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La Thaïlande Cour suprême a annulé une sentence d’ arbitrage qui permettait à un promoteur de conserver près de 3 millions de bahts versés par un acheteur qui n’avait pas pu finaliser l’achat d’un condo. L’arrêt 1511/2569 trace une ligne nette entre un véritable dépôt, qui peut être perdu, et les versements ultérieurs, qui ne peuvent pas simplement être conservés. Voici ce que cela signifie pour les étrangers qui achètent sur plan en Thaïlande.
Table des matières
L'affaire en un paragraphe : arrêt de la Cour suprême n° 1511/2569
Un acheteur a signé le 2 avril 2018 un contrat d’achat d’un appartement en copropriété auprès d’un promoteur pour 11 643 120 bahts. Il avait payé des frais de réservation de 100 000 bahts le 6 février 2018, avant le contrat, puis a versé une somme supplémentaire de 2 810 780 bahts le 10 avril 2018, huit jours après la signature. Le solde devait être payé en versements et lors du transfert de propriété. Lorsque l’acheteur a rencontré des difficultés financières et a cessé de payer, le promoteur a résilié le contrat par lettre datée du 22 juin 2021 et a conservé tout ce qu’il avait reçu.
Le contrat de vente soumettait les litiges à l’arbitrage. En mars 2022, l’acheteur a intenté une demande de remboursement auprès de l’Institut thaïlandais d’arbitrage du Bureau du pouvoir judiciaire. Le tribunal arbitral a rejeté la demande, estimant que les deux paiements, soit 100 000 bahts et 2 810 780 bahts, étaient arrhes argent (มัดจำ, mat jam) et que le promoteur avait le droit de conserver la totalité du montant. L’acheteur a demandé au tribunal d’annuler la sentence. Le Tribunal de première instance a refusé. La Cour suprême a infirmé cette décision et annuler la sentence arbitrale.
Le raisonnement est succinct et ne porte que sur les 2 810 780 bahts. La Cour n’a pas statué sur le paiement de réservation de 100 000 bahts ; le tribunal arbitral l’avait traité comme des arrhes en vertu de l’article 377 du Code civil et commercial, susceptibles d’être confisquées en vertu de l’article 378(2), et la Cour suprême n’a rien dit qui remette en cause cette analyse. Les 2 810 780 bahts étaient différents à deux égards. Premièrement, ils ont été versés après le contrat était déjà conclu, de sorte qu’il ne pouvait pas avoir été versé “ au moment de la conclusion du contrat ” comme l’exige l’article 377. Deuxièmement, il représentait une part du prix bien trop importante pour être considéré comme une garantie d’exécution ; en substance, il s’agissait d’un paiement partiel du prix d’achat. Traiter un versement échelonné ordinaire comme des arrhes susceptibles d’être perdues était, selon la Cour, contraire à l’ordre public et bonnes mœurs, qui constitue un motif d’annulation d’une sentence en vertu de l’article 40, paragraphe 3 (2)(b), de la loi sur l’arbitrage B.E. 2545.
Il y a toutefois un bémol. L’acheteur a également demandé à la Cour d’ordonner au promoteur de rembourser 2 910 780 bahts avec intérêts. La Cour a refusé : une demande d’annulation d’une sentence ne décide que de savoir si cette sentence est valide, donc elle ne peut pas ordonner un paiement. L’annulation de la sentence a rendu le droit de l’acheteur à restitution, et non son argent, et le remboursement doit encore être obtenu séparément.
Ce que dit réellement la loi thaïlandaise sur les acomptes
Trois dispositions de la Code civil et commercial jouent l’essentiel du rôle dans les litiges portant sur les dépôts.
- Article 377: si des arrhes sont versées lors de la conclusion d’un contrat, elles constituent une preuve de la conclusion du contrat et une garantie de son exécution.
