ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
คำตอบโดยย่อ: ใช่ ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดในประเทศไทยและเป็นเจ้าของได้โดยตรงในชื่อของตนเอง โดยห้องชุดนั้นจะต้องอยู่ภายในโควตาของอาคาร ได้แก่ โควตาการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 49% ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และเงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศและมีหลักฐานเป็นแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) มิฉะนั้น สำนักงานที่ดิน จะไม่จดทะเบียนห้องชุดในชื่อของคุณ งบประมาณโดยประมาณ 2% ถึง 6% ของราคา ค่าใช้จ่ายในการโอนที่นอกเหนือจากตัวราคาเอง.
สามารถดาวน์โหลดได้ฟรี อ่านก่อนจ่ายเงินมัดจำ
การซื้อคอนโดในประเทศไทย: รายการตรวจสอบสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ (Word + PDF, ภาษาอังกฤษและภาษาไทย)
โควตาชาวต่างชาติ 49% รายการ วิธีนำเงินมาให้สำนักงานที่ดินรับ (แบบ FET) สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนโอนเงินภาษีและค่าธรรมเนียม วันโอนเงิน สัญลักษณ์ 6 ประการ และรายงานการซื้อขาย ตรวจสอบข้อความภาษาอังกฤษก่อนแล้วจึงตรวจสอบข้อความภาษาไทยทั้งหมด ตรวจสอบเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2026.
ดาวน์โหลดฟรี ต้องการให้เราดำเนินการตรวจสอบหรือไม่? แพ็คเกจคอนโดมิเนียม ฿19,900 →
คอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในหลายวิธีในการถือครอง อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, เมื่อเปรียบเทียบในคู่มือทรัพย์สินหลักของเรา.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2026, เทียบกับตัวบทพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยตรง ซึ่งอ่านเป็นภาษาไทยจากฉบับรวบรวมของกรมที่ดินเองและจากฉบับรวบรวมของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งตรงกันทุกคำ มาตรา 6, มาตรา 19, มาตรา 19 ทวิ, มาตรา 19 ตรี, มาตรา 19 จัตวา, มาตรา 19 เบญจ และมาตรา 19 สัตต ได้ถูกอ่านทีละมาตรา พร้อมด้วย ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 และ 98 พระราชบัญญัติดังกล่าวได้รับการแก้ไขเพิ่มเติมมาแล้วสี่ครั้ง ล่าสุดโดยพระราชบัญญัติฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 และกฎเกณฑ์เกี่ยวกับโควตา การนำส่งเงิน และมรดกในหน้านี้ระบุตามข้อความจากฉบับนั้น. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: ค่าธรรมเนียมการโอน และอัตราภาษีและการลดลง 0.01% ซึ่งเป็นเนื้อหาของกระทรวงมหาดไทยและประมวลรัษฎากร และมีหมายเหตุระบุวันที่ของตนเองอยู่ข้างต้น ประเด็นแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติไม่ใช่บทบัญญัติแห่งกฎหมาย และราคาแพ็กเกจของเราเอง
คู่มือนี้ครอบคลุมถึงโควตา กระบวนการ สัญญา และรายละเอียดต้นทุนทั้งหมด หากคุณต้องการให้ดำเนินการทางกฎหมายแทน แพ็กเกจแบบคิดค่าบริการคงที่ของเราเริ่มต้นที่ 19,900 บาท ดูได้ที่ ทนายความคอนโดในประเทศไทย. ข้ามไปที่เรื่องค่าใช้จ่ายเลย.
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: โอนและ จำนอง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนถูกปรับลดลงเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไข มูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท อัตราค่าธรรมเนียมปกติคือ 2% สำหรับการจดทะเบียนโอน และ 1% สำหรับการจดทะเบียนจำนอง.
มีผลบังคับใช้: 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570, ภายใต้ประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: เฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น. ประกาศทั้งสองฉบับกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีสัญชาติไทย ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนภายใต้ โควตาชาวต่างชาติ ชำระค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐาน 2%.
ควรทำอย่างไรต่อไป: หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้จัดงบประมาณไว้สำหรับ 2% เต็มจำนวน การลดค่าธรรมเนียมนี้ยังคงมีผลต่อคุณเมื่อขายต่อ เพราะผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อจากคุณก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2027 อาจมีสิทธิ์ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 กรกฎาคม 2026 โดยเทียบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026.
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายในชื่อของตนเองภายใต้กฎเกณฑ์ “โควตาต่างชาติ” หากคุณต้องการยกระดับวิถีชีวิตสำหรับการพักผ่อนในวัยเกษียณหรือวันหยุด ลองพิจารณาประเทศไทย ที่นี่ยังเป็นสถานที่ที่ดีสำหรับการลงทุน ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าเงินลงทุนนั้นมีความน่าสนใจ กระบวนการต่างๆ ง่ายกว่าที่หลายคนคิด อย่างไรก็ตาม การไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางการเงินเฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะการขอหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET form) อาจขัดขวางการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของคุณได้อย่างสิ้นเชิง คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับปี 2026 นี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจทุกสิ่งที่จำเป็นต้องรู้เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างปลอดภัยและประสบความสำเร็จ.
สารบัญ
ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในประเทศไทยได้หรือไม่? (กรอบกฎหมาย)
กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเฉพาะบางประการ ส่วนนี้จะอธิบายถึงข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติทุกคนต้องเข้าใจ.
ทำความเข้าใจเกี่ยวกับโควตาชาวต่างชาติ 49%
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบเต็มตัวในหน่วยคอนโดมิเนียมได้เฉพาะเมื่อสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้นไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในคอนโดมิเนียมดังกล่าว สัดส่วนนี้เป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดว่าคุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมายได้หรือไม่ ก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำใดๆ ให้ตรวจสอบสถานะโควตาเสมอที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดหรือกรมที่ดิน เพื่อยืนยันว่ายังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่ ดูคำอธิบายรายละเอียดของเราเกี่ยวกับ โควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในประเทศไทย.
