถึงที่ดินได้รับการตรวจสอบโดยการอ่านโฉนดของทุกแปลงที่อยู่ระหว่างทรัพย์สินนั้นกับถนนสาธารณะเพื่อหาการจดทะเบียน ภาระจำยอม.

การค้นหาข้อมูลของสำนักงานที่ดินใช้เวลาหลายชั่วโมง รายงานฉบับเต็มเกี่ยวกับห้องชุดมือสองมักจะใช้เวลาสองถึงสี่สัปดาห์ และโครงการขนาดใหญ่ใช้เวลาหนึ่งถึงสามเดือน ข้อผิดพลาดทั่วไปคือการขอให้ตัวแทนฝ่ายขายเป็นผู้ดำเนินการ เนื่องจากตัวแทนจะได้รับค่าจ้างก็ต่อเมื่อการขายเสร็จสิ้นเท่านั้น.

สิ่งที่ผิดพลาดได้เมื่อไม่มีการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (due diligence)

กรณีที่เกิดขึ้นซ้ำๆ เหล่านี้สามารถคาดการณ์ได้ ผู้ซื้อจ่ายเงินซื้อแปลงที่ดินด้วยใบเสร็จ ภ.บ.ท. 5 และต่อมาพบว่าเป็นที่ดินของรัฐ ผู้เช่าทำสัญญาเช่า 30 ปีบนที่ดินที่จำนองไว้แล้ว และธนาคารบังคับจำนอง ชาวต่างชาติให้เงินทุนแก่บริษัทที่ถือครองที่ดินผ่านผู้ถือหุ้นนอมินี และเมื่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบ ก็ต้องเผชิญกับโทษจำคุก ปรับ และการบังคับขายที่ดิน มีการวางเงินมัดจำสำหรับยูนิตนอก โควตาชาวต่างชาติ และผู้พัฒนาก็เก็บมันไว้.

เมื่อการโอนได้จดทะเบียนแล้ว สิทธิเยียวยาของผู้ซื้อคือการเรียกร้องเอาคืนซึ่งราคาและค่าเสียหายจากผู้ขาย ซึ่งมีค่าเพียงเท่าทรัพย์สินที่ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น.

ตรวจทานล่าสุด: 30 กันยายน 2026. ได้อ่านระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการตรวจดูหลักฐานทะเบียน การคัดสำเนาเอกสาร และการค้นหาทรัพย์สิน พ.ศ. 2556 (ข้อ 5 ถึง 11) ในภาษาไทยแล้ว ส่วนข้อความเกี่ยวกับประเภทโฉนด นอมินี และระยะเวลา ยังไม่ได้อ่านเทียบกับแหล่งที่มาในการทบทวนครั้งนี้.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ภาระผูกพันบนโฉนดที่ดินของไทย, โฉนด, สัญญาฝากทรัพย์กลาง, นอมินี, การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย และ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.