- Article 378: sauf convention contraire, les arrhes sont (1) restituées ou imputées sur le prix lors de l’exécution du contrat, (2) perdues si la partie qui les a versées n’exécute pas ses obligations, et (3) restituées si la partie qui les a reçues n’exécute pas ses obligations.
- Article 383: une pénalité contractuelle disproportionnée peut être réduite par le tribunal à un montant raisonnable.
La conséquence pratique, confirmée une fois de plus par la décision 1511/2569, est que le moment du versement et sa proportion déterminent la nature d’un paiement. Les sommes remises au moment de la conclusion de l’accord, pour un montant qui ressemble davantage à une garantie qu’à un prix, constituent des arrhes. Les sommes versées ultérieurement selon un échéancier constituent un paiement partiel du prix. Si un contrat stipule que le promoteur peut conserver les versements échelonnés en cas de défaut, cette clause n’est pas une perte des arrhes ; c’est une clause pénale (เบี้ยปรับ), et les tribunaux thaïlandais disposent, en vertu de l’article 383, du pouvoir de la réduire au montant de la perte réelle du promoteur.
La couche de protection des consommateurs pour les condominiums
Les ventes de condominiums par les promoteurs sont une activité soumise au contrôle des contrats. En vertu de l' Article 6/2 de la Loi sur les copropriétés BE 2522 Un promoteur doit utiliser le formulaire de vente et d’achat standard prescrit par l’avis du ministre, et toute partie du contrat qui diffère de ce formulaire et n’est pas plus favorable à l’acheteur est sans effet. L’avis du Comité des contrats concernant les ventes de condominiums (B.E. 2543, en vertu de la loi sur la protection des consommateurs B.E. 2522) limite le moment où un promoteur peut résilier le contrat en cas de défaut de paiement par l’acheteur (par exemple, uniquement après trois versements consécutifs manqués lorsque le prix est payable en 24 versements ou plus), et exige un préavis écrit donnant à l’acheteur au moins 30 jours pour payer avant la résiliation. Une clause permettant au promoteur de conserver tout ce qui a été versé, quel qu’en soit le montant, est précisément le type de clause que ces règles ont été rédigées pour empêcher.
Acompte, versement échelonné ou pénalité : comment les tribunaux qualifient votre argent
| Paiement | Moment du paiement | Nature juridique | En cas de défaut de paiement par l’acheteur |
|---|---|---|---|
| Frais de réservation / de réservation | Avant ou lors de la signature | Arrhes (CCC, art. 377) si elles sont modestes et versées en garantie | Peuvent être perdues en vertu de l’article 378(2), mais uniquement cette somme |
| “ Dépôt contractuel ” représentant une part importante du prix | Au moment de la signature ou peu après | Paiement partiel, et non des arrhes (arrêt de la Cour suprême n° 1511/2569) | Ne peut pas être perdu au titre d’arrhes ; toute retenue est une pénalité soumise à l’article 383 |
| Versements échelonnés prévus pendant la construction | Chaque mois / à l’occasion d’évènements importants | Paiement partiel du prix | Remboursement moins dommages prouvés ; rétention contractuelle réexaminée en vertu de l’article 383 |
| Solde lors du transfert de propriété | Inscription auprès du bureau foncier | Prix d'achat | Non payé, donc rien à confisquer ; le promoteur peut réclamer des dommages-intérêts |
Pourquoi l'angle de l'arbitrage compte
La plupart des contrats des promoteurs en Thaïlande contiennent désormais une clause d’arbitrage, qui désigne souvent l’Institut thaïlandais d’arbitrage. L’arbitrage est plus rapide et confidentiel, mais les voies de recours de la partie perdante devant les tribunaux sont étroites. En vertu de l’ article 40 de la loi sur l’arbitrage B.E. 2545 un tribunal ne peut annuler une sentence que pour des motifs énumérés, tels que, pour l’une des parties, l’ incapacité, le défaut de notification régulière, une sentence rendue en dehors des limites de la convention d’arbitrage, ou une sentence dont la reconnaissance serait contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs du peuple (Article 40, paragraphe 3 ; l’ordre public est un élément (2)(b)). La Cour suprême a également jugé que le traitement accordé par le tribunal aux 2 810 780 bahts était inapproprié en vertu de l’article 25, paragraphe 2, car il contredit les faits que le tribunal lui-même avait admis.