กฎคือ มาตรา 19 ทวิ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และบทบัญญัติสองข้อในกฎหมายดังกล่าวมีหน้าที่ตัดสินคดีจริง มาตรการดังกล่าวคือ 49% ของ พื้นที่ของทุกยูนิต ในคอนโดมิเนียมนั้น จึงเป็นตารางเมตร ไม่ใช่นับเป็นยูนิต และตัวส่วนคือ กำหนด ณ วันที่จดทะเบียนอาคารชุด ภายใต้มาตรา 6 ซึ่งเป็นสาเหตุว่าทำไมมันถึงไม่ขยับเมื่อมีการจัดเรียงพื้นที่ส่วนกลางใหม่หลังจากนั้น. มาตรา 19 จัตวา บัญญัติว่าใครเป็นผู้ตรวจสอบจริง: เจ้าพนักงานผู้มีอำนาจจะจดทะเบียนการโอนก็ต่อเมื่อตรวจสอบยืนยันแล้วว่าสัดส่วน โดยนับรวมเจ้าของชาวต่างชาติที่มีอยู่แล้ว ร่วมกับคุณ, ยังคงอยู่ภายในมาตรา 19 ทวิ ขีดจำกัด.
สิ่งที่พระราชบัญญัตินี้ ไม่ ได้ให้แก่คุณคือหนังสือยืนยันโควตา ซึ่งไม่มีแบบที่กำหนดไว้และไม่มีกฎเกณฑ์กำหนดว่าต้องออกไว้ไม่เกินกี่วัน ดังนั้นให้ถือหนังสือรับรองของ นิติบุคคล ว่าเป็นหลักฐานที่คุณขอให้จัดทำขึ้น มากกว่าจะเป็นเอกสารที่กฎหมายรับประกัน และให้ลงวันที่ใกล้เคียงกับวันโอนมากที่สุดเท่าที่จะทำได้. ใบรับรองเพียงใบเดียวที่พระราชบัญญัตินี้รับประกันคือเอกสารคนละฉบับที่ผู้ซื้อมักสับสนกับมันอยู่เป็นประจำ. ตาม มาตรา 29 เจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนการโอนได้ก็ต่อเมื่อยูนิตดังกล่าวปลอดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 แล้ว โดยมีหลักฐานแสดงจาก (เอกสาร) ฉบับล่าสุด หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากนิติบุคคล และผู้จัดการต้องออกใบรับรองนั้น ภายในสิบห้าวัน นับแต่วันที่ได้รับคำขอ เมื่อได้ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้ว บทบัญญัตินี้ไม่ใช้บังคับกับการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกที่จดทะเบียนก่อนที่นิติบุคคลอาคารชุดจะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อห้องชุดใหม่จึงไม่เคยเห็นหนังสือรับรองนี้.
กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold) กับสิทธิการเช่า (Leasehold): อะไรคือความแตกต่าง?
กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (โฉนด) หมายถึงการเป็นเจ้าของถาวร ส่วนตัวผมคิดว่า “Freehold” เป็นคำต่างประเทศ และ “กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ” (full ownership) เหมาะกับระบบกฎหมายแพ่งมากกว่า ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการสิ่งนี้เนื่องจากเป็นกรรมสิทธิ์ประเภทที่ดีที่สุด หากโควตาชาวต่างชาติเต็มแล้ว ชาวต่างชาติสามารถเลือกแบบระยะเวลา 30 ปี สิทธิการเช่า แทนได้ สิทธิการเช่า (ซึ่งควรเรียกว่า “สัญญาเช่า” มากกว่า) ให้สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แม้ว่าสัญญาเช่าบางครั้งจะสามารถต่ออายุได้ แต่ก็มีความมั่นคงน้อยกว่าการถือกรรมสิทธิ์แบบเด็ดขาด (ฟรีโฮลด์).
เส้นทาง “การเป็นเจ้าของบริษัท”
ชาวต่างชาติบางคนคิดว่าการใช้บริษัทไทยเพื่อซื้อห้องชุดจะช่วยหลีกเลี่ยงโควตา 49% ได้. มันไม่ได้เป็นเช่นนั้น และเหตุผลนั้นอยู่ที่ตัวบทกฎหมายมากกว่าแนวทางปฏิบัติในการบังคับใช้. มาตรา 19(3) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุไว้ว่า ในบรรดาคนต่างด้าวที่ อาจ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้นั้น รวมถึงนิติบุคคลที่อยู่ในบังคับ มาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน. บริษัทที่อยู่ในบังคับมาตราดังกล่าวจึงถือกรรมสิทธิ์ ในฐานะชาวต่างชาติ และ ใช้โควตา, เหมือนกับผู้ซื้อต่างชาติรายบุคคลทุกประการ ทางบริษัทไม่ได้สร้างพื้นที่ใน 49% แต่ต้องแข่งขันเพื่อชิงพื้นที่นั้น.
มาตรา 97 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินครอบคลุมบริษัทที่เข้า อย่างใดอย่างหนึ่ง ในสองกรณีที่เป็นอิสระจากกัน ได้แก่ ชาวต่างชาติถือหุ้นมากกว่า 49% ของ ทุนจดทะเบียน, หรือ ชาวต่างชาติมีมากกว่าครึ่งหนึ่งของ จำนวน ของผู้ถือหุ้น องค์ประกอบประการที่สองคือสิ่งที่คนมักมองข้าม เพราะบริษัทสามารถอยู่ภายในขีดจำกัดด้านทุนได้แต่ก็ยังคงมีสถานะเป็นชาวต่างชาติสำหรับวัตถุประสงค์นี้ มาตรา 98 ขยายขอบเขตขึ้นไปตามสายโซ่ ดังนั้น หากบริษัทตามมาตรา 97 ถือหุ้นในบริษัทอื่น บริษัทที่สองนั้นก็ถือเป็นบริษัทต่างชาติเช่นกัน และบริษัทโฮลดิ้งของไทยก็ไม่ได้ช่วยเปลี่ยนแปลงอะไร.
นั่นทำให้บริษัทเหลือหนทางเดียวที่จะอยู่นอกเหนือมาตราดังกล่าวอย่างแท้จริง ซึ่งก็คือการที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยต้องเป็นนักลงทุนที่แท้จริงและมีความเสี่ยงด้วยเงินของตนเอง ในกรณีที่พวกเขาไม่ได้เป็นเช่นนั้น การจัดตั้งดังกล่าวก็จะเข้าข่ายถูกควบคุมโดย มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542, ซึ่งครอบคลุมถึงทั้งสองฝ่าย ได้แก่ คนไทยหรือบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ที่ถือหุ้นแทนชาวต่างชาติ และชาวต่างชาติที่ยอมให้กระทำการดังกล่าว มีโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ส่วนที่มักจะถูกมองข้ามคือบทกำหนดโทษที่ตามมาหลังคำพิพากษา ซึ่งศาลจะต้องสั่งให้เลิกการถือหุ้นนั้นด้วย และหากขัดขืนคำสั่งดังกล่าวจะมีโทษปรับเพิ่มเติมตั้งแต่ 10,000 ถึง 50,000 บาท สำหรับทุกวัน ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่ ดูคู่มือของเราเกี่ยวกับ ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย และ แคมเปญบังคับใช้กฎหมายนอมินีปี 2026.
ขั้นตอนการซื้อทีละขั้นตอน
การซื้อคอนโดในประเทศไทยนั้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน การทำความเข้าใจแต่ละขั้นตอนจะช่วยให้การทำธุรกรรมราบรื่นและปกป้องการลงทุนของคุณ.
ขั้นตอนที่ 1: การตรวจสอบสถานะ (อย่าข้ามขั้นตอนนี้)
ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อใดๆ ให้ดำเนินการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงการค้นหาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะช่วยยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตัวจริง และยังตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ เช่น การจำนองหรือบุริมสิทธิ นอกจากนี้ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์สินด้วยตนเองเพื่อให้แน่ใจว่ามีทางเข้าออกสู่สาธารณะและตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง ให้ตรวจสอบว่าผู้พัฒนาโครงการมีใบอนุญาต ก่อสร้างที่ถูกต้อง และอ่านคู่มือของเราเพื่อ คอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้สร้างในประเทศไทย สำหรับกับดักในสัญญาและสิทธิของคุณหากงานล่าช้า นอกจากนี้ยังคุ้มค่าแก่การอ่านอีกด้วย คำพิพากษาศาลฎีกา 6 ฉบับที่ผู้ซื้อคอนโดควรรู้, ซึ่งเป็นกรณีจริงเบื้องหลังการตรวจสอบเหล่านี้ ตรวจสอบประวัติผลงานของพวกเขาเพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนในโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ไม่ดี.
ขั้นตอนที่ 2: สัญญาซื้อขาย (SPA)
สัญญาจะซื้อจะขายคือเอกสารที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกรรมของคุณ โปรดใส่ใจกับ “เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา” เกี่ยวกับเงินมัดจำอย่างใกล้ชิด ตรวจให้แน่ใจว่าคุณมีความคุ้มครองหากการขอสินเชื่อบ้านของคุณไม่ผ่านหรือหากมีปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินเกิดขึ้น ให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตรวจสอบสัญญาก่อนลงลายมือชื่อ.
ขั้นตอนที่ 3: วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้ายคือการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (หรือผู้แทนโดยมีหนังสือมอบอำนาจ) จะต้องมาแสดงตน คุณจะต้องใช้เอกสาร FET ตัวจริงเพื่อพิสูจน์ว่าเงินของคุณมาจากต่างประเทศ เมื่อจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว คุณจึงจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ.
ต้องการให้จัดการสามขั้นตอนข้างต้นให้คุณเลยไหม? แพ็กเกจราคาเดียวของเราครอบคลุมการตรวจสอบสถานะ 25 จุด การตรวจสอบสัญญา เอกสาร FET กับธนาคารของคุณ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ราคา 19,900 บาท หากคุณไปโอนด้วยตนเอง หรือ 34,900 บาท หากเราไปพร้อมกับคุณและช่วยแปล ไม่มีค่าบริการเป็นรายชั่วโมง.
ดูว่าทนายความคอนโดในประเทศไทยตรวจสอบอะไรจริงๆ และมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ | คู่มือการตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์ฉบับสมบูรณ์
คำว่า “ฟรีโฮลด์”
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่เคยใช้คำว่า “ฟรีโฮลด์” (freehold) กฎหมายพูดถึงแต่ “กรรมสิทธิ์” เท่านั้น นี่คือสิทธิสูงสุดที่บุคคลจะมีเหนือที่ดินหรือทรัพย์สินได้ตามกฎหมายไทย ซึ่งอธิบายไว้ใน มาตรา 1336 และ 1337 “Freehold” เป็นคำที่ยืมมาจากประเทศที่ใช้กฎหมายจารีตประเพณี.
นักพัฒนาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชอบคำนี้เพราะฟังดูคุ้นหูสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มันสื่อถึงความหมายเดียวกับกรรมสิทธิ์แบบ fee-simple ในทางปฏิบัติแล้ว คำนี้ไม่ได้เพิ่มความหมายใด ๆ ที่คำว่า “การเป็นเจ้าของ” (ownership) ครอบคลุมอยู่แล้ว นอกจากนี้ยังอาจทำให้ภาษาทางการตลาดถูกสับสนกับสิทธิทางกฎหมายที่แท้จริง บางครั้งคุณอาจเห็นคำว่า “ฟรีโฮลด์” (freehold) ปรากฏอยู่ในคำแปลภาษาอังกฤษที่ไม่ใช่ทางการของพระราชบัญญัติอาคารชุด ในคำแปลเหล่านี้ ระบุว่าเจ้าของห้องชุดมี “ส่วนได้เสียแบบฟรีโฮลด์” (freehold interest) แม้แต่ในกรณีนั้น ฉบับภาษาไทยก็ยังใช้คำเดียวกันคือ กรรมสิทธิ์ ดังนั้นเราจึงเชื่อว่าการใช้คำว่า “ฟรีโฮลด์” นั้นไม่ถูกต้อง.
คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการขอสิทธิ์พำนักในประเทศไทยสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
| หัวข้อ | ข้อกำหนดและเงื่อนไข | ค่าธรรมเนียมหรือภาษีที่เกี่ยวข้อง | โครงสร้างการเป็นเจ้าของ | กรอบกฎหมาย/ข้อบังคับ | คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับชาวต่างชาติ |
|---|---|---|---|---|---|
| การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม | ห้องชุดต้องซื้อด้วยเงินทุนจากต่างประเทศ โดยต้องยืนยันด้วยแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) ห้องชุดแต่ละห้องสามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของนักลงทุนต่างชาติได้ทั้งหมด. | ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของมูลค่าประเมิน) โดยปกติจะแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย. | กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (การถือครองตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ในชื่อชาวต่างชาติ) หรือ สิทธิการเช่า (โดยทั่วไปคือ 30 ปี). | พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522; ข้อจำกัดโควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร. | ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กับสำนักงานที่ดิน การตรวจสอบนี้จะช่วยยืนยันความเป็นเจ้าของและสิทธิเรียกร้องใดๆ ในทรัพย์สิน ควรซื้อในโครงการใหม่ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อให้ได้สิทธิ์ภายในโควตาชาวต่างชาติ. |
| ภาษีที่ดินและค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง | ต้องชำระภาษีที่สำนักงานที่ดินเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ และต้องรายงานรายได้ค่าเช่าเป็นรายปี. | ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือภาษีอากรแสตมป์ (0.5%) หากถือครองมากกว่า 5 ปี; ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (อัตราแบบก้าวหน้า 0-35%); ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (0.02%, 0.1% สำหรับที่อยู่อาศัย). | , | มาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; พระราชบัญญัติผังเมือง (การแบ่งเขตพื้นที่); ข้อบังคับของกรมสรรพากร. | ตรวจสอบว่ามีข้อยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ หากระบุไว้ในทะเบียนบ้านและมีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท. |
| วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR) | ผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizens): มีทรัพย์สิน $1M + ลงทุนในประเทศไทย $500k ผู้เกษียณอายุที่มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Pensioners): อายุ 50 ปีขึ้นไป + มีรายได้ที่ไม่ได้มาจากการทำงาน $80k ต่อปี (หรือรายได้ $40k + ลงทุน $250k) | ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ 50,000 บาท สำหรับวีซ่า 10 ปี; ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 17% สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะสูง. | สิทธิ์การพำนัก (สถานะคนอยู่ชั่วคราวประเภท Non-Immigrant) ที่อนุญาตให้พำนักได้ 10 ปี และได้รับใบอนุญาตทำงาน. | คณะกรรมการการลงทุน (บีโอไอ) โครงการ LTR. | คงระดับการลงทุน ประกันภัย (ความคุ้มครองขั้นต่ำ $50k) และยอดเงินในบัญชีธนาคารไว้ตลอดอายุวีซ่า |
| กระบวนการตรวจสอบสถานะและการซื้อ | ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (โฉนดที่ดิน, น.ส. 3 ก.) ใบอนุญาตก่อสร้าง และระเบียบข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อม; ดำเนินการสำรวจพื้นที่จริง. | , | กรรมสิทธิ์ (Freehold), น.ส. 3 ก. หรือสิทธิครอบครอง (Possessory Rights). | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร. | ตรวจสอบประวัติการฟ้องร้องเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ ที่ยังคงดำเนินอยู่กับเจ้าของ และหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินมัดจำที่ไม่มีเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา. |
| แนวโน้มและกลยุทธ์ทางการตลาด | เน้นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง (ศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ภูเก็ต เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก). | ผลตอบแทนเป้าหมาย 5-8% ในพื้นที่ท่องเที่ยว. | แสวงหาคุณภาพ: อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองที่เป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาด เทียบกับอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าในชานเมือง. | การบังคับใช้กฎระเบียบต่อต้านการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว (นอมินี). | มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมาย ‘ซื้อเพื่อปล่อยเช่า’ สำหรับผู้เช่า Gen Z/Y ใกล้ระบบขนส่งมวลชน โดยให้ความสำคัญกับ Branded Residences เพื่อการจัดการที่มีคุณภาพ. |
| สินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ | โดยทั่วไปจำกัดไว้สำหรับคอนโดมิเนียมเท่านั้น; ต้องมีใบอนุญาตทำงาน (โดยทั่วไป), รายได้ที่มั่นคง และเงินดาวน์ที่สูงขึ้น (30-50%) สิ่งนี้ไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย แต่เป็นไปตามแนวปฏิบัติ. |
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างไร?
การเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติอยู่ภายใต้กฎระเบียบเฉพาะ ข้อกำหนดหลักคือชาวต่างชาติจะต้องพิสูจน์การซื้อ โดยต้องแสดงให้เห็นว่าการซื้อนั้นทำด้วย สกุลเงินต่างประเทศ หรือจากต่างประเทศ. โดยปกติคุณจะได้รับแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศจากธนาคาร แบบฟอร์มนี้เป็นหลักฐานแสดงสกุลเงินต่างประเทศที่ใช้ในธุรกรรม เมื่อชาวต่างชาติถือวีซ่าท่องเที่ยวหรือวีซ่า DTV พวกเขามักจะไม่มีบัญชีธนาคาร เงินสามารถส่งไปยังผู้พัฒนาโครงการหรือบุคคลที่สามได้ พวกเขาต้องแสดงหลักฐานว่าเป็นการโอนเงินในสกุลเงินต่างประเทศ มาจากต่างประเทศ และเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนี้.
สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติเป็นปัจจัยสำคัญในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ตามมาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในคอนโดมิเนียม การวัดนี้ใช้พื้นที่ของหน่วยแต่ละหน่วย ไม่ใช่พื้นที่รวมของอาคาร ซึ่งรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางด้วย ข้อจำกัดนี้ช่วยรับประกันว่าส่วนใหญ่ของสิทธิ์การถือครองอาคารคอนโดมิเนียมจะอยู่ในมือของชาวไทย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความนิยมของประเทศต่อการถือครองโดยชาวท้องถิ่นในการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
พระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นกรอบกฎหมายที่ควบคุมการถือกรรมสิทธิ์และการบริหารจัดการอาคารชุดในประเทศไทย มาตรา 19 มีขอบเขตที่แคบกว่าที่สรุปกันไว้ส่วนใหญ่ โดยเป็นรายการจำกัดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว 5 ประเภทเท่านั้นที่อาจมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ สองในนั้นครอบคลุมการซื้อขายจริงเกือบทั้งหมด ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มีถิ่นที่อยู่ถาวรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง และช่องทางเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) การจดทะเบียนอาคารชุดนั้นอยู่ในหมวด 1 ของพระราชบัญญัติ ซึ่งได้แก่มาตรา 6 ถึง 8 ไม่ใช่มาตรา 19 ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรตรวจสอบด้วยว่าอาคารดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัตินี้หรือไม่ เนื่องจากมีแต่อาคารชุดที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้นที่มีกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จำหน่ายและมีโควตารองรับ.