La décision 1511/2569 montre que le motif d’ordre public a une réelle portée lorsqu’un arbitre applique mal une règle impérative du Code civil et commercial. Elle ne transforme pas les tribunaux en juridiction d’appel générale des sentences arbitrales. L’acheteur a gagné parce que la sentence reposait sur une qualification juridique, « ces versements sont des arrhes », que le Code ne permet pas. Un acheteur qui estime simplement que l’arbitre s’est trompé sur les faits n’obtiendra pas le même résultat. Pour savoir comment les sentences sont exécutées et contestées en pratique, consultez notre guide sur l’exécution des jugements et des sentences arbitrales en Thaïlande.
Ce que cela signifie si vous achetez un condo en Thaïlande
Avant de signer
Lisez le calendrier de paiement en gardant à l’esprit l’article 377. Des frais de réservation de 50 000 à 200 000 bahts sont normaux et vous devez partir du principe que vous les perdrez si vous vous retirez. Un “ dépôt ” de 20 ou 25 % du prix lors de la signature du contrat n’est pas un dépôt en droit, quelle que soit la formule utilisée dans le contrat. Vérifiez que le promoteur utilise le formulaire standard prescrit et que la clause de défaut vous accorde une notification écrite et un délai pour remédier au défaut. Si le projet est une vente sous quota étranger, confirmez la position de quota par écrit avant de payer quoi que ce soit en plus des frais de réservation ; notre article sur que faire lorsque le quota étranger est atteint explique pourquoi.
Si vous ne pouvez pas finaliser l’achat
Ne cessez pas simplement de payer en attendant. Écrivez au promoteur, exposez la situation et demandez un relevé de ce qui a été payé. Selon le formulaire standard, le promoteur doit vous adresser une notification et vous donner la possibilité de remédier au défaut avant de résilier. Si le promoteur résilie et conserve les versements échelonnés, vous pouvez réclamer la restitution des paiements partiels, déduction faite de la perte prouvable du promoteur, et le tribunal (ou l’arbitre, s’il applique correctement le droit) peut réduire toute retenue contractuelle en vertu de l’article 383. Conservez chaque justificatif de virement : dans l’arrêt 1511/2569, la date du virement, huit jours après le contrat, a été déterminante.
Si le promoteur ne respecte pas ses obligations
La règle s’applique dans les deux sens. Conformément à l’article 378(3), le promoteur qui ne remplit pas ses obligations doit restituer les arrhes, et selon le formulaire standard, l’acheteur qui résilie le contrat en raison de la faute du promoteur (par exemple, un projet en retard de plusieurs années) a droit à un remboursement assorti d’intérêts. Notre présentation intitulée acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger présente les étapes de vérification préalable qui réduisent ce risque avant de vous engager.
Dernière révision : 28 septembre 2026. L’arrêt de la Cour suprême n° 1511/2569 a été lu en thaï jusqu’à son dispositif, avec les articles 377, 378, 379, 383 et 391 du Code civil et commercial. La règle du contrat type prévue par la loi sur les copropriétés, la notification du Comité des contrats et le texte de la loi sur l’arbitrage n’ont pas été relus, et la fourchette habituelle des frais de réservation relève de la pratique du marché.
Foire aux questions
Un promoteur thaïlandais peut-il conserver l'intégralité de mon acompte si je me retire de l'achat d'un condo ?
Le promoteur peut conserver un véritable dépôt versé en garantie lors de la conclusion du contrat, généralement les frais de réservation. Il ne peut pas traiter les versements ultérieurs ou un “ dépôt contractuel ” important comme des arrhes susceptibles d’être perdues. L’arrêt 1511/2569 a annulé une sentence arbitrale qui permettait exactement cela.