ซื้อคอนโดในไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่? ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี (2026)
| รายการค่าใช้จ่าย | อัตราและฐาน | โดยปกติแล้วชำระโดย | จำนวนเงิน (บาท) |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของมูลค่าประเมิน | มักจะแบ่งคนละครึ่ง แต่ต่อรองได้ | 80,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมินที่สูงกว่า | ผู้ขาย | 25,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน (ตามมูลค่าที่สูงกว่า) และใช้แทนภาษีอากรแสตมป์ | ผู้ขาย | ไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ: ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดนี้มาเกิน 5 ปีแล้ว |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | แบบก้าวหน้า โดยคำนวณจากมูลค่าประเมินหลังหักระยะเวลาถือครอง สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนผู้ขายที่เป็นบริษัท จะคำนวณจาก 1% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า). | ผู้ขาย | ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครอง โดยทั่วไปอยู่ที่ 1% ถึง 3% ของราคา |
| กองทุนส่วนกลาง (เฉพาะตึกสร้างใหม่) | เรียกเก็บครั้งเดียวต่อตารางเมตร กำหนดโดยผู้พัฒนาโครงการ | ผู้ซื้อ | โดยทั่วไป 400 ถึง 600 ต่อตารางเมตร |
| ค่าส่วนกลาง | รายเดือน ต่อตารางเมตร | ผู้ซื้อ มักจะล่วงหน้า 1 ปี | 20 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน |
สามสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อสะดุด. ประการแรก ภาษีคำนวณจากมูลค่าที่ทางราชการ ประเมิน ไว้ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันไว้ และมูลค่าที่ประเมินมักต่ำกว่า ราคาที่ตกลงกันไว้ ประการที่สอง การกำหนดว่าใครจะจ่ายอะไรเป็นเงื่อนไขในสัญญา ไม่ใช่กฎเกณฑ์: ผู้พัฒนาโครงการมักกำหนดในข้อความตัวเล็กของสัญญาให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งมีมูลค่าหลายหมื่นบาท ประการที่สาม การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวลงเหลือ 0.01% ที่ประกาศให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ใช้สำหรับสัญชาติไทยเท่านั้น, ดังนั้นผู้ซื้อจากต่างประเทศจึงยังคงต้องจ่ายตามอัตราปกติ 2%.
เราคำนวณตัวเลขที่แน่นอนสำหรับยูนิตของคุณก่อนที่คุณจะเซ็น ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทุก แพ็กเกจทรัพย์สิน.
การเข้าใจผลกระทบทางภาษีเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง. ภาษีทรัพย์สิน ถูกเรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามมูลค่าและทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ อาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะหากผู้ขายเป็นบริษัท และยังมีผลบังคับใช้หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวน้อยกว่าห้าปีก่อนการขาย.
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยต้องพิจารณา โดยทั่วไปผู้ซื้อจะเป็นผู้หักภาษีนี้และชำระให้กับรัฐบาลในนามของผู้ขาย อัตราภาษีอาจแตกต่างกันไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายเป็นนิติบุคคลต่างชาติ เพื่ออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม ผู้ซื้อมักจะเปิดบัญชีเงินตราต่างประเทศเพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบทางการเงินของไทย.
ภาษีเป็นส่วนสำคัญของการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นอกเหนือจากภาษีที่ดินและภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้ว ผู้ซื้อควรทราบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ซึ่งโดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การทราบเกี่ยวกับภาษีเหล่านี้จะช่วยในการวางแผนทางการเงิน และยังช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยไม่คาดคิดอีกด้วย.
คุณควรรู้ข้อมูลอะไรบ้างเกี่ยวกับสัญญาซื้อขาย?
สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีผลผูกพันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยระบุเงื่อนไขของการซื้อคอนโดมิเนียม องค์ประกอบสำคัญ ได้แก่ ราคาซื้อขาย ตารางการชำระเงิน และสภาพของทรัพย์สิน เอกสารนี้เป็นเอกสารอ้างอิงสำหรับทั้งสองฝ่าย ควรเขียนให้ชัดเจนและเป็นไปตามกฎหมาย.
มีมาตรการคุ้มครองทางกฎหมายสำหรับ ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบให้แน่ใจว่าอาคารชุดดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุเงื่อนไขที่ตกลงกันทั้งหมด ที่ปรึกษากฎหมายสามารถให้ความช่วยเหลืออันมีค่าในการรับรองว่าสิทธิของผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองตลอดกระบวนการทำธุรกรรม.
เมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียม คุณจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ซึ่งรวมถึงสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในโครงการใหม่ๆ การบริหารจัดการพื้นที่เหล่านี้มักจะดำเนินการโดยนิติบุคคลอาคารชุด พวกเขาทำหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีและมั่นใจว่าสิทธิ์ของเจ้าของร่วมทุกคนได้รับการเคารพ การเข้าใจบทบาทของนิติบุคคลอาคารชุดถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุน.
ข้อกำหนดทางการเงิน: แบบฟอร์ม FET และการโอนเงิน
รายละเอียดครบถ้วน: เกณฑ์ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ สิ่งที่ธนาคารของคุณต้องบันทึกอย่างแน่นอน กับดักผู้ชำระเงินที่เป็นบุคคลที่สาม และวิธีแก้ไขแบบฟอร์มที่กรอกผิด ได้ถูกครอบคลุมไว้ใน แบบฟอร์ม FET ในประเทศไทย.
การทดสอบตามกฎหมายไม่ใช่การทดสอบของธนาคาร และทั้งสองอย่างนี้สับสนกันได้ง่าย. มาตรา 19 ตรี แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ผู้ซื้อที่อาศัยช่องทางเงินตราต่างประเทศตามมาตรา 19(5) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้ามาในประเทศไทย หรือการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ, ในจำนวนที่ไม่น้อยกว่าราคาของห้องชุด. นั่นคือข้อกำหนดทางกฎหมายและมีสัดส่วนตามจำนวนเงินที่คุณจ่าย ตัวเลข 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เป็นเกณฑ์การรายงานของธนาคารที่กำหนดว่าธนาคารของคุณจะออกเอกสารใด ไม่ใช่การตรวจสอบที่เจ้าหน้าที่ใช้.
การจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้นเกี่ยวข้องกับการทำความเข้าใจกฎระเบียบด้านการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการสำรวจวิธีการชำระเงินต่างๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักจะต้องโอนเงินไปยังประเทศไทยโดยใช้บัญชีเงินตราต่างประเทศ ซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสามารถปฏิบัติตามกฎที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดได้ การเข้าใจแง่มุมทางการเงินเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการซื้อที่ประสบความสำเร็จ.
ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีตัวเลือกหลายอย่างให้เลือก โดย ธนาคารท้องถิ่น บางแห่งมีบริการสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ แม้ว่าเงื่อนไขอาจแตกต่างกันไป จึงควรเปรียบเทียบตัวเลือกทางการเงินต่างๆ และปรึกษาที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อพิจารณาหาข้อตกลงที่เหมาะสมที่สุดตามสถานการณ์ส่วนบุคคล.