Quelle est la différence entre les arrhes et une clause pénale en droit thaïlandais ?
Les arrhes (article 377) sont versées au moment de la conclusion du contrat à titre de garantie et sont acquises en cas de manquement en vertu de l'article 378(2). Une clause pénale (à partir de l'article 379) est une somme stipulée par le contrat comme payable en cas d'inexécution ; si elle est excessive, le juge la réduit en application de l'article 383. Les versements échelonnés conservés en vertu d'une clause contractuelle sont assimilés à une clause pénale, et non à des arrhes.
La clause d'arbitrage dans mon contrat de vente signifie-t-elle que je ne pourrai jamais aller en justice ?
Vous devez soumettre le différend à l'arbitrage, mais vous pouvez saisir les tribunaux thaïlandais pour faire annuler une sentence arbitrale sur le fondement de l'article 40 de la loi sur l'arbitrage B.E. 2545, notamment lorsque la sentence est contraire à l'ordre public ou aux bonnes mœurs. C'est ce que l'acheteur a fait avec succès dans l'affaire 1511/2569.
Quel montant représente un dépôt “ raisonnable ” pour un condo en Thaïlande ?
Il n'y a pas de pourcentage fixe dans le Code. Les tribunaux thaïlandais examinent si la somme a été versée à titre de garantie au moment de la conclusion du contrat et si elle est proportionnelle au prix. Dans l'arrêt 1511/2569, une somme représentant environ 24 pour cent du prix, versée après la signature, a été jugée ne pas constituer des arrhes.
Puis-je récupérer les intérêts sur les versements que le promoteur doit rembourser ?
Oui. Lorsqu'un contrat est résilié, les parties retrouvent leur position antérieure en vertu de l'article 391 du Code civil et commercial, et les sommes à rembourser portent intérêt à compter de la date de leur réception. La formule standard de copropriété prévoit également des intérêts sur les remboursements lorsque le promoteur enfreint ses obligations.
Cette décision s'applique-t-elle aux maisons et aux terrains, et pas seulement aux copropriétés ?
Les articles 377, 378 et 383 s’appliquent à tous les contrats. Les protections prévues par le formulaire standard et le Comité des contrats sont spécifiques aux ventes de condominiums par les promoteurs immobiliers et à certaines ventes de lotissements. En ce qui concerne les terrains, les étrangers sont soumis à des restrictions de propriété distinctes, de sorte que la structure de l’achat est aussi importante que les règles relatives au dépôt de garantie.
Points clés à retenir
Des frais de réservation versés lors de la conclusion de l’accord constituent des arrhes et peuvent être perdus. Les versements effectués ensuite font partie du prix, et un promoteur qui les conserve en cas de défaut applique une pénalité que le tribunal peut réduire. Les clauses d’arbitrage ne protègent pas une sentence qui applique mal ces règles impératives. Si vous êtes sur le point de signer le contrat d’un promoteur, ou si vous avez déjà perdu un dépôt, faites examiner le calendrier de paiement et la clause de défaut avant de payer ou de concéder quoi que ce soit. ThaiLawOnline propose des forfaits juridiques immobiliers à prix fixe qui incluent l’examen du contrat pour exactement cette situation.
À propos de l’auteur. Écrit et révisé par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., fondateur de ThaiLawOnline.com, qui accompagne depuis 2006 les étrangers dans leurs affaires immobilières, familiales et successorales en Thaïlande. Si vous êtes confronté à un litige concernant le dépôt versé pour un condo ou à une clause d’arbitrage dans un contrat de vente thaïlandais, contactez ThaiLawOnline pour une consultation.
Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais, et non des conseils juridiques. La décision de la Cour suprême 1511/2569 est résumée à partir du texte publié ; les résultats dans un cas particulier dépendent des faits et des conditions du contrat.
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