การเปิดบัญชีเงินตราต่างประเทศเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในประเทศไทย บัญชีนี้ช่วยอำนวยความสะดวกในการโอนเงินจากต่างประเทศและปฏิบัติตามกฎระเบียบทางการเงินของไทย นอกจากนี้ยังบันทึกจำนวนเงินตราต่างประเทศที่ใช้ในการซื้อ ซึ่งจำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์.
คอนโดมิเนียมแบบเช่าซื้อในประเทศไทย
เช่าซื้อ (RTO): ทางเลือกสัญญาภาคเอกชน เช่าซื้อ (RTO) เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติหรือนักลงทุน ช่วยเหลือผู้ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ทันที ด้วยระบบ RTO คุณสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งเรียกว่า “สัญญาเช่าพร้อมสิทธิในการซื้อ” ช่วยให้คุณย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีในฐานะผู้เช่า ค่าเช่ารายเดือนของคุณส่วนหนึ่งจะถูกนำไปหักกับราคาซื้อขั้นสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์นั้น.
การเช่าซื้อในประเทศไทยเป็นข้อตกลงส่วนตัว.
ข้อตกลงนี้ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้พัฒนาโครงการ) ไม่ ผลิตภัณฑ์ทางการธนาคารที่เป็นมาตรฐานและควบคุมโดยสถาบันการเงิน โฉนดที่ดินจะยังอยู่กับผู้ขายจนกว่าจะมีการชำระเงินงวดสุดท้ายแบบ “บอลลูน” ซึ่งหมายความว่าความปลอดภัยของการลงทุนของคุณขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งของสัญญาฉบับส่วนตัวนี้เป็นอย่างมาก เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ทำการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับฐานะทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาได้อธิบายเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา เงื่อนไขการผิดนัดชำระ และวิธีการคำนวณ “เครดิตค่าเช่า” ของคุณไว้อย่างชัดเจน หากคุณต้องการ ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือในเรื่องดังกล่าวได้.
สินเชื่อบ้านและวีซ่า: การเงินและการขอถิ่นที่อยู่
ส่วนนี้จะกล่าวถึงทางเลือกด้านการเงินและขั้นตอนการขอวีซ่าสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อบ้านได้หรือไม่?
การขอสินเชื่อจำนองในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติเป็นเรื่องยากแต่เป็นไปได้ ท่านควรเตรียมเงินดาวน์ 30-50% โดยอัตราดอกเบี้ยสำหรับชาวต่างชาติมักสูงกว่า (5-8%) และระยะเวลาผ่อนสั้นกว่า (10-20 ปี) ธนาคารระหว่างประเทศ เช่น UOB และ ICBC หรือโครงการสินเชื่อของผู้พัฒนาโครงการ อาจเป็นทางเลือกที่มีให้
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยคือเท่าไร?
ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในคอนโดมิเนียมนั้น นั่นคือมาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด: การวัดสัดส่วนนี้ใช้พื้นที่หน่วยเป็นตารางเมตร แทนที่จะนับจำนวนหน่วย และตัวหารถูกกำหนดไว้ตั้งแต่เวลาที่คอนโดมิเนียมได้รับการจดทะเบียนตามมาตรา 6 ดังนั้น อาคารอาจยังมีสัดส่วนคงเหลือโดยรวมได้ ในขณะที่หน่วยที่คุณต้องการอยู่อยู่ในส่วนที่สงวนไว้สำหรับชาวไทย มาตรา 19 จัตวา กำหนดให้เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจยืนยันสัดส่วน โดยนับคุณรวมกับเจ้าของชาวต่างชาติที่มีอยู่ก่อนการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่มีแบบฟอร์มตามกฎหมายสำหรับจดหมายยืนยันสัดส่วน ดังนั้น ก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำ คุณควรขอรับข้อมูลสถานะเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล โดยระบุวันที่ให้ใกล้เคียงกับวันโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้.
การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?
ค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานคือ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น อากรแสตมป์ (0.5%) หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะชำระที่สำนักงานที่ดินเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์.
ชาวต่างชาติต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการซื้อคอนโดในประเทศไทย?
, หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
, หลักฐานแสดงเงินทุนจากต่างประเทศ (พร้อมแบบธุรกรรมเงินต่างประเทศหรือ FET)
, ข้อตกลงการขายหรือสัญญาซื้อขาย
, โฉนดคอนโดมิเนียม
, บัตรประจำตัวประชาชนและลายเซ็นของผู้ขายหากผู้ขายเป็นคนไทย หนังสือเดินทางสำหรับชาวต่างชาติ
อาจมีการขอเอกสารเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆ.
ฉันจำเป็นต้องใช้ไหม ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อซื้อคอนโดในประเทศไทยหรือไม่?
ถึงแม้จะไม่ใช่ข้อบังคับทางกฎหมาย แต่ก็แนะนำเป็นอย่างยิ่ง ทนายความที่ดีจะตรวจสอบโฉนดที่ดิน ตรวจทานสัญญา อธิบายสิทธิ์ของคุณ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกขั้นตอนเป็นไปตามกฎหมายไทย ซึ่งจะช่วยคุณประหยัดค่าใช้จ่ายจากความผิดพลาดในภายหลังได้ จึงเป็นการดีที่จะทำอย่างละเอียดถี่ถ้วนในเรื่อง การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย ก่อนซื้อ
แบบฟอร์ม FET (Tor Tor 3) คืออะไร และเหตุใดจึงจำเป็นต้องใช้?
แบบฟอร์มธุรกรรมเงินต่างประเทศเป็นเครื่องพิสูจน์ว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อซื้อห้องชุดดังกล่าว มาตรา 19 ตรี แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ต้องมีหลักฐานการนำเงินเข้าไม่น้อยกว่าราคาของห้องชุด ดังนั้น เกณฑ์ทางกฎหมายจึงพิจารณาจากราคาซื้อขายมากกว่าจำนวนเงินที่กำหนดไว้ตายตัว ตัวเลข 50,000 ดอลลาร์สหรัฐที่มักอ้างถึงกันนั้น เป็นเกณฑ์การรายงานของธนาคารซึ่งเป็นตัวกำหนดว่าธนาคารของคุณจะออกเอกสารประเภทใด ไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำนักงานที่ดินนำมาใช้บังคับ.
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีจะแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างไร?
เรื่องนี้อาจแตกต่างกันไป บ่อยครั้งจะมีการเจรจากันในสัญญา อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% เมื่อเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม ส่วนผู้ขายจะเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรสอบถามรายละเอียดเหล่านี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามเสมอ.
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) สำหรับคอนโดในประเทศไทยคืออะไร?
SBT คือภาษี 3.3% ที่เรียกเก็บเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อ โดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้จ่ายภาษีนี้ หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นนานกว่าห้าปี (และอาศัยอยู่ในนั้น) อาจต้องเสียอากรแสตมป์แทน.
มีข้อจำกัดอะไรบ้างในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ?
ใช่แล้ว ธนาคารไทยไม่ค่อยให้สินเชื่อบ้านแก่ชาวต่างชาติ เว้นแต่ว่าจะมีวีซ่าระยะยาว มีรายได้ในประเทศไทย หรือเป็นเจ้าของร่วมกับหุ้นส่วนชาวไทย ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อคอนโดด้วยเงินสดที่โอนมาจากต่างประเทศ.
ฉันควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนซื้อคอนโด?
ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง โควตาการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ สถานะทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด และ หนี้สินคงค้าง. ทนายความสามารถช่วยในเรื่องนี้ได้ และยังช่วยตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือภาระผูกพันใดๆ.
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้หรือไม่?
ใช่ แต่ผู้รับมรดกชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่สามารถถือครองไว้ได้ และโควตาไม่ใช่เกณฑ์การพิจารณา มาตรา 19 สัตต กำหนดให้คนต่างด้าวที่ไม่อยู่ในขอบเขตของมาตรา 19 เลย (ซึ่งครอบคลุมผู้รับมรดกส่วนใหญ่) ต้องแจ้งเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจภายใน 60 วัน และต้องขายห้องชุดดังกล่าวภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา ไม่ว่าอาคารนั้นยังมีโควตาเหลืออยู่หรือไม่ มาตรา 19 เบญจ (1) กำหนดระยะเวลา 60 วันและหนึ่งปีเดียวกันนี้ให้แก่ผู้รับมรดกที่อยู่ในขอบเขตของมาตรา 19 แต่การรับมรดกจะทำให้อาคารนั้นเกินขีดจำกัด 49% และในกรณีนี้ต้องขายเฉพาะส่วนที่เกินเท่านั้น การมีพินัยกรรมตามกฎหมายไทยที่ครอบคลุมห้องชุดดังกล่าวจะทำให้การจัดการมรดกรวดเร็วขึ้นมาก: ดู การทำพินัยกรรมในประเทศไทย. หากครบกำหนดปีดังกล่าว อธิบดีกรมที่ดินอาจขายห้องชุดดังกล่าวได้ โดยใช้บังคับบทบัญญัติว่าด้วยการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายที่ดิน พินัยกรรมไทยที่ทำขึ้นสำหรับห้องชุดนี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งเหล่านี้ แต่ช่วยให้การจัดการมรดกทำได้รวดเร็วยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญเมื่อมีกำหนดเวลาสิบสองเดือน.
ค่าบำรุงรักษาประจำปีสำหรับคอนโดในประเทศไทยมีอะไรบ้าง?
คอนโดแต่ละห้องมีค่าธรรมเนียมรายเดือนซึ่งครอบคลุมค่าทำความสะอาด ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าใช้สระว่ายน้ำ และค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไปตามอาคาร แต่โดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 20 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน.
มูลค่าที่รัฐบาลประเมินมีผลต่อต้นทุนการโอนอย่างไร?
ภาษีและค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากมูลค่าประเมิน (ไม่ใช่ราคาตลาด) ซึ่งโดยปกติแล้วมูลค่าประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและอายุของทรัพย์สินด้วย.
การซื้อคอนโดใหม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝงเมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดมือสองหรือไม่?
ใช่ คอนโดใหม่มักจะมีค่ามัดจำ ค่าติดตั้งมิเตอร์สาธารณูปโภค และบางครั้งอาจรวมถึงเฟอร์นิเจอร์ด้วย ส่วนคอนโดมือสองอาจมีค่าบำรุงรักษาที่ค้างชำระ หรืออาจต้องมีการปรับปรุงก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดในประเทศไทย ควรสอบถามรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดเสมอ.
ฉันจะตรวจสอบ โฉนดที่ดิน ของคอนโดที่สำนักงานที่ดินได้อย่างไร?
คุณ (หรือทนายความของคุณ) สามารถขอสำเนาโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น คุณสามารถตรวจสอบความเป็นเจ้าของ ดูหนี้สินหรือภาระจำนอง และยืนยันว่าห้องชุดนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโครงการคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนไว้ คุณต้องมีหนังสือมอบอำนาจและสำเนาบัตรประชาชนเพื่อดำเนินการดังกล่าว ข้อมูลนี้ไม่ได้เปิดเผยต่อสาธารณะทั้งหมดและไม่สามารถหาได้โดยง่าย.
ชาวต่างชาติสามารถให้เช่าคอนโดในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่?
ใช่ ชาวต่างชาติสามารถให้เช่าคอนโดของตนได้ การเช่าระยะสั้น (เช่น Airbnb) อาจถูกจำกัดโดยกฎของอาคารหรือกฎหมายโรงแรมของไทย ส่วนการเช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป) โดยทั่วไปแล้วได้รับอนุญาต.
ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดผ่านทางมรดกเป็นอย่างไร?
ทายาทต้องไปที่สำนักงานที่ดิน พวกเขาจำเป็นต้องมีคำสั่งศาล หากจำเป็น ใบมรณบัตร และเอกสารที่แสดงการรับมรดก หากทายาทเป็นชาวต่างชาติ ประเภทตามมาตรา 19 จะเป็นตัวกำหนดผลลัพธ์ และแบบฟอร์ม FET ไม่ใช่ทางแก้ปัญหา: ช่องทางเงินตราต่างประเทศในมาตรา 19(5) เกี่ยวกับการซื้อห้องชุด ไม่ใช่การรับมรดก คาดว่าจะต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจภายใน 60 วัน และเว้นแต่ว่าคุณอยู่ภายใต้มาตรา 19 และอาคารชุดนั้นยังมีโควตาเหลืออยู่ จะต้องขายภายในหนึ่งปี.
คอนโดในประเทศไทยอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงหรือปรับปรุงตกแต่งได้หรือไม่ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด?
ขึ้นอยู่กับอาคารนั้นๆ คอนโดบางแห่งอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ แต่บางแห่งไม่อนุญาต ดังนั้นควรตรวจสอบกฎระเบียบเมื่อดูคอนโดที่ขาย การปรับปรุงหรือต่อเติมมักต้องขออนุญาตจากสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งงานโครงสร้างหรืองานที่ก่อให้เกิดเสียงดัง ควรตรวจสอบกฎระเบียบก่อนเดินทางเข้าประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโดเสมอ.
การช่วยเหลือในการซื้อคอนโด: ค่าธรรมเนียมและขอบเขตบริการ
แพ็กเกจคอนโดมิเนียม: 19,900 บาท
ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบโฉนดอย่างเป็นทางการ การยืนยันเจ้าของที่ลงทะเบียนและภาระผูกพันที่จดทะเบียน การตรวจสอบบริษัทขั้นพื้นฐาน การตรวจสอบสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขาย และความคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุถึงความเสี่ยงและการแก้ไขที่แนะนำ นอกจากนี้ เรายังให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ เอกสารเกี่ยวกับเงินที่ใช้ซื้อ และขั้นตอนการโอนอีกด้วย.
คุณไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเองตามคำแนะนำของเรา.
แพ็กเกจคอนโดมิเนียมพรีเมียม: 34,900 บาท
นี่รวมถึงงานเดียวกัน เพิ่มเติมด้วยการมีทนายความเข้าร่วมและการแปลภาษาที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์.
การเข้าร่วมขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมที่เผยแพร่นี้สันนิษฐานว่าเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ หรือบริเวณใกล้เคียง สำหรับจังหวัดอื่น เราจะยืนยันความพร้อม ค่าเดินทาง และการปรับเปลี่ยนค่าธรรมเนียมใดๆ ก่อนที่คุณจะตกลงดำเนินการ.
สิ่งที่คิดค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีของรัฐบาลไม่รวมอยู่ในค่าบริการวิชาชีพของเรา การตรวจสอบโครงสร้าง การประเมินมูลค่า การทดสอบดินหรือสิ่งแวดล้อม และการสืบสวนทางศาลหรือการเงินเพิ่มเติม จำเป็นต้องมีข้อตกลงแยกต่างหาก หากการตรวจสอบเบื้องต้นพบว่ามีความจำเป็นต้องตรวจสอบเพิ่มเติม เราจะอธิบายเหตุผลและขออนุมัติจากท่านก่อนดำเนินการหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม.
เอกสารและกำหนดเวลา
ส่งสัญญาการจองและสัญญาจะซื้อจะขายฉบับสมบูรณ์ เอกสารแนบท้าย ตารางการชำระเงิน เอกสารสิทธิ์เท่าที่มีอยู่ หลักฐานการชำระเงินที่ได้ดำเนินการไปแล้ว และกำหนดเวลาตามสัญญาครั้งต่อไปของคุณ พร้อมทั้งแนบสัญญาผลตอบแทนจากการให้เช่า รายการเฟอร์นิเจอร์ หรือคำรับรองของฝ่ายขายที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจของคุณด้วย.
สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จและยังไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรายห้อง ให้ส่งโฉนดที่ดินของโครงการ แปลนห้องและแปลนชั้น รวมถึงใบอนุญาตของโครงการเท่าที่มีอยู่.
เป้าหมายปกติของเราสำหรับการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น การตรวจสอบสัญญา และความคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรคือภายในห้าวันทำการหลังจากชำระเงินและได้รับแฟ้มข้อมูลที่สมบูรณ์และอ่านได้ เราจะยืนยันวันที่เริ่มต้นและวันที่คาดว่าจะส่งมอบ เอกสารที่ขาดหายไปหรือการตอบกลับที่ล่าช้าจากกรมที่ดินจะส่งผลต่อการคาดการณ์นี้.
ระยะเวลาการตรวจสอบนี้ไม่ใช่คำสัญญาว่าจะดำเนินการซื้อขายให้เสร็จสิ้นหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในห้าวัน โปรดแจ้งให้เราทราบทันทีหากกำหนดเวลาการชำระเงินหรือการลงนามมาถึงเร็วกว่านั้น.
เปรียบเทียบของเรา แพ็คเกจเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, หรือ จองคิวปรึกษา ในราคา 2,000 บาทต่อชั่วโมง หากคุณต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการซื้อที่เสนอเป็นอันดับแรก.
หากต้องการใช้บริการแพ็กเกจ ให้ส่งอีเมลไปที่ info@thailawonline.com พร้อมด้วยโครงการ จังหวัด ราคาซื้อ เอกสารที่ลงนามเรียบร้อยแล้ว และวันที่เสนอโอนกรรมสิทธิ์.
ลิงก์
- กรมที่ดินแห่งประเทศไทย (ลิงก์อย่างเป็นทางการทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ)
- DD Property เป็นหนึ่งในเว็บไซต์ที่ดีที่สุดในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย คุณสามารถค้นหาได้ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ ตัวอย่างเช่น คุณสามารถมองหาคอนโดใน ตำบล หาดใหญ่.
กำลังพิจารณาสิทธิเก็บกินในห้องชุดแทนการเป็นเจ้าของ หรือควบคู่ไปกับการเป็นเจ้าของอยู่หรือไม่? โปรดดู สิทธิเก็บกินในห้องชุดในประเทศไทย.
แพ็กเกจคอนโดมิเนียมของเรา
| บริการ | ค่าธรรมเนียมคงที่ | สิ่งที่รวมอยู่ในบริการ | ไทม์ไลน์ |
|---|---|---|---|
| การซื้อคอนโดมิเนียม แพ็กเกจกฎหมายครบวงจร |
19,900 บาท
|
ตรวจโฉนดและโควตาต่างชาติ ตรวจสอบทรัพย์สิน ตรวจสัญญาซื้อขาย และคำแนะนำเรื่อง FET ราคา 34,900 บาท หากเราไปสำนักงานที่ดินพร้อมท่านและแปลให้ | การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น การตรวจสอบสัญญา และความคิดเห็นที่เป็นลายลักษณ์อักษร: ปกติภายในห้าวันทำการหลังจากชำระเงินและเอกสารครบถ้วน เวลาในการโอนจะได้รับการยืนยันแยกต่างหากและขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารและสำนักงานที่ดิน. |
ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) (7%) เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ค่าใช้จ่ายของรัฐบาลจะถูกคิดตามต้นทุน เว้นแต่บริการดังกล่าวจะระบุว่ารวมอยู่ในราคาแล้ว.
จองคิวปรึกษา ตอบกลับภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมง อังกฤษ · ฝรั่งเศส · ไทย
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
เครื่องตรวจสัญญาเช่า ฟรี
วางสัญญาเช่าของท่าน เราจะตรวจกับห้าข้อสัญญาที่มักก่อปัญหาบ่อยที่สุด
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 77,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.